Гражданский кодекс часть 1

«В удовлетворении исковых требований Белякова С.Н. к администрации Осташковского городского округа и комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Осташковского городского округа Тверской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка отказать»,

Судебная коллегия

определила:

Беляков С.Н. обратился в суд с административным иском к администрации Осташковского городского округа, в котором просил признать незаконным отказ в заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> с возложением на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи.

Мотивировал требования тем, что он является собственником квартиры № по вышеуказанному адресу, а также собственником 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором такой многоквартирный жилой дом расположен. Указанный дом признан аварийным и подлежит сносу. В октябре 2019 г. и в феврале 2020 г. истец обращался к ответчику с вопросом о выкупе 63/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Однако в удовлетворении заявления ему безосновательно было отказано.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства, к участию в деле в качестве соответчика привлечен комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Осташковского городского округа Тверской области.

Истец Беляков С.Н. в судебном заседании поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Осташковского городского округа в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве просил отказать в удовлетворении исковых требований. Обосновал возражения тем, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, который признан аварийным и включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья. Истец являлся собственником квартиры №. Вступившим в законную силу решением Осташковского городского суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ на Белякова С.Н. возложена обязанность заключить с администрацией договор мены, принадлежащего ему жилого помещения - квартиры, общей площадью 47,2 кв.м, по адресу: <адрес> на находящееся в муниципальной собственности жилое помещение общей площадью 48,1 кв.м. по адресу: <адрес>. В связи с изложенным администрацией Осташковского городского округа в адрес заявителя направлен ответ о том, что в такой ситуации земельным законодательством не регулируется распоряжение долями в праве собственности на земельные участки.

Представитель комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Осташковского городского округа при надлежащем извещении в судебном заседании участия не принял.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Беляков С.Н., ссылаясь на то, что с целью оформления права общей долевой собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером №, он ещё до предъявления администрацией в суд иска о понуждении к заключению договора мены обратился в Росреестр с соответствующим заявлением. Однако регистрационные действия были приостановлены на срок до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку данные о виде разрешенного использования указанного земельного участка, содержащиеся в ЕГРН, не соответствовали фактическому использованию этого участка. Для устранения указанных недостатков истцу требовалось представить в Росреестр справку о том, к какой территориальной зоне согласно ПЗЗ относится земельный участок с кадастровым номером № и выписку из ПЗЗ по данной территориальной зоне. С заявлениями о выдаче указанных документов заявитель дважды обращался в администрацию округа, но ему было неправомерно отказано. Указанные сведения были получены на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, право на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, автор жалобы ссылается на то, что согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагаются такие дома. Данное положение, по мнению апеллянта, было полностью проигнорировано судом.

Администрацией Осташковского городского округа принесены возражения на апелляционную жалобу истца, в которых доводы жалобы критикуются как несостоятельные, решение суда предлагается оставить без изменения. Ответчик указывает на то, что реализуя адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, они не вправе осуществлять продажу аварийных квартир. Целью программы является проведение комплекса мер по переселению граждан из аварийных многоквартирных домов, а завершающим этапом ее реализации предусмотрен снос аварийного дома, который возможен после перехода Администрации Осташковскоого городского округа права собственности на все помещения многоквартирного дома.

Реализация доли земельного участка под аварийным домом является нарушением принципа единства судьбы объекта и земельного участка.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.

В соответствии со ст. 327.1 ч. 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

При этом судебная коллегия учитывает следующее.

Положения статьи 273 ГК Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации развивают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), и направлены на защиту прав собственника здания, строения, сооружения.

Согласно ч.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Материалами дела подтверждено, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ у истца возникло право собственности на жилое помещение общей площадью 47,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Как следует из материалов дела, указанный многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке площадью 755 кв.м с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ Осташковским городским судом Тверской области принято решение о понуждении Белякова С.Н. к заключению с администрацией Осташковского городского округа договора мены принадлежащей ему квартиры общей площадью 47,2 кв.м, на приобретенную ответчиком для истца в рамках реализации программы переселения из аварийного жилья квартиру общей площадью 48,1 кв.м по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменения.

Как следует из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право общей долевой собственности Белякова С.Н. на долю пропорционально размеру площади квартиры с кадастровым номером №.

Считая себя собственником 37/100 доли в праве собственности на спорный земельный участок, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию округа с заявлениями о выкупе 63/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Администрацией Осташковского городского округа заявителю было отказано в выкупе со ссылкой на то, что земельным законодательством не регулируется распоряжение долями в праве собственности на земельные участки, за исключением долей в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Руководствуясь положениями ст. 35 ЗК РФ, ст. 36, 37 ЖК РФ, ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в данном случае у Белякова С.Н. преимущественного права приобретения доли земельного участка.

С данным выводом судебная коллегия полностью соглашается, поскольку он сделан с учётом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также закона, который подлежит применению по данному делу.

Доводы апелляционной жалобы, приведенные выше, правильность выводов суда не опровергают и о незаконности решения суда не свидетельствуют, в связи с чем не могут явиться основаниями к его отмене.

В частности, довод Белякова С.Н. о том, что он, как собственник жилого помещения в подлежащем сносу многоквартирном доме, сохраняет долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагается такой дом, подлежит отклонению.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 ФЗ).

Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством (п.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Соответственно, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, отнесен к элементам общего имущества домовладельцев. При этом регулирование отношений, связанных с переходом этого имущества в общую собственность домовладельцев, отнесено к жилищному, а не к земельному законодательству.

Согласно ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого гражданского дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Осташковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ Беляков С.Н. обязан осуществить обмен своей квартиры площадью 47,2 кв.м на квартиру в другом многоквартирном доме. При этом по смыслу закона после заключения договора мены к истцу в силу принципа неразрывности земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости переходит и право собственности на соответствующую долю земельного участка, на котором такой дом расположен. Соответственно, принадлежащая истцу доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, в силу отчуждения квартиры истца по договору мены в собственность Администрации Осташковского городского округа, также должна перейти в собственность администрации, что исключает возможность её выкупа истцом.

Факт регистрации истцом права собственности на долю спорного земельного участка после вынесения судом решения от ДД.ММ.ГГГГ, а именно ДД.ММ.ГГГГ, указанный вывод суда не опровергает, поскольку в данном случае регистрационным органом было лишь подтверждено ранее возникшее в силу закона у Белякова С.Н. право собственности на такую долю в момент приобретения квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для опровержения выводов суда первой инстанции, считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Осташковского межрайонного суда Тверской области от 23 июня 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Белякова С.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи