Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Кировского районного суда г. Самары от 22 марта 2023 г., которым постановлено:

«Исковые требования ФИО4 к ООО «Торговая компания Юпитер», ФИО5 о расторжении договоров купли – продажи недвижимости, применении последствий расторжения двух договоров купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, о прекращении права собственности, восстановлении права собственности, о возврате полученной по договору купли-продажи денежной суммы – оставить без удовлетворения

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем нежилых помещений, удовлетворить.

Признать ФИО5 добросовестным приобретателем нежилого помещения, площадью 36,7 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый № и нежилого помещения, площадью 41,7 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Житниковой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «Торговая компания Юпитер», ФИО5 о расторжении договоров купли – продажи недвижимости, указав, что 25.06.2019 года ФИО4, как продавец, заключил с ответчиком ООО ТК «Юпитер» следующие договоры купли -продажи недвижимости: Договор купли- продажи нежилого помещения №,7; Договор купли -продажи нежилого помещения №,7. Согласно п. 1.1. Договора купли- продажи нежилого помещения №,7 от 25.06.2019 года, ФИО4, как продавец, обязался передать в собственность ответчику ООО ТК «Юпитер» однокомнатное нежилое помещение №, площадью 36,7 кв.м., на 3 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно п. 1.1. Договора купли- продажи нежилого помещения №,7 от 25.06.2019 года, ФИО4, как продавец, обязался передать в собственность ответчику ООО ТК «Юпитер» нежилое помещение №, площадью 41,7 кв.м., на 3 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. ООО ТК «Юпитер» обязалось принять и оплатить данные объекты недвижимости. В соответствии с п.2.1. Договора купли- продажи нежилого помещения №,7 от 25.06.2019 года, цена договора составила 2 574 620 рублей. В соответствии с п.2.1. Договора купли- продажи нежилого помещения №,7 от 25.06.2019 года цена договора составила 2 925 380 рублей. В силу п.п. 3.1. каждого из указанных договоров передача объектов недвижимости и принятие их покупателем - ООО ТК «Юпитер» должна осуществляться по передаточному акту с момента оплаты. Каждым договором установлен вид расчетов по сделке (п.2.4.) - поступление от Покупателя денежных средств на расчетный счет Продавца, т.е. безналичный расчет. В обоих указанных договорах стороны определили момент оплаты - момент зачисления денежных средств на счет Продавца. Момент передачи имущества Покупателю в силу п.п. 3.1. поставлен под условие - после оплаты « не позднее [срок] дней с момента оплаты». Для целей получения денежных средств по договорам от ООО ТК «Юпитер» ФИО4 был открыт счет № в АО «Кошелев - банк». 03.07.2019 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, не имея доказательств реальной оплаты по договорам - платежных поручений с отметкой банка о зачислении средств на счет ФИО4 произвело государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости в пользу ООО ТК «Юпитер». При этом фактически сразу же после регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к ООО ТК «Юпитер», 08.07.2019 года ООО ТК «Юпитер» продало данные объекты взаимозависимому лицу - ООО «Деко Трейдинг Групп». При этом одобрение данной сделки, которая не являлась нормальной для целей хозяйственной деятельности этих организаций, со стороны участников данных обществ отсутствовало. Цена продажи объектов недвижимости составила всего 3 500 000 рублей. 15.08.2019 года на счет ФИО4 ООО ТК «Юпитер» перечислило денежную сумму 2 000 рублей с назначением платежа «Частичная оплата по договору купли- продажи нежилого помещения №,7 от 25.06.2019 года. 22.08.2019 года на счет ФИО4 ООО ТК «Юпитер» перечислило ФИО4 денежную сумму 3 000 рублей с назначением платежа «Частичная оплата по договору купли- продажи нежилого помещения № 15-17-41,7 от 25.06.2019 года. 23.08.2019 года на счет ФИО4 ООО ТК «Юпитер» перечислило ФИО3 денежную сумму 3000 рублей с назначением платежа «Частичная оплата по договору купли- продажи нежилого помещения №,7 от 25.06.2019 года. 19.09.2019 года на вышеуказанный счет ООО ТК «Юпитер» перечислило ФИО4 денежную сумму 30 000 рублей с назначением платежа «Частичная оплата по договору купли- продажи нежилого помещения 15-17-41,7 от 25.06.2019 года. Таким образом, ООО ТК «Юпитер» по договору купли- продажи нежилого помещения №,7 от 25.06.2019 года перечислило уже после перехода права собственности в счет оплаты всего 38 000 рублей из 2 925 380 рублей, по договору купли- продажи нежилого помещения №,7 от 25.06.2019 года оплат не было. По факту действий директора ООО ТК «Юпитер» ФИО4 обратился в правоохранительные органы, до настоящего времени по заявлению ФИО4 проходит доследственная проверка. Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2020 года по делу № А55- 12290/2020 в отношении ООО ТК «Юпитер» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2021 года ООО ТК «Юпитер» было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2021 года конкурсным управляющим утвержден ФИО6 В адрес конкурсного управляющего ФИО6 была направлена претензия в порядке ст. 450 ГК РФ. Ответа на претензию в предложенный срок не последовало. Договоры купли продажи нежилых помещений подлежат расторжению в силу положений ст. 450 ч.2 ГК РФ, поскольку ответчиком ООО ТК «Юпитер» существенно нарушены условия договора. По существу, ФИО4, не только лишился двух объектов недвижимости, но и не получил денежные средства в размере 4 962 000 рублей, т.е. лишился того, на что рассчитывал при заключении договоров. В силу этого баланс интересов сторон по сделкам был существенно нарушен, т.к одной из сторон (ФИО4) не было получено эквивалентное встречное предоставление. ООО ТК «Юпитер» не было заинтересованно в реальном получении и использовании данных объектов недвижимости на праве собственности в рамках нормальной хозяйственной деятельности организации, поскольку, фактически не приняв их, сразу же переоформило на взаимозависимое лицо - ООО «Деко Трейдинг Групп», при этом цену двух объектов указало ниже, чем покупало у ФИО4, на 30%. Это следует из того факта, что сам ФИО4 директору ООО ТК «Юпитер» ФИО7 ни правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, указанных в договорах, ни сопутствующих договоров по коммунальным услугам, поставкам электроэнергии, ни договоров аренды с 3-ми лицами не передавал, в том числе не передавалось ФИО4 актов взаимных расчетов и платежных документов для коммунальных услуг с организациями поставщиками данных услуг, ключи от данных помещений также не передавались ООО ТК «Юпитер». Уполномоченные представители ООО ТК «Юпитер» фактически не принимали указанные объекты недвижимости, от ООО ТК «Юпитер» помещения никто не осматривал и не интересовался характеристиками объектов недвижимости. Оба договора купли-продажи содержат п.п. 2.2. – «Покупатель произвел оплату до подписания договора». Однако данный пункт прямо противоречит смыслу ст. 555 ГК РФ о существенном условии договора продажи недвижимости - цены в договоре, прописанной в письменном виде. Последствия отсутствия письменного согласования этого условия также указаны в законе - договор считается незаключенным. До подписания договоров продажи недвижимости между ФИО4 и ООО ТК «Юпитер» отсутствовали какие- либо преддоговорные отношения, в рамках которых могла бы состоятся оплата. Предварительных договоров стороны не заключали. Это следует из текстов самих договоров продажи недвижимости. Договоры продажи недвижимости подписаны только 29.06.2019 года, и не содержат указаний на то, что цена согласована более ранними письменными предварительными соглашениями и закрепляется данными договорами. Следовательно, до момента подписания договоров сторонами не было определено существенного условия - цены договора, из чего следует, что до момента подписания договоров оплата по ним не могла производиться, в силу отсутствия правоотношений по продаже объектов недвижимости. Данный подпункт договоров находится в полном противоречии с п.п. 2.4., 3.1., согласно которым передача объектов недвижимости поставлена под условие - после момента зачисления на счет Продавца денежных средств в полном объеме. Существенным также является вид расчета - безналичный расчет. В противном случае получается, что и объекты недвижимости также должны были быть переданы до подписания договоров от 29.06.2019 года. Фактическое поведение ООО ТК «Юпитер» свидетельствует об отсутствии оплат до подписания, поскольку в период с 15.08.2019 года по 19.08 2019 года (т.е. уже после подписания и момента перехода прав собственности) происходили частичные оплаты по договору продажи №,7. Из п.п. 3.1. каждого из договоров от 25.06.2019 года следует, что передача объекта недвижимости должна происходить после оплаты. Следовательно, при государственной регистрации было п. 215 регламента - во время проведения правовой экспертизы не были затребованы документы об оплате. Данным обстоятельством ООО ТК «Юпитер» воспользовалось, умышленно злоупотребив своими правами, не оплатив и не приняв недвижимое имущество, сразу же после регистрации осуществило сделку по их отчуждению. Это обстоятельство свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика ООО ТК «Юпитер». В силу того, что ООО ТК «Юпитер» переоформило в пользу ООО «Деко Трейдинг Групп» объекты недвижимости, не обладая реальным правом собственности, данная сделка является ничтожной, дополнительное признание судом данной сделки недействительной не требуется. При совершении данной сделки ООО ТК «Юпитер» также должно было предоставить платежные документы, свидетельствующие об оплате сделок с ФИО4 и выполнении ООО ТК «Юпитер» своих обязательств, чего сделано не было. Сделка между ООО «Деко Трейдинг Групп» и ФИО5 является производной от ничтожной сделки между ООО ТК «Юпитер» и ООО «Деко Трейдинг Групп» и также не влечет юридических последствий. Помимо этого, данная сделка была совершена во время конкурсного производства, при возникновении вопроса о возврате объектов недвижимости в конкурсную массу и направлена на сокрытие имущества. В силу этих обстоятельств, в ЕГРН должна быть внесена запись о прекращении права собственности ФИО5 на объекты недвижимости. В силу положений п. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушения договора одной из сторон расторжение происходит по решению суда по требованию другой стороны. Договоры от 25.09.2019 года не содержат положений о возможности одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору, а также право на одностороннее расторжение договоров. Поскольку ООО ТК «Юпитер», а затем и ООО «Деко Трейдинг Групп» переоформили по ничтожным сделкам права на спорные объекты недвижимости на ФИО5, восстановление прав ФИО4 в связи с расторжением договоров и возвращение их возможно только путем прекращения права ФИО5, внесением соответствующей записи в ЕГРН.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил:

- расторгнуть заключенные 25.06.2019 между ФИО4 и ООО «Юпитер» следующие договоры: Договор купли- продажи нежилого помещения №,7кв.м.; Договор купли -продажи нежилого помещения №,7кв.м.

- применить последствия расторжения договоров, заключенных 25.06.2019 между ФИО4 и ООО ТК «Юпитер», прекратив право собственности ФИО5 на следующие объекты недвижимости: - однокомнатное нежилое помещение №, площадью 36,7 кв.м., на 3 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; - нежилое помещение №, площадью 41,7 кв.м., на 3 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, внеся соответствующую запись о прекращении права собственности в ЕГРН;

- восстановить право ФИО4 на объекты недвижимости: однокомнатное нежилое помещение №, площадью 36,7 кв.м., на 3 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; - нежилое помещение №, площадью 41,7 кв.м., на 3 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, внеся соответствующую запись о праве собственности ФИО4 в ЕГРН.

- установить ФИО4 срок возврата полученной по договору купли - продажи нежилого помещения №,7кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ от ООО ТК «Юпитер» денежной суммы в размере 38 000 рублей в тридцать дней с момента вступления решения суда в законную силу.

ФИО5 обратился к ФИО4 со встречным иском о признании его добросовестным приобретателем нежилых помещений.

В обоснование требований указал, что 10.11.2021г. между ФИО5 (покупатель) и ООО «Деко Трейдинг Групп» (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровые номера: №. Согласно п. 3.1, 3.3.1 ФИО2 была осуществлена оплата за переданные ему нежилые помещения в размере 4 700 000 (четыре миллиона семьсот тысяч) рублей, что подтверждается чек - ордером от 27.11.2021 г. и распиской. На момент заключения договора купли-продажи данные нежилые помещения находились во владении продавца с 15.07.2019 г. (более двух лет подряд), обременения на помещения зарегистрированы не были, помещения ранее сдавались в аренду предыдущему собственнику - истцу по первоначальному иску, что подтверждается решением Арбитражного суда по делу № А55-11721/2020. Продавец на момент совершения сделки не находился и до настоящего времен не находится на стадии банкротства, сделка осуществлялась по рыночной цене. Данные обстоятельства позволили сделать вывод о «чистоте» сделки и передаваемых объектов. ФИО5, как более слабая сторона по сделке - физическое лицо, не имеющее юридических знаний и навыков, предпринял все необходимые меры для проверки юридического лица и передаваемых объектов, проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем. Покупка объектов недвижимости осуществлялась по рыночной цене, что подтверждается данными о кадастровой стоимости, согласно выпискам из ЕГРН от 26.11.2021 г. и данным с сайта avito.ru с раздела «продажа коммерческой недвижимости». Денежные средства продавцом – ООО «Деко Трейдинг Групп» были получены в полном объеме. С момента регистрации договоров купли-продажи объектов недвижимости, нежилые помещения поступили в полное исключительное распоряжение и владение ФИО5, ФИО5 продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, оплачивая все коммунальные расходы. На момент совершения сделки по покупке спорных объектов недвижимости ФИО5 не знал, не мог и не должен был знать об обстоятельствах сделки, совершенной между ФИО4 и ООО ТК «Юпитер». На момент покупки имущество находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца - ООО «Деко Трейдинг Групп», который в том числе осуществлял ее показ. Сделка по купле-продаже имущества прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником объектов недвижимости стал ФИО5 Выбытие спорных объектов недвижимости из владения и пользования ФИО4 произошло по воле самого ФИО4, который добровольно передал спорные объекты недвижимости в пользование третьим лицам, не проявлял достаточной заботы о сохранности своего имущества, коммунальные расходы в спорный период не оплачивал, судьбой объектов недвижимости не интересовался. После продажи арендовал одно из проданных ранее помещений у нового владельца.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО5 просил признать его добросовестным приобретателем нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровые номера: №.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, ссылаясь на недоказанность факта оплаты по договорам в безналичной форме или наличными денежными средствами, передачи нежилых помещений покупателю ООО ТК «Юпитер». Также указывает на несогласованность цены недвижимости между сторонами договора от 10.11.2021 и отсутствие полного расчета между ФИО5 и ОО «Деко Трейдинг Групп», в связи с чем, договор является незаключенным, у ФИО5 не возникло право приобретателя, а в случае, указания сторонами заниженной цены в договоре, сделка является притворной и также не образует для ФИО5 прав добросовестного приобретателя.

Представитель ФИО4 – ФИО8 в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержал.

ФИО5 в заседании судебной коллегии возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

В силу требований ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статей 153, 154, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

В силу п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 названной статьи в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплатил переданный ему товар.

Из материалов дела усматривается, что 25.06.2019 года между ФИО4 (продавец) и ООО Торговая компания «Юпитер» (покупатель) был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения №,7кв.м., в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю - ООО ТК «Юпитер» нежилое помещение №, общей площадью 36,7 кв.м., состоящее из одной комнаты, расположенное на 3 этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Пунктом п.2.1. указанного договора предусмотрено, что стоимость объекта по настоящему договору составляет 2 574 620 рублей. Покупатель произвел оплату до подписания Договора.

Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ООО Торговая компания «Юпитер» (покупатель) был заключен Договор купли- продажи нежилого помещения №,7кв.м., в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю - ООО ТК «Юпитер» нежилое помещение №, общей площадью 41,7 кв.м., состоящее из одной комнаты, расположенное на 3 этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с п.2.1. Договора купли- продажи нежилого помещения №,7кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объекта по настоящему договору составляет 2 925 380 рублей. Покупатель произвел оплату до подписания Договора.

При этом вышеуказанные договоры купли-продажи содержат пункт 3.1., согласно которому, передача объектов недвижимости продавцом и принятие их покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью Договора, «не позднее [срок] дней с момента оплаты». Срок, в течение которого должна производиться передача объектов недвижимости, в договорах не указан.

Также в договорах имеется пункт 2.4., предусматривающий, что обязательства покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца. Номер расчетного счета продавца в договоре не указан.

В день заключения договоров, 25.06.2019г., обеими сторонами сделки – ФИО4 и ООО ТК «Юпитер» в лице директора ФИО7 подписаны передаточные акты к обоим договорам, согласно которым, покупатель оплатил продавцу стоимость объектов в полном размере в соответствии с условиями договоров купли-продажи, в п.5 передаточных актов указано: «Настоящим актом каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу Договора купли-продажи».

Согласно представленной истцом выписке по счету банковской карты № за период с 06.08.2019г. по 12.05.2020г., 15.08.2019 года на счет ФИО4 ООО ТК «Юпитер» перечислены в счет оплаты по договору купли- продажи нежилого помещения 15-17-41,7 денежные суммы: 25.06.2019 года - 2 000 рублей; 22.08.2019 года - 3 000 рублей, 23.08.2019 года - 3000 рублей, 19.09.2019 года - 30 000 рублей.

Также из материалов дела усматривается, что ФИО4 10.07.2020 обратился в У МВД России по г. Самаре с заявлением по факту противоправных действий со стороны директора ООО ТК «Юпитер», не произведшего расчета по договорам.

Согласно опросу ФИО7, имеющемуся в материале КУСП № от 13.02.2023г., летом 2019 года он познакомился с ФИО9 Е.(матерью ФИО4), которая продавала два нежилых помещения по адресу: <...>, ООО ТК «Юпитер» в его лице приобрело данные офисные помещения примерно за 5 500 000 руб., когда произошла оплата, не помнит. Задолженность перед семьей К-вых отсутствует, денежные средства были уплачены в полном объеме, перечислялись по безналичному расчету, а также наличными.

ФИО10 при опросе поясняла, что она и ее сын являлись собственниками офисных помещений, согласились продать недвижимость ООО ТК «Юпитер» за 5 500 000 руб., сделки были зарегистрированы, однако, фактически в счет оплаты было переведено только 38 000 руб. по одному из договоров.

ФИО4 представлена претензия, адресованная Конкурсному управляющему ООО ТК «Юпитер» ФИО6, датированная 24.06.2022г., в которой истец предложил выразить письменное согласие на расторжение договоров от 25.06.2019г., заключенных между ФИО4 и ООО ТК «Юпитер» о продаже спорных нежилых помещений и отправить подписанное Конкурсным управляющим согласие на электронную почту ФИО4 в срок до 17-00ч. 25.06.2019 г. Документов, подтверждающих направление этой претензии в адрес Конкурсного управляющего ООО ТК «Юпитер» ФИО6, истцом не предоставлено.

Представитель истца пояснил в судебном заседании, что ответа на претензию не поступило.

Суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая наличие подписанных сторонами договоров купли-продажи спорных нежилых помещений и актов о произведенном расчете и об отсутствии каких-либо претензий сторон друг к другу, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО4 о расторжении договоров купли – продажи недвижимости, заключенных 25.06.2019г. между ФИО4 и ООО ТК «Юпитер», и применении последствий расторжения этих договоров.

Также суд установил, что 10.11.2021г. между ФИО5 (покупатель) и ООО «Деко Трейдинг Групп» в лице директора ФИО11 (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, в соответствии с п. 1.1 которого, продавец продал, а покупатель купил в соответствии с условиями настоящего договора следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение, общей площадью 41,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № (п. 1.1.1.),

- нежилое помещение, общей площадью 36,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № (п. 1.1.2.).

Согласно п. 3.1, стоимость нежилых помещений составляет 3 500 000 рублей.

Пунктом 3.1.1. предусмотрено, что стоимость объекта, указанного в п. 1.1.1. составляет 1 861 606,84 руб., стоимость объекта, указанного в п. 1.1.2. составляет 1 638 393,16 руб.

Согласно чеку - ордеру от 27.11.2021 г., ФИО5 была осуществлена оплата за переданные ему нежилые помещения в размере 3 500 000 рублей.

Согласно расписке от 10.11.2021г., ФИО11 получил от ФИО5 денежные средства в размере 1 200 000 рублей за проданное им нежилое помещение в количестве двух штук по адресу: <адрес> (3 этаж). Остальная оплата согласно договору.

В материалы дела ФИО5 представлены квитанции об оплате предоставленных коммунальных услуг, энергоснабжения и содержания нежилых помещений с момента приобретения 10.11.2021г. по настоящее время.

Конкурсный управляющий ООО ТК «Юпитер» ФИО6 обращался в Арбитражный суд Самарской области с заявлением об оспаривании данной сделки, в рамках указанного дела по заявлению Конкурсного управляющего в целях определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 08.07.2019 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой установлена стоимость нежилого помещения №, площадью 36,7 кв.м. – 1 780 283 руб. и нежилого помещения №, площадью 41,7кв.м. – 2 022 828 руб., расположенных по адресу: <адрес>.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано, судом сделан вывод об отсутствии существенного превышения рыночной стоимости двух нежилых помещений в размере 3 500 000 руб. и их фактической цены.

ООО «Деко Трейдинг Груп» обращалось в суд с иском к ИП ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, решением Арбитражного суда Самарской области от 03.08.2020 установлено, что 01.08.2019 между ООО «Деко Трейдинг Групп» и ФИО4 был заключен договор аренды одного из спорных нежилых помещений, с кадастровым номером 63:01:0216001:867.

На момент покупки ФИО5 имущество находилось в собственности продавца - ООО «Деко Трейдинг Групп», который владел этим имуществом с июля 2019 г.

Установив, что ФИО5 на момент совершения сделки по покупке спорных объектов недвижимости действовал добросовестно, не знал и не мог знать о наличии притязаний ФИО4 на данные объекты недвижимости, суд первой инстанции признал ФИО5 добросовестным приобретателем спорных нежилых помещений, что также исключает возможность удовлетворения исковых требований ФИО4 об истребовании имущества у ФИО5

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, оснований для отмены решения суда не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы ФИО4 о недоказанности факта оплаты по договорам в безналичной форме или наличными денежными средствами, передачи нежилых помещений покупателю ООО ТК «Юпитер», судом апелляционной инстанции не принимаются. Несмотря на наличие в договорах условий, противоречащих друг другу по своему содержанию в части срока и порядка оплаты объектов недвижимости, из совокупности других доказательств по делу, а также поведения самого ФИО4, подписавшего передаточные акты, содержащие прямое указание на передачу объектов и осуществление полного расчета по сделкам, отсутствие у сторон претензий друг к другу по существу договора купли-продажи, а также заключившего после заключения договоров купли-продажи договор аренды в отношении одного из нежилых помещений, следует, что оплата по договорам покупателем была произведена. С заявлением в полицию по данному факту ФИО4 обратился спустя год, а с иском в суд – спустя почти три года после заключения сделок.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Следовательно, бремя доказывания безденежности договоров в данном случае лежало на истце. Допустимых и достаточных доказательств, подтверждающих безденежность договоров купли-продажи, ФИО4 не представлено.

Доводы апелляционной жалобы истца о неотражении движения денежных средств, выплаченных ФИО4, по счетам ООО ТК «Юпитер», об отсутствии расчета по сделке не свидетельствуют, а могут свидетельствовать лишь о нарушении финансовой дисциплины сотрудниками юридического лица.

Указывая в решении суда о том, что стороной продавца являлась «семья К-вых», суд излагал пояснения лиц, опрошенных в рамках материала проверки, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что вывод суда о стороне продавца «семье К-вых» носит вероятностный и не подкрепленный доказательствами характер, «семья К-вых» к участию в деле в полном составе не была привлечена, не могут быть приняты во внимание. Заявитель жалобы указывает, что суд сделал вывод о том, что с ФИО10 возможно произошел расчет по сделкам, разрешив таким образом вопрос о правах и обязанностях непривлеченного лица, между тем, таких выводов в решении суда не содержится.

Доводы апелляционной жалобы о несогласованности цены недвижимости между сторонами договора от 10.11.2021 и отсутствии полного расчета между ФИО5 и ООО «Деко Трейдинг Групп», в связи с чем, договор является незаключенным, а также о притворности данной сделки, судом апелляционной инстанции также не принимаются.

Материалами дела подтверждается, что стоимость объектов по договору от 10.11.2021 была установлена сторонами в размере 3 500 000 рублей, и была оплачена ФИО5 в полном объеме согласно чеку - ордеру от 27.11.2021 г.

Само по себе наличие расписки от 10.11.2021г., согласно которой, директор ООО «Деко Трейдинг Групп» ФИО11 получил от ФИО5 также денежные средства в размере 1 200 000 рублей, об отсутствии у ФИО5 прав добросовестного приобретателя не свидетельствует.

Правовым последствием совершения сторонами сделки на меньшую сумму с целью прикрыть сделку на крупную сумму является признание сделки, заключенной между сторонами, как совершенной на крупную сумму, то есть применение относящихся к прикрываемой сделке правил (пункт 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с постановленным решением по основаниям, которые являлись предметом судебного рассмотрения, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции, а потому не могут служить поводом к отмене решения суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд разрешил спор на основании норм права подлежащих применению, с достаточной полнотой исследовал все доказательства собранные в ходе разрешения спора, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, судом приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства были получены и исследованы в таком объеме, который позволил суду разрешить спор.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, судом не допущено, оснований для отмены постановленного решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Самары от 22 марта 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через районный суд в течение трех месяцев.

Председательствующий:

Судьи: