Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-214/2021 по иску Натореевой Ю.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Контант девелопмент» о возмещении убытков, расходов на оценку, взыскании неустойки по апелляционной жалобе ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Контант девелопмент» на решение Октябрьского районного суда г.Архангельска от 30 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

установила:

Натореева Ю.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Контант девелопмент» (далее – ООО «Контант девелопмент») о возмещении убытков, взыскании неустойки. В обоснование иска указала на заключение с ответчиком 13 июня 2018 г. договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ей должна быть передана квартира № на 2 этаже. Обязательства по оплате договора исполнены ею в полном объеме в общей сумме 2 299 297 руб. В ходе предварительного осмотра квартиры выявлены недостатки строительства, 05 февраля 2020 г. ответчику направлена претензия об их устранении. Письмом от 14 февраля 2020 г. ответчик уведомил об отсутствии заявленных недостатков. В ходе повторного осмотра квартиры 17 марта 2020 г. также был выявлен ряд недостатков Письмом от 22 апреля 2020 г. ответчик сообщил об устранении некоторых их них. Квартира передана ей по акту 13 мая 2020 г. с недостатками. Стоимость устранения недостатков составила 119 638 руб. 60 коп. В удовлетворении претензии от 20 июля 2020 г. ответчик отказал письмом от 30 июля 2020 г.

После уточнения исковых требований истец просила взыскать 50 179 руб. 60 коп. в счет возмещения стоимости устранения строительных недостатков, 10 000 руб. расходов на оплату услуг экспертов, неустойку за просрочку исполнения требований о возмещении стоимости устранения недостатков за период с 31 июля 2020 г. по 01 октября 2020 г. в сумме 500 000 руб., неустойку исчислить по дату вынесения решения судом, взыскать неустойку по дату фактического исполнения обязательства ответчиком, штраф.

В судебное заседание Натореева Ю.В., извещенная о месте и времени его проведения, не явилась, направила в суд своего представителя Сокотова Н.И., поддержавшего требования.

Представители ответчика Федотов А.В., Петровский И.А. в судебном заседании с иском не согласились.

Решением суда иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 50 179 руб. 60 коп. в возмещение убытков, 10 000 руб. расходов на оценку, неустойка за период с 31 июля 2020 г. по 30 июня 2021 г. в сумме 65 000 руб., штраф в сумме 57 589 руб. 80 коп., а также неустойка в размере 1 % за каждый день просрочки от суммы 50 179 руб. 60 коп. с учетом ее фактического уменьшения при выплатах, начиная с 01 июля 2021 г. до даты фактического исполнения обязательств. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. С ответчика в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 3 504 руб.

С данным решением не согласился ответчик ООО «Контант девелопмент», подав апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения, принятии нового решения о снижении суммы убытков до 647 руб. 72 коп. путем исключения из стоимости устранения недостатков работ, связанных с оштукатуриванием стен и стяжке пола, а также снижении размера неустойки и штрафа.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указал на необоснованное включение в стоимость устранения недостатков работ по оштукатуриванию стен и стяжке пола на сумму 27 110 руб. 86 коп., поскольку работы по «черновой» отделке помещения были исключены из проектной документации в июле 2018 г., более изменений в проектную документацию в указанной части не вносилось. В экспертном заключении допущена техническая ошибка, выразившаяся в приведении в последней редакции проектной документации (корректировка 4) текста по описанию отделочных работ в первоначальной редакции проектной документации, где действительно предусматривалась «черновая» отделка квартир. Более того, договором участия в долевом строительстве, заключенном с истцом 13 июня 2018 г., работы по отделке пола и стен не предусматривались. Стоимость квартиры по договору была определена, в том числе с учетом исключения указанных работ. Объект капитального строительства, в котором находится квартира истца, был принят Инспекцией государственного строительного надзора Архангельской области, сделано заключение о соответствии объекта требования проектной документации. Суд первой инстанции неверно рассчитал сумму неустойки. Рассчитывая размер неустойки от суммы 50 179 руб. 60 коп., определенной по результатам судебной экспертизы, суд не учел, что за устранением некоторых недостатков истец к ответчику не обращалась, соответственно, добровольно устранить их в согласованный срок возможности не имелось. Неустойка подлежала начислению лишь на сумму 647 руб. 72 коп., то есть на сумму устранения заявленных истцом ответчику недостатков. Кроме того, суд не применил абзац 4 пункта 5 статьи 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающий ограничение размера неустойки стоимостью работ. Таким образом, размер неустойки не может превышать 647 руб. 72 коп.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Сокотов Н.И. просил оставить решение суда без изменения.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя истца Сокотова Н.И., представителя ответчика Федотова А.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Установлено, что 13 июня 2018 г. между застройщиком ООО «Эталон» (наименование изменено на ООО «Контант девелопмент»; ОГРН №) и участником долевого строительства Натореевой Ю.В. заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Предметом договора является деятельность сторон по осуществлению строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в том числе: выполнение застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц работ по обеспечению строительства дома; финансирование участником долевого строительства объектов долевого строительства в строящемся доме. Объектом строительства в соответствии с проектной документацией определено жилое помещение – квартира № на 2 этаже предварительной площадью 28,34 кв. м, площадь балкона 4,83 кв. м (приложение № 1) (п.п. 1.2, 1.3, 2.1 договора).

Застройщик принял обязательство ввести дом в эксплуатацию до 31 декабря 2019 г. и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность до 30 июня 2020 г. (п. 2.6 договора).

В силу указания п. 3.1 договора его цена определена сторонами в сумме 2 293 830 руб., в том числе стоимость балкона 111 573 руб. с коэффициентом 0,3, услуги застройщика в сумме 114 691 руб.

В случае увеличения фактической площади объекта договором предусмотрена доплата до полного размера цены договора из расчета 77 000 руб. за 1 кв. м площади объекта и 23 100 руб. за 1 кв. м площади балкона (п. 3.4 договора).

Перечень работ, которые должны быть выполнены на объекте, перечислены в п. 5.7 договора.

Обязательства по оплате цены договора Натореевой Ю.В. выполнены в сумме 2 293 830 руб. 13 июня 2018 г. и в сумме 5 467 руб. 05 июня 2020 г.

Уведомление об окончании строительства и вводе многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (ЖК «Флагман») в эксплуатацию направлено Натореевой Ю.В. 10 февраля 2020 г.

05 февраля 2020 г. застройщику направлена претензия, в которой отражен ряд строительных недостатков, в том числе указано, что дверь плохо закрывается (не отрегулирована), при открывании блокирует дверь соседней квартиры.

В ответе застройщика от 14 февраля 2020 г. указано, что поименованные в претензии недостатки таковыми не являются.

Согласно заключению от 17 марта 2020 г. №, выполненному ООО «Беломорская сюрвейерская компания», при строительстве квартиры № дома № по <адрес> выявлены следующие нарушения требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также обязательных требований:

нарушен непрерывный воздухообмен (не обеспечивается удаление нормируемого расхода воздуха) – не обеспечивается непрерывный воздухообмен в помещении не менее 30 м3/час на человека; отсутствие механической вытяжной вентиляции;

отсутствие гильз в местах прохода труб через строительные конструкции; отсутствие заделки межтрубного пространства мягким негорючим материалом;

отсутствие штукатурки внутренней поверхности кирпичных стен;

отсутствие замоноличивания стыков плит перекрытия;

обнажение арматуры на поверхности кирпичной стены;

отсутствие антикорозионной обработки металлических перемычек;

вертикальные отклонения поверхности стены от прямолинейности;

отсутствие гидроизоляции в помещении санузла;

отсутствие защиты от ударного шума;

уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3 % от стен здания; следы влаги на поверхности балконной плиты;

нарушение параметров микроклимата в помещениях квартиры;

неправильная расшивка швов;

отсутствие стяжки во всех помещения квартиры;

трещины на поверхности межквартирной перегородки (из пеноблока), на поверхности железобетонных плит;

изменено направление открывания входной двери.

Стоимость устранения выявленных недостатков определена в сумме 131 266 руб. 00 коп.

Стоимость услуг эксперта по договору от 17 марта 2020 г. № в сумме 10 000 руб. оплачена Натореевой Ю.В. 17 марта 2020 г.

22 апреля 2020 г. застройщику вручена копия заключения эксперта от 17 марта 2020 г. №.

Письмом от 30 апреля 2020 г. Натореева Ю.В. проинформирована, что гильзы в местах прохода стояков водопровода и отопления установлены, отверстия заделаны негорючим материалом; стыки плит перекрытия заделаны цементно-песчаным раствором; имеющиеся отдельные фрагменты кладочной сетки срезаны, металлические перемычки огрунтованы. Иные поименованные недостатки или таковыми не являются (не предусмотрено договором) или не выявлены.

Акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве № от 13 июня 2018 г. подписан сторонами 13 мая 2020 г.

10 июня 2020 г. ответчик получил претензию Натореевой Ю.В. с требованием возмещения стоимости устранения строительных недостатков, поименованных в заключении от 17 марта 2020 г. № в сумме 130 272 руб. 64 коп.

Письмом от 15 июня 2020 г. застройщик отказал в удовлетворении претензии.

10 июля 2020 г. экспертами ООО «Беломорская сюрвейерская компания» составлено заключение №, которым стоимость устранения оставшихся недостатков определена в сумме 119 639 руб.

По мнению эксперта, не устранены следующие недостатки:

неправильная расшивка швов наружной кирпичной кладки;

отсутствие штукатурки внутренней поверхности кирпичных стен санузла, помещения с влажным режимом эксплуатации;

отсутствие гидроизоляции в помещении санузла;

отсутствие защиты от ударного шума;

отсутствие стяжки во всех помещения квартиры;

трещины на поверхности межквартирной перегородки (из пеноблока), на поверхности железобетонных плит;

нарушение параметров микроклимата в помещениях квартиры;

изменение направления открывания входной двери.

20 июля 2020 г. ответчику вручена повторная претензия с требованием о возмещении стоимости устранения строительных недостатков в сумме 119 639 руб. 00 коп. К претензии приложена копия заключения от 10 июля 2020 г. №.

Письмом от 30 июля 2020 г. в удовлетворении претензии отказано.

По ходатайству ответчика судом назначена строительная экспертиза, производство которой поручено ООО «Норд Эксперт».

Согласно заключению эксперта, проанализировавшего представленную ответчиком проектную документацию, выявлены следующие недостатки объекта строительства, в том числе, указанные в заключениях ООО «Беломорская Сюрвейерская компания» № от 17 марта 2020 г. и № от 10 июля 2020 г.:

наличие поверхностной коррозии на поверхности металлических перемычек над дверными проемами (некачественное проведение работ по антикоррозийной обработке);

отклонения от вертикали стены 3.3 в помещении 3 до 14 мм и неровности поверхности стены 3.1 до 17 мм и стены 3.3 до 13 мм в помещении 3;

волосяная трещина на межквартирной перегородке (стена 1.1 в помещении 1), которая выполнена из газобетонных блоков;

частичное отсутствие замоноличивания стыка плит перекрытия со стороны потолка в помещении 1.

Выявлены следующие недостатки объекта строительства, в том числе, указанные в заключениях ООО «Беломорская Сюрвейерская компания» от № от 17 марта 2020 г. и № от 10 июля 2020 г., которые не соответствуют проектной документации на объект экспертизы, однако не противоречат условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 13 июня 2018 г.:

фактическое отсутствие стяжки пола и звукоизоляционной упругой подложки под стяжку в помещениях квартиры №.

Экспертом установлено, что: - недостаточная высота одной из гильз трубопровода водоснабжения в санузле не соответствует нормативному документу, который не является обязательным для выполнения в рамках данного договора долевого участия;

- незначительное отклонение уклона балконной плиты, который составляет 2,8 % от допустимого значения (3 %), не повлияет на эксплуатацию балкона;

- изменение направления открывания входной двери; следы влаги на поверхности балконной плиты (скопление снега); отсутствие гидроизоляции в помещении санузла; отсутствие штукатурки внутренней поверхности кирпичных стен; обнажение арматуры на поверхности кирпичной кладки выявлены, однако не являются недостатками;

- такие недостатки, как нарушение непрерывного воздухообмена, отсутствие механической вытяжной вентиляции; отсутствие гильз в местах прохода труб через строительные конструкции, отсутствие заделки межтрубного пространства мягким негорючим материалом; нарушение параметров микроклимата в помещениях квартиры; трещины на поверхности железобетонных плит, на момент осмотра от 12 февраля 2021 г. не выявлены.

Кроме того, в процессе осмотра от 12 февраля 2021 г. экспертом выявлены следующие недостатки, которые не указаны в заключениях ООО «Беломорская Сюрвейерская компания» от 17 марта 2020 г. № и от 10 июля 2020 г. №:

неровности поверхности левого оконного откоса (у балконной двери) до 13 мм;

затруднение открывания/закрывания створки балконного блока в помещении 1;

провисание дверного полотна на величину 6 мм/м; открывание/закрывание входной двери производится с усилием;

температура поверхности на отдельных участках наружной стены и в месте стыка балконного блока с подоконником, порогом и откосами ниже значений температуры точки росы (см. таблицу № 20 настоящего заключения);

фактическое отсутствие штукатурки на поверхности стены 1.1 в помещении 1 и стены 3.4 в помещении 3 (данный недостаток не противоречит условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 13 июня 2018 г.).

По заключению судебной экспертизы стоимость устранения недостатков, которые выявлены экспертами при осмотре квартиры 12 февраля 2021 г., по состоянию на 12 февраля 2021 г. составляет 23 068 руб. 74 коп. Стоимость устранения недостатков, которые не соответствуют проектной документации на объект экспертизы, но не противоречат условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 13 июня 2018 г., по состоянию на 12 февраля 2021 г. составляет 27 110 руб. 86 коп.

Разрешая требования, суд руководствовался тем, что качество объекта долевого строительства, переданного участнику, должно соответствовать не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о частичном удовлетворении иска, поскольку в ходе судебного разбирательство нашло подтверждение ненадлежащее качество объекта долевого строительства.

Так, согласно положительному заключению экспертизы № от 04 июля 2017 г. на проектную документацию объекта капительного строительства: Многоэтажный жилой дом с подземной автостоянкой по <адрес> в <адрес>. Корректировка:

внутренняя «черновая» отделка стен в квартирах – штукатурка. «Чистовая» отделка квартир выполняется их собственниками (т.2, л.д. 9).

Согласно положительному заключению экспертизы № от 11 июля 2018 г. на проектную документацию объекта капительного строительства: Многоэтажный жилой дом с подземной автостоянкой по <адрес> в <адрес>. Корректировка 3, корректировка предусматривает внесение следующих изменений:

- исключить «черновую» отделку стен в квартирах.

В соответствии с положительным заключением экспертизы № от 20 марта 2019 г. на проектную документацию объекта капительного строительства: Многоэтажный жилой дом с подземной автостоянкой по <адрес> в <адрес>. Корректировка 4 (т. 2, л.д. 32):

Основные проектные решения по объекту отражены в положительных заключениях экспертизы № от 25 января 2017 г., № от 04 июля 2017 г., № от 13 ноября 2017 г., № от 11 июля 2018 г.

Во внутренней отделке помещений использованы современные отделочные материалы (в зависимости от функциональной принадлежности помещений) с учетом противопожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований. Отделка квартир – черновая.

Таким образом, в результате одной из корректировок проектной документации была исключена «черновая» отделка стен в квартирах, которая заключалась в их оштукатуривании (положительное заключение экспертизы № от 04 июля 2017 г.). В последней корректировке проектной документации (положительное заключение экспертизы № от 20 марта 2019 г.) информация по отделке стен в квартирах отсутствует. Однако согласно разделу 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» № проектной документации на объект экспертизы (корректировка 4) межквартирные перегородки (стена 1.1 в помещении 1) и перегородки между квартирами и общими коридорами (стена 3.4 в помещении 3), выполненные из газобетонных блоков, должны быть оштукатурены с двух сторон толщиной по 10 мм гипсовой штукатурной смесью RUST.

Таким образом, проектная документация предусматривала оштукатуривание поверхности стены 1.1 в помещении 1 и стены 3.4 в помещении 3.

Как правильно указал суд первой инстанции, при наличии таких положений проектной документации недостаток в виде отсутствия оштукатуривания поверхности стены 1.1 в помещении 1 и стены 3.4 в помещении 3 подтвержден и должен быть устранен.

Утверждая, что цена объекта определялась без учета какой-либо отделки, ответчик не принимает во внимание, что на момент заключения сторонами договора изменения в проектную документацию в части «черновой» отделки квартиры не были внесены; проектная документация предусматривала оштукатуривание стен в квартирах.

Суд также правильно учел, что наличие волосяной трещины на поверхности межквартирной перегородки (стена 1.1 в помещении 1), выполненной из газобетонных блоков, может повлиять на качество готовых отделочных работ (шпатлевание, оклейка обоями и.т.п.).

Отсутствие данного недостатка ответчиком не опровергнуто, при этом его устранение возможно только путем оштукатуривания поверхности стены 1.1 помещения 1.

Раздел 3 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» № проектной документации на многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой по <адрес> в <адрес> (корректировка 4) (т. 2, л.д. 116) указывает, что в полах здания предусмотрена цементно-песчаная стяжка по звукоизоляционной упругой подложке, что обеспечивает защиту помещений от ударного шума.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы отсутствие стяжки пола не было исключено из проектной документации.

Ответчик ошибочно полагает, что внесение корректировки в проектную документацию по исключению «чернового» покрытия пола из гипсоволокнистых листов по звукоизолирущей подоснове из керамзитового песка исключает положения проектной документации о проведении работ по цементно-песчаной стяжке.

Недостатки объекта долевого строительства подтверждены, ответчиком не устранены, следовательно, истцу подлежат возмещению расходы на их устранение.

Расчет неустойки произведен правильно, с учетом положений части 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, статьи 22, 23 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Об отсутствии штукатурки стен, устройства звукоизоляции и стяжки пола истец информировала ответчика в претензии от 22 апреля 2020 г. В ответе от 30 апреля 2020 г. на обращение истца ответчик сообщал, что штукатурка стен, устройство звукоизоляции и стяжка пола договором не предусмотрена, волосяные трещины на поверхности перегородки являются усадочными.

Следовательно, доводы апелляционной жалобы о том, что расчет неустойки произведен от стоимости недостатков, о которых истец не заявляла, являются необоснованными.

Судебная коллегия соглашается с применением положений статьи 333 ГК РФ, суд учел заявление ответчика о снижении неустойки, ее компенсационный характер, период просрочки обязательства, предпринимаемые ответчиком меры для урегулирования спора в досудебном порядке. Оснований для большего снижения неустойки судебная коллегия не усматривает.

Довод ответчика о том, что размер неустойки не может превышать стоимость работ, не может быть принят во внимание, поскольку часть 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, статья 23 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», договор участия в долевом строительстве не ограничивают ее сумму.

Поскольку судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, исследованным доказательствам дана оценка в соответствии с требованиями процессуального закона, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, то оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Архангельска от 30 июня 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Контант девелопмент» - без удовлетворения.

Председательствующий Т.А. Мананникова

Судьи И.В. Гаркавенко

Е.А. Горишевская