Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Капитан И.В. – Логиновой Н.Я. на решение Светловского городского суда Калининградской области от 17 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения Капитан И.В. и ее представителя Логиновой Н.Я., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации МО «Светловский городской округ» - Ковальчук Т.С., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО «Светловский городской округ» обратилась в суд с иском к Капитан И.В., указав, что на основании договора аренды от 17.07.2003 г., заключенного между администрацией МО «Светловский городской округ» и ИП Сачковым А.Г., последнему в аренду был предоставлен земельный участок КН №, находящийся по адресу: <адрес>; для строительства пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса на срок по 17.07.2006.

На основании соглашении от 29.12.2007, заключенного между ИП Сачковым А.Г. и ООО «Профиль-Инвест», права и обязанности арендатора по указанному договору аренды перешли к ООО «Профиль-Инвест».

Дополнительным соглашением №85 от 28.07.2010 срок аренды земельного участка продлен до 17.07.2014. Данному юридическому лицу администрацией МО «СГО» было выдано разрешение №RU39312000-010/2011МО на строительство пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса, срок действия которого неоднократно продлевался, последний раз был продлен до 15 мая 2014 года.

13.08.2013 ответчик Капитан И.В. приобрела у ООО «Профиль-Инвест» по договору купли-продажи недостроенный объект - пункт технического обслуживания автомобилей с КН №, общей площадью 937.9 кв.м., процент готовности - 21%, расположенный на вышеуказанном земельном участке КН №, и в этот же день заключила договор уступки прав аренды на этот участок.

15 мая 2015 года администрация предоставила Капитан И.В. в аренду земельный участок КН № (однократно, на основании п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ») для завершения строительства пункта технического обслуживания автомобилей, общей площадью 2 280 кв.м, сроком до 13 апреля 2018 года.

Однако, в установленный разрешением на строительство срок ответчиком строительство объекта завершено не было.

В марте 2020г. по заявлению администрации МО «СГО» Управлением Росреестра по Калининградской области погашена регистрационная запись о праве аренды Капитан И.В. на указанный выше земельный участок.

Ссылаясь на то, что спорный объект не введен в эксплуатацию, имеет степень готовности 68%, при этом от жителей близлежащих домов поступают жалобы на то, что незавершенный строительством объект представляет угрозу жизни и здоровью детей, которые беспрепятственно попадают на территорию участка, истец на основании положений ст.239.1 ГК РФ просил суд изъять у Капитан И.В. объект незавершенного строительства с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, в целях его реализации путем продажи с публичных торгов, а также определить его начальную продажную стоимость.

Рассмотрев спор, суд вынес решение, которым исковые требования администрации МО «Светловский городской округ» удовлетворены частично.

Изъят у Капитан Ирины Викторовны объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

В остальной части исковых требований истцу отказано.

В апелляционной жалобе представитель Капитан И.В. – Логинова Н.Я. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.

Ссылается на то, что в результате действий администрации, выразившихся в изменении территориальной зоны земельного участка с КН №, предоставленного в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей, с зоны «обслуживание объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности» на зону «застройка среднеэтажными жилыми домами» в период действия договора аренды указанного земельного участка, она была лишена возможности завершить строительство спорного объекта. Кроме того, в связи с длительным оформлением и вводом в эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, завершить строительство в намеченный срок не представилось возможным. Указанные обстоятельства, по мнению подателя жалобы, свидетельствуют о наличии правовых оснований для отказа в иске на основании положений п.3 ст.239.1 ГК РФ, а вывод суда об обратном считает ошибочным.

Полагает, что положения ст.239.1 ГК РФ в данном случае не подлежат применению, поскольку заключенный 15.05.2015 между сторонами договор аренды земельного участка не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более 3-х лет в порядке пп.10 п.2, пп.2, п.5 ст.39.6 ЗК РФ, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды от 17.07.2013.

Также обращает внимание на то, что поскольку принудительное изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда, то в решении в обязательном порядке должна быть указана начальная цена продажи данного объекта, определяемая на основании оценки его рыночной стоимости. В этой связи отсутствие доказательств, подтверждающих начальную стоимость реализуемого имущества, свидетельствует о недоказанности заявленных истцом требований и является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация МО «Светловский городской округ» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Калининградской области в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, в связи с чем с учетом требований ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 17.07.2003 между администрацией МО «Светловский городской округ» и ИП Сачковым А.Г. был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ИП Сачкову А.Г. был предоставлен земельный участок с КН №, площадью 2280 кв.м, находящийся по адресу: г.Светлый ул.Калининградская,14, в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей на 4 бокса на срок с 17.07.2003 по 17.07.2006.

27.09.2007 между сторонами было заключено дополнительное соглашение №70, в данный договор аренды внесены изменения, срок действия договора был продлен по 17.07.2010.

На основании соглашения от 29.12.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.07.2003 перешли от ИП Сачкова А.Г. к ООО «Профиль-Инвест».

24.03.2008 ООО «Профиль-Инвест» было выдано разрешение №RU39312000-011/2008МО на строительство пункта технического обслуживания автомобилей, сроком действия до 17 июля 2010 года.

На указанном земельном участке ООО «Профиль Инвест» был возведен объект незавершенного строительства, площадью застройки 937,9 кв.м, степенью готовности 21%. 13.05.2009 право собственности ООО «Профиль Инвест» на указанный объект зарегистрировано в Управлении Росреестра Калининградской области.

28.07.2010 между администрацией МО «Светловский городской округ» и ООО «Профиль-Инвест» было заключено дополнительное соглашение №85 к договору аренды земельного участка от 17.07.2003г., которым срок действия договора был продлен до 17.07.2014.

13.11.2012 ООО «Профиль-Инвест» вновь было выдано разрешение №RU39312000-010/2011МО на строительство пункта технического обслуживания автомобилей, срок действия которого неоднократно продлевался, последний раз был продлен до 15 мая 2014.

03.06.2013 стороны заключили дополнительное соглашение №36, которым внесли изменения в раздел 1 (предмет договора) с указанием на предоставление земельного участка в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей.

На основании договора уступки прав от 30.07.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.07.2003 перешли от ООО «Профиль-Инвест» к Капитан И.В.

Также 30.07.2013 между ООО «Профиль Инвест» и Капитан И.В. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства -пункта технического обслуживания автомобилей, Литер А, общей площадью застройки 937,9 кв.м, степенью готовности - 21%, находящийся по адресу: <адрес>.

Право собственности Капитан И.В. на указанный объект зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 13.08.2013.

15.05.2015 между администрацией МО «СГО» и Капитан И.В. было заключено соглашение, по условиям которого договор аренды от 17 июля 2003 года прекратил свое действие в связи с окончанием срока его действия.

Также 15.05.2015 между этими же сторонами был заключен новый договор аренды №14, по условиям которого Капитан И.В. предоставлен в аренду земельный участок с КН №, площадью 2280 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> для завершения строительства пункта технического обслуживания, сроком с 15.04.2015 по 13.04.2018.

08.02.2018г. по заявлению Капитан И.В. в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об изменении процента готовности объекта до 68%.

В связи с истечением срока действия вышеуказанного договора аренды от 15.05.2015 по заявлению администрации МО «СГО» регистрирующим органом в 2020 году была погашена регистрационная запись о праве аренды Капитан И.В. в отношении земельного участка с КН №

Вступившим в законную силу решением Светловского городского суда Калининградской области от 17 марта 2021 года Капитан И.В. отказано в удовлетворении исковых требований о понуждении администрации МО «СГО» предоставить ей земельный участок с КН № в аренду без торгов на неопределенный срок.

При разрешении указанного спора, как судом первой инстанции, так и судом второй инстанции проверялись приводимые Капитан И.В. доводы о наличии правовых оснований для предоставления ей спорного земельного участка однократно на три года для завершения строительства со ссылкой на положения п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», пп.10 п.2 ст.39 ЗК РФ, однако они были признаны несостоятельными.

При этом суды указали на то, что после введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации спорный земельный участок ранее уже предоставлялся Капитан И.В. в аренду на три года для завершения строительства (договор аренды от 15.05.2015), в связи с чем пришли к выводу, что правом на повторное предоставление указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости Капитан И.В. в силу действующего законодательства не обладает.

Указанные обстоятельства, в силу положений ч.2 ст.61 ГПК РФ, имеют преюдициальное значение и оспариванию в рамках настоящего спора не подлежат.

Разрешая заявленные администрацией МО «Светловский городской округ» исковые требования, суд исходил из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 15.05.2015 истек, строительство спорного объекта ответчиком не завершено, иных оснований для заключения с Капитан И.В. нового договора аренды без проведения торгов не имеется, срок действия ранее выданного разрешения на строительство истек, новое разрешение на строительство ответчиком не получено, при этом нарушение срока строительства объекта не связано с действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в связи с чем пришел к выводу о наличии правовых оснований для изъятия спорного объекта у Капитан И.В. в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Оценивая доводы стороны Капитан И.В. о том, что нарушение срока строительства объекта было обусловлено неправомерными действиями администрации МО «Светловский городской округ», суд обоснованно счел их несостоятельными.

Вопреки позиции подателя жалобы, изменение территориальной зоны земельного участка с КН 38:18:010021:2, с зоны Ц-3 «обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности» на зону Ж-2 «зона застройки среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами», внесенное на основании постановления Правительства Калининградской области №673 от 15.12.2017 в Правила землепользования и застройки МО «Светловский городской округ, утвержденные решением окружного Совета депутатов СГО №98 от 14.12.2016, не повлекло невозможность завершения строительства, поскольку в перечень основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в зоне Ж-2, вошло, в том числе «обслуживание автотранспорта (код 4.9)».

Исключение же указанного вида разрешенного использования («обслуживание автотранспорта (код 4.9)») из зоны Ж-2 на основании постановления Правительства Калининградской области №891 от 30.12.2019 имело место после истечения срока действия договора аренды от 15.05.2015.

Вид разрешенного использования земельного участка с КН № был изменен на «бытовое обслуживание» постановлением администрации МО «Светловский городской округ» №213 от 12.03.2021.

Более того, обоснованно учтено судом и то, что в случае, если бы Капитан И.В. своевременно предприняла меры к получению нового разрешения на строительство и завершила строительство объекта в период действия договора аренды земельного участка, то у администрации МО «СГО» в силу положений ч.8 ст.36 ГрК РФ не имелось бы оснований для отказа во вводе данного объекта в эксплуатацию, несмотря на внесенные в Правила землепользования и застройки изменения.

Ссылки ответчика на то, что именно действия администрации МО «СГО» по выдаче 24.07.2015 ООО «Строительная компания Мегалит» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на смежном земельном участке с КН № и вводу данного объекта в эксплуатацию 29.12.2015 явились основанием для отказа в выдаче ей нового разрешения на строительство, поскольку указанный МКД попадал в санитарно-защитную зону от принадлежащего ей объекта, не могут быть признаны состоятельными, поскольку данный отказ в установленном законом порядке ответчиком не оспорен и незаконным не признан.

Также судебная коллегия отмечает, что действующим законодательством предусмотрена возможность уменьшения рекомендуемых размеров санитарно-защитной зоны.

Правомерно обращено судом внимание и на то, что с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство Капитан И.В. обратилась в администрацию МО «Светловский городской округ» только спустя практически два года после истечения срока действия ранее выданного разрешения на строительство.

Таким образом, ответчиком Капитан И.В. не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) администрации МО «Светловского городского округа».

Не было представлено и доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта было обусловлено действием либо бездействием лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Напротив, из материалов дела следует, что еще в 2014 году были заключены договоры технологического присоединения спорного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, что сторона ответчика подтвердила в ходе судебного разбирательства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что положения ст.239.1 ГК РФ не подлежат применению к возникшим правоотношениям со ссылкой на то, что заключенный 15.05.2015 между сторонами договор аренды земельного участка не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта в порядке пп.10 п.2, пп.2, п.5 ст.39.6 ЗК РФ, являются несостоятельными, поскольку вступившим в законную силу решением суда установлен факт реализации Капитан И.В. права на однократное предоставление земельного участка по договору аренды для завершения строительства объекта в порядке пп.10 п.2, пп.2, п.5 ст.39.6 ЗК РФ и указанное обстоятельство в силу положений ст.61 ГПК РФ не подлежит оспариванию ответчиком в рамках настоящего спора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при разрешении заявленных исковых требований в обязательном порядке в решении суда должна быть указана начальная цена продажи спорного объекта, основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Согласно пункту 4 статьи 229.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. №1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте "з" пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

С учетом вышеприведенных норм права, не устанавливающих обязанность суда по определению начальной продажной цены имущества, непредставление истцом суду сведений о рыночной стоимости спорного объекта на правильность принятого судом решения не влияет, поскольку проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении суда, нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Светловского городского суда Калининградской области от 17 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 декабря 2021 года.

Председательствующий

Судьи: