Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Статус Эр» на решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 12 мая 2021 года, которым отказано в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Статус Эр» к ФИО1, ФИО2 об изменении договора, обязании подписать дополнительное соглашение к договору, обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Статус Эр» по доверенности ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ФИО4 адвоката Трусова Д.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Статус Эр», уточнив в порядке ст.39 ГПК РФ требования, обратилось с исковым заявлением в Сосновоборский городской суд Ленинградской области к ФИО1 и ФИО1, в котором после просило обязать ответчиков внести изменения в договор № участия в долевом строительстве от 24 октября 2017 года, изложив его п. 2.5 в следующее редакции: «2.5 Застройщик планирует ввести дом в эксплуатацию до 31.12.2022 года и передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства до 30.06.2023 года. Застройщик вправе передать квартиру Участнику долевого строительства досрочно, в любое время после фактического получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Просило обязать ответчиков подписать дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, в котором изложить п. 2.5 договора в данной редакции, обязать ответчиков зарегистрировать дополнительное соглашение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требования мотивированы тем, что 24 октября 2017 года между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №.

В соответствии с условиями данного договора застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию до 30 июня 2020 года и передать объект долевого строительства (квартиру проектной площадью 38,57 кв.м.) в срок до 31 декабря 2020 года (п. 2.5 договора).

Указывал, что 17 января 2018 года Законодательным Собранием Санкт-Петербурга был принят, а 26 января 2018 года Губернатором Санкт-Петербурга был подписан Закон Санкт-Петербурга № 3-1 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего пользования». Данным Законом земельный участок с кадастровым номером №, на котором осуществляется строительство жилого дома, являющегося предметом договора № участия в долевом строительстве от 24 октября 2017 года, был отнесен к территориям зеленых насаждений общего пользования.

Ссылался на то, что решением Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2018 года по делу № 3а-79/2018 вышеуказанный Закон был признан недействующим в той мере, в которой его положения распространяются на земельный участок с кадастровым номером 78:07:0003163:2629. При этом апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2018 года решение суда от 26 марта 2018 года было оставлено без изменения.

Впоследствии Законом Санкт-Петербурга от 19 декабря 2018 года № 763-161 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» в отношении территории, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, была утверждена функциональная зона Р2 – зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения.

Также ссылался на то, что решением Санкт-Петербургского городского суда от 27 января 2020 года по делу № 3а-31/2020 вышеуказанный Закон был признан недействующим в части отнесения земельного участка с кадастровым номером № к функциональной зоне Р2. При этом апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 июня 2020 года решение суда от 27 января 2020 года было оставлено без изменения.

Кроме того, Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 23 июля 2019 года № 464 «О внесении изменений в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года № 524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» земельный участок с кадастровым номером № отнесен к зоне ТР2 – зоне рекреационного назначения – зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 17 июля 2020 года по делу № 3а-33/2020 вышеуказанное Постановление было признано недействующим в части отнесения земельного участка с кадастровым номером № к территориальной зоне ТР2.

Обращал внимание на то обстоятельство, что отнесение земельного участка с кадастровым номером № к территориям зеленых насаждений общего пользования, зоне зеленых насаждений общего и ограниченного пользования и зоне рекреационного назначения исключало возможность строительства жилого дома на указанном земельном участке. При этом истец полагал, что невозможность строительства вызвана обстоятельствами, не зависящими от застройщика.

Решением Сосновоборского городского суда от 12 мая 2021 года в удовлетворении искового заявления ООО «Статус Эр» отказано.

Не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, представитель ООО «Статус Эр» ФИО3 представила апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка тому, что Застройщику было запрещено осуществлять строительство жилого дома на земельном участке в связи с изменениями его правового режима, и что вина Застройщика в принятии властями нормативных актов (изменении правового режима участка) отсутствует. Правовые режимы земельного участка (зона зеленых насаждений, зоны ТР2, Р2), не позволяющие производить строительство жилого дома, действовали в периоды: с 06.02.2018 по 24.07.2018, с 01.01.2019 по24.08.2020, с 27.02.2021 по настоящее время.

Полагает, что судом первой инстанции не учтены представленные истцом доказательства, не дана надлежащая оценка представленным доказательствам.

Иные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам искового заявления и уточнений к нему.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 21 июля 2021 года, состоявшимся по результатам рассмотрения апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Статус Эр» на решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 12 мая 2021 года, постановлено решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 12 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Статус Эр» - без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2022 года, состоявшимся по результатам рассмотрения кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Статус Эр» на решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 12 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 21 июля 2021 года, постановлено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Согласно ч.ч. 1, 2, 3 ст. 8 Федерального Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту: или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 24 октября 2017 года между ООО «Статус Эр» с одной стороны и ФИО1 и ФИО2 с другой стороны был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и встроено-пристроенным подземным гаражом, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 81-91).

По условиям данного договора ООО «Статус Эр» приняло на себя обязательство передать в собственность ФИО1 и ФИО2 квартиру за номером 97 на 3 этаже в осях 5с-6с, Ас-Вс/1 проектной общей площадью 38,57 кв.м. в срок до 31 декабря 2020 года (п.п. 1.1, 2.5 договора).

В материалы дела истцом представлена копия сообщения, адресованного истцам, о невозможности завершения строительства многоквартирного жилого дома в предусмотренный договором срок. ООО «Статус Эр» предложило ФИО1 и ФИО2 внести изменения в заключенный договор в части установления срока введения жилого дома в эксплуатацию до 14 июня 2022 года и передачи объекта долевого строительства до 31 декабря 2022 года (том 1 л.д. 32).

В ответ на данное сообщение ФИО1 и ФИО2 предложили расторгнуть заключенный между сторонами договор при условии выполнения ООО «Статус Эр» ряда требований (том 1 л.д. 33-34).

Впоследствии истцом ответчикам было направлено предложение о расторжении договора № 7-97 от 24 октября 2017 года (без учета требований, выдвинутых ответчиками) (том 1 л.д. 38).

В дальнейшем ООО «Статус Эр» предложило ФИО1 и ФИО2 внести изменения в заключенный договор в части установления срока введения жилого дома в эксплуатацию до 31 декабря 2022 года и передачи объекта долевого строительства до 30 июня 2023 года (том 1 л.д. 154).

Доводы истца о том, что земельный участок с кадастровым номером №, на котором осуществляется строительство жилого дома, в числе иных территорий включался в состав территорий зеленых насаждений общего пользования, зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования и зоны рекреационного назначения, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 451 ГК РФ, Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» пришел к выводу, что изложенные истцом причины нарушения срока передачи объекта долевого строительства не являются обстоятельствами, понуждающими участника долевого строительства к изменению договора в ущерб ранее достигнутым договоренностям.

Судебная соглашается с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома я (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу названной нормы, понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 ГК РФ), то есть при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В одностороннем порядке изменение условий договора не допускается.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ определены условия, при которых по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ). Застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, не может исключать наступления любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Судебная коллегия полагает, что поскольку истец осуществляет предпринимательскую деятельность, настоящие правоотношения регулируются также положениями ст. 401 ГК РФ.

Применительно к положениям данной статьи ответственность за нарушение обязательств наступает при наличии предусмотренных законом условий - юридических фактов, совокупность которых образует состав гражданского правонарушения. Как правило, он включает четыре условия: 1) противоправность поведения должника; 2) возникновение убытков у кредитора; 3) наличие причинной связи между противоправным поведением должника и возникновением убытков у кредитора; 4) вину должника.

Противоправность поведения должника означает, что оно противоречит нормам объективного права и субъективным правам других лиц. Противоправность при нарушении договорных обязательств состоит в нарушении общего правила, установленного в ст. 309 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом. Противоправное поведение может выражаться как в неправомерном действии (например, поставка продукции ненадлежащего качества), так и в бездействии (например, подрядчик не приступает к исполнению договора подряда).

Убытки представляют собой стоимостную оценку неблагоприятного воздействия противоправного поведения должника на имущественную сферу кредитора. В соответствии со ст. 15 ГК РФ убытки могут выражаться в реальном ущербе (расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества) и упущенной выгоде (неполученные доходы, которые кредитор получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено).

Наличие причинной связи между противоправным поведением должника и убытками кредитора предполагает, что противоправное поведение является главной и непосредственной причиной, с необходимостью влекущей наступление отрицательного результата в виде убытков кредитора.

В указанной статье речь идет о таком условии гражданской ответственности, как вина должника.

Лицо может быть признано невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 2 ст. 401 ГК РФ действует презумпция вины лица, нарушившего обязательство. Такое лицо должно доказать ее отсутствие для освобождения от ответственности.

В п. 3 данной статьи говорится об особенностях ответственности лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность. Ответственность таких лиц по общему правилу является повышенной, поскольку наступает независимо от вины.

Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. При этом к таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств и в том числе указанные истцом обстоятельства. В частности, его указание на имевшие место судебные разбирательства в связи изменением Законодательным собранием Законов Санкт- Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего пользования». Как уже сказано выше застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, не может исключать наступления любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Судебной коллегией проверены и исследованы обстоятельства правомерности, в соответствии с законодательными нормами и правилами, регулирующих строительство многоквартирного дома, строительства жилого дома ООО «Статус Эр» на земельном с учетом издания нормативных актов Правительством Санкт-Петербурга, издания Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга предписания о запрете на строительство дома.

Судебная коллегия, с учетом приведенных выше норм действующего законодательства полагает, что факт несвоевременной сдачи объекта ввиду прохождения административных процедур признаками чрезвычайности и непреодолимости не обладает. Реализация права на уменьшение предусмотренного договором санкций за нарушение срока строительства может быть осуществлена в рамках рассмотрения гражданского спора о взыскании убытков и иных санкционных выплат в случае предъявления подобного иска.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка тому, что Застройщику было запрещено осуществлять строительство жилого дома на земельном участке в связи с изменениями его правового режима, и что вина Застройщика в принятии властями нормативных актов отсутствует, судебной коллегией отклоняется, поскольку суд первой инстанции указанному доводу дал полную и всестороннюю оценку, обоснованно указав, что сам по себе факт изменения правого статуса земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, не свидетельствует об обязанности участника долевого строительства заключить соглашение об изменении сроков передачи объекта, поскольку между сторонами соглашение об изменении условий договора в части сроков его исполнения в добровольном порядке достигнуто не было. При этом, привлекая денежные средства от участников долевого строительства, застройщик принимает на себя ответственность за выполнение сроков, установленных договорами участия в долевом строительстве, и несет риски, связанные с неисполнением обязательств.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия отмечает, что доводы апелляционной жалобы заявителя являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции, фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, основаны на субъективном восприятии обстоятельств дела, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 12 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Статус Эр» без удовлетворения

Председательствующий: Судьи:

Судья: Бучин В.Д.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.04.2022