Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО6, ФИО7 о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Кировского районного суда г. Саратова от 13 июля
2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Ершова А.А., объяснения представителя истца и третьего лица комитета по управлению имуществом г. Саратова ФИО8, поддержавшей доводы апелляционной жалобы и исковые требования, представителей ответчика ФИО6 – ФИО9 и представителя ответчика
ФИО7 – ФИО10, возражавших по доводам апелляционной жалобы и по основаниям исковых требований, изучив материалы дела и новые доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась с вышеуказанным иском к ФИО6

В обоснование заявленных требований администрация указала, что на основании информационного сообщения, опубликованного 23 ноября 2011 года в газете «Саратовская панорама» № протокола приема заявок на участие в аукционе от 28 декабря 2011 года, руководствуясь п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 30 декабря 2011 года № №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 100 кв.м, с кадастровым номером №, предоставленного для строительства отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более 3-х, на срок 25 лет.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, участок не огорожен, на его территории произрастает растительность. Из сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что в настоящее время арендатором земельного участка является
ФИО6 До настоящего времени земельный участок не освоен и не используется в целях строительства, что является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

14 августа 2019 года ответчику направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке, однако указанные документы в адрес администрации не поступали. 04 декабря 2020 года ответчику направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды в связи с использованием земельного участка с нарушением условий договора в отсутствие освоения земельного участка в течение 3-х лет.

Учитывая изложенное, истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 30 декабря 2011 года № №, расположенного по адресу:
<адрес>, площадью 1 100 кв.м, с кадастровым номером №, заключенный на 25 лет.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 13 июля 2020 года в удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы ее автор ссылается на то, что судом первой инстанции не учтено, что земельный участок был предоставлен в аренду в 2011 году, а смена арендатора в порядке заключения договора о замене стороны в обязательстве не изменяет начало течения срока предоставления земельного участка, а равно и обязанности арендатора по его использованию в установленных договором целях в течение 3-х лет. Истец полагает, что если права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору в том же объеме и на тех же условиях, то и исполнение обязанности по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение 3-х лет, в настоящее время лежит на новом арендаторе. Автор жалобы также указывает, что договор замены стороны в обязательстве не может считаться вновь заключенным договором аренды и не предусматривает для нового арендатора дополнительного
3-летнего срока для реализации арендодателем права на односторонний отказ от договора по случаю неиспользования земельного участка по назначению. Кроме того, администрация ссылается на то, что риски, связанные с неосуществлением необходимых действий по освоению земельного участка прежними арендаторами несет ответчик, которому была известна степень освоения участка на дату приобретения права аренды.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 22 декабря 2020 года решение суда первой инстанции отменено с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02 июня 2021 года апелляционное определение от 22 декабря 2020 года отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица комитета по управлению имуществом г. Саратова поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчиков, возражая по доводам апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не представлено.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела и о первом судебном заседании размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как установлено судебной коллегией и следует из материалов дела, предметом заявленных исковых требований выступает расторжение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, арендодателем по которому является истец. На момент принятия судом первой инстанции решения в Едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о том, что 14 июля 2020 года в отношении указанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ФИО7, а также обременение в виде ипотеки в пользу ФИО1 (регистрация от 24 июля 2020 года).

Указанные лица к участию в деле привлечены не были. На данное нарушение норм процессуального закона было указано в определении суда кассационной инстанции от 02 июня 2021 года, послужившее основанием для отмены апелляционного определения.

Согласно п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня
2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 статьи 330 ГПК РФ выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется. Определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, обжалованию не подлежит

В судебном заседании 27 августа 2021 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, ФИО7 с согласия истца привлечен к участию в деле в качестве ответчика, ФИО11 – в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Поскольку судом первой инстанции при принятии судебного акта допущено существенное нарушение норм процессуального права, то по правилам п. 4 ч. 4
ст. 330 ГПК РФ у суда апелляционной инстанции имеются безусловные основания для отмены судебного решения.

Учитывая, что при отмене судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы решения суда первой инстанции по вышеуказанному основанию в соответствии с положениями ст. 328 ГПК РФ направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции не допускается, судебная коллегия, действуя согласно разъяснениям, изложенным в
п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 16
«О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», полагает необходимым разрешить спор по существу с принятием по делу нового решения.

Принимая по настоящему делу новое решение, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться, в том числе и земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как следует из подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, основанием для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя может являться, в том числе, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно ч. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, а также подтверждается материалами регистрационным делом на объект недвижимости, на основании информационного сообщения, опубликованного 23 ноября 2011 года в газете «Саратовская панорама»
№ протокола приема заявок на участие в аукционе от 28 декабря 2011 года, руководствуясь п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ, администрацией с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 30 декабря 2011 года № №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1 100 кв.м с кадастровым номером №, предоставленного для строительства отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более 3-х, на срок 25 лет.

На основании договора купли-продажи объектов недвижимости с заменой сторон в обязательстве от 21 мая 2012 года ФИО2 продала объект недвижимости, расположенный на земельном участке площадью 1 100 кв.м, находящемся по адресу: <адрес>, в виде нежилого хозяйственного строения площадью 1 кв.м, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Саратовской области 09 февраля 2012 года за № №, ФИО3ФИО2 уступила ФИО3 права и обязанности по договору аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от
30 декабря 2011 года № №.

По неоднократно заключенным договорам замены стороны в обязательстве в отношении спорного договора аренды земельного участка арендатором, являющимся предшественником ФИО6, была ФИО4

Из договора замены стороны в обязательстве от 29 августа 2018 года следует, что ФИО4 уступила, а ФИО6 принял на себя права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

Выпиской из ЕГРН от 13 апреля 2020 года № подтверждается, что на основании договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от 30 декабря 2011 года № № зарегистрированного 23 января 2012 года за № №, договора замены стороны в обязательстве от 29 августа 2018 года право аренды земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО6

14 августа 2019 года администрацией в адрес ФИО6 было направлено предупреждение о возможном расторжении договора аренды вышеуказанного земельного участка в связи с неиспользованием его по назначению в течение 3 лет, предложено представить документы, подтверждающие освоение земельного участка. Предупреждение оставлено ответчиком без внимания.

04 декабря 2019 года администрация направила ФИО6 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в связи с непредставлением документов, подтверждающих строительство на данном земельном участке с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, акта приема-передачи земельного участка, полученные ФИО6 27 декабря
2019 года (подтверждается почтовым уведомлением). Ответа на уведомление ФИО6 дано не было, соглашение о расторжении договора им не подписано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 606, 607, 610, 619 ГК РФ, ст.ст. 7, 45, 46 ЗК РФ, исходил из того, что ФИО6 принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка на основании договора замены стороны в обязательстве от 29 августа 2018 года, в связи с чем 3-летний срок, установленный для использования земельного участка не истек.

Судебная коллегия, проверив решение суда, а также обоснованность заявленных исковых требований, не может согласиться с постановленным решением суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Судебная коллегия полагает, что постановленное судом решение не отвечает названным требованиям.

Согласно материалам регистрационного дела на спорный земельный участок судебной коллегией установлено, что 06 июля 2020 года ФИО6 как арендатор земельного участка с кадастровым номером № уступил свое право аренды ФИО7, возникшие у него на основании договора аренды от 30 декабря 2011 года.

20 июля 2020 года был заключен договор ипотеки, по условиям которого ФИО7 в залог ФИО11 недвижимое имущество – земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий ему на праве аренды.

Обременения в виде аренды в пользу ФИО7 и в виде ипотеки в пользу ФИО11 были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 14 июля 2020 года и 24 июля 2020 года соответственно.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что в период с 14 июля 2020 года по настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером № является ФИО7, на которого полностью распространяются обязанности по использованию данного земельного участка в точном соответствии с условиями договора аренды, а также требованиям законодательства.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2
ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 06 октября 2015 года № 2317-О).

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Подпунктом «д» п. 5.1 договора аренды земельного участка от 30 декабря 2011 года № 32-с определено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка без компенсации затрат арендатору в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Актом осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов», от 22 апреля 2020 года установлено, что на спорном земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, произрастают древесные и кустарниковые насаждения.

Согласно представленного в адрес судебной коллегии акта осмотра земельного участка от 08 сентября 2021 года также установлено отсутствие на спорном земельном участке объектов капитального строительства, в том числе его ограждения, на земельном участке произрастают древесные и кустарниковые насаждения.

При рассмотрении спора как ответчиком ФИО6, так и ответчиком ФИО7 не представлено доказательств освоения и использования ими земельного участка, в том числе как по требованию администрации, так и при рассмотрении дела судом. Доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, объективно препятствовавших использованию участка в целях строительства, в нарушение ст. 56 ГПК РФ также не представлено.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании суда первой инстанции 13 июля 2020 года пояснил, что его доверитель собирается осуществлять строительство на спорном земельном участке, за выдачей градостроительного плана не обращался в связи с накоплением денежных средств.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО7 также пояснил, что после заключения договора замены стороны в обязательстве от
06 июля 2020 года ФИО7 как новый арендатор объекта недвижимости намеревался осваивать земельный участок, однако в связи с наличием судебного спора каких-либо действий не предпринимал. Заключение договора ипотеки с ФИО11 было связано с необходимостью взять в долг денежные средства в размере 400 000 руб., которые он намеревался вложить в строительство дома. Денежные средства им не освоены. Каких-либо договоров на освоение земельного участка с его стороны не заключено.

Исходя из установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиками нарушено существенное условие договора в виде целевого использования – индивидуального жилищного строительства, в связи с чем на основании вышеприведенных положений законодательства администрация вправе требовать расторжения договора аренды.

При этом как для ФИО6 (на момент подачи иска в суд), так и для ФИО7 (на момент принятия настоящего апелляционного определения) установленный 3-летний срок для использования земельного участка истек. Спорный земельный участок был предоставлен в аренду в 2011 году, а смена арендатора в порядке заключения договора о замене стороны в обязательстве не изменяет начало течения срока предоставления земельного участка, а также обязанности арендатора по его использованию в указанных в договоре целях в течение 3-х лет. Как момент заключения договора замены стороны в обязательстве от 29 августа 2018 года ФИО6, так и при заключении договора от 06 июля 2020 года ФИО7 было известно о степени освоения и использования земельного участка, тем не менее ответчики приняли на себя обязательства арендаторов, установленные договором аренды от 30 декабря 2011 года № № в полном объеме.

Из п. 3 договора замены стороны в обязательстве от 29 августа 2018 года следует, что принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором вышеуказанного земельного участка по договору аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от 30 декабря 2011 года № №, во всем остальном, кроме замены стороны в обязательстве, вышеуказанный договор остается неизменным.

Аналогичные положения содержатся в п. 4 договора замены стороны в обязательстве от 06 июля 2020 года.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 13 июля
2020 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 1 100 кв.м с кадастровым номером 64:48:030116:278, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный на 25 лет, от 30 декабря 2011 года № №.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 27 сентября 2021 года.

Председательствующий

Судьи: