Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 02 сентября 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Октябрьского районного суда г.Новосибирска от 15 марта 2021 года о частичном удовлетворении исковых требований администрации города Искитима Новосибирской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и об отказе в удовлетворении требований встречного иска ФИО1 к администрации города Искитима Новосибирской области о признании договора аренды земельного участка от 23.01.2015 № расторгнутым с 23.01.2018.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Жегалова Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

06.11.2019 администрация города Искитима Новосибирской области обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила взыскать с ФИО1 в пользу администрации города Искитима Новосибирской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 191 757 рублей 64 копеек.

В обоснование иска указала, что 23.01.2015 на основании протокола № о результатах открытого аукциона от 21.01.2015, утвержденного главой города Искитима - между арендодателем в лице администрации города Искитима и арендатором в лице ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №.

Местоположение земельного участка: <адрес>. Общая площадь - <данные изъяты> кв.м. Категория земель <данные изъяты>». Кадастровый номер: №. Разрешенное использование земельного участка: для строительства административного здания. Срок действия договора аренды устанавливался с 23.01.2015 по 22.01.2018.

Указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> 20.02.2015 №. После окончания срока действия данного договора арендатор продолжал пользоваться указанным имуществом, против этого истец не возражал, в связи с чем указанный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

26.04.2018 в адрес ответчика было направлено соглашение о расторжении указанного договора, в связи с нарушением условий договора в части оплаты арендной платы (пункт 4.4.6 договора).

10.05.2018 ответчик получил соглашение, но не подписал его. Возражений относительно расторжения договора не представил, задолженность не оплатил.

24.01.2019 администрацией г. Искитима принято постановление № о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка. 29.01.2019 заявка по прекращению записи об аренде была подана в электронном виде посредством формирования xml файла на портале Росреестра. По информации Искитимского отдела Управления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 06.03.2019, - регистрационная запись об аренде аннулирована 06.02.2019.

Таким образом, считает, что договор между истцом и ответчиком расторгнут в одностороннем порядке.

В соответствии с условиями договора (п. 4.4.6) арендатор был обязан своевременно и в установленном размере вносить арендную плату, а обязанность арендатора по уплате арендной платы считалась исполненной с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за участок в годовом исчислении составляет 49 350 руб.

Арендная плата за использование земельного участка начисляется и подлежит оплате с 23.01.2015.

В нарушение условий договора, арендатор в период с 01.01.2017 по 06.02.2019 арендную плату не оплачивал, в связи с чем образовалась задолженность, размер которой по состоянию на 06.02.2019 составляет 103 702 руб. 60 коп.

В связи с тем, что арендатор арендную плату согласно договору не оплачивал, за период с 02.04.2017 по 06.02.2019 ему истцом начислены пени в сумме 34 927 рублей 47 копеек.

Кроме того, арендатору начислены пени в период с 01.02.2017 по 06.02. 2019 за период невнесения арендной платы с 01.07.2015 по 31.12.2016 в размере 53 127 рублей 57 копеек, поскольку решением Октябрьского районного суда г.Новосибирска по делу №2-4134/2017 с ответчика была взыскана сумма задолженности по пени за период с 02.10.2015 по 31.01.2017 в сумме 18 286 рублей 49 копеек.

В настоящее время общая сумма задолженности, подлежащая взысканию, составляет 191 757 рублей 64 копейки.

26.04.2018 в адрес ответчика была направлено письмо № с приложением соглашения о расторжении, в котором указывалось о необходимости оплаты задолженности по аренной плате и пени.

Данная письмо было получено ФИО1 10.05.2018, но до настоящего времени он не оплатил задолженность по арендной плате и пени. С вопросом о предоставлении отсрочки, рассрочки в администрацию г. Искитима ответчик не обращался.

25.04.2019 в адрес ответчика было направлено уведомление №, которое получено ответчиком, но и до настоящего времени он не оплатил задолженность по арендной плате и пени.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в суд со встречным иском к администрации города Искитима Новосибирской области, в котором просил в удовлетворении первоначальных требований истца отказать и признать договор аренды земельного участка № от 23.01.2015 расторгнутым с 23.01.2018.

В обоснование встречного иска указал, что из искового заявления администрации следует, что после окончания срока действия договора аренды – он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Вместе с тем ФИО1 полагает, что после истечения срока действия договора, а также при действии договора он не пользовался земельным участком, арендодатель выражал волю на прекращение отношений по аренде земельного участка (письмо от 26.04.2018 № с приложенным к нему соглашением о расторжении, которое он не получал), администрация уже обращалась с иском о взыскании задолженности по договору аренды, о чем имеется решение суда от 11.12.2017. Исходя из чего, полагает, договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Считает, что договор рассматриваемый аренды прекратил свое действие 22.01.2018, и поэтому у администрации отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы с 23.01.2018 по 06.02.2020, в том числе, и потому, что погашение записи в ЕГРП об аренде зависит исключительно от воли сторон и соответствующие действия не предусмотрены действующим законодательством в качестве основания прекращения арендных отношений.

Также указывает, что за 2 года администрация не сообщила ему о том, что считает договор возобновленным, оплаты не требовала, не просила возврата земельного участка.

Договором аренды установлен срок его действия по 22.01.2018, администрация выразила отказ от возобновления договора письмом от 26.04.2018 № после вступления в законную силу 27.03.2018 решения суда.

При этом, не подписание сторонами передаточного акта, полагает, не свидетельствуют о неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества. В соответствии с пунктами 4.4.9 и 4.4.10 договора аренды - в случае не завершения строительства к окончанию срока договора аренды земельного участка, арендатор за два месяца до окончания срока договора аренды, обращается с заявлением в администрацию г.Искитима и заключает дополнительное соглашение к основному договору на тех же условиях и на согласованный срок. При неисполнении п. 4.4.9 арендатором, договор аренды считается расторгнутым с даты окончания срока договора аренды.

С каким-либо заявлением в администрацию г.Искитима он не обращался, разрешение на строительство на земельный участок не получал. Какие-либо уведомления от администрации г.Искитима о том, что договор был возобновлен не получал.

15.03.2021 судом первой инстанции постановлено решение: «Исковые требования администрации города Искитима Новосибирской области удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации города Искитима Новосибирской области задолженность по арендной плате в размере 103 702 рублей 60 копеек, неустойку в размере 33 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в местный бюджет государственную пошлину в размере 3 934 рублей 05 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к администрации города Искитима Новосибирской области о признании договора аренды земельного участка от 23.01.2015 № расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ- отказать».

С таким решением не согласился ответчик (истец по встречному иску) ФИО1

В апелляционной жалобе просит отменить решение Октябрьского районного суда г.Новосибирска от 15.03.2021, принять новое решение по делу, которым признать договор аренды земельного участка № от 23.01.2015, заключённый между администрацией г.Искитима Новосибирской области и ФИО1, расторгнутым с 28.01.2018.

В обоснование апелляционной жалобы указал, что при рассмотрении дела не принято во внимание, что земельный участок не был возвращен истцу по истечении срока действия договора ввиду наличия между сторонами спора о взыскании задолженности по арендой плате и признании договора аренды недействительным.

В решении суда не отражено то обстоятельство, что истец выразил волю на прекращение договора аренды земельного участка, что подтверждается письмом № от 26.04.2018 и приложенным к нему соглашением о расторжении договора. Обращает внимание, что указанное письмо ФИО1 не получал, поскольку оно было направлено по прежнему адресу регистрации, по которому проживают его родители, не являющиеся участниками спора, о наличии данного документа ему стало известно только при рассмотрении дела. При таких обстоятельствах считает, что выводы суда о возобновлении договора аренды являются необоснованными.

Полагает, что погашение 06.02.2020 записи в ЕГРП об аренде не является основанием прекращения договора аренды.

Обращает внимание, что истец не уведомлял ответчика о возобновлении договора, не требовал погашения задолженности и возврата земельного участка. При этом не подписание сторонами передаточного акта, полагает, не свидетельствует о неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Доказательств же использования ФИО1 земельного участка в период с 23.01.2018 по 06.02.2020 в материалы дела не представлено.

Также обращает внимание, что в период действия договора аренды ответчик не мог использовать земельный участок по назначению ввиду неполучения разрешения на строительство.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца администрации г.Искитима Новосибирской области – ФИО2 просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Проверив материалы дела по правилам ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 23.01,2015 года на основании протокола № о результатах открытого аукциона от 21.01.2015, утвержденного Главой города Искитима, между арендодателем в лице администрации города Искитима и арендатором в лице ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № с местоположением <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - <данные изъяты>, кадастровый №, разрешенное использование земельного участка - для строительства административного здания.

Срок действия договора с 23.01.2015 по 22.01.2018 года. Размер головой арендной платы - 49 350 руб.

В соответствии с п. 5.2. договора - за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесения за каждый календарный день просрочки по реквизитам указанным в пункте 3.2 договора (л.д.9-15).

Истец указывал, что после окончания срока действия данного договора арендатор продолжал пользоваться указанным имуществом, администрация города Искитима не возражала против этого, в связи с чем договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

26.04.2018 в адрес ответчика истцом был направлен проект соглашения о расторжении указанного договора, в связи с нарушением условий договора в части оплаты арендной платы.

10.05.2018 ответчиком был получен указанный проект соглашения, о чем в деле имеется уведомление о вручении (л.д. 20), но не подписан (л.д. 19-21).

На претензию от 25.04.2019 о погашении задолженности по арендной плате - ответчик не ответил (л.д. 22-23).

Как следует из материалов дела, ранее истец обращался с иском к тому же ответчику о взыскании задолженности по договору аренды от 23.01.2015.

11.12.2017 решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска с ответчика в пользу истца была взыскана сумма задолженности по арендной плате в размере 72184,17 руб. с 01.10.2015 по 01.01.2017 (л.д. 44), пени 18286,49 руб. за период с 23.01.2015 по 31.01.2017 (л.д.41-48).

Согласно расчету задолженности уже по настоящему делу истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 06.02.2019 в размере 103 702 руб., пени за невнесение данной суммы арендной платы за период с 02.04.2017 по 06.02.2019 в размере 34927,47 руб., пени за истекший период с 01.02.2017 по 06.02.2019 - за невнесение арендной платы за период с 01.07.2015 по 31.12.2016 в размере 53 127,57 руб.

Таким образом, заявленные ныне исковые требования не касаются периодов, за которые судом уже было произведено взыскание.

Судом первой инстанции был проверен и принят за основу расчет размера задолженности по арендной плате и неустойке, составленный истцом, и доказательств отсутствия долга, иного расчета суммы долга ответчик суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлял.

Разрешая спор и постанавливая решение по делу, суд первой инстанции по первоначальному иску пришел к выводу, что, поскольку доказательств погашения задолженности по арендным платежам ответчик в ходе рассмотрения настоящего дела не представил, то требования о взыскании арендной платы за период с 01.01.2017 по 06.02.2019 в размере 103 702,6 руб. подлежат удовлетворению, а срок исковой давности исходя из даты подачи иска -01.11.2019 почтой - не пропущен.

При этом суд исходил из того, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2017 г. по 06.02.2019 г., в связи с чем истцом в силу п. 5.2. договора аренды начислена неустойка по ставке 0,1% за период с 02.04.2017 г. по 06.02.2019 г. в размере 34 927,47 руб.

Суд первой инстанции, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, длительность допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства, сумму задолженности по арендной плате, последствия нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, исходя из заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, посчитал, что определенная истцом сумма неустойки в размере 34 927,47 руб., является несоразмерно высокой, а соразмерным последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика будет соответствовать неустойка в размере 14 000 руб.

Также суд пришел к выводу, что пени за истекший период с 01.02.2017 г. по 06.02.2019 г. за невнесение арендной платы в размере 53 127,57 руб. также правомерно начислены по указанным основаниям. По аналогичным основаниям суд снизил неустойку за данный период до 19 000 руб.

Всего сумма взыскиваемой неустойки составила 33 000 руб.

Разрешая возникший спор по встречному иску о признании договора аренды земельного участка № от 23.01.2015 расторгнутым с 23.01.2018, - суд не нашел оснований для его удовлетворения, исходя из того, что только 24.01.2019 года администрацией г. Искитима принято постановление о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка. 29.01.2019 заявка по прекращению записи об аренде была подана в электронном виде посредством формирования xml файла на портале Росреестра (регистрационная запись №). По информации Искитимского отдела Управления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 06.03.2019 регистрационная запись об аренде аннулирована 06.02.2019.

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор аренды между истцом и ответчиком был расторгнут в одностороннем порядке истцом, права по нему прекращены 06.02.2019. Поскольку земельный участок фактически не был передан ответчиком обратно администрации города Искитима - до прекращения прав по договору в результате его расторжения - администрация города Искитима вправе требовать взыскания невнесенной арендной платы и производных платежей.

В нарушение условий договора ответчик как арендатор в период с 01.01.2017 по 06.02.2019 арендную плату не оплачивал. В результате чего, по состоянию на 06.02.2019 года, образовалась задолженность по арендной плате в сумме 103 702 (сто три тысячи семьсот два) рубля 60 коп., которая и взыскана судом в пользу истца с ответчика.

При этом, суд исходил из того, что ФИО1 доказательств для признания договора аренды земельного участка от 23.01.2015 № расторгнутым с 23.01.2018, не представлено.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам дела и действующим нормам закона.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ - если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Срок действия договора аренды первоначально устанавливался с 23.01.2015 по 22.01.2018.

Поскольку на следующий день после истечения срока договора 23.01.2018 арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок как это предусмотрено п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Кроме того, в силу абзаца 2 ст. 622 ГК РФ - если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст. 333 ГПК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель имеет право расторгать договор аренды в одностороннем порядке при невнесении арендодателем арендной платы за 2 квартала.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГКРФ).

При названных нормах закона и установленных выше обстоятельствах – дело разрешено судом правильно, а доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет - по тем мотивам, что они основаны на неправильном толковании норм процессуального и материального права, противоречат правильно установленным судом обстоятельствам дела, были предметом подробной оценки в решении суда первой инстанции, а оснований для иных выводов не имеется.

Так отклоняет судебная коллегия доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок не был возвращен истцу по истечении срока действия договора ввиду наличия между сторонами спора о взыскании задолженности по арендой плате и признании договора аренды недействительным.

Эти доводы отклоняются по тем мотивам, что они не опровергают правила закона о том, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, как это предусмотрено в абзаце 2 ст. 622 ГК РФ.

Отклоняет судебная коллегия и доводы апелляционной жалобы о том, что выводы суда о возобновлении договора аренды являются необоснованными, поскольку в решении суда не отражено то обстоятельство, что истец выразил волю на прекращение договора аренды земельного участка, что подтверждается письмом № от 26.04.2018 и приложенным к нему соглашением о расторжении договора, а указанное письмо ФИО1 не получал, поскольку оно было направлено по прежнему адресу регистрации, по которому проживают его родители, не являющиеся участниками спора, о наличии же данного документа ему стало известно только при рассмотрении дела.

Эти доводы отклоняются по тем мотивам, что возражения со стороны арендодателя препятствуют возобновлению договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, если бы они имели место после истечения срока договора на следующий день 23.01.2018.

Истец же выразил волю на прекращение договора аренды земельного участка – гораздо позже письмом № от 26.04.2018, что имело место уже гораздо позже 23.01.2018, когда по закону договора возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Отклоняет судебная коллегия и доводы апелляционной жалобы о том, что истец не уведомлял ответчика о возобновлении договора, не требовал погашения задолженности и возврата земельного участка, а не подписание сторонами передаточного акта, не свидетельствует о неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Эти доводы отклоняются по тем мотивам, что для возобновления договора по правилам абзаца 2 ст. 622 ГК РФ - уведомление истцом ответчика не требуется.

Отклоняет судебная коллегия и доводы апелляционной жалобы о том, что нет доказательств использования ФИО1 земельного участка в период с 23.01.2018 по 06.02.2020, и в период действия договора аренды ответчик не мог использовать земельный участок по назначению ввиду неполучения разрешения на строительство.

Эти доводы отклоняются по тем мотивам, что достоверно установлено, что ответчик ФИО1 земельный участок получил после 23.01.2015, когда на основании протокола № о результатах открытого аукциона от 21.01.2015, утвержденного главой города Искитима, между арендодателем в лице администрации города Искитима и арендатором в лице ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> 20.02.2015 №.

По правилам же ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации - при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией по тем мотивам, что они не образуют обстоятельств в силу закона влекущих отмену правильного по существу решения суда первой инстанции.

Поскольку по представленным доказательствам обстоятельства дела судом установлены правильно, доказательствам дана верная правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, доводы жалобы не содержат законных оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст. 329, ч. 6 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Новосибирска от 15 марта 2021 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ФИО1 оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи