Гражданский кодекс часть 1

по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к Юраковой Ирине Михайловне о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

поступившее с апелляционной жалобой истца Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Горшеченского районного суда Курской области от 11 декабря 2019 года, которым постановлено об отказе в удовлетворении иска.

Заслушав доклад судьи Апалькова А.М., объяснения представителя истца Комитета по управлению имуществом Курской области Романовой С.М., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ответчика Юраковой И.М. адвоката Колесниковой Н.Г., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с иском к Юраковой И.М. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, указав, что Юракова И.М. является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 87 600 кв.м. с кадастровым номером № местоположением <адрес>.

Согласно ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Юракова И.М. через своего представителя Меджлумяна Г.Б. 12 августа 2019 года известила Комитет по управлению имуществом Курской области о своем намерении продать земельный участок за 104 040 рублей. На заседании комиссии Комитета от 27.08.2019 г. было принято решение о выкупе земельного участка на условиях, предложенных продавцом, о чем 29 августа 2019 года было сообщено представителю продавца Меджлумяну Г.Б. и предложено в 30-дневный срок представить необходимые документы для оформления проекта договора купли-продажи. Невзирая на то, что извещение было получено Меджлумяном Г.Б. 11 сентября 2019 года, ответа на него не последовало.

Учитывая, что предложение продавца продать земельный участок является в силу ст. 435 ГК РФ офертой, а согласие покупателя в соответствии со ст. 438 ГК РФ акцептом, Юракова И.М. обязана была заключить договор и продать Комитету по управлению имуществом Курской области земельный участок.

Просил обязать Юракову И.М. заключить с Комитетом по управлению имуществом Курской области договор купли-продажи земельного участка площадью 86 700 кв.м. с кадастровым номером № на условиях, указанных в извещении от 12 августа 2019 года.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе истец Комитет по управлению имуществом Курской области просит отменить принятое решение как незаконное.

Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно установил обстоятельства дела, указав, что со стороны Юраковой И.М. имело место предложение от 12.08.2019 г. Комитету по управлению имуществом Курской области приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 86 700 кв.м. с кадастровым номером № но затем от неё последовал отказ в продаже участка, мотивированный тем, что она была введена в заблуждение относительно цены предмета сделки, и 26 сентября 2019 года ею была предложена покупателю новая цена в 346 800 рублей.

Давая оценку такому поведению сторон, суд исходил из того, что согласие покупателя на приобретение земельного участка в силу специфики сделок с недвижимостью нельзя рассматривать как акцепт, а сам Комитет не уполномочен законом на обращение в суд с таким иском. Кроме того, суд посчитал, что отказ продавца от заключения договора не противоречит закону.

Судебная коллегия считает, что выводы суды не основаны на законе.

Так, согласно ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (п. 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (п. 3).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4).

Из смысла приведенной нормы следует, что регламентируя данный порядок, законодатель не имел виду каких-то согласительных процедур, когда стороны могли бы обсудить вопросы предстоящей сделки. Напротив, законодатель, регламентируя действия сторон, четко исходил из того, что сторона продавца не только определилась с намерением продать земельный участок, но и установила его цену и, извещая государственный орган, имеющий приоритет в приобретении земельного участка, вступила с ним в отношения, которые определены законом и являются обязательными для обеих сторон. Ибо в противном случае, при несоблюдении закона, такая сделка будет являться ничтожной.

В силу пункта 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом (п. 2 ст. 435 ГК РФ).

В силу статьи 436 ГК РФ полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Согласно извещению ФИО1 от 9.08.2019 г. (получено Комитетом по управлению имуществом Курской области 12.08.2019 г.) срок рассмотрения оферты устанавливается в соответствии с законом.

Решением заседания комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с приобретением в государственную собственность Курской области земельных участков сельскохозяйственного назначения, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№, выражено согласие на приобретение земельного участка с кадастровым номером №

Письменным сообщением от 29.08.2019 г. Комитет по управлению имуществом Курской области выразил свое согласие на приобретение земельного участка за предложенную цену 104 040 рублей и установил срок для предоставления документов по сделке в 30 календарных дней.

Согласно абз. 7 ст. 3 Закона Курской области от 19.12.2011 г. № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области» и постановлению Губернатора Курской области от 19.04.2004 г. № 177 Комитет по управлению имуществом Курской области осуществляет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Согласно п. 1.3. Положения о Комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 г. № 286, комитет является юридическим лицом, имеет гербовую печать со своим наименованием, печати, штампы и бланки, необходимые для деятельности комитета, а также открытые в установленном порядке лицевые счета в комитете финансов Курской области и (или) органах Федерального казначейства.

Согласно разд. 3 указанного Положения в соответствии с основными целями и задачами комитет осуществляет от имени Курской области юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Курской области по вопросам, относящимся к своей компетенции (п. 3.2.);

принимает в пределах своей компетенции меры по устранению нарушений федерального законодательства и законодательства Курской области в сфере земельных отношений (п. 3.5.).

В соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Таким образом, полномочия Комитета по управлению имуществом Курской области в виде принятия решения о выкупе земельного участка и уведомления продавца о намерении Курской области приобрести земельные участки были реализованы с соблюдением установленного срока и в пределах его компетенции, как и в пределах компетенции явилось обращение Комитета в суд в качестве истца с настоящим иском.

Предложенный продавцу Юраковой ИМ. срок в 30 дней для заключения договора истец 11 октября 2019 года (получено 11 сентября 2019 года).

29 октября 2019 года от ФИО1 поступило сообщение в Администрацию Курской области об отказе от продажи земельного участка по ранее предложенной цене с указанием иного, более выгодного коммерческого предложения, в 346 800 рублей.

В силу статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Таким образом, при наличии решения уполномоченного органа о приобретении в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключение договора купли-продажи является обязательным как для уполномоченного органа, так и для продавца участка.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Отсюда, учитывая, что заключение договора купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является обязательным для ответчика, суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении иска.

Указанный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 4.02.2015 г. № 305-ЭС14-7615.

Судом первой инстанции не принято во внимание положений указанных норм материального права, что привело к неправильному разрешению спора, в связи с чем состоявшееся решение подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 330, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Горшеченского районного суда Курской области от 11 декабря 2019 года отменить, принять новое решение, которым иск Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Обязать ФИО1 заключить с Комитетом по управлению имуществом Курской области договор купли-продажи земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 86 700 кв.м., с кадастровым номером №, местоположением <адрес>, на условиях, указанных в извещении собственника земельного участка от 9 августа 2019 года «О намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения».

Председательствующий

судьи