Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анваровой О.Р. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Веремей Марины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Нагорный» о расторжении договора участия в долевом строительстве,

по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «ИНГАРД» (общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Нагорный») на решение Соликамского городского суда Пермского края от 24.10.2023.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Веремей М.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик Нагорный» о расторжении договора участия в долевом строительстве с применением Закона РФ «О защите прав потребителей».

В обоснование иска указала на то, что 20.09.2022 истец заключила с ООО «Специализированный застройщик Нагорный» (учредитель ПАО «Инград») договор № ** (далее – договор ДДУ) участия в долевом строительстве.

До этого, 16.09.2022 истцом для подписания договора ДДУ был заключен с ООО «Инград Недвижимость» договор бронирования № ** жилого помещения, квартиры по строительному адресу: **** в многоквартирном доме. Стоимость услуг ООО «Инград Недвижимость» по обеспечению бронирования объекта составила 100000 рублей.

Заключение договора бронирования № ** от 16.09.2022 было обязательным условием от ООО «Специализированный застройщик Нагорный» для дальнейшего заключения договора ДДУ.

В соответствии с условиями договора ДДУ ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить по строительному адресу: **** многоквартирный дом. Объект долевого строительства – жилое помещение, условный номер **, назначение квартира, 26 этаж, номер подъезда 4, проектная общая площадь 35,33 кв.м. со сроком передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023.

На день подписания договора ДДУ цена составляла 19446651,68 рублей.

Целью договора о долевом участии в строительстве являлось приобретение конкретной квартиры для личных нужд заявителя.

Истец должен был инвестировать денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), выступает в качестве потребителя оказываемых услуг.

Оплату истец должна была произвести путем внесения денежных средств (депонируемая сумма) на специальный счет эскроу, открытый в АО «БАНК ДОМ.РФ» (Эскроу-агент) с учетом следующего:

3892651 руб. 68 коп. - первоначальный взнос на счет эскроу до 20.12.2022 (включительно),

15554000 рублей, предоставляемых банком ПАО «Московский кредитный банк» согласно кредитному договору от 27.09.2022 № ** (Ипотека).

На момент заключения договора ДДУ у истца отсутствовали денежные средства для первоначального взноса в сумме 3892651, 68 руб., в связи с чем застройщиком предоставлена отсрочка по 20.12.2022 включительно.

Истцом лично 26.09.2022 в целях исполнения обязательств по договору ДДУ в Дополнительном Офисе «Пермский» ПАО «БАНК ДОМ.РФ» на основании заявления от 26.09.2022 открыт эскроу счет.

В целях исполнения обязательств по договору ДДУ истцом в ПАО «Московский кредитный банк» заключен кредитный договор № ** от 27.09.2022.

В соответствии с условиями договора истцом сумма в размере 10000 рублей была перечислена на счет ООО «Инград Недвижимость» 27.09.2022 (через Мобильное приложение Сбербанк Онлайн).

Также для исполнения данного договора истцом оформлена нотариальная доверенность от 22.09.2022 № ** на представителей ООО «Инград Недвижимость». Заключение договора № ** от 27.09.2022 с ООО «Инград Недвижимость» было обязательным условием от ООО «Специализированный застройщик Нагорный».

Таким образом, истец предпринял все необходимые меры и затратил только собственные денежные средства в общей сумме 110000 рублей для целей заключения в будущем договора с ДДУ, главной целью которого являлась покупка квартиры для личных нужд истца.

На дату заключения договора ДДУ у истца было стабильно хорошее материальное положение, так как с 2006 года она исполняет обязанности государственного гражданского служащего, в соответствии с ежегодными срочными служебными контрактами сроком на 1 год, а так как выплаты ежемесячного денежного содержания производились из федерального бюджета РФ, то ее материальное положение было стабильным. При заключении договора ДДУ истец оценивала свою платежеспособность в соответствии с уровнем дохода, полученного ею в период с 2020-2021 г.г., а также в первом полугодии 2022.

Однако, после заключения договора ДДУ, истец получила уведомление от 28.10.2022, согласно которому были изменены существенные условия ее служебного контракта с 01.01.2023, уменьшалась зарплата истца по сравнению с предыдущими периодами.

В связи с указанным, истец, являясь законопослушным гражданином, всегда отвечающим по своим обязательствам, никогда не имевшей отрицательной кредитной истории, в сложившейся ситуации ухудшения своего материального положения, объективно оценила свою платежеспособность в будущем по договору ДДУ и пришла к выводу, что ей будет в будущем затруднительно, а фактически невозможно, исполнять условия кредитного договора с обязательным ежемесячным платежом в 57000 рублей (график платежей до 26.08.2048), что больше ежемесячного дохода истца с 01.01.2023, в результате чего истец по отношению к ответчику и третьим лицам приняла меры к надлежащему их уведомлению о невозможности в будущем исполнять договор ДДУ в связи с ухудшением материального положения истца, а именно:

14.12.2022 заказным письмом было направлено письменное уведомление о расторжении договора ДДУ, истец просила ответчика с пониманием отнестись к сложившейся сложной ситуации и рассмотреть вопрос о расторжении договора ДДУ по соглашению сторон в досудебном порядке. Ответчиком заказное письмо не получено.

18.12.2022 истцом с личного электронного ящика было направлено на электронный адрес ПАО «Московский кредитный банк» письмо, в котором просила с пониманием отнестись к сложившейся ситуации и рассмотреть вопрос о расторжении кредитного договора.

Также 18.12.2022 со своего электронного ящика направлено на электронный адрес АО «БАНК ДОМ.РФ» заявление с просьбой с пониманием отнестись к сложившейся ситуации и рассмотреть вопрос о расторжении договора эскроу.

Таким образом, истцом на отчетную дату 20.12.2022 года по договору ДДУ первоначальный взнос и кредитные денежные средства от ПАО «Московский кредитный банк» на счет эскроу в дополнительном офисе «Пермский» АО «БАНК ДОМ.РФ» не были внесены (не перечислены).

В деловой переписке в личном кабинете интернет-ресурса застройщика ответчик на просьбы не отвечал.

В связи с тотальным игнорированием ответчиком всех обращений истец был вынужден лично 24.03.2023 прилететь в г. Москву для решения вопроса о расторжении договора ДДУ по соглашению сторон в досудебном порядке.

24.03.2023 в офисе ответчика истцу была вручена копия письма от 26.01.2023 ПАО «Московский кредитный банк» (по просьбе представителя банка имеется отметка о получении) и получено письмо-ответ с отказом о расторжении договора ДДУ, при этом представитель ответчика предложил обратиться в суд для расторжения договора ДДУ.

Таким образом, дата 24.03.2023 является датой вручения истцу письменного ответа ответчика, согласно которому ответчик отказал в удовлетворении заявления о расторжении договора ДДУ по соглашению сторон.

Получение от застройщика отказа расторгнуть договор по соглашению сторон является основанием для обращения в суд, так как договор ДДУ на день обращения в суд фактически не расторгнут и он нарушает материальные права истца в связи с невозможностью его исполнения.

Руководствуясь п.11 договора участия в долевом строительстве от 20.09.2022 № **, ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 истец просил расторгнуть договор участия в долевом строительстве № **, заключенный 20.09.2022 между В., датар., и ООО «Специализированный застройщик Нагорный» ИНН ** КПП ** ОГРН **.

Истец Веремей М.А. в судебном заседании на иске настаивала.

Представитель истца Асанов Т.И., действующий на основании устного ходатайства, доводы искового заявления поддержал.

Представитель ответчика - ООО «Специализированный застройщик Нагорный» в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, направил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому с иском не согласен и просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебное заседание третьи лица - ПАО «Московский кредитный банк», АО «БАНК ДОМ.РФ», ООО «Инград Недвижимость» представителей не направили, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Решением Соликамского городского суда Пермского края от 24.10.2023 постановлено:

исковое заявление Веремей Марины Александровны удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № **, заключенный 20 сентября 2022 года между Веремей Мариной Александровной, дата рождения, и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Нагорный», ИНН/КПП **, ОГРН **.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Нагорный» ИНН/КПП **, ОГРН **) государственную пошлину в доход бюджета Муниципального образования Соликамский городской округ в размере 300 рублей.

Об отмене данного решения просит в апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Нагорный» (ПАО «ИНГАРД»).

Ссылаясь на законодательство, регулирующее спорные правоотношения, заявитель указывает на отсутствие данных, свидетельствующих о нарушении ответчиком обязательств перед истцом по Договору участия в долевом строительстве. Со стороны ответчика в адрес истца было направлено сообщение о завершении строительства 24.08.2023, что подтверждается трек-номером почтового отправления (РПО № **). Истец уклонился от получения указанного сообщения и 06.10.2023 сообщение о завершении строительства возвращено отправителю из-за истечения срок хранения. Таким образом, Застройщик принятые на себя обязательства по договору исполняет надлежащим образом, в то время как Участник долевого строительства уклонился от обязанности внести денежные средства в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве и приять объект долевого строительства.

Доказательств существенного изменения обстоятельств, которые являлись заведомо непредвиденными на момент заключения сделки, истцом не представлено. Само по себе изменение дохода истца, а также причина таких изменений – получение по месту работы уведомления об изменении существенных положений служебного контракта, не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, исходя из положений пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, вследствие которого возможно расторжение договора, принимая во внимание, что при его заключении истец не мог не знать о возможности ухудшения его материального положения по любым причинам, которое возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности. Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода, то есть изменение обстоятельств, характеризующих имущественное положение, относятся к рискам, которые несет участник долевого строительства при заключении договора и которые возможно предвидеть.

Истцом не доказано изменение материального положения или жизненных обстоятельств, а также не представлены доказательства того, что после заключения договора им предпринимались разумные меры для преодоления обстоятельств, препятствующих его исполнению.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что дальнейшее исполнение договора нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В материалах дела имеются возражения Веремей М.А. на поданную ПАО «ИНГАРД» (ООО «Специализированный застройщик «Нагорный») апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда.

В суде апелляционной инстанции истец Веремей М.А., ее представитель Асанов Т.И. возражали против отмены решения суда.

От АО «Банк ДОМ.РФ» поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

23.01.2024 в Пермский краевой суд поступило заявление ПАО «ИНГРАД» о замене ответчика - ООО «Специализированный застройщик «Нагорный» на ПАО «ИНГРАД» в связи с тем, что 13.12.2023 ООО «Специализированный застройщик «Нагорный» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «ИНГРАД».

В соответствии с частями 1, 2 статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Исходя из сведений ЕГРЮЛ, 13.12.2023 в реестр внесена запись о прекращении деятельности ООО «Специализированный застройщик «Нагорный» путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «ИНГРАД» с 13.12.2023.

При указанных обстоятельствах у судебной коллегии имеются основания для применения статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, допускающей процессуальное правопреемство; ответчик по делу - ООО «Специализированный застройщик «Нагорный» подлежит замене на его правопреемника - ПАО «ИНГРАД».

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Из материалов дела следует, что 20.09.2022 между ООО «Специализированный застройщик Нагорный» (застройщик) и Веремей Мариной Александровной (участник) заключен договор № ** участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить по строительному адресу: **** многоквартирный дом. Объект долевого строительства – жилое помещение, условный номер **, назначение квартира, 26 этаж, номер подъезда 4, проектная общая площадь 35,33 кв.м. со сроком передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023.

На день подписания договора ДДУ цена составляет 19446651,68 рублей.

Согласно условий договора целью договора о долевом участии в строительстве являлось приобретение конкретной квартиры для личных нужд заявителя.

Согласно условий договора ДДУ оплату истец должна была произвести путем внесения денежных средств (депонируемая сумма) на специальный счет эскроу, открытый в АО «БАНК ДОМ.РФ» (Эскроу-агент) с учетом следующего:

3892651 руб. 68 коп. - первоначальный взнос на счет эскроу в срок до 20.12.2022 (включительно),

15554000 рублей, предоставляемых банком ПАО «Московский кредитный банк» согласно кредитному договору от 27.09.2022 № ** (Ипотека), – после государственной регистрации настоящего договора, не позднее 5 рабочих дней от даты внесения денежных средств, указанных в подпункте 4.3.1 настоящего договора, путем внесения денежных средств на Счет эскроу.

На момент заключения договора ДДУ у истца отсутствовали денежные средства для первоначального взноса в сумме 3892651 руб. 68 коп., в связи с чем застройщиком предоставлена отсрочка до 20.12.2022 включительно.

Также истцом с ООО «Инград Недвижимость» был заключен договор № ** оказания услуг. Предметом договора являлось оказание услуг по передаче, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационных услуг общего пользования (Электронная регистрация), на государственную регистрацию документов по договору № ** от 20.09.2022. В соответствии с условиями договора истцом сумма в размере 10000 рублей была перечислена на счет ООО «Инград Недвижимость» 27.09.2022 (через Мобильное приложение Сбербанк Онлайн.

Также для исполнения данного договора истцом оформлена нотариальная доверенность от 22.09.2022 № ** на представителей ООО «Инград Недвижимость».

Заключение договора № ** от 27.09.2022 с ООО «Инград Недвижимость» было обязательным условием от ООО «Специализированный застройщик Нагорный».

После заключения договора участия в долевом строительстве № ** от 20.09.2022 истец получила по месту работы уведомление, согласно которому были изменены существенные условия служебного контракта с 01.01.2023, уменьшалась заработная плата истца независимо от ее воли, по сравнению с предыдущим периодом, что объективно препятствовало исполнению условий кредитного договора и договора ДДУ, предугадать заранее данные события и преодолеть их для работника невозможно.

14.12.2022 Веремей М.А. обратилась в ООО «Специализированный застройщик Нагорный» с заявлением о расторжении договора № ** участия в долевом строительстве жилого дома в связи с уменьшением доходов, невозможностью произвести оплату платежей.

19.01.2023 ответчиком достоверно получено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома, что подтверждается его ответом от 02.02.2023.

Письмом ООО «Специализированный застройщик Нагорный» от 02.02.2023 в расторжении договора отказано за отсутствием правовых оснований, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства (л.д.52).

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 9, пункта 4 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 451, пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что участник долевого строительства, не внесший очередной платеж в счет уплаты цены договора, при изменении своего материального положения до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры и отсутствии виновного поведения застройщика, вправе требовать расторжения договора долевого участия в строительстве жилья в судебном порядке при соблюдении иных предусмотренных Гражданским кодексом РФ требований и представлении соответствующих доказательств.

При этом суд учитывал, что на момент вручения уведомления о расторжении договора ответчику срок передачи квартиры, установленный договором, не наступил, ответчиком доказательств причинения истцом ущерба не представлено, ответчик отказался в досудебном порядке урегулировать спор, в свою очередь истцом, вынужденным обратиться в суд с иском о расторжении договора только в судебном порядке, представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, ухудшения ее имущественного положения по причинам, от нее не зависящим, подтверждающие уважительность причины расторжения договора участия в долевом строительстве.

Оснований не согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает и полагает, что доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда об удовлетворении заявленных истцом требований, с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции.

Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается, влечет признание договора расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (части 1, 2 статьи 9 Федерального Закона № 214-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что истец после отказа ответчика расторгнуть договор по соглашению сторон, обратился с соответствующим требованием в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 4 части 1.1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

К таким случаям относятся случаи расторжения договора, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Условия рассматриваемого договора долевого участия в строительстве не содержат запрета на расторжение договора по инициативе участника долевого строительства.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве (пункт 12) внесение изменений в настоящий договор, а также его расторжение по соглашению сторон производится только с письменного согласия Банка, за исключением изменений и дополнений, предусмотренных п.п. 4.5-4.6, 9.1 настоящего договора. Односторонний отказ сторон от исполнения настоящего договора возможен только в случае и порядке, предусмотренном Федеральным законом № 214–ФЗ. В данном случае настоящий договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В силу пункта 10 названного договора стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в порядке, предусмотренном Федеральным законом№ 214-ФЗ и настоящим договором.

Таким образом, из анализа вышеприведенных положений закона, а также исходя из условий договора долевого участия в строительстве, содержащихся в п. 10, 12, следует, что участник долевого строительства, не исполнивший свои обязательства по внесению платежей в счет уплаты цены договора, при изменении своего материального положения до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры и отсутствии виновного поведения застройщика, вправе требовать расторжения договора долевого участия в строительстве жилья в судебном порядке.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае расторжение договора не повлечет для ответчика каких-либо нарушений его прав, так как в соответствии с требованиями действующего законодательства и условий договора он имеет право на возмещение понесенных им убытков в связи с расторжением договора по инициативе дольщика, а сохранение действия договора, исполнение обязательств по которым участником долевого строительства невозможно ввиду отсутствия необходимых денежных средств, не будет отвечать интересам ни одного из участников соглашения.

Также судебная коллегия учитывает, что дальнейшее сохранение действия договора не приведет к его исполнению, а, напротив, к нарушению баланса интересов сторон, поскольку отказ ответчика от расторжения договора не является экономически целесообразным.

Доводы заявителя жалобы о том, что истцом не доказано изменение материального положения, опровергаются имеющимися в деле справками о доходах и суммах налога физического лица – Веремей М.А. за 2020, 2021, 2022, 2023 года, уведомлением государственному гражданскому служащему об изменении существенных условий служебного контракта с 01.01.2023 от 28.10.2022 (л.д. 41-46), свидетельствующими об уменьшении ежемесячного денежного содержания истца.

Иные доводы апелляционной жалобы на правильность постановленного судом решения повлиять не могут, поскольку они не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, а по существу сводятся к иной субъективной оценке доказательств.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено. При таком положении оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Соликамского городского суда Пермского края от 24.10.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «ИНГАРД» (общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Нагорный») – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 02.02.2024.