Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ» к ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ольского районного суда Магаданской области от 9 декабря 2019 года.

Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Вилер А.А., пояснения представителя ответчика ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения относительно доводов жалобы представителя истца ФИО3 и представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда

У С Т А Н О В И Л А :

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ» (далее – Комитет) первоначально обратился в суд с иском к ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным.

В обоснование заявленных требований указал, что 6 марта 2019 года между Комитетом и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №...-п, по условиям которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым <№ ...01>, общей площадью 2 097 кв.м., расположенный <адрес> для использования под причал маломерных судов.

19 марта 2019 года произведена государственная регистрация договора.

При заключении договора аренды в выписке из Единого государственного реестра недвижимости отсутствовали сведения о нахождении в пределах сформированного земельного участка объектов недвижимости, находящихся в чьей-либо собственности.

28 мая и 6 июня 2019 года в Комитет поступили обращения директора общества с ограниченной ответственностью «Морские перевозки» (далее – ООО «Морские перевозки», Общество) А. о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка в связи с нахождением на данном участке принадлежащих Обществу объектов недвижимости – пирса ряжевого с кадастровым <№...1>, нежилого здания (диспетчерская) с кадастровым <№...2>.

11 июня 2019 года ответчику направлен проект соглашения от 6 июня 2019 года о расторжении договора аренды земельного участка № 1131-п, которое не было получено арендатором.

Ссылаясь на положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), абзац 2 пункта 2 статьи 166, пункты 1 - 3 статьи 167, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Комитет просил признать недействительным договор от 6 марта 2019 года № 1131-п аренды земельного участка с кадастровым <№ ...01>, площадью 2097 кв.м., заключенный между Комитетом и ФИО1

В ходе рассмотрения дела Комитет увеличил исковые требования, просил наряду с ранее заявленными требованиями применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО1 в срок, не превышающий 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передать земельный участок с кадастровым <№ ...01> Комитету.

Определением судьи от 30 августа 2019 года к участию в деле привлечены в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «Морские перевозки», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу,

Решением Ольского районного суда от 9 декабря 2019 года исковые требования Комитета к ФИО1 удовлетворены, договор аренды от 6 марта 2019 №...-п земельного участка с кадастровым <№ ...01>, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ» и ФИО1, признан недействительным.

На ФИО1 возложена обязанность в течении 30 дней со дня вступления решения в законную силу передать земельный участок с кадастровым <№ ...01> Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Ольский городской округ».

Не согласившись с решением суда, ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене в связи с нарушением судом норм материального права и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований истца.

В обоснование жалобы ссылается на доводы, приведенные в суде первой инстанции.

Приводит положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ, указывая, что Комитету при заключении оспариваемого договора были известны требования Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости предоставления земельных участков, свободных от прав третьих лиц, после заключения договора обе стороны договора исполняли принятые на себя обязательства, в связи с чем оспариваемая сделка не может быть признана недействительной.

Кроме того, договор заключен на публичных торгах, соответственно любое заинтересованное лицо имело возможность оспорить сделку на этапе ее заключения либо заявить свои права на спорный земельный участок.

Настаивает, что договор заключен с соблюдением установленной законом процедуры, оснований для признания его недействительным не имеется.

Указывает, что по общему правилу для признания оспоримой сделки недействительной судом необходимо установить какие права и законные интересы истца нарушает данная сделка, Комитетом не указано какие именно права и законные интересы муниципального образования или самого Комитета нарушены.

Считает, что поскольку положения Земельного кодекса Российской Федерации, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, не содержат явно выраженного запрета, а только предоставляют преимущественное право на заключение договора аренды с собственником объектов на нем расположенных, оспариваемый договор нельзя считать нарушающим публичные интересы.

В дополнениях к апелляционной жалобе, представленных в суд 17 февраля 2020 года, указывает на отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 10 ГК РФ, при этом судом на обсуждение сторон данное основание не выносилось, заявлений от лиц, участвующих в деле, о применении данной статьи не поступало.

Считает, что судом не установлен факт злоупотребления со стороны ответчика при заключении договора аренды, не установлено, кем именно допущено злоупотребление правом, в связи с чем применение положений статьи 10 ГК РФ необоснованно.

Отмечает, что в ходе рассмотрения дела Комитет не указывал какие именно его права и законные интересы нарушены, оснований полагать, что Комитет наделен полномочиями действовать в интересах третьего лица также не имеется.

Полагает, что судом не установлены подлежащие доказыванию факты, не указаны обстоятельства, подтверждающие нарушение сторонами приведенных в решении норм права.

В письменных возражениях на жалобу Комитет, ООО «Морские перевозки» полагают обжалуемое решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Ответчик, представитель третьего лица Управления Росреестра, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведений о причинах неявки не представили. На основании частей 3, 4 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда полагает решение суда подлежащим отмене на основании пунктов 1, 2 части 2 статьи 330 ГПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с частью 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Из статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями части 2 статьи 39.6 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 указанного кодекса).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15 января 2019 года ФИО1 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, расположенного <адрес>, площадью 2097 кв.м., с кадастровым <.......> сроком на 49 лет для дальнейшего использования под причал маломерных судов (л.д.16).

Распоряжением руководителя Комитета от 25 января 2019 года № 21 объявлено о проведении открытого аукциона на право заключения аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 2097 кв.м., с кадастровым <№ ...01>, расположенного <адрес>, с разрешенным использованием «причалы маломерных судов» (л.д.17-18).

Протоколом аукционной комиссии Комитета от 4 марта 2019 года №... аукцион по продаже права аренды земельного участка признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе; решено заключить с ФИО1, как лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе (л.д.29-30).

6 марта 2019 года между Комитетом и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №...-п, по условиям которого ФИО1 предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок (л.д.32-33).

В соответствии с пунктом 6 договора срок его действия установлен с 6 марта 2019 года по 5 марта 2068 года.

Актом приема-передачи от 6 марта 2019 года подтверждается передача земельного участка ФИО1

Согласно имеющейся в материалах дела Выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельному участку, расположенному <адрес>, общей площадью 2097 кв.м., кадастровый <№ ...01> присвоен 14 января 2019 года. Из данной Выписки также следует, что объекты недвижимости в пределах спорного земельного участка отсутствуют (л.д. 34-35).

Из материалов дела также следует, что ООО «Морские перевозки» является собственником объекта недвижимости – пирса ряжевого, общей площадью 2 844,8 кв.м, кадастровый <№...1>, расположенного в <адрес>.

Право собственности на указанный объект, возникшее у третьего лица, заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, на основании договора купли-продажи от 9 июня 2017 года, зарегистрировано в государственном реестре 21 июня 2017 года.

В техническом паспорте на объект недвижимости – пирса ряжевого обозначены его конфигурация, размеры, границы, описание его конструктивных элементов (упорный пояс, состоящий из бревенчатых столбов) (л.д. 137-144).

Из договора купли-продажи пирса ряжевого от 9 июня 2017 года следует, что передаваемое по договору сооружение, расположено на земельном участке с кадастровым <№ ...02>, общей площадью 3 307 кв.м.

Земельный участок с кадастровым <№ ...02> был предоставлен ООО «Судовой рыбопромышленной компании «Сивуч» под пирс ряжевый и диспетчерскую на основании договора аренды от 27 апреля 2011 года. Сведений о межевании данного земельного участка не имеется.

На основании дополнительных соглашений к данному договору аренды в связи с переходом права собственности на пирс ряжевый ООО «Морские перевозки» 10 августа 2017 года принял на себя обязанности арендатора указанного земельного участка.

17 мая 2019 года в результате проведения кадастровых работ в связи с изменением сведений о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого расположено сооружение, номере кадастрового квартала, в пределах которого расположено сооружение с кадастровым <№...1>, в том числе в связи с исправлением ошибки, составлен технический план сооружения с кадастровым <№...1> (пирса ряжевого).

В данном техническом плане сооружения среди прочего отражены сведения о характерных контурах объекта недвижимости, выполненных методом спутниковых геодезических измерений, а также сведения о кадастровых номерах земельных участков, в пределах которых расположен объект недвижимости (<№ ...01>, <№ ...02>) (л.д. 155-167).

Согласно заключению кадастрового инженера К. от 3 октября 2019 года границы пирса ряжевого были установлены по характерным контурам объекта недвижимости с учетом геометрических данных, указанных в техническом паспорте инвентарный №... от 25 сентября 2012 года (первичное изготовление 12 декабря 1996 года). По данным ЕГРН объект недвижимости с кадастровым <№...1> имеет наложение с земельным <№ ...01>. Площадь пересечения составляет 1006 м2 (л.д. 135, 136).

6 июня 2019 года ООО «Морские перевозки» обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым <№ ...01> под объектом недвижимости – пирс ряжевый, приложив к заявлению Выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 24 мая 2019 года с указанием на нахождение пирса ряжевого в пределах земельного участка с кадастровым <№ ...01> (данные изменения сведений внесены 13 мая 2019 года).

11 июня 2019 года Комитет направил ФИО1 соглашение о расторжении договора аренды в добровольном порядке, которое было возвращено без указания причин его неполучения адресатом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 9 сентября 2019 года в пределах земельного участка с кадастровым <№ ...01>, предоставленного ответчику, имеется объект недвижимости с кадастровым <№...1>, т.е. пирс ряжевый, принадлежащий ООО «Морские перевозки».

Удовлетворяя исковые требования Комитета о признании договора аренды недействительным, суд первой инстанции, исходил из того, что оспариваемый договор аренды заключен с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации, запрещающего передачу в собственность или аренду земельных участков находящихся в муниципальной собственности, иным лицам, кроме тех, которые имеют в собственности на данном земельном участке объекты недвижимого имущества, в связи с чем пришел к выводу об оспоримости данной сделки со ссылкой на положения пункта 1 статьи 168 ГК РФ и статью 10 ГК РФ, указывающую на последствия недобросовестного поведения ответчика.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции неверно установлено, что оспариваемый истцом и третьи лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, договор аренды является оспоримой сделкой, по основаниям предусмотренным пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, кроме того неправильно применены нормы материального права, предусматривающие последствия, связанные с недобросовестным поведением ответчика.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Земля наряду с другими природными ресурсами должна защищаться государством как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (подпункты 1, 2 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Закрепляя в статье 36 право каждого иметь вещные права на землю и предполагая прежде всего ответственное отношение самих владельцев к его осуществлению, Конституция Российской Федерации возлагает на органы публичной власти обязанность создавать для его реализации необходимые условия. Обеспечивая реализацию указанных конституционных требований, законодательство о земле может предусматривать для граждан и других субъектов землепользования необходимость соблюдения специальных условий, касающихся вопросов землеустройства и сделок с земельными участками. Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены земельным законодательством и предусматривают приоритетно выкуп участка по рыночной стоимости на торгах (возмездное приобретение права аренды на торгах). Особенности предоставления в аренду земельных участков в связи с правами на объект недвижимости предусмотрены статьей 39.20 ЗК РФ, являются льготными, следовательно, подлежат неукоснительному соблюдению.

В этой связи доводы ответчика о неприменении указанной нормы земельного законодательства к спорным правоотношениям в связи с отсутствием в ней запрета на совершение каких-либо действий основаны на неверном толковании данной нормы.

С учетом установленных по делу обстоятельств договор аренды является ничтожными по основаниям пункта 2 статьи 168 РФ как посягающий на охраняемые интересы ООО «Морские перевозки», вступившего в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и поддержавшего требования истца.

Земельный участок с кадастровым <№ ...01> был передан в аренду ФИО1 с нарушением требований пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку ввиду наличия объекта недвижимости ООО «Морские перевозки» на спорном земельном участке ему принадлежало исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, договор аренды является ничтожным, как посягающий на интересы, касающиеся использования и предоставления во владение земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В пункте 5 статьи 10 ГК РФ установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу указанной нормы действия участников гражданского оборота предполагаются разумными и добросовестными, пока не доказано обратное.

Доказательств, подтверждающих недобросовестность ответчика в материалах дела не имеется, поскольку сведения о наложении границ объекта недвижимости с кадастровым <№...1>, принадлежащего ООО «Морские перевозки», и земельного участка с кадастровым <№ ...01> были выявлены после проведения кадастровых работ и внесения характерных точек границ пирса ряжевого в ЕГРН в мае 2019 года.

Указание ответчиком в заявлении от 15 января 2019 года о предоставлении земельного участка в аренду на срок 49 лет, по мнению третьего лица, как собственнику объекта недвижимости, на котором расположен земельный участок, не может быть расценено судом как недобросовестное поведение, поскольку земельный участок не предоставлялся ФИО1 по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности.

Доводы жалобы о применении к спорным правоотношениям пункта 5 статьи 166 ГК РФ в связи с недобросовестностью истца несостоятельны, поскольку доказательств такой недобросовестности ответчиком ни суду первой инстанции, ни апелляционной инстанции не представлено.

Ссылка в жалобе на исполнение сторонами договора аренды также не может служить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований, поскольку положения Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают признание исполненного договора недействительным.

Доводы жалобы о том, что Комитетом не указано, какие именно права и законные интересы нарушены оспариваемым договором правового значения не имеют, поскольку в данном случае нарушен охраняемый законом интерес третьего лица и принимая во внимание, что оспариваемая сделка совершена с нарушением установленного Земельным кодексом Российской Федерации порядка предоставления земельного участка в первую очередь собственникам расположенной на нем недвижимости. Судебная коллегия полагает требования Комитета и поддержавшего такие требования ООО «Морские перевозки», пользующегося в соответствии с частью 1 статьи 42 ГПК РФ всеми правами истца, о недействительности договора аренды земельного участка законными и обоснованными.

Иные доводы апелляционной жалобы какого-либо правового значения для оценки законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения не имеют и в этой связи не могут быть приняты во внимание и не влекут отказ в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ольского районного суда от 9 декабря 2019 года отменить, принять новое решение, которым исковые требования Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ» к ФИО1 удовлетворить.

Признать договор аренды от 6 марта 2019 №...-п земельного участка с кадастровым <№ ...01>, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Ольский городской округ» и ФИО1 недействительным.

Возложить на ФИО1 обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу передать земельный участок с кадастровым <№ ...01> Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Ольский городской округ».

Председательствующий

Судьи