Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве,

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Советского районного суда г. Воронежа от 30 октября 2019 г.,

(судья Милютина С.И.),

установила :

Общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» (ООО «БизнесИнвестСтрой») в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 145 500 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 04.12.2014 между ООО «БизнесИнвестСтрой» и ФИО1 был заключен договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости; предметом договора являлось строительство однокомнатной квартиры общей проектной площадью 37,14 кв.м (с учетом площади лоджии, равной 2,25 кв.м, определяемой как произведение площади лоджии равной 4,50 кв.м и коэффициента 0,5), расположенной на седьмом этаже, в секции №1, в подъезде №1 со строительным №182, в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <...>. 27.12.2017 указанный жилой дом введен в эксплуатацию, проведен обмер БТИ, изготовлен технический паспорт; согласно данным обмера БТИ общая фактическая площадь квартиры, с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 40,05 кв.м, соответственно, разница между фактически построенной и оплаченной площадями составляет 2,91 кв.м; в соответствии с пунктом 3.1 договора от 04.12.2014 стоимость 1 кв.м площади объекта на момент заключения договора составляет 50 000 руб., цена договора - 1 857 000 руб.; поскольку с учетом превышения фактической площади над проектной площадью объекта ответчик обязан доплатить денежные средства в размере 145 500 руб., истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением погасить задолженность в добровольном порядке, однако денежные средства не оплачены до настоящего времени (л.д. 3,4).

В возражениях на исковое заявление ответчик ФИО1 указывал, что представленный истцом фрагмент документа БТИ Ленинского района не содержит сведений о размерах лоджии либо о формуле расчета ее площади, а также требуют проверки сведения об учете площади перегородки (выступа) и ее толщины при определении площади квартиры. Кроме того, ссылался на то, что квартира имела существенные недостатки, влияющие на её качество, однако по претензиям ответчика недостатки не были устранены застройщиком.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 30 октября 2019 г. исковые требования ООО «БизнесИнвестСтрой» удовлетворены.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу ООО «БизнесИнвестСтрой» денежные средства в размере 145 500 руб. 00 коп. и в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 110 руб.(л.д. 75-76-78).

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 полагает решение незаконным, необоснованным, противоречащим нормам материального права, просит отменить решение, указывая, что представленный истцом фрагмент документа БТИ Ленинского района не содержит сведений о размерах лоджии либо о формуле расчета ее площади, и на необходимость проверки сведений учета в представленном документе БТИ о площади перегородки (выступа) и ее толщины при определении площади квартиры. Также заявитель жалобы указывал, что обращался к истцу с претензиями о наличии в квартире существенных недостатков, которые не были устранены застройщиком ( л.д. 88-90).

В возражениях (отзыве) на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО «БизнесИнвестСтрой» ФИО2 полагает, что ответчиком не было представлено какого-либо документа, опровергающего указанные в техническом паспорте сведения, в том числе в экспликации, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения ( л.д. 96).

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, представителей не направили, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и определением судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Проверив материалы дела, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях, обсудив которые, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда указанным требованиям не соответствует.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Судом установлено, что 04 декабря 2014 г. между ООО «БизнесИнвестСтрой» (застройщик) и ФИО1 (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.1 договора застройщик, имеющий на праве аренды земельные участки общей площадью 5457 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на указанных выше участках объект недвижимости – многоквартирный многоэтажный жилой дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3 настоящего договора, а участник обязуется уплатить обусловленную цену договора, принять объект после ввода дома в эксплуатацию.

Согласно пункту 1.3 договора объектом настоящего договора является: однокомнатная квартира, строительный №182, на седьмом этаже, в секции №1, в подъезде №1, в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу <адрес>, общей проектной площадью 37,14 кв.м (с учетом площади лоджии, равной 2,25 кв.м, определяемой как произведение площади лоджии равной 4,50 кв.м и коэффициента 0,5), общежитие для семейных студентов, многоквартирного многоэтажного жилого дома.

В соответствии с пунктом 1.4.1 договора долевого участия в строительстве, если фактическая площадь объекта по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома превысит общую проектную площадь, указанную в пункте 1.3 договора, то участник обязан в течение пяти банковских дней с момента получения соответствующего уведомления застройщика оплатить застройщику разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади объекта, указанной в пункте 3.1 договора, в случае уплаты участником цены договора в полном объеме.

Согласно пункту 3.1 договора его цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта определяется как произведение цены за квадратный метр и общей площади объекта (с учетом лоджии, определяемой с коэффициентом 0,5). Стоимость 1 кв.м площади объекта на момент заключения договора составляет 50 000 руб. Таким образом, цена договора на момент его заключения составляет 1 857 000 руб. (л.д. 11 – 17).

Ответчиком были перечислены денежные средства в размере 1 857 000 рублей, что истцом не оспаривалось, а также подтверждается справкой №105 от 19 декабря 2014г., выданной ООО «БизнесИнвестСтрой» ( л.д. 45).

Разрешение на ввод объекта многоквартирного многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в эксплуатацию было получено ООО «БизнесИнвестСтрой» 27.12.2017.

27.12.2017 в адрес истца ответчиком направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 29), которое получено истцом 30.12.2017 (л.д.29,30).

12.01.2018 ответчиком подано на имя директора ООО «БизнесИнвестСтрой» заявление об исправлении недостатков, которые не были устранены по ранее поданному заявлению от 30.05.2017 ( л.д. 53, 54).

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 23 апреля 2018г., вступившим в законную силу 29.05.2018г., установлено, что на дату вынесения решения акт приема-передачи квартиры между сторонами не подписан. 12.01.2018г. ответчиком принято заявление истца об устранении недоделок (л.д. 47).

Согласно представленной истцом в материалы дела копии страницы 13 экспликации БТИ Ленинского района г.Воронежа квартире присвоен №73, площадь квартиры №73 составляет: жилая комната – 26,3 кв.м, подсобная – 11,1 кв.м, лоджия – 5,3 кв.м; общая площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 40,05 кв.м, исходя из расчета: 26,3 + 11,1 = 37,4; 5,3 х 0,5 = 2,65; 37,4 + 2,65 = 40,05 кв.м (л.д. 22 – 28).

Истцом также представлена копия поэтажного плана здания (сооружения) Литера А Инв.№ по адресу <адрес> этаж, в котором размеры лоджии не указаны ( л.д. 21).

Из представленной истцом титульной страницы технического паспорта на жилой дом (дома) и земельный участок по <адрес>№, Инвентарный №, составленного по состоянию на 26 мая 2017г., усматривается, что квартиры №№1-12,14-247,249-259 в Лит.А обследованы 15.06.2016; кв.№248- 03.03.2017г.; Лит. А1-А7 и нежилые помещения в Лит. А обследованы 26.05.2017г. ( л.д. 62).

Как следует из одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 30.01.2018 ООО «БизнесИнвестСтрой» передал, а ФИО1 принял объект недвижимости – квартиру в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, имеющую следующие характеристики: строительный номер – №182, номер БТИ – №73, проектная декларация площадью – 37,14 кв.м, общая площадь по БТИ – 37,40 кв.м, количество комнат – 1, этаж – 7 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2017 №-RU № (л.д. 34).

21.08.2018 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление за исходящим №896 о том, что однокомнатной квартире строительный №182 на седьмом этаже, в секции №1 в подъезде №1, в многоквартирном многоэтажном доме (общежитие для семейных студентов), общей проектной площадью 37,14 кв.м в соответствии с договором участия в долевом строительстве от 04.12.2014 по замерам БТИ присвоен №73, общая площадь 40,05 кв.м, многоквартирный дом расположен по адресу: <адрес> (л.д. 35).

Разрешая спор, суд первой инстанции, ссылаясь на указанные обмеры БТИ и на то, что доказательств иного размера разницы между фактической площадью и проектной площадью либо полного (частичного) погашения задолженности ответчик суду не представил, пришел к выводу, что разница в цене между фактической площадью и проектной площадью объекта составила 145 500 рублей согласно расчету: 40,05 – 37,14 = 2,91 (разница между фактически построенной площадью по замерам БТИ и проектной площадью объекта) х 50 000 (стоимость 1 кв.м площади объекта на момент заключения договора) = 145 500,00 руб. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в заявленном к взысканию размере 145 500 рублей.

Удовлетворяя в полном объеме требования истца, суд в силу пункта 1 статьи 98, статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскал с ФИО1 государственную пошлину в местный бюджет в соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 4110,00 руб.

Судебная коллегия находит такой вывод суда основанным на неправильном применении судом норм материального права, на установленных судом обстоятельствах, которые не подтверждены представленными доказательствами, а постановленное решение подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ввиду недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильного применения судом норм материального права.

Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Таким образом, обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика ( пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017)(утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

В нарушение приведенной нормы Закона о защите прав потребителей и разъяснений суд первой инстанции возложил не на застройщика, а на участника строительства бремя доказывания фактической площади квартиры.

Между тем, представленными истцом доказательствами достоверно не подтверждается фактическая площадь квартиры, построенной по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 04.12.2014г., на момент ввода объекта в эксплуатацию, которую суд первой инстанции посчитал установленной и соответствующей 40,05 кв.м ( с учетом площади лоджии, определяемой с коэффициентом 0,5) а также размер доплаты.

Пунктом 1.4.1 договора долевого строительства от 04.12.2014г. предусмотрено, что фактическая площадь объекта определяется по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома.

В приложении №1 к договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 04.12.2014г., которое в силу пункта 9.3.1 договора является его неотъемлемой частью, определены характеристики объекта, в том числе указано, что стены должны быть оштукатурены. С учетом данного условия договора, судебная коллегия считает, что толщина слоя штукатурки влияет на размеры квартиры, имеет значение для правильного определения фактической площади квартиры на момент ввода в эксплуатацию, и, следовательно, для разрешения настоящего спора.

Истец в обоснование фактической площади квартиры ссылается на обмеры, отраженные в экспликации БТИ, составленной по результатам обследования от 15.06.2016, и в поэтажном плане здания (сооружения) по адресу: <адрес>, от 15.06.2016г. (л.д. 21-22, 62).

Согласно техническому паспорту на жилой дом (дома) и земельный участок по <адрес>№ указано, что квартира №73 в Лит.А обследована 15.06.2016, нежилые помещения в Лит.А обследованы 26.05.2017г. (л.д. 62).

Однако, из буквального толкования условий договора следует, что фактическая площадь квартиры определяется на момент ввода дома в эксплуатацию. Дом введен в эксплуатацию лишь 27.12.2017г., т.е. через полтора года после произведенных обмеров. При этом в названных выше документах БТИ от 15.06.2016г. не отражено, были ли стены (перегородки) в квартире оштукатурены и указаны ли размеры квартиры и толщина перегородок с учетом штукатурного слоя (л.д. 21).

Кроме того, в поэтажном плане здания от 15.05.2016г. не указаны линейные размеры лоджии, не приведена формула или расчет определения площади лоджии (с учетом имеющегося выступа), поэтому без исходных данных достоверно определить соответствует ли указанная в экспликации площадь лоджии 5,3 кв.м фактической, а следовательно и определить общую фактическую площадь квартиры (с учетом площади лоджии, определяемой с коэффициентом 0,5) и с учетом слоя штукатурки на момент ввода в эксплуатацию жилого дома не представляется возможным ( л.д. 21).

На перечисленные выше обстоятельства ответчик ссылался в отзыве (возражениях) на иск (л.д. 43-44), однако истец такие доказательства не представил.

Истец не обеспечил явку своего представителя в судебное заседание апелляционной инстанции, ответчик также не явился в судебное заседание, представленных в материалы дела доказательств не достаточно для проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы, поэтому дело рассмотрено по представленным доказательствам.

Таким образом, принимая во внимание, что истцом в материалы дела не представлены допустимые, достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие общую фактическую площадь квартиры (с учетом площади лоджии, определяемой с коэффициентом 0,5) и с учетом слоя штукатурки на момент ввода в эксплуатацию жилого дома, а также не доказано устранение истцом недоделок, указанных в заявлениях ответчика от 30.05.2017г. и от 12.01.2018г. ( л.д. 47, 53-54), уклонение ответчика от подписания акта приемки-передачи квартиры, иное злоупотребление правом со стороны ответчика, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования ООО "БизнесИнвестСтрой" к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила :

решение Советского районного суда г. Воронежа от 30 октября 2019 г. отменить.

Принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве – отказать.

Председательствующий:

Судьи коллегии: