Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пеней по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 10 августа 2023 г.

Заслушав доклад судьи Литовченко А.Л., объяснения ответчика ФИО1, его представителя ФИО2, представителя истца ФИО3, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее - Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №А296/22 от 18 июля 2022г. Просил взыскать задолженность по арендной плате с 19 августа 2022г. по 09 марта 2023г. в размере 6 410 305 рублей 97 копеек, пени – 13 622 рубля 01 копейку.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 10 августа 2023 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись, ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, указывая на то, что, несмотря на подписание акта приема-передачи 19 августа 2022г., Комитет уклонялся от регистрации договора, в связи с чем он не мог использовать участок по его назначению для индивидуального жилищного строительства. Регистрация договора была осуществлена 10 января 2023г., соответствующее уведомление получено ФИО1 27 января 2023г., в связи с чем арендная плата подлежит взысканию за период со дня получения уведомления по 09 марта 2023г., то есть день приобретения им земельного участка в собственность.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истца ФИО3 просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллеги приходит к следующему

Судом установлено и видно из материалов дела, что ФИО1 признан победителем открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1983 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.

С ФИО1 заключен договор аренды №А296/22 от 18 июля 2022г., на срок с 18 июля 2022г. по 17 июля 2042 г.

Размер арендной платы установлен в размере 12 815 853 рублей 14 копеек с уплатой ежемесячно по 1 067 987 рублей 75 копеек.

Согласно пункту 4.4.2 договора, арендатор обязан в течение 30 дней с момента получения договора предоставить арендодателю подписанный договор для его регистрации.

Во исполнение вышеуказанного обязательства, 19 августа 2022г. три экземпляра договора аренды и акт приема-передачи земельного участка подписаны и переданы ФИО1 в Комитет.

В период подписания договора, в Комитет поступило обращение о том, что на земельном участке с кадастровым номером № возведен объект недвижимого имущества без правоустанавливающих документов.

Полагая, что данное обстоятельство противоречит условиям аукциона, Комитет письмом 23 августа 2022г. уведомил ФИО1 об отсутствии правовых оснований для передачи земельного участка, заключения договора аренды и его государственной регистрации.

26 августа 2022г. ФИО1 обратился в Комитет с заявлением о передаче ему земельного участка и государственной регистрации договора аренды, в удовлетворении которого письмом от 02 сентября 2022г. было отказано.

Письмом от 16 января 2023г ФИО1 уведомлен о том, что по результатам повторной проверки на земельном участке с кадастровым номером № объектов недвижимости не обнаружено. В связи с данным обстоятельством Комитетом осуществлена государственная регистрация договора аренды №А296/22 от 18 июля 2022г.

Данное уведомление получено ФИО1 27 января 2023г. (ШПИ 68092379806189).

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером № приобретен ФИО1 в собственность как собственником расположенного на нем объекта недвижимости и обладателем исключительного право на выкуп.

10 марта 2023г. право собственности ФИО4 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН.

Ссылаясь на то, что со дня подписания акта передачи земельного участка по день регистрации права собственности на него (с 19 августа 2022г. по 09 марта 2023г.) ФИО1 не вносил арендную плату, Комитет обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что после подписания акта приема-передачи участок следует считать находящимся во владении арендатора, отсутствие государственной регистрации договора не освобождает его от обязанности оплачивать пользование земельным участком.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017.

Как установлено судом, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Публично-правовое образование - арендодатель не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Вместе с тем для осуществления строительства арендатору необходимо получение различного рода документов (проектной документации, технических условий на подключения к сетям инженерно-технического обеспечения) подготовка которых осуществляется третьими лицами только при наличия правоустанавливающих документов на землю (статья 52.1 Градостроительного кодекса РФ).

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При этом следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", на который в обоснование своих выводов сослался суд первой инстанции, касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 2 статьи 67 ГПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

Поскольку арендатор с момента заключения договора не приступил к фактическому пользованию спорным публичным земельным участком, доказательств обратного Комитетом в материалы дела не представлено, у суда первой инстанции не было оснований для взыскания задолженности до 27 января 2023г., то есть до вручения ФИО1 уведомления о регистрации договора аренды.

При таких обстоятельства, учитывая, что судом неправильно применены нормы материального права и его выводы не соответствуют обстоятельствам дела, принятое судом решение подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.

Согласно расчету, представленному ответчиком, размер задолженности за период с 27 января по 09 марта 2023г., с учетом пеней, задатка за участие в аукционе, и внесенных арендных платежей составляет 788 818 рублей 08 копеек.

Данный расчет произведен в соответствии с условиями договора аренды, не противоречит установленным фактическим обстоятельствам, и в порядке, установленном статьей 56 ГПК РФ, не опровергнут, а потому судебная коллегия считает возможным удовлетворить иск в размере, признанном ответчиком.

Согласно части 3 статьи 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов, в связи с чем сумма взысканной с ответчика госпошлины также подлежит снижению.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 10 августа 2023г. отменить и принять новое решение.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>) задолженность по арендной плате в размере 788 818 рублей 08 копеек.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) в доход муниципального образования «Городской округ «Город Хабаровск» госпошлину 11 088 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: