Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя ФИО2 на решение Волжского районного суда Самарской области от 08.02.2023, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО3 о взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.

Взыскать с ИП ФИО3, ОГРНИП №, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки Казахстан, граждански Республики Казахстан, паспорт гражданина Республики Казахстан P KAZ №, выдан Министерством внутренних дел ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате услуг представителя в сумме 15240,50 руб.»,

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Топтуновой Е.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, в котором просила:

- взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в свою пользу убытки, вызванные продажей объекта недвижимости, в размере разницы между суммой по предварительному договору купли-продажи и фактической продажей третьему лицу объекта недвижимости, что составляет 2750000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 85000 руб., штраф в пользу потребителя в размере 50 % от присужденной суммы в соответствии со ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».

В обоснование требований истец указала, что 28.09.2021 г. между ней и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи здания и земельного участка.

Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи здания, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Сроки заключения основного договора сторонами установлены до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 надлежащим образом исполнила свои обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи здания и земельного участка. Согласно п. 2.2.1. часть стоимости объектов недвижимости в размере 650000 руб. ФИО1 оплатила наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора, что подтверждается кассовым чеком.

04.10.2021 г. между ИП ФИО4 и ФИО1 заключен договор подряда на газоснабжение. Предметом договора является проведение проектно-изыскательских работ, постановка газового оборудования и прочее, предусмотренное п. 1.2. указанного договора подряда, по месту оказания услуг: <адрес> Стоимость услуг по договору составила 185 000 руб. Данная сумма оплачена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается кассовым чеком.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 и ФИО1 заключен договор подряда №. Предметом договора является выполнение работ по переносу газопровода на объекте, расположенном по адресу: <адрес>. Стоимость услуг по договору составила 40 000 руб. Данная сумма оплачена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается кассовым чеком.

Заключение вышеуказанных договоров подряда осуществлено истцом в обеспечение надлежащего исполнения обязательств сторон по передаче в её собственность объектов недвижимости -земельного участка и здания.

По соглашению о подключении к газовым коммуникациям и инженерным сооружениям от 04.10.2021 г. исполнителем выступает ИП ФИО3, которая предоставляет техническую возможность подключения к газовым коммуникациям и инженерным сооружениям, принадлежащим ей на праве собственности, для последующей газификации жилого дома на территории Коттеджного поселка «Шишки».

28.01.2022 г. в адрес ФИО1 поступило письмо от ИП ФИО3, которым продавец уведомил покупателя о том, что после завершения строительства жилого здания, при приёмке результатов выполненных подрядчиком работ выявлены существенные, неустранимые недостатки в конструктиве здания, которые исключают возможность его использования для проживания. В настоящее время между продавцом и подрядчиком идет спор по вопросу отказа от приёмки выполненных работ.

Продавец не может в обозримом будущем передать покупателю жилое здание в пригодном для проживания состоянии. На сегодняшний день все земельные участки в коттеджном поселке «Шишки» реализованы. Продавец не может представить покупателю объекты недвижимости с аналогичными параметрами.

Продавец предложил ФИО1 заключить соглашение о расторжении предварительного договора № 28.09.2021 г. и приобрести земельный участок и жилой дом в коттеджном поселке «Грибы» с зачетом ранее произведенной оплаты по предварительному договору.

10.02.2022 г. ФИО1 направила в адрес ответчика письмо-требование о заключении с ней основного договора купли-продажи с учетом перерасчета покупной цены.

В ответ ИП ФИО3 направила в адрес истицы уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи здания и земельного участка от 28.02.2022 г. б/н., в котором указала, что покупателем не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2.2.2. предварительного договора купли-продажи здания и земельного участка от 28.09.2021 г., по оплате оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 3100000 руб. в течение пяти рабочих дней с момента постановки дома на кадастровый учет.

17.12.2022 г. Управлением Росреестра по Самарской области осуществлена постановка на государственный кадастровый учет здания – дома, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с.<адрес>

Согласно уведомлению о расторжении предварительного договора купли-продажи от 28.09.2021 г., постановка на государственный кадастровый учет здания осуществлена 17.12.2022 г. В связи с тем, что иных дат постановки на учет уведомление не содержит, а указанная дата (17.12.2022 г.) еще не наступила, ссылка ответчика на неисполнение покупателем своей обязанности, предусмотренной п. 2.2.2. предварительного договора купли-продажи, не обоснована, так как событие еще не произошло.

В данном случае истец должна была исполнить свою обязанность по оплате оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 3100000 руб. до 22.12.2022 г.

ИП ФИО3 не представила истцу никаких документов, подтверждающих иную дату постановки спорного объекта на государственный кадастровый учет, а также документов, подтверждающих надлежащее уведомление ФИО1 об этом. Истец не была должным образом уведомлена о постановке объектов на государственный кадастровый учет, в связи с чем, не могла оплатить оставшуюся часть стоимости объектов своевременно.

Кроме того, указанный выше договор, заключенный 28 сентября 2021 г. между сторонами, хотя и поименованный как предварительный договор купли-продажи, предусматривает обязанность ответчика передать истцу в собственность объекты недвижимости, а именно: здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и обязанность истца ФИО1 внести оставшуюся часть стоимости объектов недвижимости в размере 3 100 000 руб. в течение 5 дней с момента постановки дома на кадастровый учет.

Предварительный договор купли-продажи от 28.09.2021 г. также предусматривает в 1.2. следующее: указанное здание: назначение: жилое здание; этаж № 1; общая площадь 80 кв.м. будет построено на участке с кадастровым номером: №; ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

Таким образом, истец считает, что договор от 28 сентября 2021 г. не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ.

С учетом того, что предварительный договор купли-продажи от 28.09.2021 г. также предусматривает, что земельный участок с кадастровым номером: 63:26:1309001:1409 принадлежит продавцу - ИП ФИО3 на праве собственности, а продажа земельного участка без расположенного на нем здания невозможна, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи здания и земельного участка от 28.09.2021 г. можно фактически рассматривать как договор участия в долевом строительстве и на спорные правоотношения распространяется действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Данный довод истца подтверждается также следующими обстоятельствами.

Ответчик обязался передать истцу в собственность объекты недвижимости: здание, расположенное по адресу: <адрес>, и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, находящиеся в коттеджном поселке Шишки.

Общий пакет документации сформирован от коттеджного поселка Шишки, подробная информация содержится на официальном сайте: https://shishki- samara.ru/

Наличие общей коммуникации: готовые дома с индивидуальными земельными участками: магистральный газ, электричество, центральное водоснабжение, канализация и интернет.

Наличие обшей управляющей компании, обеспечивающей полное обслуживание поселка Шишки.

Наличие общей инфраструктуры — облагороженная придомовая территория, продуктовые магазины, детские площадки, парковка.

Централизованное строительство и возможность выбора покупателем типовых объектов, а также отделки.

Наличие проектов домов.

Наличие общей команды сотрудников (работников) в том числе ипотечного брокера, совместно работающих над проектом коттеджного поселка Шишки.

Наличие возможности централизованной продажи домов в коттеджном поселке Шишки, в том числе с возможностью для покупателя оформления ипотеки.

Наличие общей гарантии на дома — 3 года по Договору.

Наличие на сайте контактов ИП ФИО3

Наличие на сайте документации на строительство.

12.04.2022 г. между ИП ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости - здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

У ответчика в настоящее время отсутствует индивидуально-определенная вещь, которая подлежит передаче истцу, истец не вправе требовать её отобрания у третьего лица и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает истца права требовать от ответчика возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Соответственно, ИП ФИО3 при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости от 12.04.2022 г. с ФИО5 получила прибыль в сумме 6 500 000 руб.

Указанную прибыль истец рассматривает как убытки в связи с продажей объектов недвижимости, в отношении которых с ней был заключен предварительный договор купли-продажи, под которыми понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, так и неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы объекты недвижимости не были проданы ответчиком третьему лицу и право истца не было бы нарушено.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя ФИО2 просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Указывает на несогласие с выводом суда о том, что заключенный между сторонами договор является предварительным договором купли-продажи недвижимости, полагая, что спорный договор следует квалифицировать как договор долевого участия в строительстве, что создает основания для взыскания с ответчика в пользу истца убытков в виде стоимости спорного объекта недвижимости при отчуждении объекта иному лицу. Размер убытков истец считает возможным определить в размере стоимости земельного участка и жилого дома, указанной в договоре купли-продажи между ответчиком и третьим лицом ФИО5 Также истец считает, что судом неправомерно не применены в данном деле положения Закона РФ «О защите прав потребителей» о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

В заседании судебной коллегии представитель истца ФИО1 – ФИО2 (по доверенности) поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Ходатайствовал о назначении по делу оценочной экспертизы для определения размера убытков истца, связанных с продажей объекта недвижимости иному лицу.

Представитель ответчика ИП ФИО3 –ФИО6 ( по доверенности) возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения. Пояснила, что ИП ФИО3 не извещала истца о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет, истец сама должна была отслеживать данное обстоятельство для надлежащего исполнения обязанности по договору. Считает, что препятствий к отслеживанию данной информации у истца не имелось, так как информация является общедоступной в сети Интернет.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, об отложении дела не просили.

Судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК ФР) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со статьей 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.

Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона (часть 2 статьи 330 ГПК РФ).

Такие нарушения допущены судом первой инстанции в части разрешения вопроса о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

Вынося решение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются положениями ГК РФ о предварительном договоре и положениями законодательства в сфере защиты прав потребителей.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пункте 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Материалами дела установлено, что 28.09.2021 между ИП ФИО3 в лице представителя, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, ФИО7, и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи здания и земельного участка, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи здания, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.2 договора, указанное здание: назначение: жилое здание; этаж № 1; общая площадь 80 кв.м., будет построено на участке с кадастровым номером: №; ограничения (обременения) права не зарегистрировано.

В соответствии с п. 1.4 договора, указанный земельный участок: кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства; общая площадь: 665 +/- 9 кв.м., ограничения (обременения) права не зарегистрировано. Земельный участок принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка, удостоверенного нотариусом г. Самары Самарской области ФИО8 29.04.2020 г., реестровый № Право собственности зарегистрировано в управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, пунктом 4.1 договора установлено, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия для заключения основного договора, который стороны обязуются заключить в срок до 28.03.2022 года.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора стоимость объектов недвижимости составляет 3750000 руб., из которых 3100000 руб. – за здание; 650000 руб. – за земельный участок.

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора, оплата покупателем стоимости объектов недвижимости по договору производится в следующем порядке: часть стоимости объектов недвижимости в размере 650000 руб. оплачивается покупателем наличными средствами в день подписания настоящего договора. Оставшаяся часть стоимости объектов недвижимости в размере 3100000 руб. оплачивается покупателем в течение 5 дней с момента постановки дома на кадастровый учет, путем перечисления на расчетный счет продавца ИП ФИО3

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанностей, указанных в п. 2.2.1-2.2.2., бронь объекта прекращает свое действие. Продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Свои обязательства перед ИП ФИО3 по оплате части стоимости объектов недвижимости в размере 650000 руб. ФИО1 исполнила.

Кроме того, 04.10.2021 г. между ИП ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО7 и ФИО1 заключен договор подряда на газоснабжение, по условиям которого ИП ФИО4 обязуется по заданию ФИО1 оказать следующие услуги: проведение проектно-изыскательских работ, поставка газового оборудования (материалов), осуществление строительно-монтажных работ по системе газоснабжения жилого дома из материалов подрядчика, реконструкция системы газоснабжения жилого дома из материалов подрядчика, проведение строительного контроля, подготовка объекта к вводу в эксплуатацию, обеспечение сопровождения на стадии приемки законченного строительством объекта системы газоснабжения, врезки и пуска газа, окраска трубы газоснабжения, проходящей к зданию над земной поверхностью, а ФИО1 обязуется принять и своевременно оплатить работы. В соответствии с п. 5.1. стоимость услуг по договору составляет 185000 руб., НДС не предусмотрен.

Стоимость оказания услуг оплачена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается кассовым чеком от 04.10.2021 г.

08.12.2021 г. между ИП ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО9 и ФИО1 заключен договор подряда №, в соответствии с условиями которого, заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство выполнить работы по переносу газопровода на объекте заказчика, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в соответствии с планом работ, утвержденным заказчиком, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно п. 2.1. договора подряда, цена подлежащей выполнению работы по настоящему договору определяется по смете, представленной подрядчиком, и составляет 40000 руб.

Стоимость оказания услуг оплачена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается кассовым чеком от 08.12.2021 г.

28.01.2022 г. ИП ФИО3 в адрес ФИО1 направлено письмо, из которого следует, что в целях выполнения условий, предусмотренных п. 12. Предварительного договора, продавцом на основании договора подряда был привлечен подрядчик для выполнения работ по строительству жилого здания. После завершения строительства жилого здания, при приемке результатов выполненных подрядчиком работ продавцом были выявлены существенные, неустранимые недостатки в конструктиве здания, которые исключают возможность его использования для проживания. В связи с этим, продавец в соответствии с п. 6 ст. 754 ГК РФ, отказался от приемки результата работ, выполненных подрядчиком, и направил в его адрес претензию с требованием исполнить надлежащим образом обязательства по договору подряда. Однако подрядчик с доводами продавца, изложенным в претензии, не согласился и посчитал отказ от приемки выполненных работ необоснованным. В настоящее время переговоры с подрядчиком не привели к какому-либо результату, в связи с чем, продавцу не предоставляется возможным в обозримом будущем предоставить покупателю жилое здание в пригодном для проживания состоянии. Также на сегодняшний день все земельные участки в коттеджном поселке «Шишки» реализованы продавцом, в связи с чем, возможности предоставить объекты недвижимости с аналогичными параметрами не имеется. На основании изложенного, ИП ФИО3 предложила ФИО1 заключить соглашение о расторжении договора и приобрести земельный участок и жилой дом в коттеджном поселке «Грибы» с зачетом ранее произведенной оплаты по предварительному договору.

10.02.2022 г. ФИО1 направила в адрес ответчика письмо-требование о заключении с ней основного договора купли-продажи, в котором выразила категорический отказ от расторжения предварительного договора от 28.09.2021 г. Просила заключить с ней основной договор купли-продажи в срок до 28.03.2022 г. и передать в ее собственность указанные в предварительном договоре от 28.09.2021 г. объекты недвижимости: здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Также просила рассмотреть вопрос о возможности соразмерного уменьшения покупной цены, в связи с тем, что продавец фактически признал факт ненадлежащего оказания им услуг.

В ответ ИП ФИО3 направила в адрес истицы уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи здания и земельного участка от 28.02.2022 г. исх. № б/н., в котором указала, что 17.12.2022 г. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществлена постановка на государственный кадастровый учет здания – дома, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Во исполнение своих обязательств, предусмотренных п. 2.2.2. предварительного договора, покупатель должен был произвести оплату продавцу части стоимости объектов недвижимости в размере 3100000 руб. в срок до 22.12.2021 г. Однако условия, предусмотренные п. 2.2.2., покупателем не были исполнены. На основании изложенного, ответчик уведомил истца о расторжении предварительного договора купли-продажи здания и земельного участка.

14.03.2022 г. ФИО1 направила в адрес ИП ФИО3 письмо-требование о заключении с ней основного договора купли-продажи, в котором указала, что односторонний отказ от обязательств и одностороннее расторжение предварительного договора от 28.09.2021 г. со стороны ИП ФИО3 недопустимо и не соответствует нормам права. Просила заключить основной договор купли-продажи в срок до 28.03.2022 г. и передать в ее собственность указанные в предварительном договоре от 28.09.2021 г. объекты недвижимости. Также просила рассмотреть вопрос о возможности соразмерного уменьшения покупной цены, в связи с тем, что продавец фактически признал факт ненадлежащего оказания им услуг. В случае, если объект – здание-дом, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет, просила направить в адрес покупателя подтверждающие документы и счет на оплату.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.06.2022 г. жилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, поставлено на государственный кадастровый учет 17.12.2021 г., ему присвоен кадастровый №. Собственником жилого здания указан ФИО5 Его право зарегистрировано 19.04.2022 г. за номером государственной регистрации №3, на основании договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного между ИП ФИО3 в лице представителя ФИО10 и ФИО5 12.04.2022 г.

Согласно п. 4 договора купли-продажи по соглашению сторон стоимость объектов недвижимости составляет 6 500 000 руб., из которой 5 850 000 руб. – за здание, 650 000 руб. – за земельный участок.

Ответчиками ИП ФИО3, ИП ФИО4 в ходе рассмотрения дела возвращена ФИО1 сумма в общем размере 875 000 руб., уплаченная истцом по предварительному договору купли-продажи здания и земельного участка от 28.09.2021 г. (650000 руб.), договору подряда на газоснабжение от 04.10.2021 г. (185000 руб.), договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ (40000 руб.).

В обоснование своих требований ФИО1 ссылалась на то обстоятельство, что фактически между ней и индивидуальным предпринимателем ФИО3 сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Оценивая указанные доводы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, учитывая условия предварительного договора, заключенный сторонами 28.09.2021 г. предварительный договор купли-продажи здания и земельного участка не является договором долевого участия в строительстве.

Данный вывод суда основан на следующем.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений пункта 3 части 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3 статьи 4 указанного закона).

В соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества. Таким образом, предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора. При заключении основного договора все обязательства сторон, возникшие из предварительного договора купли-продажи, прекращаются.

Предварительный договор не является сделкой, направленной на отчуждение имущества, в то время как такой сделкой является именно основной договор купли-продажи недвижимости, который порождает правовые последствия по переходу права собственности на недвижимость

Заключая предварительный договор, стороны именовали себя продавцом и покупателем.

ИП ФИО3 застройщиком объекта не является, действуя от собственного имени, обязалась заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка и здания, продать ей по нему недвижимое имущество, созданное в будущем, право собственности на которое на момент отчуждения будет принадлежать ИП ФИО3

Целью предварительного договора купли-продажи от 28.09.2021 г. являлось приобретение истцом недвижимого имущества, созданного в будущем, а не финансирование средств в его строительство.

Предварительным договором предусмотрено, что подписание основного договора будет осуществлено сторонами до 28.03.2022 г.

При буквальном толковании условий предварительного договора, суд пришел к выводу о том, что воля сторон была направлена на приобретение истцом в будущем земельного участка и здания – жилого дома. Предмет предварительного договора установлен, ровно, как и срок заключения основного договора.

Сторонами определены стоимость недвижимого имущества, порядок оплаты, покупателем фактически произведена оплата стоимости земельного участка в размере 650 000 руб.

С выводами суда об отсутствии оснований квалифицировать правоотношения между сторонами как вытекающие из положений Закона «О долевом участии в строительстве» соглашается судебная коллегия.

Заключенный между сторонами договор, исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, по форме, содержанию и условиям обязательства не содержит существенные условия договора участия в долевом строительстве, продавец ООО ИП ФИО3 не является застройщиком, из условий договора не следует, что денежные средства направлены на инвестирование истцом строительства, в связи с чем оснований полагать, что правоотношения сторон вытекают из договора долевого участия в строительстве не имеется.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Дейнега Ю о взыскании убытков, вызванных продажей объекта недвижимости, в размере разницы между суммой по предварительному договору купли-продажи и фактической ценой продажи третьему лицу объекта недвижимости, что составляет 2750000 руб., суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства,

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в абзаце первом пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При взыскании убытков на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ (уклонение от заключения договора), п. 2 ст. 393 ГК РФ (убытки, причиненные неисполнением договора), ст. 15 ГК РФ суду необходимо установить состав правонарушения, включающий факт наступления вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными для истца последствиями, а также размер ущерба.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктом 4 ст. 393 ГК РФ предусматриваются дополнительные условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков, а именно: принятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Возмещение упущенной выгоды должно обеспечивать восстановление нарушенного права потерпевшего ровно до того положения, которое существовало до момента нарушения права. При этом возмещение упущенной выгоды не должно обогащать потерпевшего. Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход.

Поэтому в соответствии со статьями 15 и 393 ГК РФ при определении размера упущенной выгоды значимым является определение достоверности тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При этом лицо, требующее взыскания упущенной выгоды, должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Намерение не может быть принято во внимание при рассмотрении дел о взыскании упущенной выгоды.

Убытки в виде авансового платежа по предварительному договору купли-продажи и платежей, связанных с заключением договора газоснабжения возмещены истцу до вынесения решения суда.

При этом истец заявляет требования о взыскании убытков в виде разницы между ценой спорной недвижимости, указанной в предварительном договоре купли-продажи товара и ценой реализации спорного товара третьему лицу ФИО5 (л.д. 121 оборот).

Требования истца в данной части обоснованы положениями ч.1 ст. 393.1 ГК РФ.

Ссылка стороны истца на наличие у собственника правомочия свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, с учетом положений п. 4 ст. 393 ГК РФ и выводов судебной практики, отклонена судом, поскольку не является доказательством причинения ФИО1 убытков расторжением предварительного договора купли-продажи от 28.09.2021 г. и реализацией объектов недвижимости другому лицу. Возможность получения прибыли должна существовать реально, а не в качестве субъективного представления.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции и считает необходимым дополнительно указать, что предварительный договор купли-продажи является соглашением о намерении заключить основной договор, и в связи с незаключением основного договора, считается прекратившим свое действие. Заключение предварительного договора не влечет возникновение каких-либо обязательств, кроме обязанностей заключить основной договор.

Таким образом, оснований для взыскания убытков в виде разницы между ценой спорной недвижимости, указанной в предварительном договоре купли-продажи товара и ценой реализации спорного товара третьему лицу ФИО5 не имеется.

Абзац 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ, содержащий положения о том, что если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы, подлежит применению только в том случае, если истцом доказан сам факт наличия у него неполученных доходов (упущенной выгоды), поскольку данный абзац устанавливает порядок определения размера таких доходов.

В части взыскания компенсации морального вреда и штрафа судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно доводов иска, предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилой дом истец заключила в целях приобретения недвижимости для личных, семейных нужд.

Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям должны также применяться нормы Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части положений о компенсации морального вреда и штрафа.

В соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения, иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда (стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки). Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.

Судебная коллегия усматривает недобросовестное поведение ответчика, нарушающее права истца как потребителя в следующем.

Ответчиком, по мнению судебной коллегии допущено уклонение от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Условиями заключенного между сторонами предварительного договора предусмотрен порядок оплаты, предусматривающий в п. 2.2.2 обязанность, истца по оплате оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 3100000 руб. в течение пяти рабочих дней с момента постановки дома на кадастровый учет, неисполнение которой влечет снятие брони на объект недвижимости и расторжение договора продавцом в одностороннем порядке.

Не уведомляя истца о данном факте, 28.01.2022 г. ИП ФИО3 направила в адрес истца письмо, которым уведомила покупателя о том, что после завершения строительства жилого здания, при приёмке результатов выполненных подрядчиком работ выявлены существенные, неустранимые недостатки в конструктиве здания, которые исключают возможность его использования для проживания. В настоящее время между продавцом и подрядчиком идет спор по вопросу отказа от приёмки выполненных работ. Продавец не может в обозримом будущем передать покупателю жилое здание в пригодном для проживания состоянии. На сегодняшний день все земельные участки в коттеджном поселке «Шишки» реализованы. Продавец не может представить покупателю объекты недвижимости с аналогичными параметрами.

После получения данного требования ИП ФИО3 направила в адрес истицы уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи здания и земельного участка от 28.02.2022 г. б/н., в котором указала, что покупателем не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2.2.2. предварительного договора купли-продажи здания и земельного участка от 28.09.2021 г., по оплате оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 3100000 руб. в течение пяти рабочих дней с момента постановки дома на кадастровый учет.

12.04.2022года спорный объект продан иному лицу – ФИО5 за цену, значительно превышающую цену, установленную в предварительном договоре купли-продажи с ФИО1, при этом каких-либо доказательств того, что спорный объект имел какие-либо недостатки, препятствующие его использованию по назначению, в материалы дела не представлены.

Поскольку установлен факт нарушения прав потребителя, то имеются правовые основания для взыскания в пользу истца компенсации морального вреда.

Разрешая вопрос о размере компенсации морального вреда, судебная коллегия учитывая характер и объем причиненных истцу нравственных страданий, фактические обстоятельства дела, требования разумности и справедливости, определяет компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Ответчик ИП ФИО3 в ходе судебного разбирательства подтвердила факт неисполнения ею обязательств перед истцом о передаче в собственность здания и земельного участка, в ходе рассмотрения дела истцу возвращена сумма 875 000 руб. (650 000 руб. по предварительному договору 185 000 руб. по Договору подряда на газоснабжение от 04.10.2021 г. и 40 000 руб. по Договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ)

Поскольку установлено, что ответчик в досудебном порядке добровольно требования истца не удовлетворила, то имеются правовые основания для взыскания с неё штрафа, размер которого составляет 50% от взысканной суммы компенсации морального вреда, то есть 7500 руб.

Не имеется правовых оснований для назначения судебной экспертизы недвижимого имущества объектов недвижимости - здание и земельный участок, расположенные по адресу: Российская <адрес> целью определить их стоимость, в т.ч. для дальнейшего установления суммы убытков, поскольку истцом заявлено требование о взыскании убытков в размере разницы в цене предварительного договора купли-продажи и цены, по которой спорное имущество реализовано третьему лицу ФИО5, для чего проведения судебной экспертизы не требуется.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

ФИО1 понесены расходы по оплате юридических услуг в размере 85 000 рублей, что подтверждается договором возмездного оказания юридических услуг по представлению интересов заказчика № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком от 05.03.2022 г.

В рамках договора истицу оказаны следующие услуги: консультации, оказание помощи в подборе необходимых документов, формирование правовой позиции, написание и подача необходимых заявление и претензий, составление и подача искового заявления, представление интересов в суде.

С ответчика индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО1 судом взысканы расходы по оплате услуг представителя с учетом объема оказанных юридических услуг, длительности рассмотрения дела в суде, принципа разумности, в сумме 15240,50 руб.

Согласно ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся в неправильном истолковании закона, кроме того, выводы суда первой инстанции изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с п.п. 3 и 4 ч. 1, п.п. 2 и 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в части в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

В удовлетворении ходатайства представителя истца о назначении экспертизы отказать.

Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить частично.

Решение Волжского районного суда Самарской области от 08.02.2023 отменить в части отказа во взыскании компенсации морального вреда, штрафа, постановить в данной части новое решение, которым взыскать с ИП ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф в размере 7500 рублей.

Взыскать с ИП ФИО3 в доход местного бюджета сумму государственной пошлины 300 рублей».

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Дейнега Юлии без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: