Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бриин К.И. к ООО «Специализированный застройщик» «Уют-Строй», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании незаконным расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №ДДУ 19-125 от 14.03.2020, признании договора участия в долевом строительстве действующим, возложении обязанности восстановить запись регистрации,

по апелляционной жалобе представителя истца Бриин К.И. - Каргина С.В. на решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 20 сентября 2021 года,

Заслушав доклад судьи Поливода Т.А., пояснения представителя истца Каргина С.В., представителя ответчика Шарухаевой Д.С., судебная коллегия

установила:

Бриин К.И. обратилась с иском к ООО «Специализированный застройщик «Уют-Строй», Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, указав, что 14.03.2020 между ООО «Специализированный застройщик «Уют-Строй» и Бриин К.И. был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №ДДУ 19-125 на строительство квартиры №7 по счету слева направо от входа на этаж лестничной площадки, общей площадью 75,91 кв.м., расположенной <адрес>, в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №. Согласно п.2.4 Договора цена договора на момент его заключения составила 6 549 976 руб. 29 коп. Согласно п.2.6 Договора участник долевого строительства обязался внести денежные средства в счет уплаты цены Договора на специальный эскроу-счет в ПАО «Сбербанк» в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора, но не позднее поучения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, установив тем самым плавающий срок внесения оплаты по Договору. Согласно п.1.5 Договора, срок получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома установлен не позднее 30.09.2020, застройщик осуществил подачу договора для регистрации 18.11.2020, разрешение на ввод здания в эксплуатацию получено застройщиком 01.02.2021. 07.04.2021 истец узнала от застройщика о том, что последний подал на государственную регистрацию уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с неисполнением истцом принятых на себя обязательств о внесении депонируемой суммы на счет эскроу в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора, с чем истец не согласна, поскольку последней датой внесения денежных средств по договору являлась дата получения застройщиком разрешения на ввод здания в эксплуатацию, то есть 01.02.2021. Полагает, что в соответствии с ч.4 ст.5 ФЗ №214-ФЗ необходимым условием для расторжения договора являлось невнесение участником долевого строительства денежных средств в течении 2 месяцев, то есть не ранее 01.04.2021, возможность одностороннего расторжения договора – не ранее 02.05.2021. Полагает, что процедура расторжения договора долевого участия в строительстве не соблюдена, Управление Росреестра по Хабаровскому краю не направил уведомление истцу об одностороннем расторжении договора.

Просила признать незаконным расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №ДДУ 19-125 от 14.03.2020, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Уют-Строй» и Бриин К.И.; признать договор участия в долевом строительстве №ДДУ 19-125 от 14.03.2020, заключенный между ООО «Специализированный застройщик «Уют-Строй» и Бриин К.И. действующим; возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю восстановить запись № от 18.11.2020 в отношении договора участия в долевом строительстве №ДДУ 19-125 от 14.03.2020 в едином государственном реестре.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 20 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований Бриин К.И. к ООО «Специализированный застройщик» «Уют-Строй», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании незаконным расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №ДДУ 19-125 от 11.03.2020, признании договора участия в долевом строительстве действующим, возложении обязанности восстановить запись регистрации отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Каргин С.В., не согласившись с решением суда первой инстанции, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований, ссылаясь на то, что определяя начальную и конечную дату возникновения обязанности по оплате договора, Бриин К.И. исходила из буквального трактования пункта 2.6 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, где началом возникновения обязанности по оплате договора является дата его регистрации, а последней датой оплаты договора является дата получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Полагает, что определение обязанности Бриин К.И. внести оплату по договору следует считать с даты регистрации договора до даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, то есть с 25.11.2020 по 08.02.2021 включительно. Поскольку последней датой внесения оплаты по договору являлось 08.02.2021, у застройщика возникает право на односторонний отказ от исполнения договора не ранее чем через 2 месяца после наступления просрочки платежа, то есть не ранее 08.04.2021. Полагает, что застройщик допустил нарушение процессуальных сроков, необходимых для расторжения договора в одностороннем порядке.

В письменных возражениях ответчик ООО «Специализированный застройщик «Уют-Строй» просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что истец неверно трактует условие договора долевого участия о внесении денежных средств. Ответчиком надлежащим образом соблюдена процедура расторжения договора. Полагает, что истец злоупотребляет своими правами и вводит суд в заблуждение. Просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец Бриин К.И. и представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В заседании судебной коллегии представитель истца Каргин С.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика Шарухаева Д.С. просила решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему:

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела между ООО «Специализированный застройщик «Уют-Строй» (застройщик) и Бриин К.И. (участник) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №ДДУ 19-125 от 11.03.2020.

Согласно п.1.1 Договора застройщик обязуется построить (создать) своими силами или с привлечением третьих лиц многоквартирный жилой дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого многоквартирного жилого дома, передать соответствующий объект долевого строительства в собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения у застройщика на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п.1.1 пп.1, 2 Договора многоквартирным жилым домом по настоящему договору является объект: «Реконструкция объекта незавершенного строительства под жилой дом с гаражом-стоянкой и встроенными помещениями общественного назначения по ул. Комсомольской в г. Хабаровске», расположенный по адресу: <адрес>.

Многоквартирный жилой дом зарегистрирован как объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Согласно п.3 Договора объектом долевого строительства является квартира со следующими характеристиками: квартира №7 по счету слева направо от входа на этаж лестничной площадки, общей площадью 75,91 кв.м., расположенная <адрес>.

В соответствии с п.1.5, п.1.6 Договора срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – не позднее 30.09.2020; срок передачи застройщиком квартиры – не позднее 30.09.2020, но не ранее получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Цена договора определена сторонами в п.2.4 договора, составила 6 549 976, 29 руб.

Как следует из п.2.6 Договора участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО «Сбербанк», в депонируемой сумме 6 549 976, 29 руб., сроком внесения в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора, но не позднее получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с п.5.2 Договора просрочка внесения платежа участником долевого строительства более чем на 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Договор может быть расторгнут не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В соответствии с п.8.2 Договора застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения участником долевого строительства обязательства по внесению денежных средств; в иных предусмотренных законодательством РФ случаях.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 18.11.2020.

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 01.02.2021.

Сторонами не оспаривалось, что истцом оплата по договору №ДДУ 19-125 от 14.03.2020 была произведена частично в размере 2212198,29 руб. путем взаимозачета средств, внесенных истцом ранее по другому договору инвестирования.

Поскольку истцом в полном объеме не исполнено обязательство о внесении денежных средств в счет уплаты по настоящему договору на эскроу-счет, 25.02.2021 ответчик направил истцу уведомление о неисполнении условий договора с просьбой погасить сложившуюся задолженность в размере 4 337 778 руб., предупредив о возможном расторжении договора в одностороннем порядке.

Вопреки требованиям договора и направленного уведомления, истец обязательства по оплате задолженности по договору в установленный срок не исполнила, в связи с чем ответчик 30.03.2021 направил истцу уведомление №21-27 от 29.03.2021 о расторжении договора №ДДУ 19-125 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 11.03.2020.

30.03.2021 ООО «СЗ «Уют-Строй» обратилось в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о государственной регистрации расторжения договора №ДДУ 19-125 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 11.03.2020, с приложением уведомления о неисполнении условий договора, уведомления о расторжении договора.

06.04.2021 в единый государственный реестр прав внесена запись о прекращении государственной регистрации договора в едином государственном реестре недвижимости.

Как следует из пояснений представителя ответчика ООО «СЗ «Уют-Строй» не возвратило истцу после расторжения договора ранее внесенные ею денежные средства, поскольку истец этому препятствует, не предоставляя реквизиты счета, на который необходимо перечислить указанные денежные средства, в связи с чем они находятся на депозите у нотариуса.

Оценив вышеуказанные обстоятельства, доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, руководствуясь ст.ст.1, 10, 309, 450 ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не исполнено обязательство о внесении денежных средств на экскроу-счет в предусмотренный договором срок, в связи с чем решение ответчика о расторжении договора принято правомерно, порядок уведомления истца о расторжении договора в одностороннем порядке соблюден, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Оснований не согласиться с такими выводами у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на верном толковании норм материального права и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что период обязанности Бриин К.И. внести оплату по договору следует считать с даты регистрации договора до даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, поскольку они основаны на неверном толковании условий договора.

Применяя буквальное толкование договора согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, начальной датой внесения денежных средств являлась дата регистрации договора 18.11.2020, а конечной являлась дата по истечении 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора, то есть 25.11.2020, однако, в случае, если бы ответчик получил разрешение на ввод в эксплуатацию до истечения 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора, то в таком случае конечной датой являлась бы дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении ответчиком процессуальных сроков, необходимых для расторжения договора в одностороннем порядке, также отклоняются судебной коллегией.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 указанной статьи).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Пунктами 3 - 5 ст. 9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Судом первой инстанции верно установлено, что ответчиком предприняты действия по направлению уведомления о необходимости внесения денежных средств по договору и уведомления о расторжении договора посредством почтовой связи, а также на электронную почту истца, адрес которой указан истцом при заключении спорного договора долевого участия в строительстве.

Доводы о нарушении процессуальных сроков, необходимых для расторжения договора в одностороннем порядке, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном определении сроков, в течение которых истец обязана была внести оплату по договору, в связи с чем отклонятся судебной коллегией.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и выражают несогласие с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.

Судебная коллегия полагает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, его выводы соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушения или неправильного применения норм материального права либо норм процессуального права не установлено, поэтому решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований к его отмене не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 20 сентября 2021 года по гражданскому делу по иску Бриин К.И. к ООО «Специализированный застройщик «Уют-Строй», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании незаконным расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №ДДУ 19-125 от 14.03.2020, признании договора участия в долевом строительстве действующим, возложении обязанности восстановить запись регистрации - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Бриин К.И. - Каргина С.В. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. Судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судья: