Гражданский кодекс часть 1

по иску ( / / )1 к акционерному обществу «Альфа-Банк» обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-3 СТРОЙ» о прекращении права залога, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру

по апелляционной жалобе истца на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 18.08.2020.

Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения истца, представителей истца ( / / )3, (доверенность от 08.07.2020 сроком на 2 года), ( / / )4 (устное ходатайство), подержавших доводы жалобы, представителя ответчика ( / / )5 (доверенность от 22.10.2020 на 6 месяцев), возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

( / / )1 обратился с исковыми требованиями к акционерному обществу «Альфа-Банк» (далее АО «АЛЬФА-БАНК») обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-3 СТРОЙ» (далее ООО «СМУ-3 СТРОЙ») о прекращении права залога, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. В обосновании иска указал, что 27.08.2019 заключил с ООО «СМУ-3 СТРОЙ» договор купли-продажи квартиры № ТК034В, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 105 кв.м. Стоимость квартиры составила 8428000 рублей. Согласно пункту 4 указанного договора, на квартиру наложено обременение в виде ипотеки в пользу залогодержателя АО «Альфа Банк» на основании договора об ипотеке № 01 WO4Z001 от 30.10.2018. Согласно пункту 4.1. договора, купли-продажи, ООО «СМУ-3 СТРОЙ» обязуется в течение 5 рабочих дней после полной оплаты стоимости квартиры передать ее покупателю. Согласно пункту 12 договора, ООО «СМУ-3 СТРОЙ» обязуется снять обременение с отчуждаемой квартиры в течение 10 дней после полной оплаты покупателем квартиры. Истец выполнил свои обязательства полностью, оплатил стоимость недвижимого имущества, 27.08.2019 принял у ООО «СМУ-3 СТРОЙ» квартиру по акту приема-передачи. Однако, ООО «СМУ-3 СТРОЙ» уклоняется от действий, направленных на снятие обременения с квартиры и регистрации прекращения залога. 21.02.2020 истец направил в адрес ООО «СМУ-3 СТРОЙ» претензию о необходимости снятия обременения, ответ на претензию не получен. Кроме того ответчик ООО «СМУ-3 СТРОЙ» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. С учетом уточнений просил суд: вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности ( / / )1 на квартиру № 34, кадастровый <№>, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи № ТК034В от 27.08.2019; прекратить право залога АО «Альфа-Банк» на указанную квартиру.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 18.08.2020 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с таким решением, истец принес апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что письмо от АО «Альфа-банк» к ООО «СМУ-3 СТРОЙ» от 15.08.2019 изменяет условия снятия обременения с квартиры, предусмотренные договорами ипотеки, а именно: банк дает согласие на заключение договора купли-продажи спорной недвижимости и указывает, что снимет обременение с квартиры в случае, если поступят денежные средства в погашение обязательств по кредитному соглашению № 01R68L в размере не менее 85 % от суммы по договору купли-продажи квартиры, но не менее 8483000 рублей. Считает, что таким образом было заключено дополнительное соглашение к договорам об ипотеке № 01R68L от 18.07.2018 и № 01WO4Z004 от 30.10.2018, которыми был определен порядок снятия обременения с квартиры, отчужденной ( / / )1 Обращает внимание, что после заключения договора купли-продажи с ( / / )1 ООО «СМУ-3 СТРОЙ» осуществило погашение обязательств по кредитному соглашению № 01R68L от 18.07.2018 в размере 8483000 рублей, то есть исполнило необходимое условие для прекращения ипотеки квартиры, в связи с чем у АО «Альфа-банка» возникла обязанность подать заявление на снятие обременения с квартиры. Ссылается на то, что АО «Альфа-банк» и ООО «СМУ-3 СТРОЙ» злоупотребляют своими правами, так как ( / / )1 является экономически слабой стороной в настоящих правоотношениях, исполнил взятые на себя обязательства, ответчики намеренно уклоняются от регистрации перехода права собственности и снятия обременения.

В суд апелляционной инстанции ответчик ООО «СМУ-3 СТРОЙ» и третьи лица не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. Ответчик и третьи лица ООО «ТранспортТрейд» и Управление Росреестра по Свердловской области извещены почтой от 23.10.2020, временный управляющий ООО «СМУ-3 СТРОЙ» ( / / )6 извещен телефонограммой от 16.11.2020. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Установлено судом, подтверждено материалам дела, что 30.05.2018 между ответчиками заключено кредитное соглашение № 01R68L3 об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях с дополнительными соглашениями от 30.05.2018, 31.05.2018, 31.05.2018, по условиям которого АО «Альфа-Банк» обязалось предоставить ООО «СМУ-3 Строй» денежные средства в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи 185000000 руб. (л.д.111-120 т.1).

В обеспечение обязательств заемщика 18.07.2018 между АО «Альфа-Банк» (залогодержатель) и ООО «СМУ-3 Строй» (залогодатель) заключен договор об ипотеке № 01R68Z002, согласно пункта 1.3.8 которого предметом ипотеки является, в том числе, спорная квартира, общей площадью 105 кв.м, кадастровый <№>, расположенная на 9 этаже <адрес> (л.д.145-152 т.1).

30.10.2018 между АО «Альфа-Банк» (кредитор) и ООО «ТранспортТрейд» (заемщик) заключено кредитное соглашение № 01WO4L об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях и дополнительными соглашениями, по условиям которого АО «Альфа-Банк» обязалось предоставить заемщику денежные средства в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи 270000000 руб. (т.1 л.д.91-110).

30.10.2018 между ответчиками АО «Альфа-Банк» (залогодержатель) и ООО «СМУ-3 Строй» (залогодатель) заключен договор об ипотеке № 01WO4Z004 в обеспечение обязательств по кредитному соглашению № 01WO4L от 30.10.2018, согласно пункту 1.3.7 которого, предметом ипотеки является, в том числе, спорная квартира (т.1 л.д.82-89).

27.08.2019 между ( / / )1 (покупатель) и ООО «СМУ-3 СТРОЙ» (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 105 кв.м. Стоимость квартиры составила 8428000 рублей. Согласно пункту 4 договора купли-продажи, продавец информирует покупателя о том, что на отчуждаемое помещение зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк» на основании договора об ипотеке № 01WO4Z001 от 30.10.2018. Согласно пункту 4.1. договора, купли-продажи, ООО «СМУ-3 СТРОЙ» обязуется в течение 5 рабочих дней после полной оплаты стоимости квартиры передать ее покупателю. Согласно пункту 12 договора, ООО «СМУ-3 СТРОЙ» обязуется снять обременение с отчуждаемой квартиры в течение 10 дней после полной оплаты покупателем квартиры (т.1 л.д.14).

7.08.2019 истец принял у ООО «СМУ-3 СТРОЙ» квартиру по акту приема-передачи (т.1 л.д.15).

В соответствии со справкой от 15.10.2019, копия которой имеется в материалах дела, ООО «СМУ-3 СТРОЙ» подтверждает, что ( / / )1 произведена оплата в размере 8428000 руб. по договору купли-продажи квартиры № ТК034В от 27.08.2019 (т.1 л.д. 16).

Истцом также представлены копии: платежного поручения № 1 от 27.08.2019 на сумму 6278000 руб., платежного поручения № 1 от 15.10.2019 на сумму 600000 руб., кассового чека и квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму 1550000 руб. Всего на сумму 8428000 руб. (т.1 л.д.18-21). Из платежного поручения № 1 от 15.10.2019 следует, что денежные средства в сумме 600000 руб. перечислены ООО «Снабсму-3» в качестве оплаты за ООО «СМУ-3 Строй» по договору займа от 10.06.2019.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.03.2020, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано 07.03.2018 за ООО «СМУ-3 СТРОЙ» с обременением объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-банк». На квартиру также наложены обеспечительные меры в виде запретов (т.1 л.д. 40-43; 64-70).

16.06.2020 принято к производству Арбитражного суда города Москвы исковое заявление АО «Альфа-Банк» к ООО «СМУ-3 СТРОЙ» об обращении взыскания на заложенное имущество. В числе имущества поименована спорная квартира (т.1 л.д.224-235).

02.07.2020 определением Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-31163/2020 заявление АО «Альфа-Банк» о признании ООО «СМУ-3 СТРОЙ» принято к производству, назначено рассмотрение обоснованности заявления в судебном заседании на 19.08.2020 (т.2 л.д.44-45).

07.09.2020 определением Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-31163/2020 заявление АО «Альфа-банк» о признании ООО «СМУ-3 СТРОЙ» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении ООО «СМУ-3 СТРОЙ» введена процедура наблюдения.

Истец ссылается на письмо АО «Альфа-Банк» от 15.08.2019, адресованное директору ООО «СМУ-3 СТРОЙ» о готовности банка подать заявление в Управление Росреестра по Свердловской области на снятие обременений со спорного помещения в течение 4 рабочих дней после поступления денежных средств в погашение обязательств по кредитному соглашению № 01R68L3 от 30.05.2018 в размере 85% от суммы по договору купли-продажи объекта, но не менее 8483000 руб. (т.1 л.д.182). Истец полагает, что данное письмо следует расценивать как изменение договора залога в части условий снятия обременений с квартиры. Также истец указывает на уклонение стороны договора ООО «СМУ-3 СТРОЙ» от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке), имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу положений пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Не может согласиться судебная коллегия с доводами истца об изменении договоров об ипотеке от 18.07.2018 № 01R68Z002 и от 30.10.2018 № 01WO4Z004 в части условий о снятии обременения со спорной квартиры и необходимости расценивать письмо от 15.08.2019 как дополнительное соглашение к названным договорам.

В соответствии с пунктом 6.7 договора ипотеки № 01R68L от 18.07.2018 и № 01WO4Z004 от 30.10.2018, все изменения и дополнения к договору действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами договора.

Изменений в письменной форме, подписанных сторонами договора, суду не представлено.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статьей 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В данном случае, письмо АО «Альфа-Банк» от 15.08.2019 нельзя расценивать как правоотношение, вытекающее из договора ипотеки, вносящее изменения в него. Данное письмо не является также и письменным согласием залогодержателя по смыслу пункта 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Из текста письма следует, что готовность подать заявление о снятии обременений с квартиры обусловлено встречными предоставлениями ООО «СМУ-3 СТРОЙ».

Из представленной в материалы дела переписки между АО «Альфа-Банк» и директором ООО «СМУ-3 СТРОЙ» ( / / )7, спорная квартира в реестре заключенных договоров и планируемых к продаже квартир по состоянию на 2019 год не значится (т.1 л.д.217-221).

Представленные истцом копии платежных поручений на общую сумму 8479000 руб. (а не 8483000 руб., как указывает истец), в подтверждение перечисления на счет АО «Альфа-Банк» денежных средств - не свидетельствуют о том, что указанные суммы направлены из денежных средств, полученных от договора купли-продажи спорной квартиры, учитывая обезличенность платежных поручений, большой денежный оборот между ответчиками, кроме того 600000 руб. ( / / )1 перечислял ООО «Снабсму-3», то есть иному юридическому лицу (т.1 л.д.183-186).

При таких обстоятельствах, нет оснований полагать, что залог прекратился в связи с исполнением принятых ООО «СМУ-3 СТРОЙ» перед АО «Альфа-Банк» обязательств. Трехсторонних соглашений о снятии обременения сторонами не составлялось, АО «Альфа-Банк» стороной договора купли-продажи квартиры не является.

Как следует из материалов дела, доказательств уклонения ООО «СМУ-3 СТРОЙ» от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, не представлено. Единственный документ, на который ссылается сторона истца – претензия, касается не уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности, а невыполнения условий договора купли-продажи о снятии обременения (т.1 л.д. 22).

Таким образом, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, основаниями для отмены решения суда первой инстанции не являются.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 18.08.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н.Киселева

Судьи: В.А.Зайцева

А.И.Орлова