Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Оренбурга к Сорокиной Татьяне Николаевне об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права собственности,

по апелляционной жалобе Сорокиной Татьяны Николаевны на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения представителя ответчика Карабановой Галины Николаевны, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца Шнякиной Елены Павловны, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

администрация г. Оренбурга обратилась в суд с иском, указав, что Сорокина Т.Н. является собственником нежилого помещения общей площадью 164,2 кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: (адрес), на цокольном этаже, кадастровый №. Заключением межведомственной комиссии от 30.09.2011 г. указанный многоквартирный дом признан непригодным для постоянного проживания, аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации города Оренбурга от 15.04.2013 г. многоквартирный дом включен в программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2013-2017 годы». Истцом в адрес собственников направлено требование о сносе многоквартирного дома в разумный срок. В связи с тем, что собственники в указанный срок не осуществили снос указанного дома, принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), и каждого жилого (нежилого) помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию «город Оренбург». Собственники жилых помещений переселены в благоустроенные квартиры в новых домах.

Комитет по управлению имуществом в рамках исполнения указанного постановления провел оценку стоимости изымаемого нежилого помещения с учетом стоимости доли в земельном участке 15.05.2020 г. направил проект соглашения об изъятии нежилого помещения, расположенного на изымаемом земельном участке Сорокиной Т.Н. До настоящего времени Сорокина Т.Н. не подписала соглашение и не вернула в Комитет. Размер возмещения, включающий в себя стоимость нежилого помещения и долю земельного участка, принадлежащих Сорокиной Т.Н., составляет 4 952 000 рублей.

С учетом уточнений истец просит суд изъять земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу (адрес), пропорциональный площади нежилого помещения № и нежилое помещение №, общей площадью 164,2 кв. м., этаж цокольный, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: (адрес), кадастровый №, принадлежащее Сорокиной Татьяне Николаевне с выплатой возмещения в размере 3 700 000 рублей с учетом НДС.

Установить следующие условия возмещения:

возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается администрацией г. Оренбурга в лице Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга в течение трех месяцев с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления на счет правообладателя;

правообладатель освобождает и передает нежилое помещение администрации г. Оренбурга в течение 5 дней с момента получения возмещения.

Прекратить право собственности Сорокиной Татьяны Николаевны на нежилое помещение № общей площадью 164,2 кв. м, этаж цокольный, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: (адрес), кадастровый №.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08 июня 2021 года исковые требования администрации г. Оренбурга удовлетворены. С администрации города Оренбурга в пользу Сорокиной Татьяны Николаевны взыскано возмещение за подлежащее изъятию нежилое помещение, общей площадью 164,2 кв. м, по адресу: (адрес), нежилое помещение №, в размере 3 700 000 рублей.

Указано, что решение суда с момента выплаты Сорокиной Татьяне Николаевне возмещения за жилое помещение в размере 3 700 000 рублей является основанием для прекращения права собственности Сорокиной Татьяны Николаевны на принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью 164,2 кв. м. по адресу: (адрес), и земельного участка с кадастровым номером № пропорционально площади нежилого помещения №, расположенного по адресу: (адрес), и основанием для возникновения права собственности муниципального образования г. Оренбург на нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью 164,2 кв. м. по адресу: (адрес), и земельного участка с кадастровым номером № пропорционально площади нежилого помещения №, расположенного по адресу: (адрес).

Взысканы в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 с администрации города Оренбурга расходы за проведение экспертизы в сумме 10 000 рублей.

На указанное решение суда ответчиком Сорокиной Т.Н. подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В судебное заседание не явилась ответчик Сорокина Т.Н., извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Судебная коллегия определила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Сорокина Т.Н. является собственником нежилого помещения №, общей площадью 164,2 кв.м., расположенного на цокольном этаже по адресу: (адрес), на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от 21.10.2013 г.

Заключением межведомственной комиссии от 30.09.2011 г. № многоквартирный жилой дом по адресу: (адрес) литер А, признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу.

Таким образом, Сорокина Т.Н. приобрела право собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 19.05.2017 г. №-п принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером №, жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме литера А, расположенных на указанном земельном участке, по адресу: (адрес), в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

Во исполнение указанного постановления, в адрес Сорокиной Т.Н. комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга 15.05.2020 г. направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления проект соглашения Сорокиной Т.Н. не получен.

Не согласившись с постановлением администрации г. Оренбурга от 19.05.2017 г. №-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446005:8 и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд», Сорокина Т.Н. 29.04.2020 г. обратилась в Ленинский районный суд г. Оренбурга с административным иском о его оспаривании. В обоснование требований указала, что постановление вынесено без учета того, что решение межведомственной комиссии принято без привлечения специалистов, которых необходимо привлекать для определения процента износа технического состояния строений. 01.10.2017 г. по заключению специализированной организации сделан вывод, что строительные конструкции жилого дома не угрожают жизни и здоровью граждан.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19.06.2020 г., вступившим в законную силу 24.07.2020 г., в удовлетворении административного искового заявления Сорокиной Т.Н. к администрации г. Оренбурга о признании незаконным постановления судом отказано как ввиду пропуска Сорокиной Т.Н. срока на обращение в суд, так и по существу заявленных требований.

Суд в решении от 19.06.2020 г. указал, что поскольку отсутствуют доказательства признания недействительными заключения межведомственной комиссии и постановления о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, отсутствуют и основания для признания оспариваемого постановления об изъятии земельного участка незаконным.

Выкупная цена помещения на момент подачи искового заявления определена истцом в размере 4 952 000 рублей, включая долю общего имущества многоквартирного дома, долю земельного участка, относящегося к объекту оценки стоимостью 2 342 518 рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 30.03.2020 г. №, выполненного ООО «ГАРАНТ-ОЦЕНКА».

Ответчик не согласился с данной оценкой, указав в письменном отзыве, что отчет об оценке от 30.03.2020 г. утратил свою актуальность до начала судебного разбирательства, не подписан всеми экспертами, не содержит расчета возможных убытков собственника.

В связи с возникшим спором сторон о размере выкупной цены изымаемого имущества на основании ст. 79 ГПК РФ судом по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от 27.05.2021 г., рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости составила 8 424 796 рублей, в том числе: стоимость спорного помещения – 3 809 976 рублей, стоимость доли ответчика в праве на общедомовое имущество – 456 033 рубля, стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок – 4 158 787 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец требования уточнил в части размера подлежащего выплате возмещения и со ссылкой на ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ просил размер возмещения за изымаемое нежилое помещение определить в размере стоимости, за которую Сорокина Т.Н. приобрела данное помещение – 3 700 000 рублей.

Судом установлено, что Сорокина Т.Н. является собственником спорного нежилого помещения на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от 21.10.2013 г. Согласно п. 2.2 договора цена приобретаемого покупателем имущества составляет 3 700 000 рублей (том 2, л.д. 18).

Принимая решение об удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга, суд первой инстанции со ссылкой на положения пунктов 7, 8, 8.1, 8.2, 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 56.2, 56.3, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47, установив, что принадлежащее ответчику нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, в отношении которого органом местного самоуправления принято решение об изъятии помещений в таком доме, а также земельного участка, на котором этот дом расположен, а ответчик отказывается заключать соглашение о выкупе спорного нежилого помещения, которое было приобретено уже после признания дома аварийным, пришел к обоснованному выводу о том, что размер выплаты возмещения за изымаемое нежилое помещение не может превышать 3 700 000 рублей, что составляет стоимость приобретения нежилого помещения.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права.

Как верно указал суд, несмотря на то, что положения ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают правила изъятия и выкупа только жилых помещений, расположенных в доме, признанном аварийным, указанные нормы по аналогии также подлежат применению к правоотношениям, связанным с изъятием и выкупом нежилых помещений, расположенных в таком доме.

Так, в соответствии с п.1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании оспариваемым решением суда с администрации г. Оренбурга в счет выкупной цены суммы в размере 3 700 000 рублей, являющейся стоимостью спорного нежилого помещения на момент его приобретения ответчиком, при том, что, по мнению ответчика, такая выкупная цена должна определяться исходя из рыночной стоимости помещения и доли в праве общей собственности на общее имущества МКД на момент выкупа, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Федеральным законом от 27.12.2019г. № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в Жилищный кодекс Российской Федерации была введена новая норма – п. 8.2 ст. 32, в соответствии с которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Не соглашаясь с возможностью применения указанного положения закона к возникшим между сторонами по делу правоотношениям, ответчик в апелляционной жалобе полагает, что, поскольку право собственности на спорное жилое помещение у нее возникло ранее введения в действие приведенной нормы, указанная норма применена быть не может.

Судебная коллегия считает данный довод не заслуживающим внимания.

Так, стороны по делу соглашение об изъятии не подписали. Отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер, и соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение, при этом, на момент рассмотрения дела и вынесения решения судом первой инстанции положениями действующего законодательства предусмотрена выплата компенсации за изымаемое помещение в размере цены его приобретения (в порядке части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 Жилищного кодекса). Законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ статья 32 Жилищного кодекса дополнена частью 8.2 статьей 3, которой предусмотрено, что названный Закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 28.12.2019 (вступил в силу 28.12.2019), и он не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным. Принимая во внимание, что отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило носят длящийся характер, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса).

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорного нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанного непригодным для проживания и подлежащего сносу. Решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником помещения. Следовательно, в силу статьи 422 Гражданского кодекса суд должен руководствоваться императивными нормами, действующими на момент рассмотрения такого спора. Размер рыночной стоимости нежилого помещения, в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу и изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае несогласия с выкупной ценой, определяется на момент рассмотрения спора в суде. Суд правильно применил к спорным правоотношениям нормы части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса в редакции, действующей на момент рассмотрения спора в суде. Ответчик приобрел спорное нежилое помещение после признания многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, поэтому суд пришел к верному выводу о том, что выкупная цена указанного нежилого помещения не может превышать стоимость его приобретения ответчиком.

При этом довод апелляционной жалобы о том, что Сорокина Т.Н. при покупке спорного нежилого помещения не была уведомлена о том, что дом, в котором это помещение расположено, признан аварийным, не влияет на необходимость применения к спорным правоотношениям положений пункта 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма не содержит указания на обязательное наличие осведомленности покупателя об аварийности дома как на условие применения приведенной нормы закона.

Ссылка в апелляционной жалобе на невозможность изъятия у ответчика спорного нежилого помещения в связи с истечением срока действия постановления органа местного самоуправления об изъятии земельного участка также не принимается во внимание судебной коллегией по следующим основаниям.

Как установлено п.9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, закон, устанавливая срок предъявления иска об изъятии, связывает его не только со сроком действия постановления об изъятии земельного участка, но и с необходимостью соблюдения трехмесячного срока со дня получения собственником проекта соглашения о таком изъятии, ранее истечения которого иск об изъятии предъявлен быть не может.

Действительно, в соответствии с п.13 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд действует в течение трех лет со дня его принятия.

В данном случае такое решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом, в котором расположено спорное нежилое помещение, было принято администрацией г. Оренбурга 19 мая 2017г., и на момент предъявления настоящего иска в суд – 14.09.2020г. трехлетний срок, установленный пунктом 13 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации истек.

Однако проект соглашения об изъятии спорного нежилого помещения ответчику был направлен 15.05.2020 года, т.е. в течение срока действия постановления об изъятии земельного участка, и иск об изъятии не мог быть предъявлен ранее истечения трех месяцев с момента получения ответчиком проекта соглашения, т.е., по крайней мере, 15.08.2020 года.

Кроме того, в соответствии с п.10 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, и Земельный кодекс Российской Федерации не позволяет органу местного самоуправления обращаться в суд с иском об изъятии ранее истечения трех месяцев со дня получения правообладателем недвижимости проекта соглашения об изъятии.

Судебная коллегия также учитывает и то обстоятельство, что в течение срока действия постановления администрации об изъятии земельного участка, 29.04.2020г. – когда до окончания срока действия этого постановления оставалось 20 дней, ответчик Сорокина Т.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании этого постановления. В удовлетворении этого иска Сорокиной Т.Н. было отказано решением суда, вступившим в законную силу только 24.07.2020г., т.е. уже за пределами трехлетнего срока действия постановления об изъятии земельного участка, после чего администрация и обратилась в суд с иском об изъятии спорного нежилого помещения.

Как установлено п. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Судебная коллегия полагает, что, заявляя об истечении срока действия постановления об изъятии земельного участка как основания для отказа в иске об изъятии спорного помещения со ссылкой на положения п.9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при том, что такое постановление было обжаловано в суд за несколько дней до истечения срока его действия, Сорокина Т.Н. требование закона о добросовестности пользования процессуальными правами не исполнила.

Кроме того, из материалов дела следует, что дом, в котором расположено спорное помещение признан аварийным еще в 2011 году, т.е. на момент рассмотрения настоящего спора указанный дом в аварийном состоянии находится уже 10 лет, не снесен, что безусловно угрожает жизни и здоровью граждан.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, прокуратура, действуя в интересах неопределенного круга лиц, требует от администрации г. Оренбурга немедленного сноса аварийных домов, для чего необходимо соблюсти процедуру изъятия помещений в таком доме.

Из материалов дела также следует, что указанный дом был включен в Программу переселения граждан из аварийных домов на 2013-2017 г.г. Указанный срок истек, жильцы указанного дома расселены.

Представитель Сорокиной Т.Н. в суде апелляционной инстанции на вопрос судебной коллегии пояснила, что фактически спор между истцом и ответчиком возник в связи с несогласием последнего с выкупной ценой изымаемого нежилого помещения, а не в связи с необходимостью изъятия помещения и земельного участка. Таким образом, при достижении между сторонами по делу соглашения относительно выкупной цены, ответчик не стал бы возражать относительно изъятия принадлежащего ему спорного помещения, заключил бы соглашение о выкупе, что исключило бы необходимость обращения в суд и соблюдения срока предъявления такого иска, ограниченного сроком действия постановления об изъятии земельного участка.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что одно лишь формальное истечение срока изъятия земельного участка на момент предъявления настоящего иска не может являться основанием для отказа в иске при приведенных выше и установленных по делу обстоятельствах. Тем более, что возобновление процедуры изъятия земельного участка, и вынесение органом местного самоуправления нового постановления об изъятии земельного участка на необходимость прекращения права собственности ответчика на спорное помещение и выкупа такого помещения по установленной судом цене не повлияет. При том, что затягиванием процедуры изъятия помещения, находящегося в аварийном доме, могут быть нарушены права других лиц, поскольку до завершения процедуры изъятия дом, грозящий обрушением, не может быть снесен.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности обжалуемого решения, и оснований для его отмены или изменения не находит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08 июня 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Сорокиной Татьяны Николаевны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи