Гражданский кодекс часть 1

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Ялпаевой А.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола помощником судьи Малярик А.М., рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело

по иску Администрации г.Екатеринбурга к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении

по апелляционной жалобе истца на решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 26.09.2023.

Заслушав доклад судьи Ильиной О.В., объяснения представителей сторон, заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

Администрация г.Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, в котором просил:

изъять у ответчиков жилое помещение – квартиру <№> (кадастровый <№>), расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой возмещения в сумме 2783 839 руб., пропорционально принадлежащим ответчикам долям в праве собственности на жилое помещение;

прекратить право общей долевой собственности ответчиков на указанную квартиру;

обязать ответчиков принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

признать право собственности на указанную квартиру за муниципальным образованием «Город Екатеринбург»;

признать ответчиков утратившими право пользования указанной квартирой, выселить ответчиков из квартиры.

В обоснование иска указано, что ответчикам на основании соглашения об образовании общей долевой собственности путем объединения комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности принадлежит квартира <№>, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, общей площадью 61,2 кв.м. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1389 от 23.07.2020 многоквартирный дом № 74, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам были вручены требования о сносе жилого дома в срок до 15.01.2021, однако до настоящего времени снос дома не осуществлен. 19.03.2021 Администрацией г. Екатеринбурга принято постановление № 438 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем». На момент признания дома аварийным и получения требования о сносе ответчики являлись собственниками отдельных комнат в вышеуказанной коммунальной квартире, а именно двух комнат площадью 31,8 кв.м и комнаты площадью 12,9 кв.м, как следствие, размер подлежащего выплате ответчикам возмещения необходимо исчислять из суммы рыночной стоимости указанных отдельных помещений в коммунальной квартире. Согласно отчетам об оценке № 5583/22 и № 5584/22, выполненным оценщиком ООО «Центр экономического содействия» Л.Ю.Д. , по состоянию на 03.10.2022 размер подлежащего выплате ответчикам возмещения за две комнаты площадью 31,8 кв.м составляет 1932000 руб., за комнату площадью 12,9 кв.м – 851774 руб. 25.11.2022 ответчикам вручены проекты соглашений об изъятии принадлежащей им квартиры на вышеуказанных условиях, однако ответчики от заключения соглашения о выкупе принадлежащего им жилого помещения по вышеуказанной стоимости уклоняются.

Решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 26.09.2023 исковые требования были удовлетворены частично.

У М. О. Ф. , ФИО3, ФИО4 изъято жилое помещение – квартира, расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общей площадью 61,2 кв.м, кадастровый <№>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой им в качестве возмещения денежной суммы 4031 788 руб., пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности на жилое помещение, а именно: ФИО2 1343 929 руб. 33 коп., ФИО3 - 1343929 руб. 33 коп., ФИО4 - 1343929 руб. 34 коп.

Прекращено право общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на квартиру, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, площадью 61,2 кв.м, кадастровый номер <№>.

На ФИО2, ФИО3, ФИО4 возложена обязанность принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

За муниципальным образованием «город Екатеринбург» признано право собственности на указанную квартиру.

ФИО2, ФИО3, ФИО4 признаны утратившими право пользования квартирой, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. катеринбург, <адрес> выселены из нее.

С таким решением не согласился истец Администрация г.Екатеринбурга, представителем Р. С. М. , действующей на основании доверенности от 10.07.2023, подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда от 26.09.2023 отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для расчета возмещения за изъятие жилого помещения по правилам части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации как суммы стоимости отдельных комнат в квартире. На момент принятия решения о признании многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) были внесены сведения о принадлежности ответчикам комнат, а не квартиры. Судом первой инстанции не дана правовая оценка доводам истца о злоупотреблении правами со стороны ответчиков. Ответчики, объединив две комнаты в квартиру после признания дома аварийным и подлежащим сносу, увеличили сумму возмещения за изымаемое имущество. При определении суммы возмещения суд первой инстанции руководствовался заключением от 25.07.2023 № 2-2136/2023, выполненным экспертом ООО «Уральская оценочно-консалтинговая компания» Л. О. В. Однако указанное заключение содержит методическую ошибку, которая заключается в том, что доли собственников в общем имуществе и стоимости доли земельного участка различны, что нарушает требования части 1 статьи 37, пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Исходя из указанных правовых норм, коэффициент участия в общем имуществе и в земельном участке не может быть разным при определении доли на общее имущество. Доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок должны быть одинаковы. Кроме того, экспертом для расчетов применены заведомо несопоставимые объекты, что привело к значительному расхождению итоговых значений рыночной стоимости квадратного метра земельного участка (стр. 24 заключения). Применение экспертом корректировки к объектам-аналогам не приводит к нивелированию таких существенных различий, приводит к увеличению стоимости изымаемого имущества.

Представителем ответчиков С. Д. Р. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В отзыве указано, что судом первой инстанции были исследованы представленные в материалы дела документы, был установлен факт, что ответчики являются членами одной семьи, мать и сыновья, фактически пользуются всей квартирой с 2012 г., более 11 лет, задолго до признания дома аварийным. Соглашение об объединении комнат в квартиру лишь юридически оформило наличие у них права собственности на всю квартиру. Судом не установлен факт злоупотребления ответчиком своим правом при объединении комнат в квартиру. По инициативе суда перед экспертом был поставлен вопрос о влиянии на размер возмещения, определяемого в связи с изъятием для муниципальных нужд, оценка изымаемого имущества отдельно по комнатам. Согласно заключению эксперта Л. О. В. существенного влияния на размер возмещения оценка объекта не оказывает. Иными словами стоимость изымаемой квартиры примерно равна общей стоимости изымаемых комнат. Определяемый размер условной доли ответчиков в праве собственности на земельный участок под домом, никаким образом не влияет на стоимость изымаемого недвижимого имущества. Стоимость доли в общем имуществе включена в рыночную стоимость изымаемого объекта, определенную в сравнении с объектами-аналогами.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель истца Р. С. М. , действующая на основании доверенности от <дата>, доводы и требования апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ответчиков С. Д. Р. , действующая на основании доверенности от 11.03.2023, возражала относительно доводов апелляционной жалобы.

Прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Ялпаева А.А., давая заключение по делу, указала, что судом первой инстанции верно применены нормы материального права, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно: ответчик ФИО2 телефонограммой от 21.11.2023, ответчики ФИО4, ФИО3 путем направления 21.11.2023 судебных извещений, третьи лица Управление социальной политики № 27, Управление Росреестра по Свердловской области путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из материалов дела следует, что ответчикам ФИО2 и ее сыну ФИО3, <дата> года рождения, на праве общей долевой собственности (каждому по 1/2 доле) принадлежало две комнаты площадью 31,8 кв.м в трехкомнатной квартире <№> в доме № 74 по ул.Карельской в г.Екатеринбурге на основании договора передачи комнат в коммунальной квартире в собственность граждан от 16.08.2011 (том 1 л.д. 8), право общей долевой собственности на комнаты было зарегистрировано 28.12.2011.

Третья комната площадью 12,9 кв.м в трехкомнатной квартире <адрес><адрес> принадлежала на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от 10.09.2012.

Затем ФИО2 подарила комнату площадью 12,9 кв.м в трехкомнатной квартире <адрес> в <адрес> своему сыну ФИО4, <дата> года рождения, что подтверждается договором дарения от 28.10.2019, право собственности ФИО4 на указанную комнату было зарегистрировано 30.10.2019 (том 1 л.д. 9).

11.02.2021 между ФИО2, ФИО3, ФИО4 было заключено соглашение, по условиям которого ответчики объединили комнаты в единый объект – квартиру <№> общей площадью 61,2 кв.м в доме <адрес> в <адрес> (далее – квартира), определили каждому по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на указанную квартиру (том 1 л.д. 10).

Право общей долевой собственности ответчиков на квартиру было зарегистрировано 15.02.2021 (том 1 л.д. 6-7).

Все ответчики были зарегистрированы по месту жительствах в двух комнатах площадью 31,80 кв.м по адресу: <адрес>: ФИО2 с 21.04.2004; ФИО3 с 21.04.2004; ФИО3 с 06.05.2020 (том 1 л.д. 193).

В комнате площадью 12,9 кв.м никто зарегистрирован не был (том 1 л.д. 194).

Постановлением Администрации г.Екатеринбурга от 23.07.2020 № 1389 многоквартирный дом <адрес><адрес> (далее – МКД) был признан аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 13).

Ответчикам было направлено требование о сносе дома с установлением срока для совершения данных действий – до <дата> (т. 1 л.д. 14-19).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 19.03.2021 № 438 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: <адрес> и жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по этому же адресу, в том числе комнат в квартире <№> (т. 1 л.д. 20-21).

В Единый государственный реестр недвижимости в отношении подлежащего изъятию объекта недвижимого имущества внесены дополнительные сведения, предусмотренные пунктом 8 частью 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (том 1 л.д. 22-23).

В адрес ответчиков направлены уведомление о необходимости рассмотрения проекта соглашения для последующего его заключения (том 1 л.д. 24-29). Соглашение между сторонами не заключено.

Установив данные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 32, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об изъятии квартиры у ответчиков путем выкупа, прекращении права общей долевой собственности ответчиков на квартиру, признании права муниципальной собственности, признании ответчиков утратившими право пользования квартирой и выселении из ее.

В данной части решение суда сторонами не обжалуется.

Из материалов дела, в том числе доводов апелляционной жалобы, следует, что между сторонами по делу возник спор относительно размера возмещения за изымаемое имущество у ответчиков.

Истцом в материалы дела были представлены:

- отчет ООО «Центр экономического содействия» № 5583/22, согласно которому рыночная стоимость двух комнат площадью 31,8 кв.м в квартире <адрес><адрес> на 30.09.2022 составляет 1932065 руб., в том числе рыночная стоимость недвижимого имущества – 1763501 руб., в том числе жилое помещение – 520129 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме – 714322 руб., доля земельного участка под жилым объектом – 529050 руб.; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием – 168564 руб., в том числе: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 93500 руб., убытки, связанные с переездом, - 23064 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, - 50000 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, - 2000 руб. (том 1 л.д. 31-86);

- отчет ООО «Центр экономического содействия» № 5584/22, согласно которому рыночная стоимость комнаты площадью 12,9 кв.м в квартире <адрес> на 30.09.2022 составляет 737648 руб., в том числе: ижлое помещение – 217605 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме – 298749 руб., доля земельного участка под жилым объектом – 221294 руб.; убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 46 750 руб., убытки, связанные с переездом, - 15 376 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, - 50000 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, - 2000 руб. (том 1 л.д. 105-159);

Стороной истца в материалы дела был представлен отчет ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» № 350/2023, согласно которому рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> составляет 4421874 руб., в том числе стоимость кваритры 4195994 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме – 224905 руб., доля земельного участка под жилым объектом – 545479 руб.; размер убытков в связи с изъятием жилого помещения – 225880 руб., размер убытков в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 137088 руб., убытки, связанные с переездом – 36792 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в связи с поиском другого жилого помещения – 50000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 руб. (том 2 л.д. 1-83).

Определением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 15.06.2023 назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Уральская оценочно-консалтинговая компания» Л. О. В. (том 2 л.д. 116-119).

Согласно заключению эксперта ООО «Уральская оценочно-консалтинговая компания» Л. О. В. от 25.07.2023 размер возмещения за изымаемый объект недвижимости (квартира), расположенный по адресу: <адрес>, составляет 4031788 руб., в том числе рыночная стоимость квартиры – 3841500 руб., в том числе стоимость доли собственника жилого помещения в праве общей долевой собственности на часть земельного участка, занимаемого многоквартирным домом и необходимого для его использования – 2777388 руб., стоимость доли собственника жилого помещения в праве общей долевой собственности на места общего пользования многоквартирного дома – 89462 руб., размер убытков – 190288 руб. (том 2 л.д. 126-262).

Определяя размер возмещения за изымаемую у ответчиков комнату, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта ООО «Уральская оценочно-консалтинговая компания» Л. О. В. от 25.07.2023, определив размер такого возмещения в общей сумме 4031788 руб.

При этом суд первой инстанции указал, что представленные истцом отчеты об оценке № 5583/22 и № 5584/22, выполненные оценщиком ООО «Центр экономического содействия» Л.Ю.Д. , по состоянию на 03.10.2022, положены в основу решения суда быть не могут, поскольку объектов исследования в них являлась не рыночная стоимость квартиры, а отдельных помещений в ней; также срок действия оценки (6 месяцев с даты составления) истек (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Ответчики, в свою очередь, на определении размера возмещения в соответствии с представленным ими отчетом об оценке № 350/2023, выполненным специалистом Г. Л. Д. , не настаивали.

Эксперт Л. О. В. была допрошена в судебном заседании в суде первой инстанции 26.09.2023 (том 3 л.д. 23-24).

Судебная коллегия полагает возможным с указанными выводами суда первой инстанции согласиться.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации приводились в суде первой инстанции, оставлены судом первой инстанции без удовлетворения по основаниям, указанным в решении суда, с которыми соглашается судебная коллегия.

В соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчики (мать и сыновья, т. 2 л.д. 88, 90) являются членами одной семьи, две комнаты, площадью 31,8 кв.м приобретены ФИО2 и ФИО3 на основании договора передачи комнат в коммунальной квартире в собственность граждан от 26.08.2011, а комната, площадью 12,9 кв.м приобретена ФИО2 на основании договора купли-продажи от 23.08.2012 и подарена ею сыну ФИО4 по договору дарения от 28.10.2019 (т. 1 л.д. 8-10), ответчики фактически пользуются всей квартирой полностью с 2012 года, то есть более 11 лет, а соглашение об объединении комнат лишь юридически оформило наличие у них права собственности на всю квартиру.

Кроме того, суд первой инстанции учел заключение эксперта Л. О. В. от 25.07.2023, согласно которому существенного влияния на размер возмещения, определяемого в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, оценка жилого помещения по расположенным в нем 2 комнатам площадью 31,8 кв.м и комнате площадью 12,9 кв.м отдельно не оказывает.

Судебная коллегия также отмечает, что в результате объединения двух комнат и комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире в один объект – трехкомнатную квартиру и регистрации в ЕГРН права собственности на один объект с перераспределением долей основания возникновения права собственности ответчиков не изменились. Право собственности на квартиру у ответчиков возникло не только на основании соглашения от 11.02.2021, но и на основании договора приватизации от 16.08.2011 и договора дарения от 28.10.2019, которые были заключены до признания дома аварийным.

Не являются основанием для отмены решения суда доводы апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта содержит методическую ошибку, которая заключается в том, что доли собственников в общем имуществе и стоимости доли земельного участка различны, что нарушает требования части 1 статьи 37, пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Экспертом при определении стоимости доли в земельном участке под многоквартирным домом, и стоимости доли в местах общего пользования непосредственно в многоквартирном доме использовались разные методы, поскольку эксперт в качестве объектов-аналогов мог выбрать земельные участки с определенной стоимостью, а места общего пользования в продаже не находятся, соответственно, эксперт объекты-аналоги подобрать не смог. Эксперт рассчитывал стоимость доли в местах общего пользования в многоквартирном доме иным образом, а именно: из стоимости квартиры вычел стоимость доли в земельном участке, приходящейся на ответчиков, а затем умножил на коэффициент 0,084, который фактически размером доли в общем имуществе не является, поскольку расчет такого коэффициента произведен иным образом: площадь мест общего пользования разделена на общую площадь всего дома.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом для расчетов применены заведомо несопоставимые объекты, что привело к значительному расхождению итоговых значений рыночной стоимости квадратного метра земельного участка (стр. 24 заключения), а применение экспертом корректировки к объектам-аналогам не привело к нивелированию таких существенных различий, в результате была увеличена стоимость изымаемого объекта, судебная коллегия оставляет без удовлетворения.

Эксперт в качестве аналогов избрал земельные участки из такой же категории земель, с таким же разрешенным использованием, однако с разным местоположением, к местоположению применена корректировка.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что рыночная стоимость квартиры определена на основании объектов-аналогов (иных квартир), при этом и стоимость доли в земельном участке, и стоимость доли в местах общего пользования в доме, включены в рыночную стоимость квартиры 3841500 руб.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 26.09.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судьи Е.Н. Абрашкина

ФИО1