Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиГабидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» на решение Приволжского районного суда г. Казани от 24 июня 2022 года, которым постановлено:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Микрорайон М8», обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, удовлетворить.

Уменьшить цену договора № СГС/1/149/20 участия в долевом строительстве жилого дома строительный № 15-16 микрорайона «Солнечный город» - корпус 1, расположенного по адресу: <адрес> от 30 апреля 2020 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Микрорайон М8», в лице общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» и ФИО1 и ФИО2 с 5 631 000 руб. до 5 546 250 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях сумму в размере 84 750 руб. по 42 375 руб. каждому.

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Микрорайон М8», отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 2 742 руб. 50 коп.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» - ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Микрорайон М8» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств. В обоснование иска указано что 30 апреля 2020 года между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Микрорайон М8», в лице общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» - (далее Застройщик) в соответствии с Агентским договором № 48 от 29 июля 2019 года, и ФИО1, и ФИО2 - (далее участники ДДУ), был заключен договор № СГС/1/149/20 участия в долевом строительстве многоквартирного дома строительный №15-16 микрорайона «Солнечный город» - корпус 1, расположенного по адресу: <адрес> - (далее Договор).

Объектом долевого строительства является жилое помещение - <адрес>, расположенная на 12 этаже, состоит из 3 (трёх) комнат, общей площадью 75.08 кв. м. в том числе жилой - 42,27 кв. м.

В соответствии с условиями Договора, п. 2.7. фактическая площадь квартиры уточняется после завершения строительства жилого дома на основании обмеров органов технической инвентаризации (БТИ).

Согласно п. 2.7.2. Договора в случае уменьшения площади квартиры более чем на 1 кв.м. Застройщик в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента подписания передаточного акта перечисляет Участнику разницу цены квартиры исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади квартиры на момент заключения договора. Фактическая площадь объекта долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

Цена договора может быть изменена по письменному соглашению сторон в случаях, указанных в п.п. 2.7.1, 2.7.2. Договора.

В соответствии с условиями договора, участники ДДУ оплатили обусловленную договором стоимость объекта в размере 5631000 (пять миллионов шестьсот тридцать одна тысяча) руб. 00 коп., и расчета 75 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м.

7 декабря 2021 года между сторонами Договора был подписан передаточный акт объекта долевого строительства, согласно которому площадь квартиры составила 72.4 кв.м., что на 2,68 кв.м меньше площади, предусмотренной Договором.

Таким образом, разница между стоимостью квартиры по Договору и окончательной стоимостью квартиры составила 201000 руб. согласно следующему расчету: 2,68 х 75 000 = 201 000, (где 2.68 кв. м.- разница в площади, умноженная на стоимость квадратного метра согласно п. 3.1 Договора).

Согласно п.12.3 Договора стороны согласовали, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью Договора.

Однако, застройщик соглашения об изменении площади объекта долевою строительства с участниками ДДУ не заключал, меньшую площадь квартиры, чем заявлена в Договоре не согласовывал. В связи с чем, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора.

Тот факт, что участники ДДУ приняли квартиру, несмотря на отступление ее площади от проектной, не умаляет права дольщиков на соразмерное уменьшение цены, поскольку цена договора является неокончательной и подлежит изменению но соглашению сторон, после подписания передаточного акта (п.п. 2.7.1, 2.7.2. Договора).

24 марта 2022 года истцами была направлена в адрес ответчика претензия, в которой они требовали вернуть указанную сумму излишне уплаченных денежных средств. Однако данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истцы просили обязать ответчика уменьшить цену Договора № СГС/1/149/20 об участии в долевом строительстве от 30 апреля 2020 года соразмерно ухудшению качества объекта долевого строительства с 5631000 руб. 00 коп. до 5430000 руб. 00 коп., взыскать излишне уплаченную денежную сумму в размере 201 000 руб.

Протокольным определением от 12 мая 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «АК БАРС Дом».

Представитель истцов – ФИО4 в ходе судебного разбирательства исковые требования уточнила, просила взыскать с ответчика в пользу истцов 116250 руб., в остальном требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчиков – ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, представив отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении иска просила отказать.

Суд иск удовлетворил частично и принял решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ООО «АК БАРС Дом» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. В жалобе отмечается, что согласно договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома объектом долевого строительства является квартира общей проектной площадью 75,08 кв.м., из них жилой площадью 42,27 кв.м., две лоджии общей площадью 3.34 кв.м. Фактически истцам передана квартира общей площадью 75,5 кв.м. Техническим паспортом жилого помещения подтверждается, что площадь квартиры составила 75,5 кв.м., площадь двух лоджий рассчитана с учетом понижающего коэффициента 0,5 и составляет 1,6 и 1.5 кв.м., что соответствует Приказу Минстроя РФ от 25.11.2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». Без учета понижающего коэффициента площадь одной лоджии составляет 3,14 кв.м, второй – 3, 54 кв.м. Таким образом фактическая площадь квартиры увеличилась на 0,42 кв.м, что свидетельствует об отсутствии оснований для произведения перерасчета стоимости квартиры за уменьшение площади объекта.

Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из частей 1 и 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что 30 апреля 2020 года между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Микрорайон М8», в лице общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» в соответствии с Агентским договором № 48 от 29.07.2019 года, и ФИО1, и ФИО2, заключен договор № СГС/1/149/20 участия в долевом строительстве многоквартирного дома строительный №15-16 микрорайона «Солнечный город» - корпус 1, расположенного по адресу: <адрес> - (далее Договор).

Объектом долевого строительства является жилое помещение - <адрес>, расположенная на 12 этаже, состоит из 3 (трёх) комнат, общей площадью 75.08 кв м., в том числе жилой - 42,27 кв.м.

В соответствии с условиями Договора (п.2.7) фактическая площадь квартиры уточняется после завершения строительства жилого дома на основании обмеров органов технической инвентаризации (БТИ).

Согласно п. 2.7.2. Договора в случае уменьшения площади квартиры более чем на 1 кв.м. застройщик в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента подписания передаточного акта перечисляет Участнику разницу цены квартиры исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади квартиры на момент заключения договора. Фактическая площадь объекта долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

В соответствии с условиями договора, истцы оплатили обусловленную договором стоимость объекта в размере 5631000 (пять миллионов шестьсот тридцать одна тысяча) руб. 00 коп., и расчета 75 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м.

7 декабря 2021 года между сторонами Договора был подписан передаточный акт объекта долевого строительства, согласно которому площадь квартиры составила 72.4 кв.м.

Удовлетворяя исковые требования ФИО5 о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 84750 руб., суд первой инстанции исходил из того, что истцам передана квартира площадью 72,4 кв.м. вместо установленной договором участия в долевом строительстве – 75,08 кв.м. При этом суд указал на то, что лоджии в размере 3,1 кв.м. оплачены без учета коэффициента 0,5.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может в силу следующего.

Согласно техническому паспорту жилого помещения от 19 августа 2021 года, составленному Акционерным обществом «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» общая площадь квартиры с учетом лоджий составляет 75,5 кв.м., без учета лоджий – 72, 4 кв.м, площади лоджий – 1.6 кв.м и 1.5 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Приказом Минстроя России от 25.11.2016 года № 854/пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд - 1,0.

Вывод суда первой инстанции о том, что в указанную в техническом паспорте общую площадь квартиры 75,5 кв.м включены площади лоджий без понижающего коэффициента, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Из поэтажного плана объекта следует, что площади лоджий без понижающего коэффициента 3,19 кв.м и 3,53 кв.м.

Следовательно, общая площадь квартиры истцов, исчисленная для целей определения её цены в соответствии с условиями договора, составляет 75,5 кв.м. (72,4 +!,6 + 1,5).

Таким образом, истцам была передана ответчиком квартира, площадь которой соответствует условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств не имеется.

С учетом приведенной мотивации, решение суда первой инстанции по данному делу нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в полном объеме, поскольку основанием для отказа в иске в ООО «СЗ «Микрорайон М8» является то, что требования заявлены к ненадлежащему ответчику, тогда как в абзаце первом резолютивной части решения указано на удовлетворение требований к указанному ответчику.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда г. Казани от 24 июня 2022 года по данному делу отменить и принять новое решение.

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Микрорайон М8», обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Дом» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 10 октября 2022 года.

Председательствующий

Судьи

Определение21.10.2022