Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2106/2020 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Строительный трест КСМ-14» о защите прав потребителя, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 17 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Пискловой Ю.Н., судебная коллегия

Установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Строительный трест КСМ-14» о защите прав потребителя, ссылаясь на то, что 22 марта 2018 года между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В соответствии с условиями указанных договоров застройщик обязался построить многоэтажный жилой комплекс со встроенными помещениями и подземным гаражом-стоянкой (Жилой дом) на земельном участке площадью 0,7829 га, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является квартира №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (при приеме по акту приема-передачи изменена на №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), количество комнат - 3, секция - 2, этаж - 11, продаваемая площадь - 80,28 м2 (с учетом лоджии).

Квартира №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН передана участнику долевого строительства 29 декабря 2018 года.

По данным технического паспорта площадь квартиры №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом лоджии составила 77,8 кв.м. Таким образом, разница между проданной площадью и фактической по данным технической инвентаризации составила 2,48 кв.м.

Свои обязательства перед застройщиком по оплате объекта долевого строительства ФИО1 выполнил в полном объеме, оплатив цену договора в размере 3 584 502,00 рублей.

Истец в досудебном порядке обращался к ответчику с требованием о выплате суммы разницы в площади квартиры по договору долевого участия и по техническому паспорту, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать с ООО «Строительный трест комбинат строительных материалов-14» в пользу ФИО1 сумму в размере 110 732 рублей за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Решением Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 17 августа 2020 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Строительный трест КСМ-14» о защите прав потребителя отказано.

С решением суда не согласился ФИО1, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы повторяет доводы искового заявления, указывая, что п.5 акта приема-передачи квартиры является недействительным, так как ограничивает право дольщика на соразмерное снижение стоимости имущества. Также заявитель ссылается на ничтожность пунктов договора участия в долевом строительстве в части применения коэффициента 1 при расчете площади и стоимости лоджии.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Строительный трест КСМ-14» просит оставить решение суда без изменения.

В заседание судебной коллегии ФИО1 не явился, дело рассмотрено в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

В заседании судебной коллегии представитель ООО Строительный трест КСМ-14» просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения, выслушав представителя, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда первой инстанции.

Исходя из статей 1, части 1 и 2 и 27, часть 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 и ООО специализированный застройщик «Строительный трест комбинат строительных материалов-14» заключен договор участия в долевом строительстве № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 июня 2015 года.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, застройщик обязуется построить многоэтажный жилой комплекс со встроенными помещениями и подземным гаражом - стоянкой (этажность - 23, количество этажей - 26, общая площадь здания - 51943,8 кв.м, количество квартир - 356, площадь квартир - 20930,68 кв.м, общая площадь встроенных помещений общественного назначения 7722,02 кв.м, общая площадь гаража автостоянки на 287 машино-мест - 13083,75 кв.м, строительный объем - 279482,0 куб.м) на земельном участке площадью - 0,7829 га, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п.1.2 настоящего договора дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 1.2 договора, объектом долевого строительства, является квартира № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная на 11 этаже, площадь квартиры (м2, коэффициент лоджии К=1, балкон К=0,5) - 80,28; общая площадь квартиры (м2, без учета балконов и лоджий) - 74,87; жилая площадь квартиры (м2) - 44,72; помещения вспомогательного использования (м2) - 30,16; количество помещений вспомогательного использования - 4; лоджия (м2, с учетом коэффициента К=1) - 5,41.

В соответствии с п.1.5 договора указанные площади являются проектными и подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. При возникновении расхождения между продаваемой проектной площадью объекта долевого строительства, описанной в п.1.2 Договора, и данным технической инвентаризации - в случае увеличения продаваемой площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м, по данным фактической экспликации организации осуществляющей техническую инвентаризацию по сравнению с данными проектной документации участники долевого строительства обязуются уплатить Застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п.2.3 договора.

Цена договора, в соответствии с пунктом 2.3.1, составляет 3 584 502 рубля, в т.ч. 3 537 903,47 рублей, - на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и 46 598, 53 рублей - на оплату услуг Застройщика из расчета 44 650 рублей за один квадратный метр продаваемой площади объекта долевого строительства, и является окончательной и не подлежит увеличению при оплате 100% от цены договора в сроки согласно п.2.4 настоящего договора.

Жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17 декабря 2018 года.

Фактическая передача спорной квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляются по подписываемому сторонами акту приема-передачи квартиры (передаточному акту). Эта обязанность сторон регламентируется статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По сути передаточный акт является продолжением договора участия в долевом строительстве №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 июня 2015 года, и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору.

Акт приема-передачи объекта долевого строительства от 29 декабря 2018 года, подписанный сторонами, зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15 февраля 2019 года.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно Акту приема-передачи объекта долевого строительства от 29 декабря 2018 года (л.д.28), ФИО1 передана квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, стр.1: этаж - 11; номер квартиры – НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ранее НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН); количество комнат - 3; общая площадь (без учета балконов, лоджий) - 75,1 кв.м.

В соответствии с пунктом 5 Акта приема-передачи объекта долевого строительства от 29 декабря 2018 года, квартира передается в степени готовности и с качеством согласно проекту и условиям договора. Стороны отказываются от взаимных претензий относительно требований по оплате изменения площади квартиры (увеличения или уменьшения), а также увеличения сроков строительства и передачи квартиры (а именно; штрафы, пени, неустойки).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что в настоящее время общая площадь жилого помещения рассчитывается в соответствие с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, исходя из расчета продаваемая площадь квартиры (м2, коэффициент лоджии К=1, балкон К=0,5) - 80,28 кв.м, (пункт 1.2 договора); площадь квартиры по данным технической инвентаризации - 80,55 кв.м (общая площадь квартиры с учетом лоджии с коэффициентом 1), таким образом, истец получили фактически квартиру площадью на 0,27 кв.м, больше продаваемой по договору (80,55 кв.м - 80,28 кв.м).

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Доводы о недействительности пунктов акта приема-передачи и договора участия в долевом строительстве, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку требования о признании пунктов договора и акта приема-передачи в суде не заявлялись и судом не рассматривались, также данные пункты и ранее не были признаны недействительными или ничтожными.

Также судебная коллегия учитывает, что сторонами были согласованы условия договора, предусматривающие применение к подсчету площади лоджии коэффициента 1, условия договора были определены по усмотрению сторон, положения ч.1 ст.5 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действующей с 01 января 2017 г.), не содержат ограничений на определение сторонами цены договора.

В пунктах 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 1 статьи 5 дополнена предложениями следующего содержания: "Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона";

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В целом доводы апелляционной жалобы, которые сводятся к тому, что суд неправильно оценил имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает несостоятельными, так как из содержания оспариваемого судебного акта следует, что судом первой инстанции с соблюдением требований статей 12, 55, 56, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств, отвечающих статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приняты во внимание представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, которым дана оценка согласно статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Правовых доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не содержится.

Поскольку существенные для дела обстоятельства суд первой инстанции определил верно, применил к спорным правоотношениям нормы материального права, подлежащие применению, не допустил нарушений процессуального закона, которые привели либо могли привести к неправильному разрешению спора, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного по делу решения исходя из доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 17 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 22.01.2021