Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Хомутовой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1,

на решение Яйского районного суда Кемеровской области от 02 августа 2021 года,

по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврата уплаченных по договору денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврата уплаченных по договору денежных средств.

Требования мотивированы тем, что 17.11.2020 истец заключила с ответчиком договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> с расположенном на нем жилым домом общей площадью 39,9 кв.м.

После заключения договора купли-продажи были выявлены существенные недостатки в состоянии жилого дома.

Истец считает, что вышеуказанные недостатки являются существенными и неустранимыми, не позволяющими использовать жилой дом по прямому назначению, что фактически препятствует осуществлению целям использования материнского капитала.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 17.11.2020 земельного участка и жилого дома расположенных по адресу: <адрес>

Обязать ФИО1 возвратить в Государственное учреждение – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Анжеро-Судженске Кемеровской области (межрайонное), для зачисления в счет материнского (семейного) капитала на имя ФИО2 денежные средства в размере 466 617 рублей.

Взыскать в пользу ФИО2 с ФИО1 денежные средства в размере 1 000 рублей основного долга по договору купли-продажи, а также 700 рублей расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Яйского районного суда Кемеровской области от 02 августа 2021 года постановлено: исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврата уплаченных по договору денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка общей площадью 754 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, и расположенного на нем объекта индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом общей площадью 39,9 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, заключенный 17.11.2020 между ФИО1 и ФИО2.

Возвратить земельный участок общей площадью 754 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом общей площадью 39,9 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> собственность ФИО1.

Обязать ФИО2 передать ФИО1 земельный участок общей площадью 754 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом общей площадью 39,9 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли –продажи от 17.11.2020, в размере 467 617 (четыреста шестьдесят семь тысяч шестьсот семнадцать) рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в размере 700 (семьсот) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФБУ Кемеровская ЛСЭ Минюста России расходы, связанные с производством экспертизы, в размере 32 596 (тридцать две тысячи пятьсот девяносто шесть) рублей.

В остальной части иска ФИО2 отказать.

Настоящее решение является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 754 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом общей площадью 39,9 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>

Определением Яйского районного суда Кемеровской области от 04 августа 2021 года постановлено: ходатайство истца ФИО2 о принятии обеспечительных мер удовлетворить.

В целях обеспечения иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврата уплаченных по договору денежных средств наложить арест на имущество, принадлежащее ФИО1, находящееся у нее или третьих лиц, в пределах суммы удовлетворенных требований 467 617 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт указывает, что заключение строительно-технической экспертизы № от 18.06.2021 не подтверждает и не опровергает юридически значимые обстоятельства по делу и противоречит ФЗ «Об оценочной и экспертной деятельности в РФ».

Экспертиза была проведена без ее участия, она не была надлежащим образом извещена о времени осмотра спорного имущества экспертами, в связи с чем была лишена возможности дать экспертам необходимые пояснения. По ее мнению, судебные эксперты не уполномочены решать вопрос о пригодности либо непригодности жилого помещения для проживания, поскольку в силу п. 7 Постановления Правительства № от 28.01.2006 этот вопрос отнесен к ведению межведомственной комиссии, создаваемой в этих целях, которой принимается решение на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем положении требованиям. Решение о признании спорного жилого дома непригодным для проживания в установленном законом порядке не принималось.

Кроме того, заключение эксперта сделано на основе осмотра дома по состоянию на 24.05.2021, тогда как спорный договор заключен сторонами 17.11.2020, и именно с этого момента спорный дом находился в распоряжении и пользовании истца, которая и должна была обеспечивать его надлежащее содержание, отопление и водоотведение в зимний и весенний период времени.

Из заключения экспертов невозможно сделать вывод, когда именно возникли обнаруженные экспертами недостатки строительных конструкций дома, причина их возникновения, их существенность и влияние на возможность использования дома по назначению, стоимость работ по устранению обнаруженных недостатков также не определена.

Иных доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика истцом и его представителем суду не предоставлено.

Напротив, все письменные материалы дела, которые суд приводит в своем решении, содержат указание на то, что покупателем (то есть истцом) при заключении договора купли-продажи жилой дом был осмотрен, его состоянием она была удовлетворена.

Об уровне благоустройства дома истец также была осведомлена.

Исходя из текста договора купли-продажи от 17.11.2020, сторонами сделки (в том числе покупателем) оговаривалось техническое состояние дома, как пригодного для проживания.

Дом был осмотрен, претензий по его качеству не возникло, имущество истцу передано в момент подписания договора, также к истцу перешел риск случайной гибели или повреждения имущества.

Указанные обстоятельства подтверждаются также собственноручной распиской ФИО2

На указанные обстоятельства в судебном заседании ссылался представитель ответчика, однако суд, в нарушение действующего законодательства, не дал юридической оценки заявлению представителя ответчика и немотивированно отверг возражения ответчика против иска.

В данном случае, считает, что со стороны истца имеет место именно злоупотребление правом, поскольку, как указано в исковом заявлении и установлено судом, истец проживает не в спорном жилом доме, а по иному адресу, таким образом, допуская безответственное и недобросовестное отношение к своему имуществу в зимний период времени, влекущее ухудшение его состояния по вине истца.

Указанным выше договором были согласованы все существенные условия договора, в том числе, был закреплен «Порядок передачи объектов недвижимости».

Стороны договора отметили, что передаваемый жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригоден для проживания и эксплуатации.

Техническое, санитарное состояние и качество жилого дома и земельного участка покупателя удовлетворяет.

Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества после его передачи покупателю несет покупатель.

Продавец передал, а покупатель принял вышеуказанный жилой дом и земельный участок в момент подписания договора, который по взаимному согласию стороны решили считать одновременно актом приема-передачи (п. 3.3 договора).

Таким образом, полагает, что именно безответственное и недобросовестное отношение к своему имуществу со стороны истца в осенне-зимний и весенний период времени (с ноября 2020 года по май 2021 года), а именно: отсутствие отопления зимой и водоотведения весной, привело к необходимости проведения ремонтных работ в доме, на необходимость которых указали эксперты в своем заключении.

Кроме того, суд, взыскивая оплаченную по договору сумму в пользу истца, вышел за пределы заявленных исковых требований.

Суд, ссылаясь на необходимость приведения сторон в первоначальное положение при расторжении договора, по непонятным причинам взыскал всю цену договора в пользу истца (хотя она об этом суд не просила), таким образом, суд в данном случае нарушил и нормы ГПК РФ.

Более того, суд указал в решении, что при получении денежных средств ФИО2 сама должна возвратить данные денежные средства в Пенсионный фонд РФ.

При этом суд не учел, что использование средств и распоряжение средствами материнского (семейного) капитала имеет специальное законодательное регулирование.

При таких обстоятельствах, юридически значимые обстоятельства, касающиеся характера возникших правоотношений между истцом и ответчиком, с учетом подлежащих применению норм гражданского законодательства судом по ее мнению, определены не были, предметом исследования и оценки при вынесении решения суда в нарушение приведенных требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не являлись.

Требования процессуального закона, как усматривается из текста судебного постановления, судом первой инстанции при разрешении спора выполнены не были.

Судом в оспариваемом решении не дана оценка всем доводам стороны ответчика, которые судом лишь отклонены без указания мотивов принятого решения.

Относительно апелляционной жалобы ФИО2 принесены возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав ФИО1, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п.2).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.2).

Согласно п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В силу положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами и договором (пункт 1), либо по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч.2 ст. 56 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела, 17.11.2020 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № (далее – договор купли продажи), расположенных по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1 договора купли продажи стоимость жилого дома составляет 466 617 рублей, земельного участка – 1 000 рублей. Расчет произведен в следующем порядке – денежная сумма в размере 1 000 рублей за земельный участок выплачена покупателем продавцу до подписания договора купли продажи; денежная сумма в размере 466 617 рублей будет выплачена покупателем продавцу после подписания договора купли продажи в течение 10 дней за счет средств целевого займа, предоставленного ООО «КПК-Кузнецкий займ».

17.11.2020 ФИО2 и КПК «Кузнецкий займ» заключили договор займа №, обязательства по которому обеспечены ипотекой, согласно которому сумма кредита составляет 466 617 рублей, срок-70 дней (до 25.01.2021) под № годовых.

Из сведений, представленных представителем Государственного учреждения Управление Пенсионного Фонда Российской Федерации в г. Анжеро-Судженске Кемеровской области (межрайонное) следует, что 27.11.2020 ФИО2 обратилась с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала.

09.12.2020 пенсионным органом вынесено решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

Согласно расписке, представленной КПК «Кузнецкий займ» по запросу суда, 17.11.2020 ФИО1 получила от ФИО2 денежные средства за продажу жилого дома по адресу: <адрес>, в размере 466 617 рублей в полном объеме.

Таким образом, довод ФИО1 о получении денежных средств по договору купли-продажи в размере 350 000 рублей опровергается материалами дела, доказательств обратного ответчиком и её представителем не представлено.

В соответствиями с требованиями ст. ст.131, 551 ГК РФ, положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 24.11.2020.

В целях досудебного урегулирования спора ФИО2 направила в адрес ФИО1 10.02.2021 претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи от 17.11.2020, возвратить истцу денежные средства в размере 1 000 рублей за земельный участок, возвратить денежные средства за жилой дом в ГУ Управление Пенсионного фонда РФ в г. Анжеро-Судженске Кемеровской области (межрайонное) в размере 466 617 рублей. Данная претензия получена ответчиком 13.02.2021, что подтверждается почтовым уведомлением, однако ФИО1 требования истца не выполнены, ответа на претензию не последовало.

В рамках рассмотрения гражданского дела истцом ФИО2 и ее представителем ФИО3 заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Яйского районного суда Кемеровской области от 26.04.2021 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно <адрес><адрес>, пгт. Яя, <адрес>, не соответствовал установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, по состоянию на дату заключения договора купли-продажи - 17.11.2020. Данный объект недвижимости являлся непригодным для проживания.

При проведении судебной экспертизы эксперты указали на наличие дефектов и повреждений в отоплении жилого дома, электроснабжении, чердачном перекрытии, крыше, стенах, конструкции пола, отсутствие водоснабжения и водоотведения.

Строительные конструкции жилого дома находятся в следующем техническом состоянии:

- стены - ограниченно работоспособное состояние;

- перекрытие - работоспособное состояние;

- покрытие - ограниченно работоспособное состояние;

- пол - недопустимое состояние.

Данное заключение экспертов соответствует требованиям части 2 статьи 86 ГПК РФ и статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», дано экспертами государственного учреждения, имеющими необходимый практический стаж работы и квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, экспертиза проведена на основании материалов дела и личного осмотра жилого дома, в связи с чем оснований усомниться в их компетентности не имеется, выводы экспертов представляются ясными и понятными, экспертами даны ответы на поставленные вопросы, имеющие правовое значение по делу. То обстоятельство, что ФИО1 не согласна с заключением эксперта не влечет за собой его необъективность. Экспертиза назначена определением от 26.04.2021, ФИО1 в судебном заседании отсутствовала просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В определении не указано, что осмотр объекта(дома) производится в присутствии сторон. Более того, в определении указано, что эксперт не вправе вступать в личный контакт с участниками процесса. Копии определения сторонам рассылались.

В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

В соответствии с ч.2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ст. 450, 454, 469, 470, 552, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из установленных обстоятельств по делу и пришел к выводу об обоснованности доводов истца о несоответствии спорного жилого дома условиям оспариваемого договора купли-продажи, поскольку переданный жилой дом является непригодным для проживания, о чем покупатель по договору не была поставлена в известность, в связи с чем частично удовлетворил исковые требования.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального права.

То обстоятельство, что при оформлении договора займа в КПК «Кузнецкий займ» 17.11.2020 ФИО2 заполнила заявление об осмотре объекта недвижимого имущества, в котором указала, что она осмотрела жилой дом и претензий не имеет, а также ссылка на это в договоре купли-продажи, не свидетельствует о том, что истец была поставлена в известность о непригодности к проживанию данного дома.

Кроме того, из представленных в материалы дела письменных пояснений истца следует, что дом она осматривала в зимнее время, на улице было темно, все осмотреть не удалось, поскольку был не очищен снег. Данное не опровергалось ответчиком и её представителем в судебном заседании.

При расторжении договора стороны приводятся в первоначальное положение, то есть каждой стороне возвращается то, что ею было получено по договору.

В связи с чем ФИО2 обязана возвратить продавцу ФИО1 спорный дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а ФИО1 должна возвратить ФИО2 переданные по договору денежные средства в размере 467 617 рублей. Обстоятельства передачи денежных средств в вышеуказанном размере подтверждается распиской(л.д.127), предоставленной председателем правления КПК « Кузнецкий займ» по запросу суда.

Принимая во внимание, что при расторжении договора стороны по сделке приводятся в то положение, которое существовало до заключения сделки, сам факт приобретения жилого помещения с использованием заемных средств, погашение которых в последующем произведено с использованием средств материнского (семейного) капитала не свидетельствует о том, что суд первой инстанции, разрешая требования, обязан был установить специальный порядок исполнения решения в части взыскания денежных средств: 1 000 рублей пользу ФИО2 и 466 617 рублей путем перечисления в Пенсионный фонд.

При этом суд отметил, что при получении денежных средств в порядке исполнения решения суда ФИО2 сама должна возвратить указанные средства в Пенсионный фонд, так как фактически цель использования средств материнского (семейного) капитала – на улучшение жилищных условий истца и её ребенка, достигнута не была.

Поскольку права собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 17.11.2020 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО2, в связи с расторжением договора купли-продажи настоящее решение является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок, общей площадью 754 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, и расположенного на нем объекта индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом общей площадью 39,9 кв.м., с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

Вопрос о правопреемстве третьего лица может быть разрешен судом первой инстанции.

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Яйского районного суда Кемеровской области от 02 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение изготовлено в мотивированной форме 16 ноября 2021 года