Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Череповецкого районного суда Вологодской области от 27 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Смыковой Ю.А., объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Череповецкого муниципального района и Комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района о признании незаконным уведомления о прекращении действия договора аренды земельного участка, признании незаконным письма администрации Череповецкого муниципального района от 07 декабря 2020 № 14-6/1517, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка со сроком действия на три года с 15 ноября 2020 года по 15 ноября 2023 года включительно.

Требования мотивировала тем, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>. В заключении дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока его действия в соответствии с положениями статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), ей было отказано со ссылкой на неиспользование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования. Указывала, что проверка соблюдения требований земельного законодательства в отношении земельного участка проведена с нарушениями. Полагала, что у нее возникло право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В ходе рассмотрения спора Комитет имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района предъявил к ФИО1 встречные исковые требования, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 09 июня 2015 года № 12, действующий между ФИО1 и Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района, и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенные между ФИО4 и ФИО1, обязать ФИО1 возвратить земельный участок в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных ФИО1 требований отказано; встречные требования Комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района удовлетворены; расторгнут договор от 09 июня 2015 года № 12 аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный с ФИО1 на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 30 июля 2015 года; на ФИО1 возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок Комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района по акту приема-передачи.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1, по доверенности ФИО2 по мотиву неправильного применения норм материального и процессуального права просит отменить решение суда с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований ФИО1, об отказе в удовлетворении встречных требований Комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района. Указывает, что на дату обращения ФИО1 с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды у арендодателя отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушениях законодательства при использовании земельного участка; требования о расторжении договора аренды в адрес ФИО1 до ее обращения не поступали. Ссылается на отсутствие в условиях договора аренды оснований для его расторжения в связи с неиспользованием земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Полагает, что администрацией Череповецкого муниципального района нарушен порядок осуществления муниципального земельного контроля, в связи с чем, акт осмотра от 10 апреля 2020 года является недопустимым доказательством; факты нарушений установлены в результате проверки, проведенной органами прокуратуры. Указывает, что в связи с нахождением на земельном участке незавершенного строительством объекта, право собственности на который зарегистрировано, решение суда является неисполнимым.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные участвующие в деле лица не явились, о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции извещены надлежаще.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, приходит к следующим выводам.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 19 Закона № 98-ФЗ, установив факт неиспользования ФИО1 предоставленного ей земельного участка, относящегося к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, на протяжении более трех лет, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, пришел к выводу о расторжении договора, одновременно не усмотрев оснований для признания незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения к договору.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Материалами дела подтверждено, установлено судом первой инстанции, что постановлением главы Череповецкого муниципального района от 11 апреля 2008 года № 297 некоммерческому партнерству «Детско-юношеский клуб водных видов спорта «Парус» (далее – НП «Клуб «Парус») предварительно согласовано место для размещения детско-юношеского спортивно-оздоровительного комплекса на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, расположенном в районе д. <адрес>.

16 ноября 2009 года между Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района и НП «Клуб «Парус» заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 11 лет.

16 января 2013 года между НП «Клуб «Парус» и Г. заключен договор уступки права аренды на земельный участок.

На основании решения Комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района от 31 декабря 2014 года утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером №... на шесть отдельных участков под объектами незавершенного строительства (фундаменты) и один свободный (неосвоенный) земельный участок, в результате чего из указанного земельного участка образован, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №....

По договору аренды от 09 июня 2015 года земельный участок с кадастровым номером №... предоставлен в аренду Г. на срок по 15 ноября 2020 года.

30 июля 2015 между Г. и ФИО1 заключен договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого ФИО1 приняла на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №....

На вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:22:0301007:261 (фундамент), который был приобретен ФИО1 у Г. по договору купли-продажи от 16 сентября 2014 года. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за ФИО1 в установленном законом порядке.

По результатам осмотра специалистом отдела земельного и экологического контроля администрации Череповецкого муниципального района земельного участка установлено, что ограждения по периметру земельного участка и межевые знаки отсутствуют, на нем располагается разрушающийся фундамент, присутствуют скопление мусора, о чем 10 апреля 2020 года составлен соответствующий акт.

06 ноября 2020 года Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района в адрес ФИО1 было подготовлено уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка с требованием возвратить земельный участок в связи с неиспользованием его в соответствии с видом разрешенного использования и истечением срока действия договора; уведомление было направлено в адрес истца в декабре 2020 года.

13 ноября 2020 года ФИО1 направила в адрес администрации Череповецкого муниципального района заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 09 июня 2015 года № 12 об увеличении срока его действия, ссылаясь на положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Постановлением заместителя главного государственного инспектора Вологодской области по использованию и охране земель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области от 16 ноября 2020 года, вынесенного по результатам административного расследования на основании акта осмотра от 23 сентября 2020 года, ФИО1 признана виновной в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 3 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (неиспользование земельного участка с кадастровым номером 35:22:0301007:457 по его целевому назначению в течение срока действия договора).

Административное расследование проводилось, в том числе на основании обращения от 03 июля 2020 года, поступившего из администрации Череповецкого муниципального района.

Письмом администрации района от 07 декабря 2020 года № 14-6/1517 ФИО1 было сообщено, что условия для заключения дополнительного соглашения к договору аренды не соблюдены ввиду того, что актом осмотра территории от 10 апреля 2020 года установлен факт длительного неиспользования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.

Учитывая изложенное, факт нарушения ФИО1 требований земельного законодательства, выразившийся в неиспользовании земельного участка по его целевому назначению в период действия договора, с достоверностью подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, в том числе, документами, составленными в рамках проведения государственного земельного контроля, уполномоченный орган на момент обращения ФИО1 с заявлением о продлении срока договора обладал информацией о таких нарушениях, что исключало принятие им положительного решения о продлении договора с учетом требований статьи 19 Закона № 98-ФЗ, являлось основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Вопреки доводам жалобы, при установлении факта неиспользования арендатором земельного участка в течение длительного периода времени по его целевому назначению, нарушение порядка осуществления муниципального земельного контроля специалистом отдела земельного и экологического контроля, не направившим материалы в отдел государственного надзора, не является основанием для продления срока действия договора.

Ссылки подателя жалобы на заключение им договоров подряда с целью очистки земельного участка от мусора, покоса травы, обработки фундамента, получение в 2020 году технического отчета по инженерно-геологическим изысканиям в качестве довода о надлежащем использовании земельного участка не принимаются, поскольку не свидетельствуют о целевом использовании земельного участка.

Доказательств, объективно препятствующих использованию арендатором земельного участка по целевому назначению, истцом не представлено, в материалах дела не имеется.

В пункт 7.2 договора аренды включено условие о том, договор может быть прекращен по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию более двух лет.

Исходя из анализа положений договора, он может быть прекращен по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, остальные приведенные в договоре основания, являются дополнительными к тем, которые установлены законом.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, предусмотрено в качестве основания для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

С учетом изложенного довод апелляционной жалобы об отсутствии в договоре аренды условия о его расторжении в связи с неиспользованием земельного участка является несостоятельным.

Вместе с тем судебная коллегия не находит оснований согласиться с выводом суда первой инстанции о возложении на ФИО1 обязанности возвратить земельный участок Комитету имущественных отношений Череповецкого муниципального района в связи со следующим.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом первой инстанции установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №... расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... (фундамент), право собственности ФИО1 на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года № 14381/10 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

С учетом приведенных положений законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, учитывая, что объект незавершенного строительства – фундамент возведен на предоставленном в аренду земельном участке на законных основаниях и принадлежит ФИО1 на праве собственности, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части возложения на ФИО1 обязанности возвратить земельный участок арендодателю с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района.

В остальном апелляционная жалоба выражает позицию представителя ФИО1, выраженную при рассмотрении дела судом первой инстанции, выражает несогласие с произведенной судом по правилам статьи 67 ГПК РФ оценкой доказательств по делу, а также не содержит сведений об имеющих юридическое значение фактах, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции или могли бы повлечь безусловную отмену обжалуемого судебного акта, поэтому удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Череповецкого районного суда Вологодской области от 27 мая 2021 года отменить в части возложения на ФИО1 обязанности в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Принять в отмененной части новое решение, которым Комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района в удовлетворении встречных исковых требований в указанной части отказать.

В остальной части решение Череповецкого районного суда Вологодской области от 27 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 сентября 2021 года.