Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Кучинской Е.Н.,
судей	Забоевой Е.Л. и Николаевой И.Н.,
при секретаре	ФИО1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО2, действующей в лице представителя ФИО3, на решение Калининского районного суда г.Тюмени от 20 февраля 2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, аннулировании и признании недействительной записи в ЕГРН о государственной регистрации, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении и снятии с регистрационного учета, оставить без удовлетворения.

Исковое заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 к ФИО2, о признании добросовестным приобретателем жилого помещения, удовлетворить.

Признать ФИО7 добросовестным приобретателем квартиры <.......>».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Николаевой И.Н., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, с учетом последних уточнений, о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, аннулировании и признании недействительной записи в ЕГРН о государственной регистрации, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении и снятии с регистрационного учета.

Требования мотивированы тем, что 05 июля 2016 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Тюмень, ул. <.......>. По условиям договора стоимость квартиры составляет 1 000 000 руб., которые покупатель (ответчик) обязалась оплатить в следующем порядке: 600 220 руб. в день подписания договора за счет собственных средств, 399 779 в течение 5 рабочих дней после поступлений на счет покупателя социальной выплаты на покупку жилья. Право собственности на ответчика зарегистрировано 11 июля 2016 года. Однако до настоящего времени денежные средства покупателем не оплачены в полном объеме. Увеличив исковые требования, ссылаясь на мнимость совершенных сделок в виду отсутствия реального их исполнения, истец просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.<.......>, заключенный между ФИО2 и ФИО4 05 июля 2016 года, применить двустороннюю реституцию, а также признать недействительными последующие сделки в отношении спорной квартиры: признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Тюмень, ул.<.......>, заключенный между ФИО5 и ФИО4 05 сентября 2016 года и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......> заключенный между ФИО5 и ФИО6 и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Тюмень, <.......>, заключенный между ФИО7 и ФИО6 13 декабря 2018 года и применить последствия недействительности сделки, аннулировать и признать недействительными записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности покупателей ФИО9 и ФИО7, ФИО8 на объект недвижимости, расположенный по адресу: г.<.......> из чужого незаконного владения квартиру № <.......> расположенную по адресу: г.<.......>, выселить ответчиков ФИО7, и ФИО8 из указанной квартиры, снять их с регистрационного учета.

В ходе рассмотрения дела Тюменским районным судом Тюменской области принято исковое заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем жилого помещения, устранении препятствий в праве пользования квартирой путем выселения.

Требования мотивированы тем, что 13 декабря 2018 года между ФИО7 и ФИО10 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.<.......> 18 декабря 2018 года был зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру. Оплата по договору произведена в полном объеме, сведений об ограничениях в ЕГРН не содержалось, в связи с чем, просит признать себя добросовестным приобретателем и устранить препятствия в пользовании квартирой путем выселения ФИО2 и членов ее семьи.

Определением Калининского районного суда г.Тюмени от 20 февраля 2020 года производство по делу по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, относительно предмета спора, ФИО7 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем жилого помещения, об устранении препятствий в праве пользования квартирой, путем выселения, в части требований об устранении препятствий в праве пользования квартирой, путем выселения, прекращено, в связи с принятием от третьего лица с самостоятельными требованиями отказа от данной части требований.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2- ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, возражала против требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора о признании ФИО7 добросовестным приобретателем.

ФИО7, действующий за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО8, в судебном заседании с иском ФИО2 не согласился, заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о признании сделок недействительными, кроме того, полагает, что истцом избран неверный способ защиты, свои требования поддержал в полном объеме, просил признать его добросовестным приобретателем квартиры.

Ответчики ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась.

Представитель ФИО4 - адвокат Пленкина Н.А., назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, в судебном заседании с требованиями ФИО7 согласилась.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласна истец ФИО2, действующая в лице представителя ФИО3

В апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы повторяет позицию, изложенную в исковом заявлении. Вновь обращает внимание суда на то, что в указанную квартиру ответчики не вселялись, ключи от данной квартиры им не передавались, регистрации в квартире они не имели. По мнению истца, данные обстоятельства с достоверностью подтверждают отсутствие реального исполнения сделки, что указывает на ее мнимость. При этом, в настоящее время возбуждено уголовное дело по признакам мошенничества и незаконного завладения правоустанавливающими документами на квартиру. Считает, что ответчики действуют в нарушение положений ст. 10 ГК РФ, что недопустимо, злоупотребляют своими правами. Указывает, что поскольку договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.<.......> был подписан 05 июля 2016 года, то сделка считается заключенной не с момента регистрации, а с момента передачи квартиры покупателям. Возражая относительно признания ФИО7 добросовестным приобретателем, указывает, что оспариваемая сделка купли-продажи не соответствует признакам добросовестности покупателей. Так, в действиях ФИО7 усматривается признак недобросовестности, поскольку он знал о правовой природе сделки, в том числе о наложении ареста на квартиру в рамках уголовного судопроизводства. При этом, считает, что заниженная стоимость спорной квартиры, указанная в договоре, так же свидетельствует о наличии в действиях ФИО7, признаков недобросовестного поведения. Считает, что оформление договоров купли-продажи между ФИО5, ФИО6 и ФИО7 совершено для создания цепочки сделок и формального перехода права собственности на спорную квартиру. Данным обстоятельствам не дана оценка судом первой инстанции, между тем, данные обстоятельства подтверждают доводы истца об отсутствии признаков добросовестного приобретателя в действиях ФИО7, и соответственно указывают на отсутствие оснований для удовлетворения требований ФИО7 (том 2, л.д. 149-158).

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО7 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения (том 2, л.д. 193).

Представитель истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила отменить решение суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования ФИО7 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил оставить без изменения решение суда, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец ФИО2, ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, сведений о причинах неявки в суд не представили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав заключение прокурора Козыревой М.В., полагавшего, что решение суда подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 05 июля 2016 года между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: г.<.......> (том 1, л.д. 9).

В пункте 1.3 договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере 1 000 000 руб.

Денежная сумма в размере 1 000 000 руб. в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем за счет собственных средств в размере 600 220 руб. 85 коп., которые уплачиваются до подписания договора, и заемных средств предоставляемых ООО «ЦФР-Доминанта» по договору займа в размере 399 779 руб. 15 коп., который предоставляется в порядке, согласованном в п. 3.1.2 договора купли-продажи.

Право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ФИО4 в Управлении Росреестра по Тюменской области.

05 сентября 2016 года между ФИО4, в лице ФИО11, и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......> по цене 1 000 000 руб. (л.д. 42-43).

В договоре стороны указали, что расчет за квартиру между сторонами произведен полностью (п. 4 договора).

Право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента регистрации настоящего договора и перехода права в Управлении Ростеестра по Тюменской области (п. 7 договора).

15 сентября 2016 года произведена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру за ФИО5

09 января 2018 года ФИО5, в лице представителя ФИО7, по договору купли-продажи продал ФИО6, действующей в лице представителя ФИО12, квартиру, расположенную по адресу: г.<.......> цене 1 000 000 руб. (л.д. 44).

Расчет между сторонами произведен полностью в день подписания и подачи договора и необходимых документов в Управление Росреестра по Тюменской области (п. 4 договора).

30 декабря 2018 года между ФИО6, в лице представителя ФИО12, и ФИО7, и несовершеннолетней ФИО8, в лице законного представителя ФИО7, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......> по цене 1 000 000 руб. (л.д. 45).

Покупатели приобрели квартиру в общую долевую собственность: ФИО7 ? доли в праве, ФИО8 ? доли в праве (п. 1.1. договора).

Расчет по договору произведен полностью в день подписания договора (п. 4 договора).

Право общей долевой собственности на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Тюменской области.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ФИО2 ссылается на то, что расчет по договору купли-продажи квартиры от 05 июля 2016 года, заключенному между ФИО2 и ФИО4 не произведен в полном объеме, в связи с чем, факт передачи квартиры в натуре не был осуществлен, истец проживает в данной квартире, прописана и несет расходы по оплате коммунальных платежей, в связи с чем, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, признать его недействительным, а также признать недействительными последующие договоры купли-продажи квартиры с применением последствий недействительности сделки.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска ФИО2, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств существенности нарушений ответчиком ФИО4 условий договора, не представлено, при этом невыплата покупателем оставшейся (меньшей) суммы стоимости квартиры существенным нарушением договора купли-продажи не является и не влечет его расторжение. Давая оценку соглашению о расторжении договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО4, суд признал его недопустимым доказательством, поскольку соглашение представлено в качестве доказательства по истечении 9 месяцев с момента предъявления настоящего иска, при этом ранее не в исковом заявлении, ни в судебных заседаниях истец и ее представитель на него не ссылались.

Кроме того, руководствуясь ст.ст. 195, 196, 200, п. 2 ст. 181 ГК РФ, учитывая ходатайство ФИО7, суд в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении заявленных требований указал на пропуск ФИО2 срока исковой давности по заявленным требованиям о признании сделок недействительными.

При разрешении требований ФИО7, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные в дело доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь пункте 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о наличии оснований для признания ФИО7 добросовестным приобретателем <...>. При этом суд исходил из того, что спорная квартира приобретена ФИО7 по возмездной сделке, оплата по договору произведена, квартира передана покупателю; ФИО7 зарегистрирован в квартире и производит оплату жилищно-коммунальных услуг.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

В силу части 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статьями 450 и пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с подпунктом 1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству.

В Гражданском кодексе Российской Федерации также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой (полностью или частично) им покупной цены.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной либо неполной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.

Учитывая, что в качестве основания для расторжения договора купли-продажи от 05 июля 2016 года ФИО2 ссылается на не оплату в полном объеме стоимости квартиры ответчиком ФИО4, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении иска в данной части, отмечая, что данные обстоятельства являются основанием для взыскания денежных средств, не уплаченных по договору от 05 июля 2016 года.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

При этом, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 34 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35).

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности устанавливается статьей 196 ГК РФ в три года, специальный срок, предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ пропуск срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку ФИО2 срок исковой давности пропущен, в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока отказано, суд правомерно отказал в удовлетворении иска.

Кроме того, при разрешении данного спора следует учитывать, что являющаяся предметом спора квартира была впоследствии отчуждена ответчиком ФИО4 по договору купли-продажи в собственность ФИО5 с последующим отчуждение объекта недвижимости ФИО9, ФИО7, который в силу ст. 10 ГК РФ является добросовестным приобретателем, поскольку доказательств иного не представлено.

В связи с этим последствия расторжения договора купли-продажи от 05 июля 2016 года в виде возврата истцу квартиры в натуре применяться не могут независимо от доказанности факта неполучения ею от ФИО4 оплаты за квартиру, так как в силу ст. 302 ГК РФ изъятие квартиры у ФИО7 допускается только в случае его недобросовестности либо в случае выбытия квартиры из владения ФИО2 помимо ее воли.

Таких доказательств в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции.

Судом первой инстанции установлено, что имущество приобретено ФИО7 возмездно на основании договора купли-продажи от 13 декабря 2018 года, за покупку квартиры продавцу уплачено 1 000 000 руб., сделка исполнена, переход права собственности зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 18 декабря 2018 года.

Доказательств того, что при покупке квартиры ФИО7 знал или мог знать о претензиях истца на квартиру, нарушении ФИО4 обязательств по оплате суммы цены договора ФИО2, не имеется.

При этом, в подтверждение обоснованности заявленных требований, ФИО7, представлены доказательства, свидетельствующие о реальности исполнения сделки купли-продажи, и фактического проживания в спорной квартире в настоящее время.

Так, согласно выписке из финансового лицевого счета по адресу: г.<.......> собственником является ФИО7 – доля собственности ?, ФИО8 – доля собственности ?.

Поквартирная карточка содержит сведения о регистрации в квартире ФИО7 с 18 июля 2019 года, ФИО8 с 20 сентября 2019 года.

Представлены квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг за квартиру <.......> отметкой ОАО «ТРИЦ» об оплате, кассовые чеки.

При указанных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что ФИО7 является добросовестным приобретателем.

Доводы истца о том, что квартира отчуждена по заниженной цене, что свидетельствует о недействительности сделки, судебная коллегия отклоняет, поскольку отчуждение квартиры по цене ниже ее действительной стоимости не может служить основанием для признания договора купли-продажи ничтожным ввиду мнимости или злоупотребления правом на основании ст. ст. 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод апелляционной жалобы о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества и незаконного завладения правоустанавливающими документами на квартиру, правового значения для рассматриваемого дела не имеет, поскольку вопрос о наличии в действиях лиц состава преступления разрешается в порядке, предусмотренном уголовно-процессуальным законодательством, какого-либо процессуального решения по данному факту в настоящее время не принято, иной информации материалы дела не содержат.

Фактически все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, не содержат новых обстоятельств, которые не являлись бы предметом рассмотрения суда первой инстанции, не опровергают правильность выводов суда, а повторяют позицию стороны истца, выраженную в суде первой инстанции, которая была исследована судом и нашла свое верное отражение и правильную оценку в обжалуемом решении.

Таким образом, все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом доводов и возражений, участвующих в деле лиц.

Выводы суда соответствуют материалам дела и требованиям закона, оснований для отмены решения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам, не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда г.Тюмени от 20 февраля 2020 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО2, действующей в лице представителя ФИО3, - без удовлетворения.

Председательствующий: Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии: Забоева Е.Л.

Николаева И.Н.