Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе: председательствующего Валишина Л.А., судей Загидуллина И.Ф., Камаловой Ю.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А. Л.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Камаловой Ю.Ф. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «КамЭнергоСервис» - ФИО1 на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 марта 2021 г., которым постановлено:

исковое заявление ФИО2 к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «КамЭнергоСервис» о взыскании задолженности по договору займа, процентов, неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «КамЭнергоСервис» в пользу ФИО2 задолженность по договору займа в размере 15 000 000 руб., проценты по договору займа - 17 100 000 руб., неустойку - 2 000 000 руб., а также расходы по уплате судебной экспертизы в размере 112 600 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 300 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 28 448 000 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество с кадастровым номером ...., расположенное по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 24 444 000 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество с кадастровым номером ...., расположенное по адресу: г. <адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 537 600 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество с кадастровым номером ...., путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 841 600 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество с кадастровым номером .... расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 297 600 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «КамЭнергоСервис» к ФИО2 о признании недействительным договора ипотеки, признании права залога отсутствующим, погашения регистрационной записи об ипотеке отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей истца ФИО2 – ФИО4, ФИО5, представителя ответчика ООО «КамЭнергоСервис» - ФИО6, ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ООО «КамЭнергоСервис» с требованием о взыскании задолженности по договору займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано, что <дата> г. между истцом и ФИО3 был заключен договор займа ...., в соответствии с которым заемщику были представлены денежные средства в размере 15 000 000 руб. под 3% ежемесячно. На основании дополнительного соглашения к указанному договору займа ООО «КамЭнергоСервис» обязалось солидарно отвечать за исполнение ФИО3 обязательств по договору займа. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору займа <дата> г. был заключен договор ипотеки недвижимого имущества. Ввиду неисполнения заёмщиком обязательств по договору займа образовалась задолженность. Истец просил взыскать в солидарном порядке с ответчиков в свою пользу задолженность по договору займа в размере 15 000 000 руб., проценты по договору займа в размере 13 500 000 руб., неустойку - 2 000 000 руб., а также обратить взыскание на заложенное имущество:

- незавершенный строительством объект – административный бытовой корпус с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>

- незавершенный строительством объект – склад с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>;

- незавершенный строительством объект – производственный корпус с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>;

- незавершенный строительством объект – КПП с кадастровым номером .... расположенный по адресу: <адрес>;

- право аренды земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>», путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 25 000 000 руб.

В последующем исковые требования были уточнены, и истец просил взыскать в солидарном порядке с ответчиков в свою пользу задолженность по договору займа в размере 15 000 000 руб., проценты по договору займа в размере 17 100 000 руб., неустойку - 2 000 000 руб., судебные расходы, а также обратить взыскание на заложенное имущество:

- незавершенный строительством объект – административный бытовой корпус с кадастровым номером .... расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 24 444 000 руб.;

- склад с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 292 000 руб.;

- производственный корпус с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 537 600 руб.;

- незавершенный строительством объект – КПП с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 132 000 руб.;

- незавершенный строительством объект – здание с кадастровым номером ...., расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 841 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером .... расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 13 743 200 руб.

Не согласившись с исковыми требованиями в части обращения взыскания на заложенное имущество, представитель ответчика ООО «КамЭнергоСервис» ФИО3 подал встречное исковое заявление, в обоснование которого указал на то, что в предмет договора ипотеки включают себя право аренды на земельный участок, а также объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке. 25 сентября 2020 г. ООО «КамЭнергоСервис» на основании договора купли-продажи приобрело право собственности на данный земельный участок. В результате заключения договора купли-продажи земельного участка произошло совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, в связи с чем обязательства, вытекающие из договора аренды, в силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются. Договором ипотеки от <дата> г. не предусмотрено, что в случае прекращения залога права аренды земельного участка на залогодателя возлагается обязанность предоставить залогополучателю в залог иное имущество. Считает, что договор ипотеки противоречит действующему законодательству, поскольку содержит положения об ипотеке объектов незавершенного строительства при фактическом отсутствии ипотеки на земельный участок. Просил признать договор об ипотеке от <дата> недействительным и погасить в ЕГРН соответствующие записи об ипотеке в пользу залогодержателя, и применить последствия недействительности сделок в виде признания отсутствующим права залога на имущество, составляющее предмет ипотеки.

Представители истца ФИО2 – ФИО7, ФИО5 в суде исковые требования поддержали в полном объеме, просили отказать в удовлетворении заявленных встречных исковых требований.

Представители ответчика ООО «КамЭнергоСервис» - ФИО6, ФИО1 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, встречные исковые требования поддержали.

Суд постановил решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «КамЭнергоСервис» ФИО1 выражает несогласие с решением суда, считает его незаконным и необоснованным. Указывает на то, что решение подлежит отмене в части удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество. Считает, что залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с прекращением заложенного права, то есть права аренды. Так как в результате заключения договора купли-продажи земельного участка произошло совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, следовательно, обязательства, вытекающие из договора аренды прекратились. Считает, что суд первой инстанции неверно применил нормы материального права и неверно распространил залог на земельный участок после прекращения залога права его аренды. Кроме того, в дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указывает на несогласие с решением суда в части отказа в уменьшении размера взысканных процентов на основании п. 5 ст.809 Гражданского кодекса российской Федерации. Полагает, что рассматриваемые судом правоотношения, сложившиеся между сторонами, носят длящийся характер и судом первой инстанции не исследована возможность применения данный нормы права к процентам, начисленным с 1 июня 2018 г. Просит отменить решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество, а также в части размера взысканных процентов по договору займа, принять в данной части новое решение о снижении процентов по договору займа в порядке п. 5 ст.809 Гражданского кодекса российской Федерации и о признании недействительным договора об ипотеке недвижимости от <дата> г. и погашении в ЕГРН записи об обременении.

Протокольным определением от 27 сентября 2021 г. к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечён временный управляющий ООО «КамЭнергоСервис» - С. А.Ф.

В отзыве на апелляционную жалобу временный управляющий ООО «КамЭнергоСервис» - ФИО8 пояснил, что определением Арбитражного суда Республики Татарстан от <дата> г. в отношении ООО «КамЭнергоСервис» введена процедура наблюдения. В связи с непредставлением руководителем ООО «КамЭнергоСервис» временному управляющему в установленный ФЗ «О несостоятельности» срок документации, отражающей экономическую деятельность предприятия, у последнего отсутствует возможность формирования правовой позиции по подготовке отзыва. Просит рассмотреть дело в его отсутствии и решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 – ФИО4, ФИО5 просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представителя ответчика ООО «КамЭнергоСервис» - ФИО6, ФИО1 просили апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество отменить.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что оснований к его отмене не имеется.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора займа) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

На основании ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора займа) если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что <дата> г. между истцом и ФИО3 был заключен договор займа ...., по условиям которого заемщику были представлены денежные средства в размере 15 000 000 руб. под 3% ежемесячно. На основании дополнительного соглашения к указанному договору займа ООО «КамЭнергоСервис» обязалось солидарно отвечать за исполнение ФИО3 обязательств по договору займа ..... В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору займа <дата> г. был заключен договор ипотеки на следующее имущество:

- незавершенный строительством объект – склад с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>

- незавершенный строительством объект – производственный корпус с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>

- незавершенный строительством объект – КПП с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>;

- право аренды земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 марта 2017 г. внесена запись об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером .... в виде залога права аренды.

На основании заключенного между МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республика Татарстан» и ООО «КамЭнергоСервис» договора купли-продажи земельного участка .... от <дата> г. в ЕГРН 20 ноября 2020 г. внесена запись о переходе права собственности на земельный участок к ООО «КамЭнергоСервис».

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером .... обременено ипотекой (запись ....

Поскольку ответчик принятые на себя обязательства не исполняет, нарушает размер и сроки внесения очередных платежей, на основании ст. ст. 807. 810, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции удовлетворил исковые требования ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обратил взыскание на заложенное имущество в силу ст. ст. 348, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что изменение вида права на земельный участок с учетом положений п. 5 ст. 5, статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч. 1 п. 2 ст. 354 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет снятие ограничения (обременения) прав при сохранении залога на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, поскольку изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу ч. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

С учетом собранных по делу доказательств, судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в результате заключения договора купли-продажи земельного участка произошло совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, в связи с чем обязательства, вытекающие из договора аренды прекратились, следовательно, оснований для обращения взыскания на земельный участок не имеется, так как предметом ипотеки земля не была, основаны на неверном толковании норм права.

Статьей 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 5 названного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

В силу абз. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка (абз. 3 ст. 69 Закона об ипотеке).

Договор об ипотеке от <дата> г. был заключен между ООО «КамЭнергоСервис» и ФИО9 в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика ФИО3 по договору займа от <дата>. Предметом залога являются здания (незавершенные строительством) и право аренды земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>.

В дальнейшем спорный земельный участок по договору купли – продажи от <дата> г. был приобретен в собственность ООО «КамЭнергоСервис». Таким образом, изменение правового статуса ООО «КамЭнергоСервис» с арендатора на собственника спорного земельного участка было осуществлено после заключения договора об ипотеке от <дата> г.

Пунктом 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания прекращения залога.

Исчерпывающий перечень оснований внесения записи о прекращении ипотеки установлен в ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ни ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности, с права аренды на право собственности.

Следовательно, изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу п.п. 3 п. 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога и не является основанием для снятия ограничения (обременения).

Кроме того, п. 1 ст. 237 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором

Согласно ст. 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Таким образом, истец вправе предъявить самостоятельное требование об обращении взыскания и определении начальной продажной цены земельного участка, на котором расположены заложенные объекты недвижимости.

Из материалов дела следует, что предметом ипотеки являлись и здания – нежилые помещения, и право аренды на земельный участок, на котором эти здания расположены. Земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передавалось истцу в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеназванных нежилых помещений. Таким образом, договор ипотеке от 7 марта 2017 г. полностью соответствовал вышеуказанным требованиям в части соблюдения условий о единстве юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Поскольку реализация зданий, являющихся предметом ипотеки, при судебном обращении на них взыскания осуществляется посредством их продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке», разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.

Следовательно, снятие обременения (ипотеки) с права аренды земельного участка и приобретение участка в собственность не препятствует обращению взыскания на спорный участок.

Кроме того, судебная коллегия отклоняет довод ответчика о необходимости уменьшения размера процентов за пользование займом в соответствии с положениями п. 5 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор займа от <дата> г. заключен сторонами до вступления в силу Федерального закона от 26 июля 2017 года N 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», следовательно, основания для применения к спорным правоотношениям положениям п. 5 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 марта 2021 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ООО «КамЭнергоСервис» - ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное определение составлено 25 октября 2021 г.

Председательствующий

Судьи