Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н. судей Орловой А.И., Зайцевой В.А. при помощнике судьи Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 16 июня 2021 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого здания и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании убытков

по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2 на решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 11 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя истца ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы истца и возражавшей относительно доводов жалобы ответчика, объяснения представителя ответчика ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы ответчика и возражавшего относительно доводов жалобы истца, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого здания.

В обоснование иска указала, что на основании договора аренды нежилого здания от 29 марта 2018 года, заключенного с ФИО2 сроком на 10 лет, является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. С весны 2019 года обнаружилась протечка кровли арендуемого здания. После обследования крыши выявлена необходимость капитального ремонта кровли здания, стоимость которого составляет 778075 рублей 33 копейки, в связи с чем в адрес ФИО2 направлена претензия о проведении капитального ремонта, которая оставлена ФИО2 без удовлетворения. 24 июня 2019 года в адрес ФИО2 направлена претензия, содержащая требование о расторжении договора аренды, которая также оставлена ФИО2 без внимания, в связи с чем 25 июля 2019 года в его адрес направлено уведомление о расторжении договора аренды с предложением 31 июля 2019 года в 10:00 явиться для принятия помещения и подписания соответствующих документов согласно пункту 5.1 договора аренды от 29 марта 2018 года, однако ФИО2 на встречу не явился. Просила расторгнуть договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, 29 марта 2018 года.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании убытков.

В обоснование встречного иска указал, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, которое на основании договора аренды от 29 марта 2018 года передано во владение и пользование ФИО1 сроком на 10 лет. Принятые на себя обязательства по договору аренды ФИО1 исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем допустила образование задолженности по арендной плате. Согласно пункту 2.1 договора аренды от 29 марта 2018 года, стоимость арендной платы определена сторонами в размере 1 472 рубля 50 копеек в месяц, однако указанное условие договора применению не подлежит в виду явно необъективно определенного размера арендных платежей, который не соответствует состоянию рынка в период действия договора аренды. Так, согласно заключению специалиста величина ежемесячной арендной платы с учетом НДС составляет 147839 рублей. Таким образом, у ФИО1 образовалась задолженность перед ФИО2 за период действия договора аренды в размере 2770789 рублей. Кроме того, ФИО1 допустила нарушение условий договора аренды, выразившееся в ненадлежащем содержании арендуемого здания, а именно в период действия договора аренды появилась протечка кровли здания, которая вызвана ненадлежащей эксплуатацией объекта ФИО1, которая в зимний период не проводила уборку снежных покровов и наледи с кровли, в результате чего под воздействием температурных перепадов образовывался конденсат, который проникал в естественные микротрещины кровли, а впоследствии замерзал, что приводило к разрушению кровли. Протекание кровли в дальнейшем привело к намоканию стен фасада здания и внутренней отделки, что привело к разрушению и отслоению штукатурки, замыканию электропроводки. Согласно заключению специалиста № 2-054К-19 стоимость причиненного ущерба составила 2198672 рубля. Кроме того, ФИО1 допустила образование задолженности по оплате коммунальных услуг 39 138 рублей 44 копейки. Просил взыскать задолженность по арендным платежам в размере 2770789 рублей, убытки в размере 2 198 672 рубля, задолженность по коммунальным платежам 39 138 рублей 44 копейки, расторгнуть договор аренды нежилого здания от 29 марта 2018 год, заключенный между ФИО2 и ФИО1

ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО5 требования и доводы искового заявления поддержала, встречные исковые требования не признала.

ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО4 исковые требования не признал, требования и доводы встречного искового заявления поддержал частично, от требований о расторжении договора аренды от 29 марта 2018 года отказался, поскольку в настоящее время договор аренды между новым собственником ФИО6 и ФИО1 расторгнут.

Третьи лица ФИО6, представитель ООО «Рандеву» в судебное заседание не явились.

Решением Ревдинского городского суда Свердловской области от 11 февраля 2021 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Взысканы с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 27 597 рублей 50 копеек, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 25 318 рублей 21 копейка, убытки в размере 609 155 рублей 98 копеек, расходы по оплате государственной пошлины 9 541 рубль. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на отсутствие доказательств наличия убытков со стороны ФИО2, выразившихся в ненадлежащем содержании здания; судом не учтено, что с 31 марта 2020 года новым собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО6, с которой подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды, 17 апреля 2020 года между ФИО1 и ФИО6 подписан акт приема-передачи имущества, из которого следует, что стороны договора претензий друг к другу не имеют; судом не учтено, что ФИО2 не понес каких-либо затрат на проведение капитального ремонта кровли крыши здания; суд дал ненадлежащую оценку показаниям свидетеля ( / / )8, которая указала на то, что недостатки кровли здания кафе возникли до 2018 года; суд неправомерно принял во внимание заключение Института строительства и архитектуры ФГАОУ ВО «УрФУ им. Первого президента России ФИО7», составленное экспертом ( / / )10; суд неправомерно не принял во внимание рецензию ООО «Главэкспертиза» № 12/01/21-СГЭ.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда в части определения размера задолженности по арендной плате отменить, ссылаясь на то, что при определении размера задолженности по арендной плате суд неправомерно не учел доводы об обременительности условия пункта 2.1 договора аренды для арендодателя, наличии злоупотребления правом в действиях арендатора; при определении задолженности по арендной плате суд неправомерно не принял во внимание отчет № 57/Екб/19 от 18 октября 2019 года; суд неправомерно не принял во внимание расчет задолженности по арендной плате, представленный ФИО2, согласно которому задолженность по арендной плате составила 2770789 рублей; пункт 2.1 договора аренды от 29 марта 2018 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, определяющий стоимость арендной платы, является ничтожным.

В заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, ФИО2, третьи лица не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб сторон назначено на 16 июня 2021 года определением от 19 мая 2021 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 19 мая 2021 года (л.д. 254 Т.3). ФИО1 уведомлена о месте и времени проведения заседания суда апелляционной инстанции 19 мая 2021 года телефонограммой (л.д. 255 Т.3). Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения встречных исковых требований о взыскании убытков в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права (пункты 2,3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установив, что ФИО1 ненадлежащим образом исполняла принятые на себя обязательства по договору аренды нежилого здания от 29 марта 2018 года, заключенному с ФИО2, что оплата за пользование нежилым зданием ответчиком не производилась, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 27 597 рублей 50 копеек, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 25 318 рублей 21 копейка.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что суд неправомерно при определении размера задолженности по арендной плате не принял во внимание отчет № 57/Екб/19 от 18 октября 2019 года, расчет задолженности по арендной плате, представленный ФИО2, согласно которому задолженность по арендной плате составила 2770789 рублей, не могут быть признаны состоятельными. Суд правомерно определил размер арендной платы и сумму задолженности исходя из условий, заключенного сторонами договора аренды нежилого здания от 29 марта 2018 года. Тот факт, что реальная стоимость аренды существенно превышает размер определенной сторонами договора арендной платы, не препятствует истцу и ответчику в силу свободы договора определить по взаимному соглашению иной размер арендной платы.

Доводы жалобы ответчика об обременительности условия пункта 2.1 договора аренды для арендодателя, о наличии злоупотребления правом в действиях арендатора, о том, что пункт 2.1 договора аренды от 29 марта 2018 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, определяющий стоимость арендной платы, является ничтожным, не могут быть признаны состоятельными, договор аренды нежилого здания от 29 марта 2018 года ФИО2 в установленном законом порядке, в том числе в части определения размера арендной платы, не оспорен, недействительным не признан, исковые требования об этом ФИО2 не заявлялись, доказательства тому не представлялись. В подтверждение своих доводов истец по встречному иску ссылался исключительно на сам факт несоответствия цены договора рыночной стоимости аренды имущества, однако это не свидетельствует о том, что при заключении договора арендодатель не мог выразить волеизъявление на передачу имущества в аренду по цене ниже рыночной, какие-либо доказательства того, что волеизъявление ФИО2 при заключении сделки было искажено под влиянием каких-то обстоятельств, включая недобросовестное поведение арендатора, в ходе рассмотрения дела представлены не были.

Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на пункты 9, 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года № 16 является несостоятельной, поскольку данные положения применимы к слабой стороне в договоре, когда для стороны в силу каких-либо обстоятельств затруднительно согласование иного содержания отдельных условий договора, однако ФИО2 на наличие таких обстоятельств в ходе рассмотрения дела не ссылался вообще.

С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 1 пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской).

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Удовлетворяя встречные исковые требования и взыскивая с арендатора ФИО1 в пользу ФИО2 убытки, суд указал на то, что протечки кровли здания кафе возникли после передачи здания в аренду истцу и обусловлены недостатками эксплуатации, стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов здания составляет согласно заключению эксперта 609 155 рублей 98 копеек, указанную сумму суд и взыскал в пользу истца по встречному иску.

Между тем, материалами дела не подтверждается факт возникновения у ФИО2 убытков в указанной сумме вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды ФИО1

Так, материалами дела подтверждается, и не оспорено лицами, участвующими в деле, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07 ноября 2019 года арендованное ФИО1 имущество отчуждено ФИО2 ФИО6, переход права собственности на здание кафе к третьему лицу зарегистрирован 31 марта 2020 года, в связи с чем в силу положений статей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО2 перестал быть стороной договора аренды, а права и обязанности арендодателя по договору перешли к ФИО6 Какие-либо работы по устранению дефектов крыши ФИО2 не производились, расходы на это понесены не были, на наличие таких обстоятельств истец по встречному иску не ссылался.

Из материалов дела также следует, что 17 апреля 2020 года между арендодателем ФИО6 и арендатором ФИО1 заключено соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 29 марта 2018 года (л.д. 108,109). Согласно пункту 3 соглашения у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу, вытекающие из исполнения договора аренды, а также к состоянию здания. Согласно пункту 2 акта возврата арендуемого нежилого помещения от 17 апреля 2020 года, подписанного ФИО6 и ФИО1, помещение возвращается арендодателю в том же состоянии, как и было принято от него арендатором по акту приема-передачи от 29 марта 2018 года с учетом нормального амортизационного износа. В пункте 3 акта возврата арендуемого нежилого помещения от 17 апреля 2020 года стороны установили, что арендодатель не имеет претензий к арендатору по состоянию возвращаемого помещения (л.д. 107).

Таким образом, материалами дела подтверждается как отсутствие расходов у истца по встречному иску на восстановление арендованного имущества, так и передача имущества арендатором арендодателю в надлежащем состоянии. При этом установленный факт наличия дефектов кровли здания в отсутствии претензий по состоянию имущества к арендатору со стороны арендодателя основанием для возложения ответственности на ФИО1 не является.

Доводы представителя ответчика в суде апелляционной инстанции о том, что в связи с наличием дефектов имущество было отчуждено ФИО2 ФИО6 по заниженной цене, судебная коллегия находит не убедительными как не подтвержденные доказательствами. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 07 ноября 2019 года никаких оговорок ни о дефектах имущества, ни о снижении цены договора в связи с этим не содержит, из соглашения от 17 апреля 2020 года о досрочном расторжении договора аренды от 29 марта 2018 года и акта возврата арендуемого нежилого помещения к нему следует, что здание передано от арендатора арендодателю в том же состоянии, в котором было получено в аренду. В ходе рассмотрения дела ФИО6, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, ненадлежащее состояние арендованного здания, а также приобретение имущества у ФИО2 с учетом такого ненадлежащего состояния также не подтвердила.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства не подтверждают наличие у ФИО2 убытков в размере 609155 рублей 98 копеек: расходы в указанной сумме истцом по встречному иску не понесены и понесены не будут, имущество отчуждено в надлежащем состоянии, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения иска о возмещении убытков в заявленном размере.

При таких обстоятельствах решение суда в данной части не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании убытков в размере 609155 рублей 98 копеек.

Вопрос о перераспределении судебных расходов может быть разрешен судом первой инстанции по заявлению лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 1 статьи 103.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 11 февраля 2021 года в части взыскания с ФИО1 убытков в размере 609155 рублей 98 копеек отменить, принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании убытков отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

В.А. Зайцева