Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО4, апелляционному представлению прокуратуры Железнодорожного района г. Самары на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 08 октября 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО5 к ООО «Прогресс-Н», ФИО3 о прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение –квартиру площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>.

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО3 на жилое помещение - квартиру площадью <данные изъяты>.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>

Признать за ФИО5 право собственности на жилое помещение - квартиру площадью <данные изъяты>№, расположенную в втором подъезде на 9 этаже по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО5 о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., выслушав объяснения представителей ФИО3 - ФИО4, ФИО6, представителя ФИО5-ФИО7, прокурора, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 обратился в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском к ООО «Прогресс-Н», ФИО3 о прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру, в ходе разбирательства уточнив исковые требования и указав, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Монтэк», определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № удовлетворено его требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» в виде двухкомнатной квартиры строительный №, общей площадью <данные изъяты> дома по <адрес> (<адрес> В определении указано, что сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет 2 104 999 руб., неисполненные обязательства перед застройщиком отсутствуют.

При рассмотрении требований Арбитражным судом Самарской области установлено, что между ООО «Монтэк» и ООО «Том» заключен № от ДД.ММ.ГГГГ., предметом которого является инвестирование в строительство жилого жома по адресу: <адрес>. Объект застройки – двухкомнатная квартира, строительный № в указанном строящемся доме.

Впоследствии по договору о переуступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ право требования квартиры переуступлено ООО «Том» истцу.

ООО «Том» свои обязательства перед истцом выполнило, о чем свидетельствует п.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Монтэк» свои обязательства перед истцом не исполнило.

Заявленная задолженность подтверждается договором, актом приема-передачи векселей.

Арбитражный суд установил, что требования ФИО5 обоснованы.

На основании данного определения Арбитражного суда Самарской области истец включен Министерством строительства Самарской области в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Монтэк» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство в отношении ООО «Монтэк».

На основании постановления правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№ в период с ДД.ММ.ГГГГ в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан – участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов.

По результатам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также приобрело обязанность по удовлетворению прав требований 144 участников долевого строительства объекта.

В соответствии с п. 2.4 данного протокола по лоте № ООО «Прогресс-Н» предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного спорного объекта.

Данный протокол является основанием для принятия решения о предоставлении ООО «Прогесс-Н» в собственность бесплатно земельного участка площадью <данные изъяты>.м, с кадастровым номером № разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

По итогам конкурса Министерством строительства Самарской области издан приказ № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче земельного участка в собственность ООО «Прогресс-Н», которым было завершено строительство проблемного объекта.

В связи с признанием ООО «Монтэк» несостоятельным (банкротом), ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Прогресс-Н» получило право на завершение строительства жилого дома с обязанностью удовлетворения требований 144 участников долевого строительства, включенных Министерством строительства Самарской области в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк». Между Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о.Самара и ООО «Прогресс-Н» заключено соглашение о сотрудничестве в целях решения социальных вопросов и завершения строительством проблемных объектов, в соответствии с которым ООО «Прогресс-Н» обеспечивает за счет собственных (или привлеченных, заемных) средств удовлетворение прав обманутых дольщиков в соответствии с итогами конкурса и протоколом. ООО «Прогресс-Н» строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: <адрес>А, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом прошел техническую инвентаризацию и поставлен на кадастровый учет.

Квартира, являющаяся предметом договора, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № по адресу: <адрес> Несмотря на это, ООО «Прогресс-Н» действий по передаче ему квартиры не совершило. Более того, из выписки из ЕГРН истцу стало известно, что собственником квартиры является ФИО3 Полагает, что отчуждение квартиры осуществлено на основании договора долевого участия в строительстве, при том, что ООО «Прогресс-Н» было известно, что квартира обременена преимущественным правом ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ. истец уведомил ООО «Прогресс-Н» заявлением входящий № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что на основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № № ФИО5 включен в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» в виде двухкомнатной квартиры строительный №, секция № расположенной на 9 этаже по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Однако, имея обязательства перед обманутыми дольщиками, получив от ФИО5 уведомление, достоверно зная, что на спорную квартиру претендует ФИО5, ООО «Прогрес-Н» ДД.ММ.ГГГГ. заключает договор купли – продажи спорной квартиры с ФИО3, при этом, ООО «Прогресс-Н» не указывает в договоре купли-продажи, что указанная квартира в споре не состоит и не имеет каких-либо обременений. Однако, на момент заключения договора купли-продажи квартиры с ФИО3 ООО «Прогресс-Н» было достоверно известно, что указанная квартира обременена правом требования о передаче жилых помещений на основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №№.

В связи с чем, ФИО5 просил суд прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение –квартиру площадью <данные изъяты>.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>. Погасить в ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО3 на жилое помещение - квартиру площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>. Признать за ФИО5 право собственности на жилое помещение - квартиру площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенную в втором подъезде на 9 этаже по адресу: <адрес>А, <адрес>.

В ходе рассмотрения дела от ФИО3 поступило встречное исковое заявление, в котором он указывает, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ООО «Прогресс-Н» заключен договор купли-продажи квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>. На момент купли-продажи квартира принадлежала продавцу на праве собственности, прошла государственную регистрацию и ей был присвоен кадастровый №. Договором предусмотрено, что продавец гарантирует покупателю, что до заключения договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не имеет никаких-либо обременений. Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до его заключения. После государственной регистрации перехода прав собственности покупатель становится собственником квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимое имущество, по ремонту и содержанию квартиры, дома, придомовой территории. Указанный договор подписан сторонами и проведена его государственная регистрация у УФСГКК по Самарской области. ФИО3 считает, что у него возникло право собственности на спорную квартиру и он является добросовестным покупателем. Истец не представил доказательств того, что ФИО3 знал или должен был знать, что ООО «Прогресс-Н» не могло отчуждать спорное имущество. Следовательно, сделка, по которой ФИО3 приобрел владение спорным имуществом отвечает признакам действительности сделки во всем.

В связи с чем, ФИО3 просил признать его добросовестным приобретателем квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО3 и ООО «Прогресс-Н».

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО4 просит решение суда отменить как постановленное при неправильном применении норм материального права, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО5 отказать в полном объеме. Встречные исковые требования удовлетворить.

Прокурор Железнодорожного района г. Самары в апелляционном представлении просит решение суда отменить как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применении норм материального права, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО5 отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

В заседании судебной коллегии представители ФИО3 - ФИО4, ФИО6 доводы апелляционной жалобы поддержали, дополнили, что в настоящее время в квартире ФИО3 произведен ремонт, что доказано заключением ЦНЭАТ.

Представитель ФИО5-ФИО7 возражал против удовлетворения апелляционных жалобы и представления. Просит учесть, что ФИО3 не проявил должную осмотрительность при сделке.

Помощник прокурора Демина В.В. поддержала апелляционное представление, указав, что между ООО Прогресс-Н и ФИО3 был заключен договор, который прошел процедуру регистрации, квартира передана в его владение.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В силу ст. 330 ГПК РФ, Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3)

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2).

Согласно п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. о переуступке права в строительстве жилья к договору № «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры на 9-ом этаже, строительный №, общей приведенной площадью <данные изъяты>.м.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Монтэк» №

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство в отношении ООО «Монтэк», ОГРН №, ИНН №

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № № удовлетворено требование ФИО5 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» в виде двухкомнатной квартиры строительный №, общей площадью <данные изъяты> В данном определении указано, что сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет 2 103 000 рублей, неисполненные обязательства перед застройщиком – отсутствуют.

При рассмотрении требований Арбитражным судом Самарской области установлено, что требование кредитора (ФИО5) к должнику ООО «Монтэк» подтверждено договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между должником и ООО «Том», предметом которого является инвестирование в строительство жилого дома по адресу: <адрес> (район кинотеатра «Старт) (строительный адрес). Объект застройки – двухкомнатная квартира строительный № в указанном строящемся доме. Стоимость долевого участия составляет 2 104 000руб. Впоследствии по договору о переуступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ право требования квартиры было переуступлено дольщиком ФИО5, который свои обязательства исполнил, ООО «Монтэк» свои обязательства перед ФИО5 не исполнило. Заявленная задолженность подтверждается договором, актом приема-передачи векселей.

Установленные Арбитражным судом Самарской области фактические обстоятельства подтверждены истцом и в рамках рассмотрения данного гражданского дела: представлен договор долевого участия в строительстве, договор о переуступки прав, акт приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ и справкой ООО «Том» об оплате переуступаемой доли в полном объеме.

На основании постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№ в период ДД.ММ.ГГГГ годов в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов.

По результатам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также приобрело обязанность по удовлетворению прав требований 144 участников долевого строительства объекта.

В соответствии с п. 2.4. данного протокола по лоту №, ООО «Прогресс-Н» предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного спорного объекта.

Данный протокол является основанием для принятия решения о предоставлении ООО «Прогресс-Н» в собственность бесплатно земельного участка площадью <данные изъяты>.м, с кадастровым номером № (разрешенное использование: для строительства жилого дома), расположенного по адресу: <адрес>.

Из ответа Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № № на запрос суда следует, что ФИО5 включен в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, номер по реестру № от ДД.ММ.ГГГГ на основании поданного заявления от ДД.ММ.ГГГГ№. Также ФИО5 включен в реестр дольщиков жилых помещений объекта: <адрес>» в рамках соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о сотрудничестве между министерством, Администрацией г.о. Самара и ООО «Прогресс-Н» под номером №

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>А, на земельном участке с кадастровым номером № введен в эксплуатацию.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО2 двухкомнатная квартира, предоставляемая ФИО5 по договору долевого участия №-кв от ДД.ММ.ГГГГ. и договору о переуступке прав от ДД.ММ.ГГГГ расположенная на 9-ом этаже со строительным номером 61, после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет многоквартирного здания имеет №, общую площадь <данные изъяты>м, кадастровый №, располагается на 9-ом этаже во втором подъезде <адрес>А по <адрес>.

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец вправе требовать признания за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку он является дольщиком, исполнившим обязательства по договору долевого участия в строительстве, в настоящее время строительство дома завершено, однако из выписки из ЕГРН следует, что на спорный объект ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за ФИО3

Данное право собственности ФИО3 зарегистрировано на основании заключенного с ООО «Прогресс-Н» договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ., предметом которого является <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м, этаж 9-ый, кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>А.

Удовлетворяя исковые требования ФИО5 и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Прогресс-Н», имея обязательства перед обманутыми дольщиками, заключило с ФИО3 договор купли – продажи квартиры, т.е. повторно выставило на продажу спорную квартиру. При этом ООО «Прогресс-Н» и ФИО3 достоверно зная о том, что объект является проблемным, обременен правами обманутых дольщиков, а следовательно, при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась при заключении договора с учетом данных обстоятельств, действуя разумно и добросовестно, в целях последующего исключения неблагоприятных для себя и третьих лиц последствий, имели возможность установить список обманутых дольщиков, включенных в реестр Министерством строительства, а также дольщиков, за которыми в рамках дела о банкротстве ООО «Монтэк» были приняты решения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк», и дольщиков, за которыми признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Данная информация является общедоступной, однако ответчиками проверена не была, в результате чего их действия повлекли невозможность реализации ФИО5 его прав, а, следовательно, действия ответчиков являются недобросовестными.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку в нарушение статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, формально сославшись на статью 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактически положения ее не применил, не установил юридически значимые обстоятельства для применения указанной нормы.

Так, пунктами 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или « ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в- хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуальноопределенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Также, в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, - вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли- продажи.

При решении вопроса о том, кому из конкурирующих между собой кредиторов принадлежит право на спорную квартиру, судебная коллегия полагает возможным исходить из положений статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом вышеприведенных актов ее толкования, в частности, фактической передачи спорного имущества во владение кому-либо из истцов.

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Если спорное жилое помещение уже передано в собственность одному из участников долевого строительства, правило о преимуществе прав того кредитора, чье требование возникло раньше, не применяется. В подобных случаях пострадавший участник долевого строительства вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что права по договору от ДД.ММ.ГГГГ регистрацию не проходил, ФИО5 квартира по акту приема-передачи фактически не передавалась, к владению и пользованию спорным объектом ФИО5 не приступал.

В то же время, ФИО3, приобретая жилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. у ООО «Прогресс-Н», который является актом приема-передачи квартиры, обязательства по оплате выполнил в полном объеме, зарегистрировал переход права собственности в установленном законом порядке, фактически приступил к осуществлению прав собственника, произвел ремонт рыночной стоимостью работ и материалов, согласно отчету ЦНЭАТ (заключение эксперта 29) на сумму 963 223 рубля 19 копеек.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что, по смыслу ст.398 ГК РФ, спорное жилое помещение фактически передано в собственность ФИО3, соответственно, ФИО5 не вправе требовать передачи ему указанной квартиры, а решение Арбитражного Суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. о включении требований в реестр в рамках процедуры банкротства ООО «Монтэк» при установленных выше обстоятельствах, самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований ФИО5 являться не может.

Соответственно, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5 о признании права собственности на спорную квартиру, прекращении права собственности ФИО3 не имелось.

При этом суд, отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО3, усмотрел в его действиях признаки недобросовестности.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г., в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 13).

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (п. 39).

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п. 45).

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Так, из материалов дела следует, что при передаче прав ООО «Прогресс-Н» по завершению строительства в реестре жилых помещений, переданных ООО «Прогресс-Н», значилось 144 дольщика. При этом в реестре отсутствуют конкретные номера жилых помещений, в т.ч. строительные, обремененные правами указанных дольщиков. Тождественность жилого помещения, являющегося объектом договора участия в долевом строительстве, заключенного с ФИО5(с учетом переуступки права) и жилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО3 (после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет) подтверждена только заключением кадастрового инженера в рамках рассматриваемого спора. При этом обязательства ООО «Прогресс-Н» по обеспечению удовлетворения прав требований 144 участников долевого строительства на получение ими 136 жилых помещений объекта долевого строительства при строительстве 220 квартир в жилом доме и сдаче их в эксплуатацию не ограничивали права ООО «Прогресс-Н» на распоряжение иными жилыми помещениями. Доказательства аффилированности ФИО3 с ООО «Прогресс-Н» в материалах дела отсутствуют. При изложенных обстоятельствах, оснований полагать, что ФИО3 было известно или должно было быть известно об обременении правами ФИО5 приобретаемого жилого помещения, не имеется.

На момент приобретения спорной квартиры ФИО3 права были зарегистрированы надлежащим образом за ООО «Прогресс-Н», обременений зарегистрировано не было, что подтверждается выписками из ЕГРН.

При таких обстоятельствах, оснований считать в действиях ФИО3 имеется недобросовестность судебной коллегией не усматривается. В силу чего, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о признании добросовестным приобретателем не имеется.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО5 в полном объеме и удовлетворении встречных исковых требований ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 08 октября 2021 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ООО «Прогресс», ФИО3 о прекращении права собственности и признании права собственности отказать.

Встречные исковые требования – удовлетворить.

Признать ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ООО «Прогесс-Н» от ДД.ММ.ГГГГ.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: