Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по исковому заявлению ООО «АПК «Красноармеец» к Полищуку Виталию Алексеевичу и Венгеру Василию Степановичу о прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, обязании передать ключи от указанного помещения,

по апелляционной жалобе ООО «АПК «Красноармеец» на решение Старицкого районного суда Тверской области от 14 сентября 2021 года.

Судебная коллегия

установила:

ООО «АПК «Красноармеец» обратилось в суд с иском к Полищуку В.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенного нотариусом Тверского городского нотариального округа Тверской области 18 мая 2020 года, зарегистрированного в реестре №.

В обоснование исковых требований указано, что истцу ООО «АПК «Красноармеец», являющемуся правопреемником колхоза «Красноармеец», на праве собственности принадлежит 57/100 долей в праве собственности на нежилое помещение - здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Вторым участником долевой собственности с 2008 года являлся Венгер В.С., которому принадлежало 43/100 долей в праве общей долевой собственности на здание конторы. 10 июля 2019 года в адрес колхоза «Красноармеец» поступило заявление Венгера В.С. о продаже принадлежащих ему 43/100 долей здания конторы за цену не менее 900000 рублей. 26 июля 2019 года колхоз «Красноармеец» выразил согласие приобрести указанную долю на предложенных условиях. Однако 30 марта 2021 года в ходе рассмотрения в Арбитражном суде Тверской области другого дела истцу стало известно о том, что Венгер В.С. продал свою долю Полищуку В.А. на основании договора купли-продажи от 18 мая 2020 года. По мнению истца, указанная сделка является незаконной, поскольку нарушает предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации права истца на преимущественную покупку по заявленной цене 900000 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец в соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил суд: прекратить право собственности Полищука В.А. на 43/100 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение - здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; перевести на истца ООО «АПК Красноармеец» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 мая 2020 года на согласованных по цене 900000 рублей условиях; признать заключенным между Венгером В.С. и ООО «АПК Красноармеец» договор купли-продажи недвижимого имущества на согласованных условиях по цене 900000 рублей, признать за истцом ООО «АПК Красноармеец» право собственности на 43/100 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение нежилое помещение - здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; обязать ответчика Полищука В.А. передать ООО «АПК Красноармеец» ключи от указанного помещения.

Определением суда от 28 мая 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены - Управление Росреестра по Тверской области, нотариус Тверского городского нотариального округа Картавенко Т.Н.

Протокольным определением суда от 24 июня 2021 года Венгер В.С. исключен из числа третьих лиц и привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Протокольным определением суда от 13 августа 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус Тверского городского нотариального округа Лобанова М.Д.

Представитель ответчика Полищука В.А. по доверенности Балашова М.В. в письменных возражениях просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что права истца при заключении договора купли-продажи от 18 мая 2020 года не были нарушены, требования действующего законодательства, процедура и сроки соблюдены. Кроме того, по ее мнению, истец пропустил установленный пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячный срок для обращения в суд с настоящим иском.

Третье лицо - нотариус Тверского городского нотариального округа Картавенко Т.Н. в письменных возражениях не согласилась с заявленными требованиями, считает, что их не подлежащими удовлетворению, поскольку права истца при заключении 18 мая 2020 года договора купли- продажи 43/100 доли в праве общей собственности на здание конторы не были нарушены, требования законодательства о праве преимущественной покупки были соблюдены, процедура извещения также была соблюдена надлежащим образом.

Представитель нотариуса Тверского городского нотариального округа Картавенко Т.Н. по доверенности Вильсон Е.Ю. в письменных объяснениях просит суд в заявленных ООО «АПК «Красноармеец» отказать в полном объеме по тем же основаниям.

Истец ООО «АПК Красноармеец», ответчики Полищук В.А., Венгер В.С., третьи лица - нотариусы Тверского городского нотариального округа Картавенко Т.Н. и Лобанова М.Д, Управление Росреестра по Тверской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Решением Старицкого районного суда Тверской области от 14 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований ООО «АПК «Красноармеец» к Полищуку Виталию Алексеевичу и Венгеру Василию Степановичу о прекращении права собственности Полищука В.А. на 43/100 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение - здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; переводе на ООО «АПК «Красноармеец» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 мая 2020 года на согласованных по цене 900000 рублей; признании заключенным между Венгером В.С. и ООО «АПК «Красноармеец» договора купли-продажи недвижимого имущества на согласованных условиях по цене 900000 рублей, признании за истцом права собственности на 43/100 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение - здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; обязании ответчика Полищука В.А. передать ООО «АПК «Красноармеец» ключи от указанного помещения отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО «АПК Красноармеец» Солнцева Н.В. ставит вопрос об отмене решения суда, передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Тверской области.

Полагает, что судом неверно определен момент, с которого необходимо исчислять течение срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права истцу стало известно 30 марта 2021 года при ознакомлении с материалами дела в Арбитражном суде Тверской области.

Также судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания.

В возражении на апелляционную жалобу представитель ответчика Полищука В.А., по доверенности Балашова М.В. просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Полагает, что утверждение истца о том, что он узнал о нарушении своего права 30 марта 2021 года не соответствует действительности. В производстве Старицкого районного суда Тверской области находилось гражданское дело № по иску ФИО14 к ООО АПК «Красноармеец» о признании права собственности, третье лицо Полищук В.А. К указанному иску была приложена Выписка из ЕГРН от 04 августа 2020 года, которая содержала уже актуальные сведения о собственниках нежилого здания. Более того, ООО АПК «Красноармеец» было подано заявление об отмене обеспечительных мер, принятых на основании определения Старицкого районного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ, в приложении к которому была приложена Выписка из ЕРГН от 03 ноября 2020 года, которая также содержала уже актуальные сведения о собственниках нежилого здания. Впоследствии гражданское дело № было передано в Арбитражный суд Тверской области по подсудности.

В возражении на апелляционную жалобу представитель нотариуса Тверского городского нотариального округа Картавенко Т.Н., по доверенности Бильсон Е.Ю. просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, полагает, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований в полном объеме является обоснованным.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Полищука В.А., Балашов М.В. и представитель нотариуса Тверского городского нотариального округа Картавенко Т.Н., Бильсон Е.Ю. полагали, что решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.

Иные участники процесса, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не явились. В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ответчика, третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене постановленного по делу решения.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> принадлежало на праве общей долевой собственности ООО АПК «Красноармеец» - 57/100 долей в праве (на основании решения Арбитражного Суда г. Твери от 8 мая 2014 года) и Венгеру В.С. - 43/100 долей в праве (на основании договора дарения от 26 мая 2008 года).

ООО АПК «Красноармеец» зарегистрировано 7 октября 2019 года, создано в результате реорганизации в форме преобразования, его правопредшественником является колхоз «Красноармеец».

На указанное заявление председателем колхоза «Красноармеец» Старицкого района Тверской области в адрес нотариуса Тверского нотариального округа Тверской области Лобановой М.Д. направлено заявление от 26 июля 2019 года о согласии приобрести указанное имущество на условиях, указанных в заявлении.

Как установлено судом, договор купли-продажи доли спорного имущества между истцом и ответчиком Венгером В.С. заключен не был.

По условиям договора по соглашению сторон принадлежащие Венгеру В.С. 43/100 долей в праве общей собственности на здание конторы оцениваются сторонами в 10000 000 рублей и продаются за 10 000 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Покупатель оплатил Венгеру В.С. в лице представителя по доверенности Юдичева М.В. денежные средства в размере 10000 000 рублей наличными за счет собственных денежных средств до подписания договора (пункт 2.2 договора).

Согласно выписке из ЕГРН от 3 июня 2021 года, право собственности на 43/100 долей в здании конторы зарегистрировано за Полищуком В.А. 19 мая 2020 года в установленном законом порядке.

Судом первой инстанции установлено, что 18 марта 2020 года Венгер В.С. через нотариуса Тверского городского нотариального округа Картавенко Т.Н. заказным письмом направил ООО «Красноармеец» письменное заявление о продаже принадлежащего ему недвижимого имущества - 43/100 долей в праве общей собственности на здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> за 10 000 000 рублей без рассрочки платежей, на условиях расчета полностью до или при подписании договора купли-продажи.

Данное заявление получено ООО «АПК «Красноармеец» 23 марта 2020 года и оставлено без ответа.

Заявляя исковые требования, истец полагал, что поскольку он ответил согласием на предложение истца о покупке принадлежащей ему доли в праве на спорное имущество по цене не менее 900000 рублей, то вправе на приобретение имущества по указанной цене.

Разрешая заявленные требования и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 246, 250 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу о том, что Венгер В.С. в установленном законом порядке исполнил свою обязанность по извещению истца о намерении продать долю спорного имущества с указанием цены, при этом истец не был лишен права выразить согласие о приобретении указанной доли на условиях, указанных истцом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они логичны, последовательны и сделаны на основании норм действующего законодательства и представленных доказательств по делу.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу указанной нормы, требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

В силу части 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Как верно установлено судом первой инстанции, 18 марта 2020 года Венгер В.С., исполняя обязанность, предусмотренную ст. 250 ГК РФ через нотариуса Тверского городского нотариального округа Картавенко Т.Н., известил ООО «Аргопромышленная компания «Красноармеец» о продаже принадлежащего ему недвижимого имущества - 43/100 долей в праве общей собственности на здание конторы, общей площадью 548,7 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> за определенную цену - 10 000 000 рублей. Данное сообщение получено истцом, однако оставлено без ответа.

Договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 18 мая 2020 года заключен между Венгер В.С. и Полищуком В.А. на условиях указанных в заявлении (уведомлении), направленном в адрес ООО «Аргопромышленная компания «Красноармеец».

Однако в предусмотренный законом срок истец не воспользовался своим правом преимущественной покупки доли имущества, принадлежащего Венгер В.С., не начал процесс переговоров с продавцом с целью обсуждения конкретных условий такой продажи, в том числе механизма расчетов, возможной отсрочки, либо рассрочки платежа, либо его части.

При таком положении судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что Венгер В.С. надлежащим образом исполнил обязанность по уведомлению истца о предстоящей продаже принадлежащей ему доли в праве собственности на спорное имущество, между тем истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже долей, конкретных действий, направленных на их приобретение, не предпринимал, хотя не был лишена возможности высказать встречные условия приобретения, обсудить с продавцом факультативные условия сделки, в частности предложить условие о частичной рассрочке оплаты выкупной цены, истцом не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ответчику, направление протокола разногласий. Напротив, истец никак не отреагировал на полученное заявление, не совершил никаких действий по фактическому приобретению спорной доли, вследствие чего право на преимущественную покупку со стороны истца считается утраченным.

Позиция истца о обязанности Венгер В.С. заключить с ним договор купли-продажи спорного имущества по цене 900000 рублей основана на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч.1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Направленное 3 июля 2019 года в адрес колхоза «Красноармеец» нотариусом Тверского городского нотариального округа Тверской области Лобановой М.Д. заявления Юдичева М.В. от 1 июля 2019 года, действующего по доверенности от имени Венгера В.С. не содержало сведений о конкретной цене имущества, за которую Венгер В.С. согласен продать спорное имущество.

Таким образом, цена, как существенное условие договора, в указанном уведомлении не определена.

Кроме того, получив указанное уведомление, истец направил в адрес нотариуса согласие с приобретением спорного имущества на условиях, указанных в заявлении. Однако на протяжении длительного времени никаких действий по заключению договора купли-продажи, а также по фактическому приобретению спорной доли не предпринимал.

Учитывая, что в последующем в адрес истца направлено заявление с указанием конкретной цены договора, а также наличие доказательств отчуждения спорной доли в праве собственности по указанной цене, судебная коллегия полагает, что факт направления уведомления от 1 июля 2019 года правового значения при рассмотрении настоящего дела не имеет.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно установлено, что с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя истец обратился с пропуском срока исковой давности, поскольку о состоявшейся сделке по отчуждению Венгером В.С. доли здания конторы истец узнал не позднее, чем 6 ноября 2020 года.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что в производстве Старицкого районного суда Тверской области находилось гражданское дело по иску ИП ФИО14 к ООО АПК «Красноармеец» о признании права собственности на 6/100 долей в помещении с кадастровым номером №, в процессе рассмотрения которого определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение иска ФИО14 наложен арест на спорное здание с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.

Таким образом, судом первой инстанции верно определено, что на 6 ноября 2020 года истцу было достоверно известно о том, что Венгером В.С. произведено отчуждение принадлежащей ему доли в праве собственности на спорное имущество.

В суд с настоящим иском истец обратился лишь 18 мая 2021 года, то есть за пределами установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ срока.

Позицию истца о том, что течение срока исковой давности для истца следует исчислять с 30 марта 2021, то есть с момента, когда он узнал о нарушении своего права при ознакомлении с материалами дела №№ суд признал несостоятельной, основанной на неправильном толковании норм материального права.

При ознакомлении с выпиской из ЕГРН от 03 ноября 2020 года, в которой собственником спорного имущества указан Полищук В.А., истец вправе был предпринять меры для защиты своего права.

Довод апелляционной жалобы о необходимости передачи рассмотрения настоящего дела по подсудности в Арбитражный суд Тверской области подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм процессуального права, которое разграничивает подсудность гражданских дел между судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

Определением Старицкого районного суда Тверской области от 13 августа 2021 года, оставленным без изменения Апелляционным определением Тверского областного суда от 12 октября 2021 года в удовлетворении ходатайства представителя истца ООО «АПК «Красноармеец» Солнцевой Н.В. о передаче гражданского дела на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Тверской области отказано. В связи с чем вопрос о подсудности указанного гражданского дела разрешен надлежащим образом.

Довод о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания также не является основанием к отмене решения суда, поскольку обжалование определения суда о передаче дела по подсудности безусловным основанием для отложения судебного заседания не является.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд при разрешении спора руководствовался нормами права, подлежащими применению, с достаточной полнотой исследовал все доказательства, собранные в ходе разрешения спора, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, судом приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства по делу получены и исследованы в таком объеме, который позволил суду разрешить настоящий спор.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута. Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального законодательства, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, влекущих отмену решения, судебной коллегией по делу не установлено.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены и признаются судебной коллегией необоснованными, так как своего правового и документального обоснования в материалах дела не нашли, выводов суда первой инстанции не опровергли.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила

решение Старицкого районного суда Тверской области от 14 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «АПК «Красноармеец» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 декабря 2021 года.

Председательствующий

Судьи