Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договоров аренды недвижимости недействительными сделками в части размера арендной платы и о применении последствий их недействительности,

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности < Ф.И.О. > на решение Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2019 года,

заслушав доклад судьи Палянчук Т.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3, в котором с учетом уточнения первоначально заявленных требований, просила признать договоры аренды от <Дата> года и от <Дата> года в части нежилого помещения общей площадью 50 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, заключенные между ответчиками - недействительными в части пункта 3.1 о размере арендной платы в 10 000 рублей в месяц; применить последствия недействительности указанных положений данных договоров и взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу истца стоимость владения и пользования частью нежилого помещения общей площадью 50 кв.м, расположенного по <Адрес...> по рыночной пене за период с 01.07.2018 года по 26.09.2019 года и размере 761 167 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 06 сентября 2016 года между истцом и ФИО2, ФИО4 было заключено мировое соглашение, утвержденное Лазаревским районным судом города Сочи, по которому последние признали долг в сумме 650 000 долларов США, согласовали график погашения задолженности с установлением процентов, ежегодно исчисляемых на сумму долга, и обеспечением обязательств путем залога на недвижимое имущество в виде жилого дома площадью 725 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>. Узнав о заключенных между ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 договорах аренды помещения, истец посчитала размер арендной платы заниженным, что, по ее мнению, является признаком недействительности указанных сделок, преследующим цель скрыть ликвидное имущество от погашения долгов перед кредиторами.

Решением Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2019 года в удовлетворении искового заявления ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности < Ф.И.О. > выражает несогласие с принятым решением суда, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

В возражении на эту жалобу представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 по доверенности < Ф.И.О. > просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителя индивидуального предпринимателя ФИО3 по доверенности < Ф.И.О. >, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, проверив юридическую оценку обстоятельств дела и полноту их установления, правильность применения судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, ранее в производстве Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края находилось гражданское дело № 2-1819/2016 по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о взыскании денежных средств по договору аренды от <Дата> года в размере 25 389 долларов США, процентов по договору займа от <Дата> года в сумме 10 147,95 долларов США, неустойку по договору займа от <Дата> года в сумме 34 782,93 долларов США, неустойку на проценты по договору займа от <Дата> года в сумме 8 136,73 долларов США, сумму долга о договору аренды в размере 197 824,86 долларов США, сумму долга по договору аренды от <Дата> года в размере 78 972 доллара США, пени по договору аренды в размере 77 688,71 долларов США и судебные расходы в сумме 18 428 рублей 32 копейки. Определением суда от 06 сентября 2016 года между сторонами было утверждено мировое соглашение, по условиям которого:

ФИО4 и ФИО2 признают заявленные ФИО1 требования на общую сумму задолженности, эквивалентную 650 000 долларам 00 цента США, которая сформировалась по состоянию на 01.04.2016 года из следующего:

основной долг по договору займа от <Дата> года в размере 25389 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств по оплате; проценты по договору займа от <Дата> года в размере 15 220,65 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств по оплате; неустойка по договору займа от <Дата> года в размере 57 886,92 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств по оплате; неустойка на проценты по договору займа от <Дата> года в размере 25 637,59 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств по оплате;

основной долг по договору аренды от <Дата> года в размере 72 391 доллар США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств по оплате; пени по договору аренды от <Дата> года в размере 237 749,66 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств по оплате;

основной долг по договору аренды от <Дата> года в размере 72 391 доллар США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств по оплате; пени по договору аренды от <Дата> года в размере 143 334,18 доллара США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств по оплате.

ФИО1 и ФИО4, ФИО2, являющиеся солидарными должниками, договорились о погашении основной задолженности, в следующем порядке:

в срок до 1.10.2016 года платеж должен быть произведен в размере не менее 5 000 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа; в период с 1.11.2016 года по 1.04.2017 года платежи увеличиваются не менее чем 2 500 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа ежемесячно до 1-го числа каждого месяца; с 01.05.2017 года платежи уплачиваются до 1-го числа каждого месяца по следующему графику: 01.05.2017 года - 10 000$; 01.06.2017 года - 15 000$; 01.07.2017 года - 15 000$; 01.08.2017 года - 30 000$; 01.09.2017 года - 55 000$; 01.10.2017 года - 25 000$; с 01.10.2017 года на остаток основной задолженности начисляется 20% годовых, которые подлежат уплате ежемесячно каждого 1-го числа месяца вместе выплатой основной задолженности платежами не менее чем по 3 500 долларов США в месяц по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа. При этом остаток основной задолженности должен быть окончательно погашен в срок до 1.12.2019 года.

ФИО4 и ФИО2 обязуются своевременно и в полном объеме оплатить ФИО1 основную задолженность в размере, указанном в настоящем соглашении, а также предусмотренные проценты, в рублях по курсу Банка России на день платежа, путем перечисления денежных средств на банковский счет ФИО1 и (или) наличным расчетом.

Договор аренды от <Дата> года на прежних условиях, в частности, относительно арендной платы продолжает свое действие на неопределенный рок, с правом досрочного прекращения по инициативе одной из сторон при условии заблаговременного письменного извещения другой стороны заказным письмом с уведомлением за 3-и месяца и полного освобождения имущества по акту приема-передачи.

В случае надлежащего выполнения ФИО4 и ФИО2 обязательств, принятых на себя по условиям соглашения, ФИО1 обязуется в течении 30-ти дней с момента исполнения ФИО4 и ФИО2 обязательств, безвозмездно уступить право аренды земельного участка с кадастровым номером <№..> площадью 3 330 кв.м, по адресу: <Адрес...>, при условии, что ответчики за свой счет в период действия соглашения будут производить оплату аренды в пользу арендодателя, т.к. фактически пользуются данным земельным участком.

Также ФИО1 обязуется безвозмездно передать в этот же срок право собственности ФИО4 и ФИО2 на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Российская Федерация. Краснодарский край, <Адрес...>, а именно: незавершенная строительством баня-сауна, назначение: нежилое, площадь: общая 235,8 кв.м, инвентарный номер: <№..> литер: В, этажность: 1 (кадастровый номер <№..>); нежилое здание - кафе, назначение: нежилое, площадь: общая 89,2 кв.м, инвентарный номер: <№..> литер: А, А1, а, этажность: 1 (кадастровый номер <№..> нежилое строение - беседка, назначение: нежилое, площадь: общая 68,4 кв.м, инвентарный номер: <№..> литер: 1, этажность: 1 (кадастровый номер <№..>).

В обеспечение надлежащего выполнения условий соглашения ФИО4 и ФИО2 предоставляют ФИО1 в залог недвижимое имущество в виде трехэтажного жилого дома, общей площадью 752,5 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, залоговой стоимостью равной 20 000 000 рублей.

Право залога недвижимого имущества, упомянутое в пункте 4 соглашения, действует в пользу ФИО1 (залогового кредитора) до полного погашения ФИО2 и ФИО4 основной задолженности, указанной в настоящем соглашении, а также до полной уплаты процентов.

Основанием для регистрации права залога указанного недвижимого имущества, в пользу ФИО1 является определение суда об утверждении мировою соглашения, вступившее в законную силу.

ФИО4 и ФИО2 имеют право продать объект залога с письменного согласия ФИО1 с условием единовременной выплаты в пользу последней 50% денежных средств, вырученных с продажи, в счет погашения основной задолженности, указанной в настоящем мировом соглашении, а также уплаты процентов, предусмотренных соглашением.

Также вышеназванным определением суда ответчики обязаны были возместить истице понесенные расходы на оплату услуг представителя и государственную пошлину.

Определение Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 06 сентября 2016 года послужило основанием для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 17.08.2017 года зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости обременение в виде залога на недвижимое имущество - трехэтажный жилой дом общей площадью 752,5 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес...>

Постановлением судебного пристава-исполнителя Лазаревского РОСП города Сочи управления ФССП по Краснодарскому краю от 28.11.2017 года возбуждено исполнительное производство № <№..> по принудительному взысканию с ФИО2 и ФИО4 денежных средств в сумме 37 880 245,00 рублей.

В соответствии с представленными в материалы дела договором купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве собственности на жилой дом от 14 марта 2017 года ФИО2 продал, а ФИО5 купил 99/500 доли в праве собственности на земельный участок площадью 500 кв.м, с кадастровым номером <№..> предоставленный для индивидуального жилищного строительства, и 984/7525 доли в праве собственности на жилой дом площадью 725,5 кв.м, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>.

На основании договора купли-продажи (купчей) доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от 17 мая 2017 года, ФИО2 продал ФИО6 162/500 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 500 кв.м, с кадастровым номером <№..> предоставленный для индивидуального жилищного строительства, и 1611/7325 доли в праве собственности на жилой дом площадью 725,5 кв.м, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>.

Таким образом, совладельцами земельного участка площадью 500 кв.м, с кадастровым номером <№..> предоставленного для индивидуального жилищного строительства, и жилого дома площадью 725,5 кв.м, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>, являются: ФИО5, ФИО6 и ФИО2, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.06.2018 года.

Впоследствии по договору аренды помещения от <Дата> года ФИО2 передал индивидуальному предпринимателю ФИО3 во временное пользование на условиях аренды часть нежилого помещения площадью 50 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>. Данное помещение предоставлялось для организации услуг розничной торговли промышленными товарами (детскими игрушками) с арендной платой в размере 10 000 рублей (пункт 3.1 договора) и сроком до 31.12.2018 года.

Как видно из приобщенных платежных документов: чека № 769 от 10.03.2018 года, товарного чека от 12.03.2018 года, квитанции к приходному кассовому ордеру № 10-76 от 18.10.2018 года арендуемое помещение было предварительно отремонтировано за счет средств арендатора - индивидуального предпринимателя ФИО3 Указанное обстоятельство подтверждено в суде первой инстанции обоими ответчиками.

По договору аренды помещения от 01.01.2019 года ФИО2 передал индивидуальному предпринимателю ФИО3 также во временное пользование на условиях аренды часть нежилого помещения площадью 50 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, для тех же целей (указанных выше), с таким же размером арендной платы (пункт 3.1 договора) и сроком до 30 ноября 2019 года.

Оспариваемые выше истцом условия договоров аренды помещений не противоречат ни императивным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, ни интересам третьих лиц, ни публичным интересам, ни существу сделки. Договоры подписаны без разногласий, каких-либо доказательств, свидетельствующих о недобросовестности ответчиков при их заключении, сторона истца не предоставила, пороков воли при подписании этих сделок судом не выявлено.

В соответствии с постановлением об обращении взыскания на денежные средства, полученные на основании договора аренды, вынесенного 12.02.2019 года судебным приставом-исполнителем Лазаревского РОСП города Сочи, арендатора - индивидуального предпринимателя ФИО3 обязали производить ежемесячное перечисление, до 05 числа, денежных средств в размере 10 000 рублей на депозитный счет Лазаревского РОСП города Сочи.

Копия данного постановления была вручена ФИО3 под роспись 21.06.2019 года и с указанного периода, во исполнение возложенных на нее обязательств арендные платежи ответчик стала перечислять на указанный в постановлении расчетный счет, что подтверждается копиями чеков-ордеров приобщенных к материалам настоящего дела.

Изложенное также опровергает позицию истца о недобросовестных действиях ответчика индивидуального предпринимателя ФИО3 при заключении договоров аренды помещений от 01.07.2018 года и от 01.01.2019 года.

По условиям соглашения от <Дата> года договор аренды помещения от <Дата> года расторгнут досрочно. Согласно копии соглашения, арендодатель ФИО2 не имеет никаких материальных претензий к арендатору индивидуальному предпринимателю ФИО3 по исполнению договорных обязательств. В связи с этим постановлением судебного пристава-исполнителя от 03 октября 2019 года было отменено обращение взыскания на денежные средства, полученные на основании договора аренды в рамках исполнительного производства № <№..>

Таким образом, договоры аренды помещений от <Дата> года и от <Дата> года, заключенные между ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО7 прекратили свое действие с окончанием всех обязательств между сторонами и третьими лицами.

Помимо этого, стороной истца в обоснование иска представлено заключение об оценке № <№..> от <Дата> года, выполненное ООО «Независимый оценщик», которое суд первой инстанции верно признал недопустимым доказательством, поскольку рыночная стоимость месячной арендной платы в размере 62 000 рублей за часть нежилого помещения общей площадью 50 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> представлена в нем как вероятная с учетом округления и определена она на конкретную дату - 01.07.2018 года.

Между тем в соответствии с положениями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Позиция, изложенная в отчете ООО «Независимый оценщик», не отражает объективной оценки размера арендной платы, в том числе, на 2019 год, а сам отчет не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, учитывая положения абзаца первого пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, заключение об оценке № <№..> от <Дата> года не может считаться отчетом об оценке (экспертным заключением) и не влечет соответствующих правовых последствий. Более того заключение составлено по заказу стороны истца, выполнивший его специалист об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался.

Иных доказательств недействительности оспариваемых положений договоров аренды помещений, стороной истца не представлено, и материалы дела таковых не содержат.

Требование залогодержателя об обращении взыскания на арендные платежи направлено на защиту его субъективных материальных прав, которые были нарушены залогодателем в связи с неисполнением обязательств, обеспеченных залогом. Восстановление прав залогодержателя происходит путем присуждения нрава на получение арендных платежей не арендодателем (залогодателем), а залогодержателем. Материально-правовой интерес истца заключается в присуждении в его пользу, а не арендодателя права получения дохода от использования имущества залогодателя. Арендатор не является лицом, которое нарушило права и законные интересы залогодержателя.

Декларированное в абзаце шестом пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации право залогодержателя требовать причитающуюся ему денежную сумму непосредственно от обязанного лица, не влечет возникновения у данного лица статуса залогодателя и не свидетельствует о возможности привлечения его в качестве ответчика по требованиям залогодержателя, вытекающим из полномочий, установленных данной нормой. Право залогодержателя получить преимущественное удовлетворение своих требований за счет арендных платежей, по своему правовому содержанию имеет сходство с залогом обязательственных прав (статьи 358.1, 358.8 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, требования залогодержателя, предъявленные к арендатору заложенного имущества, не соответствуют правовому регулированию правоотношений, вытекающих из обязательств залога, а также правовому регулированию полномочий залогодержателя, возникающих в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, как правильно установил суд, настоящий иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

Принимая во внимание изложенное, недоказанность обстоятельств, на которых истец обосновывает свои требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать.

По результатам рассмотрения настоящего дела в апелляционном порядке судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, изменению либо отмене не подлежит.

Правильно определив спорные правоотношения сторон, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, верно определил закон, подлежащий применению в деле, и с учетом установленных в ходе судебного разбирательства фактических обстоятельств сделал обоснованный вывод по существу возникшего спора.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене либо изменению решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

определила:

решение Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 28 ноября 2019 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности < Ф.И.О. > - оставить без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -