Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке апелляционную жалобу апелляционные жалобы истца Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, ответчика ФИО2 на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 28 сентября 2021 г., которым постановлено:

«Исковые требования управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки частично удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области задолженность по арендной плате за период с 15.06.2020 года по 30.05.2021 года в размере 472 327 руб. 67 коп., неустойку по договору в размере 7 564 руб. 16 коп., всего: 479 891 руб. 83 коп.

Отказать в удовлетворении исковых требований управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к ФИО2 о взыскании неустойки, начиная с 17.04.2021 года по день фактического исполнения решения суда.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета г. Липецка расходы по уплате государственной пошлины 7 999 руб.».

Заслушав доклад судьи Коровкиной А.В., судебная коллегия

установила:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки. В обоснование заявленных требований истец указал, что решением Липецкого районного суда Липецкой области от 27 ноября 2019 г. за ФИО2 признано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ФИО2 15 июня 2020 г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 400 кв.м. для завершения строительства объекта торговли. Согласно п. 4.3 договора арендатор уплачивает арендную плату, согласно прилагаемому к договору расчету, являющемуся его неотъемлемой частью. Пунктом 6.1 договора аренды установлена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, а именно арендатор выплачивает арендодателю неустойку (пеню), которая начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате и определяется в процентах от неуплаченной суммы платежа. Ссылаясь на то, что ФИО2 не вносил арендную плату в период с 15 июня 2020 г. по 30 июня 2021 г., истец с учетом уточнения требований просил взыскать с ответчика задолженность за период с 15 июня 2020 г. по 30 мая 2021 г. в размере 472 327 рублей 67 копеек, неустойку по состоянию на 16 апреля 2021 г. в размере 7 569 рублей 38 копеек, неустойку, рассчитываемую в порядке, предусмотренном п. 6.1 договора, начиная с 17 апреля 2021 г. до дня фактического исполнения денежного обязательства по уплате основного долга.

Представитель истца Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 иск не признал, объяснив, что арендованный ответчиком земельный участок согласно градостроительному регламенту расположен в территориальной зоне С1.1 (зона сельскохозяйственных угодий в границах населенного пункта), в силу чего ответчик не мог пользоваться арендованным имуществом по назначению для завершения строительства объекта торговли.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 также иск не признала, сославшись на доводы, аналогичные приведенным представителем ответчика ФИО4

Представители третьих лиц администрации сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого района, Управления строительства и архитектуры Липецкой области в судебное заседание не явились.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе истец Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области просил решение в части взысканной судом неустойки изменить, поскольку расчет сделан судом с отступлением от условий договора аренды; в части отказа во взыскании неустойки с 17 апреля 2021 г. по день фактического исполнения обязательства по возврату основного долга отменить как незаконное и необоснованное.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО2 просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований истца, ссылаясь на отсутствие у него возможности использовать арендованный земельный участок по назначению ввиду отказа в получении разрешения на строительство.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 14 февраля 2022 г. решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 28 сентября 2021 г. изменено в части размера взысканной неустойки за период с 26 июня 2020 г. по 16 апреля 2021 г., с ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области взыскана неустойка в сумме 7 569 рублей 38 копеек. То же решение суда в части отказа во взыскании неустойки по день фактического исполнения решения суда отменено, с ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области взыскана неустойка на остаток основного долга, исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, начиная с 17 апреля 2021 г. по день фактического исполнения обязательства. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 июня 2022 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 14 февраля 2022 г. отменено в части изменения решения суда в части взыскания неустойки за период с 26 июня 2020 г. по 16 апреля 2021 г. в размере 7 569 рублей 38 копеек, государственной пошлины, а также в части отмены решения суда об отказе во взыскании неустойки за период с 17 апреля 2021 г. по день фактического исполнения обязательства, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 28 сентября 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 14 февраля 2022 г. оставлены без изменения.

Выслушав объяснения представителя ответчика по доверенности ФИО4, поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы и возражавшего против жалобы истца, проверив дело в отмененной определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 июня 2022 г. части с учетом требований ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Вступившим в законную силу решением Липецкого районного суда Липецкой области от 27 ноября 2019 г. за ФИО2 признано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>.

Ранее данный объект (про проекту – магазин) принадлежал ООО «Фактория» и был продан 3 июля 2017 г. обществом ФИО2 по договору купли-продажи.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью 2400 кв.м с кадастровым номером №, который ранее был сформирован и передан администрацией Липецкого муниципального района Липецкой области ООО «Фактория» по договору аренды от 10 февраля 2010 г. для размещения объектов торговли.

Решением Октябрьского районного суда города Липецка от 18 марта 2021 г. с ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области взыскано неосновательное обогащение за период с 4 декабря 2017 г. по 14 июня 2020 г. в размере 1 244 719 рублей 97 копеек.

15 июня 2020 года между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ФИО2 заключен договор аренды №186/20ЛР-СЮ земельного участка площадью 2400 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес><адрес>, для завершения строительства объекта торговли. В пункте 1.1. данного договора указано, что земельный участок отнесен к землям, государственная собственность на которую не разграничена, к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов торговли, для общего пользования. Согласно пункту 2.1. договора срок аренды земельного участка установлен с 15 июня 2020 г. по 13 июня 2023 г. Данный договор аренды земельного участка с расчетом арендной платы был подписан сторонами в добровольном порядке, ответчик ФИО2 согласился со всеми условиями настоящего договора аренды.

24 мая 2021 г. между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 186/20ЛР-СЮ от 15 июня 2020 г. Земельный участок передан ФИО1 для завершения строительства объекта торговли. Настоящее соглашение зарегистрировано в установленном законном порядке в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании договора купли-продажи объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом участке продан ФИО2 ФИО1

В связи с невнесением арендной платы в установленный договором срок (ежеквартально – не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 15 ноября текущего года) за ответчиком ФИО6 числится задолженность по арендной плате за период с 15 июня 2020 г. по 31 мая 2021 г. в размере 472 327 рублей 67 копеек, на которую за период с 15 июня 2020 г. по 31 мая 2021 г. истцом начислены пени в размере 7 569 рублей 38 копеек.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями статей 10.1, 65, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 329, 330, 424, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановлением администрации Липецкой области от 24 декабря 2007 г. № 179 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», установив обстоятельства заключения между сторонами договора аренды земельного участка, а также факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, что привело к образованию задолженности по арендной плате, учитывая, что доказательства погашения имеющейся задолженности ответчиком не представлены, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для взыскания с ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области задолженности по арендной плате за период с 15 июня 2020 г. по 30 мая 2021 г. в размере 472 327 рублей 67 копеек, а также неустойки в размере 7 564 рублей 16 копеек.

При этом судом учтено, что ответчик пользовался спорным арендуемым имуществом, с какими-либо требованиями к истцу, в частности о расторжении договора аренды вследствие невозможности использования имущества по назначению, не обращался, равно как своевременно не обращался в администрацию Липецкого муниципального района Липецкой области о внесении изменений в части установления для территориальной зоны С1.1 условно разрешенного вида использования «для строительства объекта торговли». При этом только после обращения истца с исками в суд о взыскании неосновательного обогащения, задолженности по арендной плате, К.К.РБ. обратился за получением разрешения на строительство.

Суд первой инстанции, отклоняя довод ответчика о том, что для расчета арендной задолженности должна применяться ставка 2% для земельных участков, используемых в качестве сельскохозяйственных угодий, правомерно исходил из того, что согласно содержащимся в ЕГРН сведениям о земельном участке площадью 2400 кв.м с кадастровым номером №, последний может быть использован для размещения объектов торговли. При этом на кадастровый учет спорный земельный участок с разрешенным видом использования (под торговые объекты) постановлен 25 августа 2009 г., в то время как Генеральный план и Правила землепользования и застройки сельского поселения Введенский сельсовет утверждены решением Совета депутатов сельского поселения Введенский сельсовет № 122, № 123 от 4 октября 2013 г. Сведения об изменении территориальной зоны земельного участка орган местного самоуправления в компетентный орган не подавал. Само по себе нахождение арендованного ответчиком земельного участка согласно Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки сельского поселения Введенский сельсовет в зоне С.1 (зона сельскохозяйственных угодий), не меняет вид разрешенного использования земельного участка, указанный в государственном кадастре недвижимости.

Отказ в выдаче ФИО2 разрешения на строительство не свидетельствует о невозможности использования ответчиком земельного участка, не прекращает действие договора аренды, и не повлек отказа самого ответчика от права пользования арендованным земельным участком.

ФИО2 о расторжении договора, в том числе по основанию невозможности использовать земельный участок по назначению, к арендодателю не обращался, не возвратил арендованное имущество в установленном порядке.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате являются правильными, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Вопреки доводам ответчика заключенный между сторонами договор аренды земельного участка №186/20ЛР-СЮ от 15 июня 2020 г. недействительным с момента его заключения в силу ничтожности не признавался, равно как и не признавался незаключенным.

Поскольку ФИО2 в период с июня 2020 г. по май 2021 г. пользовался земельным участком на праве аренды, и, следовательно, был обязан надлежащим образом выполнять свои обязательства по оплате арендной платы своевременно и в полном объеме, не усмотрев применительно к установленным по делу обстоятельства предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы за оспариваемый период, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

В этой части решение суда вступило в законную силу.

Относительно требований о взыскании неустойки судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

Согласно п. 4.1 заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ФИО2 договора аренды земельного участка от 15 июня 2020 г. арендная плата исчисляется с 15 июня 2020 г. и вносится арендатором равными долями, ежеквартально – не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 15 ноября текущего года.

В соответствии с п. 6.1 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором или уведомлением срок арендатор уплачивает неустойку (пеню). Неустойка (пеня) начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате, начиная со следующего за установленным договором или уведомлением днем оплаты. Неустойка (пеня) за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы платежа. Процентная ставка неустойки (пени) устанавливается в размере одной трехсотой действующей на дату истечения срока очередного платежа, определяемого в соответствии с п.п. 4.1, 4.5 договора, ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к ФИО2 о взыскании неустойки, начиная с 17 апреля 2021 г. по день фактического исполнения решения суда, суд первой инстанции исходил из того, что в договоре аренды предусмотрены условия определения неустойки в зависимости от ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а указанная ставка носит временной и меняющийся характер.

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее – Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, – иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Сведения о ставке рефинансирования публикуются на официальном сайте Центрального Банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», носят общедоступный характер, и изменение указанной ставки в период после вынесения решения, вопреки выводу суда, не является основанием для отказа в иске в данной части, поскольку расчет неустойки в соответствии с п. 6.1 договора аренды земельного участка от 15 июня 2020 г. не является затруднительным и может быть осуществлен судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения судебного акта; кроме того, последний в случае неясности не лишен права обратиться в районный суд за разъяснением по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника. Более того, расчет неустойки, подлежащей начислению в процессе исполнения судебного акта, в данном случае должен производиться в соответствии с процентными ставками, действовавшими на установленную договором дату исполнения обязательства по арендной плате за соответствующие кварталы 2020-2021 гг., ввиду чего изменение после вынесения решения суда ставки рефинансирования не влияет на расчет неустойки.

Поскольку в силу указанных выше разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в резолютивной части решения должна быть указана сумма неустойки, исчисленная на дату его вынесения, размер подлежащей взысканию с ФИО2 неустойки подлежит перерасчету на дату принятия настоящего апелляционного определения.

Как следует из уточненного расчета задолженности, истцом была заявлена к взысканию неустойка за невнесение ответчиком арендной платы за II, III и IV кварталы 2020 г., а также за I квартал 2021 г. Оснований для выхода за пределы заявленных требований в соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса судебная коллегия не усматривает.

Размер арендной платы, подлежащей уплате ответчиком по договору аренды от 15 июня 2020 г. за год, составляет 491 932 рубля 80 копеек (4 919 328 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 10,00% (ставка арендной платы согласно п. 5.1 Приложения к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Липецкого муниципального района, и об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Липецкого муниципального района, и земельных участков, расположенных на территории Липецкого муниципального района, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденному решением Совета депутатов Липецкого муниципального района Липецкой области от 18 сентября 2015 г. № 109).

Таким образом, в соответствии с условиями п. 6.1 заключенного сторонами договора аренды и принимая во внимание, что доказательства уплаты ответчиком указанных арендных платежей в материалах дела отсутствуют, расчет неустойки за невнесение арендной платы за II квартал 2020 г. – I квартал 2021 г. за период с 15 июня 2020 г. по 5 сентября 2022 г. будет являться следующим:

За II квартал 2020 г.: 21 505 рублей 26 копеек (арендная плата) х 802 (количество дней просрочки) х 4,50% (ставка рефинансирования на 26 июня 2020 г.) / 300 = 2 587 рублей 08 копеек;

Аналогичным образом производится расчет неустойки за нарушение срока внесения последующих арендных платежей:

За III квартал 2020 г.: 123 655 рублей 24 копейки х 710 дней х 4,25% / 300 = 12 437 рублей 66 копеек;

За IV квартал 2020 г.: 123 655 рублей 24 копейки х 658 дней х 4,25% / 300 = 11 526 рублей 73 копейки;

За I квартал 2021 г.: 122 983 рубля 20 копеек х 529 дней х 4,50% / 300 = 9 758 рублей 72 копейки.

Следовательно, общий размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки на дату принятия настоящего апелляционного определения составляет: 2 587 рублей 08 копеек + 12 437 рублей 66 копеек + 11 526 рублей 73 копейки + 9 758 рублей 72 копейки = 36 310 рублей 19 копеек.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа во взыскании неустойки по день фактического исполнения денежного обязательства об уплате основного долга подлежит отмене как незаконное и необоснованное с постановкой нового решения в указанной части о взыскании с ФИО2 в пользу истца неустойки на остаток основного долга, исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, начиная с 6 сентября 2022 г. по день фактического исполнения обязательства. Решение суда в части подлежащей взысканию единовременно суммы неустойки подлежит соответствующему изменению.

С учетом положений ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации размер взысканной с ответчика в доход местного бюджета государственной пошлины подлежит увеличению до 8 286 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 28 сентября 2021 г. изменить в части размеров взысканной неустойки и государственной пошлины.

Взыскать с ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области неустойку за просрочку внесения платежей по договору аренды от 15 июня 2020 г. в период со II квартала 2020 г. по I квартал 2021 г. по состоянию на 5 сентября 2022 г. в размере 36 310 рублей 19 копеек.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета г. Липецка государственную пошлину в размере 8 286 рублей.

То же решение в части отказа во взыскании неустойки до дня фактического исполнения денежного обязательства по уплате основного долга отменить, постановить в этой части новое решение, которым взыскать с ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области неустойку за просрочку внесения платежей по договору аренды от 15 июня 2020 г. до дня фактического исполнения денежного обязательства по уплате основного долга в размере одной трехсотой действовавшей на дату истечения срока очередного платежа ставки рефинансирования (II квартал 2020 г. – 4,50%, основной долг – 21 505 рублей 26 копеек; III квартал 2020 г. – 4,25%, основной долг – 123 655 рублей 24 копейки; IV квартал 2020 г. – 4,25%, основной долг – 123 655 рублей 24 копейки; I квартал 2021 г. – 4,50%, основной долг – 122 983 рубля 20 копеек).

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 5 сентября 2022 г.