Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нюдюрбегова Асана Нюдюрбеговича, Горячева Михаила Евгеньевича, третьих лиц с самостоятельными требованиями ООО «Морской Дом», ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Сухомлину Сергею Анатольевичу, судебному приставу-исполнителю отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по Калининградской области о признании торгов недействительными

с апелляционными жалобами истца Горячева Михаила Евгеньевича в лице представителя по доверенности Иванова Сергея Владимировича, третьих лиц с самостоятельными требованиями ООО «Морской Дом» и ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл», третьего лица Ивашковой Галины Ивановны в лице представителя по доверенности Кузина Виталия Александровича, третьего лица ООО «Копейка-Москва» на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тимощенко Р.И., объяснения представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ООО «Морской Дом» Писко Н.С., представителя истца Нюдюрбегова А.Н. и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» Вергелес Е.И., представителя третьего лица Ивашковой Г.И. - Кузина В.А., представителя третьего лица ООО «Копейка-Москва» Растороповой В.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения ответчика Сухомлина С.А., возражавшего против доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Нюдюрбегов А.Н. обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Сухомлину С.А. о признании торгов недействительными, указав, что 6 августа 2018 г. между ним (заемщик) и ООО «Морской дом» (займодавец) был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> руб. Исполнение обязательств по данному договору было обеспечено залогом нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты> и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора об ипотеке, заключенного 6 августа 2018 г. между ООО «Морской дом» и ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл». Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 7 августа 2019 г. с него в пользу ООО «Морской дом» взыскана задолженность по данному договору займа от 6 августа 2018 г. в общей сумме <данные изъяты> руб. Кроме того, решением Арбитражного суда Калининградской области от 18 марта 2020 г. обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки вышеуказанное имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости здания в размере <данные изъяты> руб. и земельного участка в размере <данные изъяты> руб. В ходе возбужденного исполнительного производства № назначенные на 15 декабря 2020 г. торги были признаны несостоявшимися. 25 января 2021 г. состоялся аукцион по продаже залогового имущества, победителем которого был признан Сухомлин С.А. с ценой предложения <данные изъяты> руб. Однако до проведения торгов 30 октября 2020 г. между ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» и ООО «Копейка-Москва» был заключен договор аренды спорного имущества на срок 10 лет с даты государственной регистрации договора в целях организации в спорном помещении магазина <данные изъяты> Ежемесячная арендная плата составила 4% от товарооборота арендатора в месяц, но не менее 420 000 руб. первые 12 месяцев и 480 000 руб. с 13 месяца аренды, и переменной арендной платы в размере стоимости использованных коммунальных ресурсов; договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 25 декабря 2020 г. Вместе с тем сообщение о проведении торгов не содержало сведений о заключении договора аренды и ежемесячных поступлений от его реализации. Результаты аукциона не содержали сведений об обременении имущества долгосрочным договором аренды. Оценка имущества также не учитывала обременение имущества долгосрочным договором аренды. Он (Нюдюрбергов А.Н.) и его финансовый управляющий не были извещены о проведении торгов, при этом он продолжал выплачивать задолженность ООО «Морской дом» в период проведения указанных торгов; не имел возможности обратиться к кредиторам о принятии плана реструктуризации долгов, в соответствии с которым ежемесячное погашение в сумме 480 000 руб. обеспечило бы погашение в течение 3 лет задолженности перед ООО «Морской дом». Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Нюдюрбергов А.Н. просил признать недействительными результаты публичных торгов, закрепленные в протоколе № от 25 января 2021 г.

Горячев М.Е. обратился в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, судебному приставу-исполнителю Отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области Ремер Н.А. о признании торгов недействительными, указав, что он принимал участие в аукционе 25 января 2021 г. по продаже залогового имущества с целью приобретения коммерческой недвижимости, при этом учитывал те параметры объекта, которые были указаны в информационном сообщении. При определении максимально возможной цены лота им учитывалось возможное время поиска будущего арендатора и последующее заключение договора аренды, то есть период времени, когда приобретенный объект никакого дохода приносить не будет и будет содержаться за его счет. Это повлияло на его решение приобрести имущество за <данные изъяты> руб. (повысить начальную цену на 2 шага), при этом победитель аукциона Сухомлин С.А. приобрел это имущество по цене всего на 1 шаг больше – <данные изъяты> руб. Однако после проведения торгов ему стало известно, что в нежилом здании, которое являлось предметом торгов, расположен магазин <данные изъяты> и в ЕГРН зарегистрировано право долгосрочной аренды. Данные обстоятельства существенно повышают для него инвестиционную привлекательность объекта и соответственно цену его приобретения. В случае если бы ему было известно о наличии обременения, он однозначно продолжил бы повышать цену как минимум до <данные изъяты> руб. Более того, существенно бы выросла выручка от цены реализации залогового имущества, что также было бы выгодно взыскателю и должнику.

Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 марта 2021 г. гражданские дела по указанным исковым заявлениям объединены в одно производство.

В ходе рассмотрения дела третьими лицами ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» были заявлены самостоятельные исковые требования о признании торгов недействительными. В обоснование своих требований указали, что в нарушение положений ч. 2 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после признания первых публичных торгов несостоявшимися залогодержателю и залогодателю не была обеспечена возможность заключения соглашения с целью оставления предмета залога за залогодержателем. 30 декабря 2020 г. ООО «Морской дом» направило в ОСП по особым исполнительным производствам заявление об оставлении предмета залога за собой, указав на заключение 25 декабря 2020 г. соответствующего соглашения с залогодателем. Таким образом, волеизъявление взыскателя было направлено на отзыв имущества с торгов, прекращение исполнительного производства и ипотеки. Однако судебный пристав в нарушение требований закона при наличии поступившего от взыскателя заявления о желании оставить предмет ипотеки за собой, не обеспечил возможность реализации данного права, письменного ответа на заявление не дал, исполнительные действия отложены не были, имущество с торгов не отозвано. Кроме того, 4 марта 2021 г. между ООО «Морской дом» и Ивашковой Г.И. был заключен договор уступки прав (требований), в соответствии с которым последняя является правопреемником общества во всем обязательствам, вытекающим из договора займа от 6 августа 2018 г. и договора об ипотеке от 6 августа 2018 г. Между Ивашковой Г.И. и ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» 4 марта 2021 г. о заключено соглашение об отступном с доплатой, направленное на прекращение обязательств по залогу. Требования залогодержателя в полном объеме были удовлетворены Ивашковой Г.И. в результате заключения соглашения с залогодателем. Кроме того, сообщение о проведении аукциона не содержало информации об обременении имущества долгосрочным договором аренды, оценка имущества также не учитывала такое обременение договором аренды. ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» в результате неправильного определения цены продажи не получило наибольшую выручку от продажи предмета залога, чем также были нарушены права должника Нюдюрбегова А.Н.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 мая 2021 г. (с учетом определения об исправлении описки от 17 сентября 2021 г.) заявленные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 24 ноября 2021 года решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 мая 2021 г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 24 ноября 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда.

В апелляционной жалобе истец Горячев М.Е. в лице представителя по доверенности Иванова С.В. выражает несогласие с вынесенным по делу решением, приводит в целом доводы аналогичные тем, которые приводились в обоснование заявленных исковых требований. Указывает, что суд не дал оценки его доводам о том, что отсутствие сведений о зарегистрированном долгосрочном договоре аренды реализуемого на торгах имущества не только нарушило нормы п. 2 ст. 448 ГК РФ, но и существенно повлияло на определение цены продажи здания, уменьшив ее более чем на 1 000 000 руб. Судом не была дана надлежащая оценка действиям (бездействию) судебного пристава при подготовке торгов и передаче имущества на реализацию, которые привели к нарушениям при проведении торгов. Передавая имущество на повторные торги, пристав фактически бездействовал, не установил наличие арендатора и зарегистрированного договора аренды. Договор аренды, заключенный с ООО «Копейка-Москва», как на дату проведения торгов, так и до настоящего времени недействительным не признан.

В апелляционных жалобах третьи лица с самостоятельными требованиями ООО «Морской дом» и ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» выражают несогласие с вынесенным по делу решением. Считают выводы суда об обращении ООО «Морской дом» с заявлением об окончании исполнительного производства по истечении установленного срока противоречащим положениям ч. 2 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку установленный десятидневный срок предоставляется для заключения соглашения между залогодателем и залогодержателем, а не для обращения к судебному приставу-исполнителю. В соответствии со ст. 348 ГК РФ должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскание и его реализацию. Поскольку информация о признании первых торгов несостоявшимися была размещена на официальном сайте 16 декабря 2020 г., то соглашение о принятии заложенного имущества могло быть заключено в срок до 26 декабря 2020 г. В данном случае оно было заключено 25 декабря 2020 г. Соглашение по своей сути представляет собой новый договор о передаче недвижимого имущества с зачетом требований залогодержателя в счет выкупной цены недвижимого имущества. С момента заключения такого соглашения ипотека прекращается. Суд же неверно определил момент прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой. В нарушение закона суд сделал необоснованные выводы об отсутствии у судебного пристава оснований для окончания исполнительного производства в связи с заключением вышеуказанного соглашения. Правовые основания для продажи имущества на публичных торгах отсутствовали. Кроме того, судом не дана правовая оценка доводам сторон об отсутствии в сообщении о проведении торгов сведений о заключении долгосрочного договора аренды недвижимого имущества, а также тому, что оценка имущества, по которому осуществлялся аукцион, не учитывала обременение имущества долгосрочным договором аренды. Залогодатель в результате был лишен возможности получить наибольшую выручку от продажи предмета залога, а взыскатель лишился возможности удовлетворить свои требования в полном объеме.

В апелляционной жалобе третье лицо Ивашкова Г.И. в лице представителя по доверенности Кузина В.А. выражает несогласие с вынесенным решением, указывает, что ею было заявлено о процессуальном правопреемстве в настоящем споре на основании договора уступки прав (требований) от 4 марта 2021 г., заключенного с ООО «Морской дом», однако суд процессуальное правопреемство не произвел, чем нарушил ее права на участие в процессе в качестве истца. Суд не привел в решении ни одной ссылки на документ, которым газета «Комсомольская правда» признана официальным публикатором органа исполнительной власти. В официальном бюллетене Федерального агентства по управлению государственным имуществом «Государственное имущество», а также на сайте Территориального управления Росимущества по Калининградской области информации о проводимых торгах не публиковалось. Необоснованными являются выводы суда в части, касающейся договора аренды, заключенного с ООО «Копейка-Москва», поскольку вопрос о законности данного договора является предметом спора в арбитражном суде. Неправильно были применены положения ч. 2 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» относительно десятидневного срока, в течение которого залогодержатель вправе сделать заявление об оставлении имущества за собой, не учтено, что в связи с установленными ограничениями, направленными на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, письмо судебному приставу не могло быть доставлено лично, в связи с чем было направлено по почте и получено только 13 января 2021 г. Получив такое заявление, судебный пристав должен был прекратить торги.

В апелляционной жалобе третье лицо ООО «Копейка-Москва» выражает несогласие с вынесенным решением, находит необоснованными выводы суда о заключении договора аренды в период наложенного приставом ареста на имущество, поскольку в ЕГРП соответствующих сведений не имелось и у регистратора не было оснований для отказа в регистрации сделки; согласие залогодержателя ООО «Морской дом» на заключение сделки также было получено. Более того, акт о наложении ареста на имущество от 25 августа 2020 г. включает запрет распоряжаться имуществом, однако в отношении арестованного имущества установлен режим хранения с правом беспрепятственного пользования. Поскольку в настоящее время в арбитражном суде имеется спор по иску Сухомлина С.А. к ООО «Копейка-Москва» и ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл», то правовая квалификация арендных отношений, действительности и законности договора аренды подлежит разрешению в рамках другого спора.

От ответчиков Сухомлина С.А. и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области поступили письменные возражения на апелляционные жалобы, в которых они просят решение оставить без изменения.

Истцы Нюдюрбегов А.Н., Горячев М.Е., финансовый управляющий Нюдюрбегова А.Н. – Киселев В.А., ответчики Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, судебный пристав-исполнитель отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области Ремер Н.А., ОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области, УФССП Росси по Калининградской области, 3-е лицо Ивашкова Г.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. С учетом положений ст.ст. 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 6 августа 2018 г. ООО «Морской дом» (заимодавец) и Нюдюрбеговым А.Н. (заемщик) был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> руб.

Исполнение обязательств заемщика по договору займа было обеспечено залогом нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты> и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенных по адресу: г<адрес> на основании договора об ипотеке, заключенного 6 августа 2018 г. между ООО «Морской дом» (залогодержатель) и ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» (залогодатель). Согласно пункту 1.4 договора об ипотеке общая залоговая стоимость предмета залога была определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> рублей – нежилое здание и <данные изъяты> руб. – земельный участок).

Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 7 августа 2019 г. с Нюдюрбегова А.Н. в пользу ООО «Морской дом» была взыскана задолженность по вышеуказанному договору займа от 6 августа 2018 г. в общей сумме <данные изъяты>

На основании исполнительного листа, выданного по указанному гражданскому делу, в отношении должника Нюдюрбегова А.Н. было возбуждено исполнительное производство №, однако постановлением от 27 января 2020 г. оно было окончено на основании п. 4 ч. 1 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве», поскольку у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными. При этом размер задолженности (включая исполнительский сбор) составлял <данные изъяты> руб.

17 августа 2020 г. ООО «Морской дом» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании Нюдюрбегова А.Н. несостоятельным (банкротом). Из определения суда от 26 октября 2020 г. следует, что по состоянию на 14 августа 2020 г. размер его задолженности перед обществом составляет <данные изъяты> руб., и с учетом наличия у должника признаков неплатежеспособности, заявление ООО «Морской дом» о признании Нюдюрбегова А.Н. несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении него введена процедура банкротства – реструктуризация долгов, ООО «Морской дом» включено в реестр требований кредиторов на сумму <данные изъяты> руб. Согласно пояснениям сторон в настоящее время ведется процедура банкротства – реализация имущества.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18 марта 2020 г. по иску ООО «Морской дом» к ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» было обращено взыскание на заложенное по вышеназванному договору ипотеки имущество: нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости здания в размере <данные изъяты> руб. и земельного участка в размере <данные изъяты> руб.

17 июля 2020 г. возбуждено исполнительное производство № на основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом по указанному делу, в отношении ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» с предметом исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области от 25 августа 2020 г. наложен арест на имущество ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл», являющееся предметом исполнения. Согласно акту о наложении ареста от 25 августа 2020 г. арест включает в себя запрет распоряжаться имуществом, в отношении арестованного имущества установлен режим хранения с правом беспрепятственного пользования; ответственным хранителем назначен Шеверев М.В. – генеральный директор ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл».

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 17 сентября 2020 г. имущество было передано на торги с указанием его оценки, произведенной судом (стоимость здания – <данные изъяты> руб., стоимость земельного участка – <данные изъяты> руб.).

30 октября 2020 г. между ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» в лице генерального директора Шеверева М.В. и ООО «Копейка-Москва» заключен договор аренды нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: г<адрес> с указанием на существующее в отношении этого имущества обременение в виде ипотеки и согласие залогодержателя ООО «Морской дом» на заключение такого договора. Договор аренды был заключен на срок 10 лет в целях организации в этом помещении магазина <данные изъяты> Ежемесячная арендная плата в первый месяц составила 1000 руб., со второго по двенадцатый месяцы – 4% от товарооборота арендатора в месяц, но не менее 420 000 руб., а с тринадцатого месяца – 4% от товарооборота арендатора в месяц, но не менее 480 000 руб. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 25 декабря 2020 г.

В ходе возбужденного исполнительного производства № назначенные на 15 декабря 2020 г. торги были признаны несостоявшимися, поскольку заявки на участие в них подали менее двух человек.

28 декабря 2020 г. судебным приставом было вынесено постановление о снижении цены заложенного имущества, переданного на реализацию, на 15%: стоимость нежилого здания была снижена до <данные изъяты> руб., а стоимость земельного участка – до <данные изъяты> руб. (общая цена двух лотов – <данные изъяты> руб.).

Повторные торги по продаже залогового имущества были назначены на 25 января 2021 г., победителем аукциона признан Сухомлин С.А. с ценой предложения <данные изъяты> руб.

2 февраля 2021 г. между Сухомлиным С.А. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области заключен договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества с ценой <данные изъяты> руб. Оплата покупателем произведена платежным поручением № 5 от 18 января 2021 г. в размере <данные изъяты> руб. и платежным поручением № 9 от 27 января 2021 г. в размере <данные изъяты> руб.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», и пришел к выводу, что при проведении торгов не были допущены существенные нарушения, которые повлияли на их результаты, привели к неправильному определению победителя, а также нарушению прав и законных интересов истцов; начальная продажная стоимость реализуемого имущества была установлена в соответствии с решением суда, стороны с ходатайством о ее изменении не обращались, о заключении договора аренды не сообщали, кроме того, договор аренды был заключен в нарушение произведенного судебным приставом-исполнителем ареста этого имущества; о заключении соглашения между должником и взыскателем об оставлении имущества за последним после первых торгов должно было быть сообщено судебному приставу в течение десяти дней после объявления первых торгов несостоявшимися, чего сделано не было; информация о проводимых торгах публиковалась в сети Интернет и в периодическом печатном издании в соответствии с установленными требованиями закона.

Судебная коллегия с выводами суда в части отказа удовлетворения требований третьих лиц с самостоятельными требованиями ООО «Морской Дом», ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» согласиться не может в силу следующего.

Согласно пп. 2, 3 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом, соглашение между ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» об оставлении последним заложенного имущества за собой было заключено 25 декабря 2020 г., то есть в установленный законом десятидневный срок.

Доказательств расторжения указанного соглашения или признания его недействительным в материалах дела не имеется.

В силу пункта 4 статьи 348 ГК РФ и пункта 1 статьи 60 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Вышеуказанные нормы права регулируют лишь срок заключения соглашения с залогодателем о приобретении заложенного имущества и не возлагают на стороны соглашения в тот же срок уведомить об этом судебного пристава-исполнителя.

Кроме того, ООО «Морской дом» указало, что направило 30 декабря 2020 г. по почте в адрес судебного пристава-исполнителя заявление о заключении 25 декабря 2020 г. соглашения с ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» об оставлении имущества за собой. Письмо было получено 13 января 2021 г., однако, несмотря на это, назначенные на 25 января 2021 г. повторные торги все равно были проведены.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие уведомление судебного пристава-исполнителя сторонами соглашения о его заключении до проведения повторных торгов.

Учитывая, что передача ООО «Морской дом» заложенного имущества произведена до проведения повторных торгов, вывод суда о соответствии процедуры повторных торгов требованиям закона не соответствует положениям приведенных выше норм права и установленным по делу обстоятельствам.

В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Поскольку публичные торги от 25 января 2021 года по продаже залогового имущества проведены с нарушением правил, установленных законом, они подлежат признанию недействительными.

Пунктом 2 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

С учетом того, торги являются недействительными, подлежит признанию недействительным договор купли-продажи №-а от 2 февраля 2021 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и ИП Сухомлиным С.А. с применением последствий недействительности сделки.

При этом суд апелляционной инстанции не может согласиться с приводимыми в апелляционных жалобах доводами о том, что цена реализуемого имущества была установлена без учета факта заключения долгосрочного договора аренды нежилого здания, равно как и о том, что объявление о продаже этого имущества на торгах не содержало сведений об этом договоре.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

В рассматриваемом случае, судебным приставом-исполнителем было передано спорное имущество на торги именно по той начальной продажной цене, которая была установлена решением арбитражного суда. При этом ни ООО «Морской дом» как залогодержатель, ни ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» как залогодатель, ни сам должник Нюдюрбегов А.Н. не обращались в арбитражный суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части, касающейся изменения начальной продажной цены заложенного имущества. Не сообщалось им о заключении этого договора и судебному приставу-исполнителю, хотя как о ведении исполнительного производства, так и о проведении торгов им было известно.

Указание суда первой инстанции на то, что заключенный между ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» и ООО «Копейка-Москва» договор аренды спорного имущества противоречит наложенному приставом аресту, прав ООО «Копейка-Москва» не нарушает. Вопрос действительности договора аренды является предметом рассмотрения в арбитражном суде. Производство по делу об оспаривании договора аренды было приостановлено арбитражным судом до разрешения настоящего спора.

Проверяя доводы апелляционной жалобы Ивашковой Г.И. о том, что ею было заявлено о процессуальном правопреемстве в настоящем споре на основании договора уступки прав (требований) от 4 марта 2021 г., заключенного с ООО «Морской дом», однако суд правопреемство не произвел, чем нарушил ее право на участие в процессе в качестве истца, судебная коллегия отмечает, что, действительно, в судебном заседании 22 марта 2021 г. представителем Ивашковой Г.И. - Кузиным В.А. было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, однако после его обсуждения он это ходатайство отозвал, заявив новое, о привлечении ее третьим лицом, что судом и было сделано (том 2 л.д. 104). При этом на данный момент ООО «Морской дом» являлось только третьим лицом по делу и самостоятельных исковых требований еще не заявило (они поступили в суд только 19 апреля 2021 г.), более того, настаивало на своем именно участии в деле.

Впоследствии, в судебном заседании 31 мая 2021 г. представителем Ивашковой Г.И. Кузиным В.А. вновь было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, однако после вручения сторонам копий этого ходатайства, он на вопрос суда ответил, что на рассмотрении ходатайства не настаивает и отзывает его (том 3 л.д. 139).

В соответствии с п. 3 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Согласно постановлению Правительства РФ от 30 января 2013 г. «О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»» информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с приведенными требованиями закона вся информация о проводимых торгах была опубликована на сайте www.torgi.gov.ru и в ежедневной независимой газете «Комсомольская правда». В этой связи доводы апелляционной жалобы Ивашковой Г.И. в этой части признаются судебной коллегией несостоятельными.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции от финансового управляющего Нюдюрбегова А.Н. Киселева В.А. поступило ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с подачей последним в арбитражный суд искового заявления о признании договора займа от 6 августа 2018 г., заключенного между Нюдюрбеговым А.Н. и ООО «Морской дом», недействительным.

В силу положений ст. 215 ГПК РФ суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве, а также дела об административном правонарушении.

Однако в данном случае судебная коллегия не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленного ходатайства и приостановления производства по делу, поскольку нельзя сделать вывод, что без разрешения вышеуказанного спора невозможно разрешение настоящего спора; задолженность по договору займа была взыскана одним решением суда, а обращение взыскания на заложенное имущество осуществлено по другому решению; в случае удовлетворения требований финансового управляющего и признания договора займа недействительным, стороны будут не лишены возможности пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам, прежде всего, решение об обращении взыскания на заложенное имущество, соответственно, в последствии и решение по настоящему делу; на сегодняшний день решение арбитражного суда, на основании которого заложенное имущество было передано на торги, является вступившим в законную силу.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене в части отказа удовлетворения требований ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» и ООО «Морской дом», с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» требований о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

в удовлетворении ходатайства финансового управляющего Нюдюрбегова А.Н. - Киселева В.А. о приостановлении производства по делу отказать.

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 мая 2021 года (с учетом определения об исправлении описки от 17 сентября 2021 года) в части отказа удовлетворения требований ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» удовлетворить.

Признать недействительными публичные торги от 25 января 2021 года по продаже залогового имущества – земельный участок: земли населенных пунктов – под здание ресторана, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>; нежилое здание общественного питания, площадью <данные изъяты> кв. м, литер А, этажность 1, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>

Признать недействительным договор купли-продажи № от 2 февраля 2021 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и индивидуальным предпринимателем Сухомлиным Сергеем Анатольевичем по результатам проведенных 25 января 2021 года публичных торгов, оформленных протоколом № от 25 января 2021 года.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в пользу индивидуального предпринимателя Сухомлина Сергея Анатольевича денежные средства, уплаченные по договору от 2 февраля 2021 года, в размере <данные изъяты> руб.

Прекратить право собственности Сухомлина Сергея Анатольевича на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и нежилое здание общественного питания, площадью <данные изъяты> кв. м, литер А, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: г<адрес>

Решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ООО «Балтсервис ХС Интернэйшнл» на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и нежилое здание общественного питания, площадью <данные изъяты> кв. м, литер А, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>

В остальной части решение оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 27 апреля 2022 года.

Председательствующий

Судьи