Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО7 и по апелляционной жалобе ФИО8 на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2022 года по иску ФИО9 к ФИО7, ФИО8 о признании договора купли – продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании заключения договора купли – продажи земельного участка, по встречному иску ФИО7 к ФИО9 о признании предварительного договора (договора о намерениях) незаключенным

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя ФИО7 - ФИО11, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО9:. – ФИО12, полагавшего решение суда законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащие удовлетворению, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО9 обратился в суд с иском, указав, что 29 июня 2021 года между ФИО7 и ФИО9 был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке (предварительный договор) земельного участка с КН №, площадью № кв.м, земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, адрес (местоположение) которого установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .

Сопровождением данной сделки занималось ООО «АН «Авеню-Риэлт», с которым ФИО7 был заключен договор №565 оказания услуг по продаже земельного участка от 29 июня 2021 года.

По условиям договора продавец ФИО7 приняла на себя обязанность продать, а покупатель – купить указанный выше земельный участок по цене 1 000 000 рублей.

Во исполнение условий договора по оплате, истцом был уплачен продавцу ФИО7 задаток в размере 100 000 рублей, остальная сумма денежных средств в размере 900 000 рублей подлежала выплате продавцу в день подписания основного договора купли – продажи, который стороны договорились заключить в срок не позднее 12 августа 2021 года.

В ходе исполнения предварительного договора продавец заявила, что до 12 августа 2021 года будет находиться и находилась за пределами Калининградской области, высказала свои намерения по вопросу заключения основного договора после приезда, после 12.08.2021 годы стороны продолжали обсуждение вопроса о заключении основного договора, однако в назначенное время для совершения сделки ответчик не явилась.

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основного договора, истец обратился в суд с настоящим иском к ответчику ФИО7 с требованием о понуждении к заключению основного договора купли-продажи указанного выше земельного участка.

В ходе рассмотрения дела в судебном заседании 4 марта 2022 года истцу стало известно о том, что ответчиком ФИО7 в период рассмотрения дела в суде произвела отчуждение спорного земельного участка в пользу ФИО8, заключив с последней 10 декабря 2021 года договор купли-продажи земельного участка.

В этой связи, истцом были уточнены требования иска и в окончательном виде истец просил:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН №, заключенный 10 декабря 2021 года между ФИО7 и ФИО8,

- применить последствия недействительности указанной выше сделки, возвратив земельный участок в распоряжение ФИО7 и погасив запись в ЕГРН права собственности ФИО8 в отношении земельного участка с КН №,

- обязать ФИО7 заключить с ФИО9 договор купли-продажи земельного участка с КН №,

- взыскать с ФИО7 в пользу ФИО9 все понесенные по делу судебные расходы, включая оплату государственной пошлины.

Оспаривая сделку между ФИО7 и ФИО8, истец ссылался на положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ, злоупотребление ответчиком своих прав, недобросовестность его поведения, а также на положения ст. 170 Гражданского кодекса РФ, полагая сделку между ФИО7 и ФИО10 мнимой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, с целью воспрепятствования исполнения решения суда в случае удовлетворения исковых требований истца.

В процессе рассмотрения дела ответчик ФИО7 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО9 о признании незаключенным предварительного договора (договора о намерениях) от 29 июня 2021 года.

Заявленные требования мотивированы несогласованностью сторонами существенных условий договора, а именно предмета договора и его стоимости. Доводы ФИО7 сводились к тому, что спорный земельный участок не имеет установленных границ, является декларативным, не индивидуализирован на местности, а, следовательно, не может выступать предметом какой – либо сделки. Также ФИО7 ссылалась на то, что планировала продать участок за большую стоимость, однако ее вынудили определить стоимость участка в размере 1 000 000 рублей (том № 1 л.д. 228-230).

18 апреля 2022 года Гурьевским районным судом Калининградской области постановлено решение об удовлетворении иска.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью № кв.м, земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного , заключенный 10 декабря 2021 года между ФИО7 и ФИО8.

Применены последствия недействительности указанной выше сделки путем возврата земельного участка в собственность ФИО7.

На ФИО7 возложена обязанность по заключению с ФИО9 на условиях предварительного договора купли-продажи от 29 июня 2021 года основного договора купли-продажи земельного участка с КН №, площадью № кв.м, земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного , по общей цене 1 000 000 рублей.

С ФИО9 в пользу ФИО7 взыскана оставшаяся часть стоимости исполнения по договору в размере 900 000 рублей.

Договор купли-продажи земельного участка от 10 декабря 2021 года между ФИО7 и ФИО9 считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО7 к ФИО9 о признании незаключенным предварительного договора (договора о намерениях), - отказано.

Указано, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих записей в части прав собственности прекращения права собственности ФИО8 на указанный выше земельный участок.

С решением суда не согласились ответчик ФИО7 и ответчик ФИО8

В апелляционной жалобе ФИО7 просит отменить принятое по делу решение, принять новое, отказать в иске ФИО9, удовлетворив требования встречного иска о незаключенности предварительного договора купли – продажи.

Податель жалобы настаивает на своих доводах, изложенных суду при рассмотрении дела в суде первой инстанции, полагает, что не имелось правовых оснований для понуждения к заключению основного договора купли – продажи спорного участка.

Считает, что срок для заключения основного договора истек 12.08.2021 года, и поскольку ни одна из сторон не заявила намерений о заключении основного договора, обязательства сторон являются прекращенными, а направленные после указанной даты уведомления не могут иметь юридических последствий.

Считает недопустимыми доказательствами представленные суду записи телефонных переговоров между ней и риэлтором Хмиловским по тем основаниям, что такие записи были сделаны без ее согласия и ведома.

Оспаривает выводы суда об уклонении ее от совершения сделки по продаже спорного участка, утверждает, что намерений о заключении сделки после 12.08.2021 не высказывала.

Обращает внимание, что ФИО9 не является стороной сделки, заключенной между ФИО7 и ФИО8, следовательно не может ее оспаривать.

Указывает, что на момент заключения предварительного договора, право собственности ФИО7 не было зарегистрировано в установленном порядке, что является препятствием для заключения основного договора.

Настаивает на несогласнности существенных условий договора в части его предмета и стоимости. По указанным основаниям полагает, что у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований встречного иска (том № 3 л.д. 153-157).

В апелляционной жалобе ФИО8 также содержится требование об отмене принятого по делу решения и отказе в иске ФИО9 (том № 3 л.д. 167-169).

Податель жалобы настаивает на реальном приобретении спорного участка, на заключении сделки, направленной на приобретение в собственность земельного участка. Оспаривает выводы суда в указанной части о том, что сделка была совершена для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Считает себя добросовестным приобретателем спорного земельного участка, обращает внимание на стоимость участка и получение ФИО7 денежных средств в счет продажи участка.

Указывает на то, что ее семья располагала денежными средствами для приобретения данного имущества и после совершения сделки в отношении участка были начаты строительные работы по возведению ограждения, кадастровые работы по уточнению границ участка, приостановленные в настоящее время в связи с судебным спором.

В суд апелляционной инстанции явились представитель ФИО7 – ФИО11, представитель ФИО9 – ФИО12

Иные участники судебного процесса в суд апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцом ФИО9 заявлены требования в отношении земельного участка с КН №.

Судом установлено, что указанный выше земельный участок в 1996 году был предоставлен ответчику ФИО7 постановлением администрации Гурьевского района, о чем ФИО7 было выдано свидетельство о праве собственности на землю №0683430 от 13 мая 1996 года, зарегистрированное в районном комитете по земельным ресурсам Гурьевского района, местоположение и привязка к местности земельного участка отображены на плане земельного участка, являющимся неотъемлемой частью свидетельства о праве собственности.

Участок поставлен на кадастровый учет 20 апреля 2007 года в порядке инвентаризации земель, в следующих характеристиках: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, площадь № кв.м.

29 июня 2021 года между ФИО7 (продавец) и ФИО9 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка с соглашением о задатке (предварительный договор) (том № 1 л.д. 11-13).

Указанный земельный участок располагается в непосредственной близости с участками истца ФИО9, который в свою очередь был заинтересован в его приобретении.

Сопровождением данной сделки занималось ООО «АН «Авеню-Риэлт», с которым ФИО7 был заключен договор № 565 оказания услуг по продаже земельного участка от 28 июня 2021 года (том № 1 л.д. 14,15).

Как следует из содержания предварительного договора, сторонами была согласована стоимость участка в размере 1 000 000 рублей, а также срок, не позднее которого должен быть заключен основной договор купли – продажи – 12 августа 2021 года (п. 3.1, п. 4.1. предварительного договора).

Также сторонами был определен порядок оплаты: 100 000 рублей передаются продавцу ФИО7 в день подписания предварительного договора в качестве задатка, остальные 900 000 рублей в день заключения основного договора (п.5.1 предварительного договора).

Предварительным договором предусмотрена ответственность сторон в случае уклонения от заключения основного договора (п. 7).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что 100 000 рублей были получены ФИО7 от ФИО9

Поскольку продаваемый земельный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, предварительным договором были предусмотрены условия, связанные с необходимостью соблюдения обязательного порядка продажи земельных участков, установленного ст. 8 Закона № 101-ФЗ.

В этой связи, в день заключения предварительного договора купли – продажи, ФИО7 было направлено уведомление в адрес администрации Гурьевского городского округа о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене 1 000 000 рублей в процедуре преимущественного права покупки в соответствии с положениями ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (том № 1 л.д. 51).

На данное уведомление получен отказ, датированный 02.07.2021, в приобретении участка по заявленной ФИО7 стоимости (том № 1 л.д. 52).

Соответствующее уведомление было направлено ФИО7 в адрес Правительства Калининградской области и Агентства по имуществу Калининградской области, которое также ответило отказом в приобретении продаваемого ФИО7 спорного участка по цене, определенной в предварительном договоре купли - продажи (том № 1 л.д. 85, 119,120).

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи спорного земельного участка до настоящего времени между ФИО7 и ФИО9 не заключен и не исполнен.

Кроме того, по делу установлено, что спорный земельный участок был отчужден ФИО7 в процессе рассмотрения настоящего гражданского спора по договору купли – продажи от 10.12.201 в пользу ФИО8(ответчик по делу) (том № 2 л.д. 189,190). Стоимость участка по договору составила 4 млн. рублей.

Обращаясь в суд с указанным иском, сторона истца настаивала на уклонении продавца ФИО7 от заключения основного договора и полагала, что в силу положений статьи 429, 445 ГК РФ вправе требовать заключение основного договора в судебном порядке. Одновременно с этим, сторона истца указывала на злоупотребление ФИО7 своими правами по отчуждению в споре земельного участка, настаивая на признании совершенной сделки недействительной.

Позиция стороны ответчика ФИО7 по заявленным к ней требованиям сводилась к тому, что в установленный предварительным договором срок (12.08.2021) основной договор между сторонами заключен не был, поскольку ни одна из сторон не направила в адрес каждой предложений о заключении договора. Указывала, что предложения о заключении основного договора было направлено ей 19.08.2021 года, то есть после истечения срока действия предварительного договора. В этой связи, полагала, что в силу положений ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены.

По указанным основаниям, считала требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению (том № 1 л.д. 37,38).

Кроме того, возражая относительно заявленных требований, ФИО7 указывала на несогласованность существенных условий предварительного договора купли – продажи спорного земельного участка в части границ участка. Ссылалась на то, что участок является декларативным, кадастровых работ по уточнению его границ не проводилось, в связи с чем, полагала, что данный участок не индивидуализирован на местности, и не может являться предметом договора. В нарушение положений ст. 429 ГК РФ предварительный договор не содержал в себе условий, которые позволили бы определить местонахождение спорного участка, установить предмет договора, по указанным основаниям считала такой договор не заключенным. Кроме того, указала, что изначально продажа участка планировалась по иной цене, за большую сумму, в размере 1500 000 рублей. Стоимость участка, указанная в предварительном договоре, согласована ею под принуждением. В этой связи, считала, что стоимость участка также не была согласована сторонами (том № 1 л.д. 228-230).

В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

На основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

Согласно пункту 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок, является ли поведение стороны, инициировавшей заключения основного договора на отличных условиях и настаивавшей на том, добросовестным, насколько оно способствовало заключению (не заключению) основного договора в установленный предварительным договором или иным соглашением сторон срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь изложенными выше нормами права, пришел к выводу об обоснованности заявленных ФИО9 требований и не усмотрел правовых оснований для удовлетворения встречного иска ФИО7

Доводы ФИО7 о том, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены, поскольку ни одна из сторон не направила второй стороне предложения о заключении договора, были отклонены судом первой инстанции, признаны несостоятельными по следующим основаниям.

Разрешая требования о возложении на ФИО7 обязанности заключить с ФИО9 основной договор купли – продажи спорного участка на условиях предварительного договора и посчитав такой договор заключенным с момента вступления в законную силу решения суда, суд первой инстанции пришел к выводу об уклонении ФИО7 от принятых обязательств, от заключения основного договора купли – продажи.

При этом, суд первой инстанции исходил из того, что стороны поддерживали ранее заключенный предварительный договор, в котором были оговорены основные условия, и имели намерение передачи спорного земельного участка, при этом довод ответчика ФИО7 о нежелании истца ФИО9 заключать основной договор опровергается материалами дела; у ФИО9 имелась заинтересованность в совершении сделки, а ответчик ФИО7 уклонялась от заключения договора купли-продажи; тот факт, что истец обратился с иском также свидетельствует о его заинтересованности в совершении данной сделки, тогда как поведение ответчика ФИО7, которая после установленного срока подписания основного договора, продолжала обсуждать вопрос о продаже участка ФИО9, а в последующем, в процессе рассмотрения дела в суде, произвела отчуждение участка в пользу третьего лица, не отрицая при этом тот факт, что за участок была предложена более высокая цена, указывало о нежелании ответчика заключать основной договор именно с ФИО9 и такое нежелание было обусловлено несогласием с ранее установленной между ними ценой участка в 1 000 000 рублей.

Как поясняла сторона ФИО9, истец владеет на праве собственности земельными участками, расположенными в непосредственной близости со спорным участком, был заинтересован в приобретении спорного участка и его освоении.

Также из материалов дела следует, что ФИО7 не отказалась от своего намерения продать спорный участок. Судом установлено, что спорный участок был отчужден в споре, и как следует из содержания договора купли – продажи от 10.12.2021, заключенного между ФИО7 и ФИО8, по более высокой цене (том № 2 л.д. 189,190).

Приходя к выводам о том, что стороны поддерживали ранее заключенный предварительный договор, в том числе после 12.08.2021, суд первой инстанции принял во внимание показания допрошенного в качестве свидетеля ФИО1., с которым ФИО7 был заключен договор об оказании услуг и который занимался продажей спорного участка и вел переговоры с продавцом ФИО7 и покупателем ФИО9, (том № 1 л.д. 106-112 ПСЗ от 18.11.2021), детализацию телефонных переговоров (стенограммы), сообщений между ФИО7 и ФИО2 (том № 2 л.д. 23-35, 48-63, диск л.д. 64), а также то обстоятельство, что сделка по заключению основного договора до указанного в предварительном договоре срока 12.08.2021 не могла состояться как по причине того, что ФИО7 с 17.07. 2021 года по 12.08.2021 была в отъезде, так и по причине того, что ФИО7 не было получено ответов из Правительства Калининградской области на ее уведомления о намерениях распорядиться участком сельскохозяйственного назначения.

Ответы на уведомления ФИО7 об отказе от преимущественного права покупки были получены ФИО7 13.08.2021 года, то есть за пределами срока, определенного предварительным договором (том № 2 л.д. 57,58).

Из материалов дела следует, что ФИО7 и ФИО3. с апреля 2021 года велись переговоры по вопросу продажи ФИО7 принадлежащего ей спорного земельного участка, разрешались вопросы относительно стоимости такого участка и возможности его продажи (том № 2 л.д. 48-52). После того, как ФИО4. был найден покупатель на участок ФИО7 и ФИО7 согласилась на его продажу, переговоры ФИО5 и ФИО7 сводились к организационным вопросам, в том числе к необходимости соблюдения процедуры выкупа участка и направлению соответствующих уведомлений в Правиттельство Калининградской области (том № 2 л.д. 53-63).

Такие переговоры велись вплоть до 18.08.2021 года, при этом, ФИО13 выражала согласие на продажу спорного участка и не отказывалась от заключения основного договора с ФИО9 (том № 2 л.д. 61,62).

Содержание представленной суду стенограммы переговоров согласуется с пояснениями самого ФИО6., допрошенного судом в качестве свидетеля, с пояснениями самой ФИО13, которая не отрицала ведение таких переговоров и не заявляла о фальсификации данных документов.

Более того, ФИО7 сама ссылалась на данные записи, указывая, что из таких записей усматривается о понуждении ее к заключению такой сделки (том № 2 л.д. 89-97).

Установив изложенные выше обстоятельства, проанализировав письменные доказательства и оценив их на предмет относимости и достоверности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что все действия между продавцом ФИО7 и покупателем ФИО9 происходили через риэлтора, который сообщал сторонам о намерениях каждого: ФИО7 доводилось о намерениях ФИО9 заключить основной договор даже по истечении срока предварительного договора, ФИО9 доводилось о намерениях ФИО7 заключить такой договор также после 12.08.2021 года.

Как следует из материалов дела, 27 августа 2021 года покупателем ФИО9 было направлено письменное уведомление, 29 августа 2021 года уже лично были направлены сообщения через мессенджер на номер телефона ФИО7 с предложением заключения договора купли-продажи земельного участка 30 августа 2021 года.

При установленных по делу обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что ФИО9 принимались действия по заключению основного договора, переговоры о продаже велись, обе стороны выражали готовность реализовать договор о намерениях, чему препятствовали лишь обстоятельства, связанные с занятостью ФИО7, являются правильными.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, договор купли – продажи спорного земельного участка в установленный срок (12.08.2021) не был заключен по вине самой ФИО7, которая находилась за пределами Калининградской области и просила перенести дату сделки в связи с этими обстоятельствами.

При таком положении, доводы ответчика ФИО7 о прекращении обязательств по предварительному договору, являются несостоятельными.

В процессе рассмотрения дела истец ФИО9 пояснял, что интерес к земельному участку не утрачен, земельный участок необходим ему в целях освоения земель сельхозназначения смежных принадлежащих ему на праве собственности земельных участков с КН № и №.

Более того, исходя из установленных обстоятельств, очевидно, что ФИО7 от своего намерения отказалась заключить с ФИО9 основной договор на условиях предварительного договора в связи с желанием реализовать земельный участок по более высокой цене.

С учетом изложенного выше, доводы ФИО9 об уклонении ФИО7 от заключения основного договора купли – продажи на условиях предварительного договора нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела и были обоснованно приняты во внимание судом первой инстанции.

Исходя из установленных выше обстоятельств, учитывая, что за понуждением к заключению договора ФИО9 обратился в предусмотренный ст. 429 Гражданского кодекса РФ шестимесячный срок, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения иска, направленного на заключение основного договора на условиях предварительного договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их правильными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Разрешая встречный иск ФИО7 о незаключенности предварительного договора, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем также соглашается суд апелляционной инстанции.

Заявляя указанные выше требования, ФИО7 в ходе рассмотрения дела не отказывалась от позиции по основному иску о прекращении предварительного договора на основании п.6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, что является взаимоисключающими обстоятельствами.

Оспаривая предварительный договор от 29 июня 2021 года, ФИО7 указывает на несогласованность сторонами существенных условий договора, а именно предмета договора, поскольку границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства, стоимости предмета договора, поскольку продавец планировала продать участок за большую стоимость, однако ее вынудили определить стоимость в 1 000 000 рублей.

Указанные основания суд первой инстанции посчитал не основанными на нормах закона.

То обстоятельство, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, само по себе не исключает возможность заключения основного договора купли-продажи, поскольку в силу вышеприведенных положений закона и разъяснений порядка его применения недостающие условия могли быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда.

При этом, земельный участок пространственно определен, имеет привязку к местности, план-схему границ земельного участка, категорию и вид разрешенного использования земельного участка, постановлен на кадастровый учет, то есть имеются характеристики земельного участка, которые были отражены в предварительном договоре, в связи с чем возможно идентифицировать предмет договора, его основные характеристики, установить, что именно данный объект являлся предметом договора купли-продажи.

Более того, цену объекта – 1 000 000 рублей стороны в договоре согласовали окончательно, самостоятельно, берут на себя ответственность за правильность ее установления.

При этом указанная стоимость, исходя из представленного ФИО9 заключения специалиста от 16 апреля 2022 года «Оценка», соответствует.

Кроме того следует отметить, что спорный земельный участок в указанных выше характеристиках, то есть без установленных геодезических границ, на что указывает ФИО7 в своем иске, был продан ФИО8, что еще раз подтверждает уклонение ФИО7 от заключения договора с ФИО9 и намерение распорядиться участком в пользу другого лица.

При таком положении доводы встречного иска о незаключенности предварительного договора суд правильно и обоснованно счел несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования ФИО9 о признании недействительным заключенного 10.12.2021 года между ФИО7 и ФИО8 договора купли – продажи спорного земельного участка, суд первой инстанции согласился с обоснованностью иска в указанной части.

Возражая против признания указанной сделки недействительной, ФИО8 в апелляционной жалобе ссылается на добросовестность приобретения спорного участка, ФИО7 в свою очередь настаивает на добросовестном поведении со своей стороны, указывая, что поскольку отношения между ней и ФИО9 в рамках заключенного предварительного договора были прекращены, она могла свободно распоряжаться спорным участком.

Как разъяснено в абз. 3 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель может быть признан добросовестным при условии, что сделка, по которой он приобрел спорное имущество, отвечает признакам действительности во всем, за исключением того, что она совершена неуправомочным отчуждателем.

При этом, возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, а запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Таким образом, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Для поддержания баланса интересов собственника (титульного владельца) вещи и ее добросовестного, но неуправомоченного, т.е. незаконного (фактического), приобретателя требуется, чтобы допущенная последним фактическая ошибка об обстоятельствах, препятствующих законному отчуждению вещи, была извинительной, т.е. свидетельствовала бы об отсутствии его вины в таком незнании. Поэтому для добросовестности приобретателя необходимо, чтобы он не только фактически не знал, но и не должен был знать (был не в состоянии узнать) о приобретении им вещи у неуправомоченного отчуждателя.

При рассмотрении настоящего спора в действиях ответчиков ФИО7 и ФИО8 не было установлено признаков добросовестности, с чем судебная коллегия соглашается.

Судебная коллегия не усматривает оснований для признания ФИО8 добросовестным приобретателем.

Приходя к выводам о недействительности данной сделки и недобросовестности ее участников, а также о злоупотреблении ФИО7 своими правами, суд первой инстанции исходил из того, что данная сделка была совершена в период рассмотрения настоящего гражданского спора, и ФИО7 было известно о том, что на проданный ФИО8 участок имеются правопритязания со стороны ФИО9; что ФИО7 и ФИО8 между собой знакомы и поддерживают дружеские отношения.

Кроме того, суд первой инстанции усомнился в фактической передаче денежных средств по оспариваемой сделке, указав, что доказательств наличия такой суммы 4 млн. рублей у ФИО8 при ее заработной плате в 20 000 рублей, не представлено и приняв поведение ФИО7, а также положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ, счел совершенную между ними сделку ничтожной, недействительной с момента ее заключения (том № 3 л.д. 2,3).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их правильными, основанными на законе и фактических обстоятельствах дела.

Как следует из материалов дела, ФИО7 и ФИО8 не оспаривали своего знакомства и дружеских взаимоотношений между членами своей семьи, супруг ФИО8 – ФИО14, который представлял интересы ФИО8 в суде первой инстанции пояснил, что знаком с сыном ФИО7 около 7 лет и имел намерения приобрести спорный участок в 2017 году за 3 млн. рублей, однако в связи с отсутствием на тот момент такой суммы денежных средств, сделка не состоялась. О том, что ФИО7 продает участок в 2021 году, ФИО14 стало известно от сына ФИО7, которому его мать ФИО7 рассказала о заключении 29.06.2021 года предварительного договора с ФИО9 (том № 3 ПСЗ от 04.04-18.04. 2021 л.д. 56-65).

Как следует из пояснений самой ФИО7, от заключения с ФИО9 основного договора купли – продажи спорного земельного участка, ее отговаривал ее сын, который состоит в дружеских отношениях с семьей Н-вых.

Поведение сторон оспариваемой сделки нельзя признать добросовестным и принимая решение о покупке спорного участка, ФИО8 не могла не располагать информацией о том, что на спорный участок имеются правопритязания и спор в отношении участка на момент заключения сделки не окончен, решение суда в законную силу не вступило.

При такой ситуации, сторонам оспариваемой сделки необходимо было дождаться окончания судебного разбирательства и разрешения вопроса относительно судьбы спорного участка, и только потом принимать какие – либо решения по его отчуждению, приобретению.

Доводы жалобы ФИО7 о том, что на момент заключения с ФИО9 предварительного договора купли – продажи спорного участка право собственности ФИО7 на участок не было зарегистрировано, судебной коллегией отклоняются, как несостоятельные. Такие доводы не соответствуют действительности и опровергаются материалами дела.

Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями. Нарушений норм процессуального права по делу допущено не было.

Решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не находит.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на то, что судом первой инстанции в шестом абзаце резолютивной части решения, допущена ошибка в части указания даты (10 декабря 2021 года) договора купли – продажи между ФИО7 и ФИО9, подлежащая исправлению судом апелляционной инстанции путем исключения данной записи (10.12.2021).

В соответствии с п. 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению, с изложением 6 абзаца резолютивной части в следующей редакции: «Договор купли – продажи земельного участка между ФИО7 и ФИО9 считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда».

В остальном решение суда является правильным, подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2022 года изменить, изложив 6 абзац резолютивной части в следующей редакции: «Договор купли – продажи земельного участка между ФИО7 и ФИО9 считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда».

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи