Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Бимеева Ф.Ф. на решение Советского районного суда г.Самара от 16.12.2020, которым постановлено:

«Исковые требования Бимеева Ф.Ф. к Богдановой Э.Р., Богдановой М.И. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств оставить без удовлетворения в полном объеме».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Катасонова А.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Бимеев Ф.Ф. обратился в суд с иском к Богдановой Э.Р., Богдановой М.И. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств.

В обоснование иска указано, что 21.02.2020 между Богдановыми и Бимеевым Ф.Ф. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. После заключения договора у приобретенной квартиры были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора на стадии осмотра квартиры покупателем. Согласно экспертного исследования ЧУ «Агентство экспертных исследований» в квартире выявлены повреждения несущих конструкций в виде трещин, смещений строительных конструкций относительно проектного положения, что свидетельствует об исчерпании несущей способности здания. Выявленные повреждения являются скрытыми, образовавшимися задолго до приобретения жилого помещения собственником. Выявленные повреждения и деформации нарушают требования ст. 7 ФЗ от 30.12.2009 № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части не обеспечения должной механической безопасности эксплуатации здания и создают потенциальную угрозу безопасности проживающим лицам. Устранение выявленных повреждений и деформаций в рамках капитального ремонта обследуемой квартиры силами собственника помещения технически невозможно. Определить величину затрат на устранение выявленных повреждений и деформаций в обследуемой квартире, без составления проектной документации для восстановления дома в целом, не представляется возможным. Вышеуказанные недостатки квартиры, а также общего имущества многоквартирного дома, являются неустранимыми недостатками, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат на их устранение силами истца. Состояние квартиры не соответствует уплаченной за нее сумме. Продавцам было известно о техническом состоянии многоквартирного дома. Они ввели покупателя в заблуждение относительно потребительских свойств квартиры. Цена была завышена и не соответствовала качествам и характеристикам приобретенной квартиры. Он приобрел товар ненадлежащего качества, при заключении договора были нарушены его права.

В связи с изложенным истец просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 21.02.2020, обязать Богданову Э.Р., Богданову М.И. вернуть денежные средства в размере 2 950 000 рублей, взыскать с Богдановой Э.Р., Богдановой М.И. расходы на оплату услуг представителя в сумме 33 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 22 950 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей.

Судом первой инстанции постановлено вышеизложенное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Бимеев М.Ф. обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В заседании судебной коллегии истец Бимеев Ф.Ф. доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчики Богдановы и их представитель Хамитова Н.В. просили оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, считает его правильным.

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Судом первой инстанции установлено, что 21.02.2020 между Богдановой Э.Р., Богдановой М.И. и Бимеевым Ф.Ф. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ему АО «Газпромбанк», покупает в собственность у продавца квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, находящуюся по адресу: <адрес>. Цена квартиры определена в сумме 2 950 000 рублей.

Стороны исполнили договор. Бимеев Ф.Ф. оплатил по договору полную стоимость квартиры. Квартира передана покупателю. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 27.02.2020. В отношении объекта зарегистрировано обременение в пользу АО «Газпромбанк».

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

25.05.2020 истец обратился к ответчикам с претензией, к которой приложил акт экспертного исследования, просил в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры, вернуть денежные средства.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости, Бимеев Ф.Ф. ссылался на то обстоятельство, что при проведении подготовке к проведению ремонтных работ были выявлены скрытые недостатки, возникшие до передачи квартиры покупателю. Данные недостатки, по мнению истца, являются существенным нарушением требований к качеству приобретенного товара.

Ответчик характер данных недостатков оспаривал.

Определением суда от 30.10.2020 назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта № 20-56 от 30.11.202, составленного ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований», следует, что техническое состояние несущих ограждающих конструкций квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, оценивается как ограниченно работоспособное. Повреждения и дефекты в несущих ограждающих конструкциях исследуемого объекта недвижимости имеются, на 21.02.2020 имелись. Причиной возникновения дефектов и повреждений несущих ограждающих конструкция квартиры являются деформация стен. Выявленные дефекты являются скрытыми и устранимыми в рамках капитального ремонта здания многоквартирного жилого дома в целом. Стоимость устранения обнаруженных дефектов и повреждений конструкций квартиры определить не представляется возможным, поскольку устранение дефектов и повреждений возможно только после детального обследования и разработки проекта усиления здания в целом. Квартира не является пригодной для проживания с учетом обнаруженных дефектов.

Проанализировав содержание заключений ЧУ «Агентство экспертных исследований» и ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что допустимым доказательством по делу является заключение эксперта № 20-56 от 30.11.202 ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований», поскольку оно основано на материалах дела и представленных сторонами документах, обоснованно и каких-либо сомнений не вызывает. Исследование содержит необходимую аргументацию. Эксперты имеет необходимую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств того, что в приобретенном жилом помещении на момент заключения договора купли-продажи имелись недостатки, носящие неустранимый характер, либо что на устранение недостатков требуются несоразмерные расходы или затраты времени, либо что использование товара по назначению невозможно, истцом не представлено.

Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается, поскольку они сделаны при правильном определении юридически значимых для дела обстоятельств и правильном определении подлежащих применению норм законодательства, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения. Данные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судом, и представленным в материалы дела доказательствам.

Согласно заключения судебной экспертизы все недостатки, указанные истцом, являются устранимыми в рамках капитального ремонта многоквартирного дома.

Из отзыва Некоммерческой организации Регионального оператора Самарской области «Фонд капитального ремонта» следует, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в региональную программу капитального ремонта.

Стоимость устранения недостатков определить не представляется возможным.

Доказательств того, что недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, истцом не представлено.

Выводы эксперта о том, что спорная квартира не является пригодной для проживания, не могут быть приняты во внимание, поскольку законом установлен специальный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания.

Согласно ч.4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Основания и порядок признания аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома установлены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".

Согласно п.7 указанного Положения решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности).

Из материалов дела и пояснений истца следует, что с заявлением о признании жилого помещения непригодным для проживания он не обращался, такое решение уполномоченным органом не принималось.

В соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами, в квартире не установлено неустранимых и существенных недостатков, т.е. отсутствуют существенные нарушения требований к качеству товара, позволяющие покупателю на основании п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора купли-продажи, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на произвольном толковании норм материального и процессуального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Самара от 16 декабря 2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Бимеева Ф.Ф. - без удовлетворения.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий:

Судьи: