Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2191/2023 по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неустойки,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Подольского городского суда Московской области от 25 апреля 2023 года,

заслушав доклад судьи Смышляевой О.В.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Подольский городской суд Московской области с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неустойки. В обоснование заявленных требований указал, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения <данные изъяты> от <данные изъяты>ФИО1 в лице своего Агента - ООО «Управляющая компания «Регион», действующего на основании агентского договора, заключенного с ФИО1, предоставило во временное пользование ФИО2 нежилое помещение Павильон <данные изъяты> общей площадью 13,4 кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты> Согласно п. 1.2 Приложения <данные изъяты> к Договору размер постоянной части арендной платы за помещение составляет 100 000 рублей в месяц без НДС (УСН). Согласно уведомлению о повышении арендной платы от <данные изъяты> арендная плата составляет 125 000 рублей в месяц без НДС. Истец выполнил свои обязательства в полном объеме и предоставил во временное пользование нежилое помещение в соответствие с договором. Ответчик нарушил свои обязательства в части оплаты. Просил взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за период с ноября 2021 г. по июль 2022 г. в размере 975 000 рублей, задолженность коммунальным платежам за период за ноябрь 2021 г. в размере 8 950 рублей, пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 975 000 рублей (л.д. л.д. 27, 2-3).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель по доверенности фио поддерживал уточненные исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена.

Решением Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд решил: «Взыскать с ФИО2<данные изъяты> в пользу ФИО1<данные изъяты> задолженность по арендной плате за период с ноября 2021 года по июль 2022 года в размере 975 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей за ноябрь 2021 года в размере 8 950 рублей, пени за период с 04Л2.2021 года по <данные изъяты> в размере 975 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования «<данные изъяты>» государственную пошлину в размере 13 039 рублей 50 копеек».

В апелляционной жалобе ФИО2 просит об отмене решения как незаконного, поскольку договор аренды она заключала не с ФИО1, а с ООО «УК «Регион», кроме того, данный договор расторгнут по инициативе арендодателя с <данные изъяты>.

Пункт 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает, что основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Определением от 11 сентября 2023 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, поскольку ФИО2 не была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания судом первой инстанции.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм процессуального права.

При рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 и ее представитель по доверенности фио в судебном заседании суда апелляционной инстанции просили в иске отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились о времени и месте извещались в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебное разбирательство в суде апелляционной инстанции проведено в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.

Рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что <данные изъяты> между ООО «Управляющая компания «Регион», действующего на основании Устава, и ФИО2, заключен договор аренды нежилого помещения <данные изъяты> (л.д. 6-8).

Договор аренды с ФИО2<данные изъяты> был заключен ООО «УК «Регион» в лице директора фио, действующего на основании Устава.

В суд с настоящим иском обратился ФИО1.

<данные изъяты> между ФИО1 (принципал) и ООО «УК «Регион» (агент) в лице директора фио был заключен агентский договор на заключение договоров на объекты недвижимости.

Агент принял на себя обязательства от своего имени и за счет ФИО1 (принципала) за вознаграждение совершать юридические и иные действия по поиску и подбору клиентов, удовлетворяющих требованиям ФИО1 для заключения договоров в отношении всего имущества, принадлежащего ФИО1 на праве собственности на момент заключения договора (п. 1.1).

Агент имеет право заключать договоры в отношении объектов от своего имени (п. 1.2).

Согласно положениям п.1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что согласно п. 1.1. Договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение – павильон <данные изъяты> общей площадью 13,4 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты> для осуществления торговой предпринимательской деятельности арендатора.

Срок действия Договора с <данные изъяты> по <данные изъяты> (п. 1.4.).

Согласно п.п. «ж» и «з» п. 2.4. Договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим Договором; своевременно оплачивать коммунальные услуги, в том числе, расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, Помещения, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение, канализацию, по содержанию и ремонту помещения (в том числе вспомогательных), расходы на страхование и иные расходы, связанные с расходами (затратами) на оплату коммунальных платежей.

В соответствии с п. 5.1, в случае не внесения арендной платы и/или иных платежей, в том числе коммунальных, по настоящему договору в сроки установленные п. 4.3 приложения к настоящему договору, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 1.2. Приложения к Договору установлено, что размер постоянной части арендной платы за помещение составляет 100 000 рублей в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (Уведомление МРИ ФНС России <данные изъяты> по <данные изъяты>), начиная с четвертого месяца аренды. В период первых трех месяцев аренды размер постоянной части арендной платы за помещение составляет 90 000 рублей НДС не облагается.

Согласно п. п. 1.6, 1.7 приложения <данные изъяты> к Договору при заключении договора арендатор оплачивает залог в сумме 100% арендной платы. При прекращении или досрочном расторжении договора залог возвращается при возврате помещения в первоначальном состоянии. В случае досрочного расторжения договора в течении шести месяцев с момента заключения договора залоговая сумма не возвращается.

В случае просрочки внесения арендной платы за текущий месяц, арендодатель самостоятельно производит зачет залога в счет погашения текущего долга по арендной плате.

В силу п. п. 7.6, 7.8 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендатора в предусмотренных договором случаях. По требованию Арендатора Договор может быть расторгнуть досрочно в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно п.п.1, 2 ст. 450 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из материалов дела следует, что ООО «УК Регион» направило в адрес ФИО2 уведомление <данные изъяты> от <данные изъяты> о расторжении договора аренды нежилого помещения <данные изъяты> с <данные изъяты>, уведомив о расторжении договора с указанного числа (л.д. 46).

В материалы дела представлены доказательств внесения ФИО2 арендной платы за период с августа 2021 года по ноябрь 2021 года ФИО2, что подтверждается квитанциями (л.д. 47). При этом, при внесении денежных средств при заключении договора, ею оплачен залог в размере 100% от суммы арендной платы.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Прекращение договора аренды в силу закона само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества взыскателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу.

В судебном заседании ответчик ФИО2 пояснила, что спорным нежилым помещением она перестала пользоваться с <данные изъяты> по причине того, что директором ООО «УК «Регион» фио прекращена подача электроэнергии в арендуемое ей помещение, что подтверждается направленным в адрес ООО «УК «Регион» уведомлением (л.д. 48-50).

Также ответчиком в обоснование своих доводов представлен акт освобождения помещения от <данные изъяты> и акт утилизации продуктов питания от <данные изъяты> (л.д. 118, 119-123).

Кроме того, <данные изъяты> ООО «УК «Регион» заключило договор аренды нежилого помещения, ранее арендованного ФИО2, с индивидуальным предпринимателем фио, в п. 1.2 договора указано, что на момент заключения договора нежилое помещение свободно от имущественных прав и претензий третьих лиц.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что ФИО2 использовала нежилое помещение – павильон <данные изъяты> общей площадью 13,4 кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты>, в срок до <данные изъяты>.

В соответствии с п. 1.6 Приложения <данные изъяты> к Договору аренды нежилого помещения <данные изъяты> при заключении договора Арендатор оплачивает залог в размере 100 %. При прекращении или досрочном расторжении настоящего Договора залог возвращается полностью при возврате помещения в первоначальном состоянии.

Поскольку сведений о возвращении залога ФИО2 после расторжения договора аренды материалы дела не содержат, часть внесенных в августе 2021 года в качестве залога денежных средств переходит в счет погашения задолженности за использование нежилого помещения и оплату коммунальных услуг с <данные изъяты> до дня его фактического освобождения, если исходить из одностороннего акта освобождения помещения <данные изъяты>.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что задолженность по арендной плате и коммунальным платежам у ФИО2 за спорный период отсутствует, а в период после <данные изъяты> по <данные изъяты>ФИО2 нежилое помещение не использовалось, договор аренды был уже расторгнут.

Доказательств обратного в нарушении ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено.

Доводы иска о том, что <данные изъяты> было направлено уведомление о повышении арендной платы до 125 000 руб., судебная коллегия отклоняет, поскольку установлено, что ранее было направлено уведомление о расторжении договора. Данное уведомление суду не представлено. В том числе и в суд первой инстанции, где представитель истца участвовал. Кроме того, принимая во внимание все вышеустановленные обстоятельства, указанное уведомление не опровергает вывод о необходимости отказа в удовлетворении требований.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что между ФИО2 и фио (директором ООО «Управляющая компания регион») возник конфликт в связи с возбуждением в отношении фио уголовного дела <данные изъяты>, где ФИО2 являлась свидетелем.

Указанное обстоятельство подтверждается приговором <данные изъяты> от <данные изъяты>, в котором также имеются сведения об отключении электроэнергии в торговой палатке, о наличии конфликта между сторонами.

Кроме того, из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от <данные изъяты> следует, что <данные изъяты> в <данные изъяты> поступило заявление фио, в котором она сообщила об отключении электроэнергии в арендуемом помещении «колбасы», расположенного по адресу: <данные изъяты>. При этом ФИО2 дала показания, что <данные изъяты> в 15 час. в арендуемой ею палатке было отключено электроснабжение, о чем стало известно от фио (л.д.51).

фио признан виновным <данные изъяты> приговором <данные изъяты> от <данные изъяты>, оставленным без изменения апелляционным постановлением от <данные изъяты>.

В администрацию г.о. Подольск поступили обращения граждан о законности размещения ограждения на придомовой территории по адресу: <данные изъяты>. Из ответа заместителя главы администрации от <данные изъяты> следует, что сотрудниками проведен осмотр указанной территории, по результатам которого установлено, что неустановленными лицами самовольно занята и используется территория из состава земель неразграниченной государственной собственности площадью 700 кв.м. Территория огорожена забором, свободный доступ отсутствует, на территории размещены нестационарные торговые объекты. Документы, подтверждающие право пользования землями неразграниченной государственной собственности в администрации отсутствуют.

Согласно ответу ППК «Роскадастр» сведения о правах истца на объект недвижимости: <данные изъяты> отсутствуют.

Согласно выпискам из ЕГРН на здание, расположенное по адресу: <данные изъяты>, ФИО1 собственником здания и помещений в нем не является.

Согласно сведениям из ЕГРН у ФИО1 в собственности отсутствует помещение по адресу: <данные изъяты>.

Таким образом, с учетом вышеизложенных оснований и установленных судом обстоятельств дела, задолженности по Договору аренды нежилого помещения <данные изъяты> у ответчика перед истцом не имеется, следовательно иск удовлетворению в этой части, а также и требования о взыскании пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 975 000 рублей не подлежит удовлетворению.

В удовлетворении иска необходимо отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 193, 199, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Подольского городского суда <данные изъяты>.

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2021 года по июль 2022 года в размере 975 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей за ноябрь 2021 года в размере 8 950 рублей, пени в размере 975 000 рублей отказать в полном объеме.

Председательствующий

судьи