Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 14 января 2021 года по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО4 об отказе от исполнения договора купли-продажи, признании права собственности, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения истца ФИО1 и представителя ФИО5, ответчика ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика ФИО3 – ФИО6 о правомерности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просила считать прекращенными правоотношения с ФИО3 и ФИО2 по договору купли-продажи от 02 августа 2019 года ввиду ее отказа от исполнения в соответствии с пунктом 10 договора и пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также просила признать за ней право собственности на 11 земельных участков, расположенных в <адрес>, с кадастровыми номерами №,

№, указав в обоснование на следующее.

02 августа 2019 года между ФИО1 ( продавец) и ФИО3, ФИО2 ( покупатели) был заключен договор купли-продажи указанных 11 земельных участков, расположенных в <адрес>. По условиям договора покупатели обязались произвести оплату за приобретенные земельные участки в размере 2 500 000 рублей в следующем порядке: 500 000 рублей при подписании договора (ДД.ММ.ГГГГ); 500 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 500 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ. При любых обстоятельствах последняя выплата должна была быть осуществлена не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Положениями пункта 10 договора предусмотрено, что в случае, если покупатель не оплачивает в срок стоимость земельных участков, продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке. Поскольку оплата по договору в полном объеме не была произведена, ДД.ММ.ГГГГ она направила стороне покупателя уведомление об отказе от договора в связи с неоплатой в установленный срок. В данном уведомлении предложила в срок до ДД.ММ.ГГГГ получить денежные средства, уплаченные по договору. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сообщил о том, что он принимает данное уведомление. ФИО3 на указанное уведомление никаким образом не отреагировала.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО2 и ФИО4

В ходе рассмотрения дела ФИО1 дополнила первоначальные требования требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи ? доли в праве собственности на вышеуказанные земельные участки, в виде отмены государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на ? долю в праве собственности на земельные участки за номерами № ФИО3 к ФИО4 Указала, что заключенный между ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи земельных участков является ничтожным, поскольку ФИО3, достоверно зная о том, что она не исполнила обязательства в части внесения оплаты по договору купли-продажи от 02 августа 2019 года, не имела права на заключение договора купли-продажи с ФИО4

В суде первой инстанции представитель истца ФИО5 иск поддержал. Истец в судебное заседание не явилась.

Ответчик ФИО2 в суде первой инстанции иск признал.

Ответчик ФИО3 в суд первой инстанции участия не явилась. Ее представитель ФИО6 возражал относительно заявленных требований, поскольку оплата по договору купли-продажи от 02 августа 2019 года была произведена покупателями в полном объеме. Между ФИО3 и ФИО2 возник спор по поводу размера внесенных денежных средств.

Ответчик ФИО4 в суде первой инстанции возражал относительно заявленных требований ( в решении суда допущена описка в его процессуальном положении, указан третьим лицом).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суде первой инстанции участия не принимал.

Суд первой инстанции принял решение, которым в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 просят об отмене решения суда, считают, что требования подлежат удовлетворению. Указывают на допущенные в решении суда описки. Выражают несогласие с выводом суда о том, что в реестровом деле имеется копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку из содержания договора следует, что договор составлен в 4 экземплярах, 2 из которых переданы в Управление Росреестра. ФИО2 заявлял, что имеющиеся в реестровом деле расписки, также, как и акт приема-передачи, до даты 02 августа 2019 года с договором не связаны. Не согласны со ссылками суда на аудиозапись телефонного разговора между ФИО7 и истцом ФИО1 ФИО7 не является участником договора и стороной настоящего дела, разговор состоялся после вручения ФИО3 уведомления ФИО1 об отказе от исполнения договора. Утверждает, что ФИО1 согласия на запись и трансляцию разговора не давала. Считают, что данная аудиозапись не подтверждает факта передачи денежных средств в полном объеме, и в материалах дела не содержится таких доказательств. Выражают несогласие с выводами суда о добровольном снятии ФИО1 обременения с земельных участков, поскольку обременение она согласилась снять не добровольно, а по настойчивой просьбе ФИО3 Считают, что обстоятельство собственноручного составления ФИО1 обязательства от 09 декабря 2019 года, подписанного ФИО3, значения для настоящего спора не имеет. Утверждают, что суд не применил при разрешении спора условие договора о том, что ФИО2 и ФИО3 имеют по договору равные права и обязанности. Доказательств того, что ФИО2 вносил ФИО1 за ФИО3 250 000 рублей, в материалах дела нет, тогда как в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО3 передала по договору только 1 000 000 рублей, оснований для вывода о полном расчете по договору у суда нет. Считают, что заключая договор, ФИО3 не имела денежных средств для оплаты по договору, и не имела намерений что-то по договору платить. Ссылаются на недобросовестность поведения ФИО3 по передаче объектов ФИО4

В возражениях на жалобу ответчик ФИО3 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции ответчики ФИО3, ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области не явились извещены. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Челябинского областного суда в сети « Интернет».

На основании ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( ГПК РФ) судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, их представителей, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. ( п.1 ст. 556 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. ( п.1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. ( п.1) Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. ( п.4).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой ( п.1 ст. 168 ГК РФ). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.( п.2).

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что ФИО1 на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные в <адрес>

02 августа 2019 года между ФИО1 ( продавец) и ФИО3, ФИО2 ( покупатели) был заключен договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков, согласно которого : земельные участки продаются за 2 500 000 рублей, из них 500 000 рублей передаются покупателем продавцу в день подписания настоящего договора, акт передачи оформляется распиской; оставшиеся 2 000 000 рублей передаются покупателем продавцу ежемесячными платежами равными долями в размере 500 000 рублей не позднее 30 числа каждого месяца, последняя выплата должна быть осуществлена не позднее 30 декабря 2019 года; на момент окончательного расчета продавец обязуется снять обременение с указанных в настоящем договоре земельных участков.

Положениями п. 6 договора предусмотрено, что передача земельных участков осуществляется по передаточному акту.

В случае, если покупатель не оплачивает в срок стоимость земельных участков, продавец праве расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке (п. 10 договора). ( л.д.10-13 том1)

29.07. 2019г. ФИО1 выдала расписку, что получила от ФИО2 23.07.2019г. 500 000 руб. предоплату по договору купли-продажи земельных участков с кадастровым номерами: №, (том 1 л.д. 226).

Согласно акта передачи земельных участков к договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного продавцом и покупателями, участки с кадастровыми номерами: №, находящиеся в <адрес>, переданы продавцом в состоянии, соответствующем условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 227-228).

06.08.2019г. произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО3 ( ? доля ) и ФИО2 ( ? доля) на земельные участки с кадастровыми номерами: № и ипотека в силу закона на указанные земельные участки в пользу ФИО1 на срок до 30 декабря 2019 г. (том 1 л.д. 14-23).

Согласно расписки, составленной ФИО2, 29.07. 2019 г. ФИО1 получила от него 500 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи земельных участков от 05 августа 2019 года. Передача произведена в многофункциональном центре г. Челябинска при регистрации договора. ( л.д.117 том 3).

В расписке от 26 августа 2019 г. ФИО1 указала, что получила от ФИО2 500 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи земельных участков от 05 августа 2019 года. (том 3 л.д. 116).

27. 09. 2019 г. ФИО1 составила расписку о получении от ФИО2 250 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи земельных участков от 02 августа 2019 года ( л.д.115 т.3).

27. 09. 2019 г. ФИО1 составила расписку о том, что она получила от ФИО2 в счет займа 250 000 рублей с обязательством возврата до 30 декабря 2019 года. Займ возвращается без процентов.( л.д. 114 т.3).

03.12. 2019 года ФИО1 получила от ФИО3 денежные средства в размере 1 000 000 рублей в счет оплаты доли по договору купли-продажи земельных участков от 05 августа 2019 года, о чем выдала расписку (том 1 л.д. 55).

09 декабря 2019 года ФИО1 составила текст обязательства, подписанного ФИО3, согласно которого ФИО3 обязалась уладить конфликт с ФИО2 по вопросу внесения средств за покупку земельных участков по договору от 06 августа 2109 года без привлечения продавца ФИО1, деньги за земельные участки внесены в полном объеме: 60% - 1 500 000 рублей - ФИО2; 40% - 1 000 000 рублей - ФИО3 (расписки продавца имеются) (том 3 л.д. 16).

На основании заявления ФИО1 09 декабря 2019 года обременение земельных участков в виде ипотеки было снято.

ФИО3 17 декабря 2019 года предложила ФИО2 выкупить ? долю в праве общей долевой собственности на земельные участки за 1 000 000 рублей. От преимущественного выкупа доли ФИО2 отказался, о чем был составлен 17.12.2019г. нотариальный отказ серии №№.( л.д. 112 т.3).

30 декабря 2019 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 28 января 2020 года было зарегистрировано право собственности ФИО4 на указанные земельные участки. ( том 3 л.д. 106-109).

16 апреля 2020 года ФИО1 направила ФИО3 и ФИО2 уведомление об отказе от договора купли-продажи от 02 августа 2019 года, указав на то, что в установленные сроки оплата по договору не произведена, а именно по договору не произведена оплата в размере 250 000 рублей (том 1 л.д. 24).

ФИО2 составил письмо, в котором указал на то, что он принимает данное уведомление. Указал, что обязательства по оплате по договору в размере 1250000 рублей с его стороны были полностью исполнены, о чем имеются соответствующие расписки от 02 августа 2019 года, 27 сентября 2019 года и от 28 октября 2019 года. Также написал, что получил от ФИО1 денежные средства в размере 1 250 000 рублей, в связи с чем признает отказ от договора купли-продажи (том 1 л.д. 25).

От ФИО3 ответ на уведомление об отказе от договора не поступило, потому ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Суд по ходатайству ответчика ФИО3 принял в качестве доказательства расшифровку аудиозаписи телефонного разговора между ФИО7 ( сыном ФИО3) и ФИО1, из которой следует, что ФИО1 в ходе разговора неоднократно указывает на то, что получила от ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи денежные средства в размере 1 500 000 рублей, а от ФИО3 – 1 000 000 рублей, расчет произведен в полном объёме. ( том 3 л.д. 119).

Суд, разрешая спор, руководствуясь положениями ст.ст. 166,168, 309,310, 549,556, 450.1 ГК РФ, отказал в удовлетворении иска, прийдя к выводу, что оплата по договору купли-продажи земельных участков от 02 августа 2019 года истцу была произведена в полном объеме, при этом суд исходил из того, что 09 декабря 2019 года ФИО1 добровольно сняла обременение с земельных участков в виде ипотеки и собственноручно составила обязательство от 09 декабря 2019 года о том, что деньги за земельные участки внесены в полном объеме; доказательств ничтожности сделки купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельные участки между ФИО3 и ФИО4 не представлено.

Судебная коллегия соглашается с решением суда, поскольку оно является законным и обоснованным, выводы суда мотивированы, оценка доказательств осуществлена верно по правилам ст.67 ГПК РФ, юридически значимые и фактические обстоятельства судом установлены правильно, нормы материального права применены верно.

Доводы жалобы не являются основанием для отмены решения суда.

Указание суда на то, что в материалах реестрового дела находится копия договора купли-продажи является неверным, поскольку как в силу п.2 ч.3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ( в редакции в юридически значимый период) в случае, если сделка совершена в простой письменной форме, то один экземпляр-подлинник помещается в реестровое дело, но это не привело к незаконности судебного решения.

Ссылки на то, что ФИО2 заявлял, что имеющиеся в реестровом деле расписки, также, как и акт приема-передачи, до даты ДД.ММ.ГГГГ с договором не связаны, отклоняются, поскольку согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельных участков, указаны в числе представленных ФИО2, ФИО3, ФИО1, расписка ФИО1 от 29.07.2019 о получении 500 000 руб., копия акта приема-передачи от 25.07.2019, в которых названы земельные участки, являвшиеся предметом сделки ( л.д. 219-228 т.1). Кроме того, с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и о переходе права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: № от ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 стороны сделки купли-продажи обратились 29.07.2019, 03.08.2019 ФИО2 было представлено дополнительно письмо управления по земельно-имущественным отношениям от 02.08.2019 на имя ФИО1 об отказе в приобретении данных земельных участков, а 05.08. 2019 сторонами представлен договор купли-продажи от 02.08.2019 и заявление о браке от 05.08.2019 ( том 1 л.д. 70-82, 103-116, 118-137, 139- 243, том 2 л.д. 2-28, 104-154).

Указание в жалобе о несогласии со ссылками суда на аудиозапись телефонного разговора между ФИО7 и истцом ФИО1, поскольку ФИО7 не является участником договора и стороной настоящего дела, разговор состоялся после вручения ФИО3 уведомления ФИО1 об отказе от исполнения договора, ФИО1 согласия на запись и трансляцию разговора не давала, аудиозапись не подтверждает факта передачи денежных средств в полном объеме, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, поскольку выводы суда основаны не на аудиозаписи телефонного разговора между ФИО7 и ФИО1, а на иных доказательствах, приведенных в судебном решении. Кроме того, ФИО1 в суде апелляционной инстанции не отрицала, что телефонные переговоры с сыном ФИО7 были, пояснив, что не помнит содержание разговора, расшифровка которого имеется в деле,

Доводы жалобы о том, что ФИО1 обременение с земельных участков согласилась снять не добровольно, а по настойчивой просьбе ФИО3, а обстоятельство собственноручного составления ФИО1 обязательства от 09 декабря 2019 года, подписанного ФИО3, значения для настоящего спора не имеет, являются необоснованными.

Суду первой инстанции и суду апелляционной инстанции не представлено доказательств того, что снятие ФИО1 обременения с земельных участков в виде ипотеки в силу закона произошло не добровольно. ФИО3 отрицает какое-либо воздействие на истца для принуждения к подаче заявления о снятии обременения. ФИО1 признает, что заявление в Управление Росреестра по Челябинской области от 09 декабря 2019 года о снятии обременения с земельных участков в виде ипотеки подавала и собственноручно составила обязательство от 09 декабря 2019 года о том, что деньги за земельные участки внесены в полном объеме.

Согласно п.3 договора купли-продажи от 02.08.2019 последняя выплата по договору купли-продажи должна быть осуществлена не позднее 30.12.2019, на момент окончательного расчета продавец обязуется снять обременения с земельных участков, являющихся предметом договора. Исходя из буквального содержания договора, обращение истца в Управление Росреестра с заявлением о снятии обременения с земельных участков подтверждает полную оплату по договору.

Ссылка представителя истца о том, что ФИО3 в суде первой инстанции не отрицала о том, что оплата по договору ею произведена не полностью, не состоятельны. В судебных заседаниях ФИО3 не участвовала, а её представитель давал объяснения о том, что оплата произведена в полном объеме.

Доводы, что суд не применил при разрешении спора условие договора о том, что ФИО2 и ФИО3 имеют по договору равные права и обязанности ; доказательств того, что ФИО2 вносил ФИО1 за ФИО3 250 000 рублей, в материалах дела нет, тогда как в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО3 передала по договору только 1 000 000 рублей, основания для вывода о полном расчете по договору у суда отсутствовали, заключая договор, ФИО3 не имела денежных средств для оплаты по договору и не имела намерений что-то по договору платить, отклоняются, поскольку судом верно установлено, что плата по договору купли-продажи истцом получена в полном размере.

Судебная коллегия считает, что фактически возник спор по вопросу оплаты между ответчиками, что усматривается из пояснений лиц, участвующих в деле, письменного обязательства от 09.12.2019, составленного ФИО1 и подписанного ФИО3, о том, что деньги за земельные участки внесены в полном объеме: 60% - 1 500 000 рублей - ФИО2; 40% - 1 000 000 рублей - ФИО3 Действительно, в связи с тем, что ответчики приобрели земельные участки в равных долях, то и оплата должна быть в равных долях, поскольку иное не установлено договором. В то же время данное обстоятельство не является основанием для удовлетворения иска ФИО1. ФИО2 вправе обратиться с иском к ФИО3 о взыскании с нее 250 000 руб.

Ссылки на недобросовестность поведения ФИО3 по передаче объектов ФИО4 судебной коллегией не принимаются. ФИО3 продала долю в праве общей долевой собственности ФИО4 после снятия ФИО1 обременения с земельных участок и отказа ФИО2 от преимущественного права покупки.

Описки, на которые идут ссылки в жалобе, устранены определением суда от 19 февраля 2021г. об исправлении описок в обжалуемом решении суда ( т.3 л.д.162-164).

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены обжалуемого решения, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 14 января 2021 года с учетом определения суда от 19 февраля 2021 года об исправлени описок оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи