Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СМУ-3", акционерному обществу "Альфа-Банк" о признании права собственности прекращенным, признании права собственности, признании недействительными договоров ипотеки в части, аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости,

по апелляционной жалобе акционерного общества "Альфа-Банк" на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 19.05.2021.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "УК "СМУ-3" (далее - общество) и АО "Альфа-Банк" (далее - банк) о прекращении права собственности общества на нежилое помещение <№>, расположенное по адресу: <адрес> (далее - спорное помещение); признании права собственности на спорное помещение за истцом, признании недействительными договоров ипотеки от 15.08.2018 и от 30.10.2018, заключенных между ответчиками, в части передачи в залог банку спорного помещения; аннулировании записи об ипотеке спорного помещения в ЕГРН.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены конкурсный управляющий обществом и должниками ООО "СМУ-3 Строй", ООО "ТранспортТрейд" ФИО2, управление Росреестра по Свердловской области.

Решением суда от 19.05.2021 иск удовлетворен. Суд признал прекращенным право собственности общества на спорное помещение, признал право собственности на спорное помещение за истцом, признал недействительными договоры ипотеки от 15.08.2018 и от 30.10.2018, заключенные между обществом и банком, в части передачи в залог спорного помещения, аннулировал содержащиеся в ЕГРН записи об ипотеке спорного помещения в пользу банка.

В апелляционной жалобе банк просит отменить указанный судебный акт и принять по делу новое решение об отказе в иске.

От истца поступили возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель банка ФИО3 поддержал доводы жалобы, представитель истца ФИО4 выразил согласие с выводами суда первой инстанции.

Учитывая, что иные лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела без них, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, 02.08.2018 между обществом (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного помещения (апартаментов), оцененного в 2 117 700 руб.

Стороны согласовали следующий порядок оплаты: 02.08.2018 - 1 395 000 руб., до 30.12.2018 - 722 700 руб. и предусмотрели, что передача помещения покупателю состоится в течение одного рабочего дня после полной оплаты, а подача заявления на регистрацию перехода прав - в течение пяти рабочих дней после полной оплаты.

15.08.2018 между обществом (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключен договор об ипотеке, по условиям которого общество передало спорное помещение в залог банку для обеспечения исполнения кредитных обязательств ООО "СМУ-3 Строй" перед банком по договору от 30.05.2018. Ипотека зарегистрирована 17.08.2018.

30.10.2018 между обществом (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключен договор об ипотеке, по условиям которого общество передало спорное помещение в залог банку для обеспечения исполнения кредитных обязательств ООО "ТранспортТрейд" перед банком по договору от 30.10.2018. Ипотека зарегистрирована 23.11.2018.

13.12.2018 общество передало ФИО1 спорное помещение по акту приема-передачи.

После передачи спорного помещения и полной оплаты покупной стоимости имущества ФИО1 02.12.2019 обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение.

10.12.2019 государственная регистрация была приостановлена ввиду наличия запрета на совершение регистрационных действий, наложенного судебным приставом, отсутствия заявления от общества, отсутствия согласия залогодержателя.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2021 по делу N А60-2127/2020 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Ранее были признаны банкротами ООО "ТранспортТрейд" и ООО "СМУ-3 Строй" (решения Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2020 по делу N А60-31164/2020 и от 22.12.2020 по делу А60-31163/2020).

Перечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящими требованиями.

ФИО1 полагает, что договоры ипотеки нарушают ее права и противоречат закону, поскольку заключены со злоупотреблением правом со стороны общества при недостаточной осмотрительности банка.

Банком выдвинуты следующие возражения: переход права собственности по договору купли-продажи, заключенному между обществом и ФИО1, не зарегистрирован, следовательно, прав на спорное помещение у истца нет; залоги при этом зарегистрированы в установленном порядке; согласия на отчуждение предмета залогов банк не давал; средства от продажи спорного помещения в банк не поступали; при заключении залоговых сделок банк действовал разумно и осмотрительно, полагаясь на данные ЕГРН; сведений о продаже ФИО1 спорного помещения до передачи его в залог общество банку не представило.

Удовлетворяя заявленные требования, установив фактические обстоятельства дела, проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суд исходил из того, что ФИО1 как законный владелец спорного помещения имеет право на защиту своего владения и регистрацию перехода к ней права собственности; в рассматриваемом случае восстановление нарушенного права может быть обеспечено путем одновременного признания права собственности на спорное помещение за покупателем и прекращения данного права у продавца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации); договоры ипотеки имеют признаки недействительности, предусмотренные статьями 10, 168, 174.1, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку до регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю ни одна из сторон не вправе распоряжаться предметом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а банк, принимая спорное помещение в залог, не проявил должной степени осмотрительности.

В апелляционной жалобе банк ссылается на следующее: выводы суда первой инстанции об отсутствии у общества права распоряжения спорным помещением путем передачи его в залог банку после заключения сделки купли-продажи с ФИО1, но до регистрации перехода к ней права собственности, являются ошибочными и противоречат сложившейся судебной практике; судом применен закон, не подлежащий применению: статьи 174.1, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (для применения первой нет оснований, поскольку на стороне залогодателя выступал титульный собственник имущества (общество), вторая не устанавливает оснований недействительности сделок, а предусматривает иные последствия); добросовестность ответчиков не опровергнута, поскольку общество было вправе обременить залогом принадлежащее ему имущество, а банк является добросовестным залогодержателем, права которого подлежат защите путем сохранения залога; ФИО1, не предприняла незамедлительных действий по регистрации перехода права собственности и не внесла в ЕГРН сведений о своих притязаниях; банк не давал согласия на отчуждение спорного помещения; удовлетворение иска влечет нарушение прав банка в деле о банкротстве и создает опасный правоприменительный прецедент.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 поддерживает выводы суда первой инстанции, полагая судебный акт законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы жалобы и поданных на нее возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень оснований прекращения обязательств, который не является закрытым, однако не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства должно быть предусмотрено соглашением сторон (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

Передача в залог имущества, в отношении которого у залогодателя имеется ранее возникшее обязательство перед покупателем данного имущества, ни одним из предусмотренных законом оснований прекращения обязательств не охватывается.

На момент заключения сделки купли-продажи спорное помещение не было передано в залог, следовательно, в такой ситуации банк, вступивший в отношения по поводу спорной вещи позже покупателя, не вправе ссылаться на то, что он не давал своего согласия на отчуждение заложенного имущества, и препятствовать регистрации перехода прав к покупателю, основываясь лишь на том, что залоговое обременение зарегистрировано в ЕГРН раньше перехода права собственности по договору продажи недвижимости (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие упомянутого согласия в рассматриваемом случае не имеет значения и в силу следующего.

Пунктами 1, 2 статьи 37, статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке или закладной, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит, то есть залогодержатель по своему усмотрению определяет способ защиты нарушенного права.

Данным законоположениям корреспондируют нормы пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие презумпцию оспоримости сделки, совершенной без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, и предусматривающие возможность наступления иных последствий отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (применительно к залоговым отношениям - обращение взыскания на заложенное имущество без оспаривания сделки).

Таким образом, сделка по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенная при отсутствии согласия залогодержателя, является оспоримой, а не ничтожной, поэтому, если залогодержатель не воспользовался своим правом на оспаривание сделки, она сохраняет силу.

В отсутствие требований о признании сделки недействительной, суд самостоятельно проверяет законность совершенных между сторонами сделок только в том случае, если они ничтожны. Правовых оснований для признания оспоримой сделки недействительной по собственной инициативе у суда не имеется (абзац 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2021 N 11-КГ21-12-К6, 2-411/2020).

Банк не оспаривает реальность сделки купли-продажи, заключенной между обществом и ФИО1, подтверждает передачу спорного помещения покупателю, соглашается с фактом оплаты имущества в полном объеме и не приводит не только соответствующих доказательств, но даже и доводов о том, что указанная сделка была совершена со злоупотреблением правом и направлена на вывод актива в пользу заинтересованного лица или иных подобных возражений, ставящих под сомнение действительность сделки и намерения ее сторон.

Поскольку признаков ничтожной сделки у договора купли-продажи от 02.08.2018 не выявлено, требований о признании его недействительным по основаниям оспоримости не заявлялось (договор не оспорен), при этом обязательство продавца из данного договора по передаче в собственность покупателя спорного помещения не прекратилось, оно должно быть исполнено в соответствии с законом и в порядке, им установленном.

Исходя из того, что в силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации завершающим этапом передачи права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация его перехода от продавца к покупателю, такую регистрацию необходимо произвести.

Выводы суда первой инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации за покупателем может быть признано право собственности на предмет договора с одновременным прекращением названного права у продавца, ошибочны.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 36, пунктах 58, 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), иск о признании права на недвижимое имущество может быть удовлетворен, если истец владеет спорным имуществом и представит доказательства возникновения у него соответствующего права. Лица, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, должны доказать, что их право на спорное имущество возникло в силу закона (независимо от государственной регистрации), либо возникло до 31.01.1998 (дата введения в действие системы государственной регистрации) в соответствии с частями 1, 2 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности. Удовлетворение иска о признании права возможно только при условии, что такое право у истца на момент рассмотрения спора уже возникло, однако оспаривается или не признается ответчиком, в связи с чем требует судебного признания (подтверждения).

С учетом изложенного право собственности на спорное помещение не может возникнуть у ФИО1 до государственной регистрации, в связи с чем иск о признании права является ненадлежащим способом защиты.

Вместе с тем, по смыслу статьи 2, части 1 статьи 195, части 1 статьи 196, части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 9 постановления Пленума N 25, пункте 3 постановления Пленумов N 10/22, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить.

Исходя из того, что суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению, формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.03.2017 N 308-ЭС16-15069).

В ситуации, когда приобретатель имущества по сделке настаивает на признании права собственности в целях государственной регистрации за ним права собственности, такие требования могут быть квалифицированы как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 N 305-ЭС20-2700).

Согласно указанной норме, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Необходимой предпосылкой для такой регистрации является передача недвижимости покупателю, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 2 пункта 61 постановления Пленумов N 10/22).

Судом установлено и никем не оспаривается, что спорное помещение передано ФИО1 по акту приема-передачи от 13.12.2018 и с этого момента из ее владения не выбывало, при этом препятствием для государственной регистрации перехода права собственности, как следует из уведомления Росреестра от 10.12.2019, стало в том числе отсутствие соответствующего заявления от продавца.

Сам по себе тот факт, что в процессе рассмотрения настоящего дела арбитражным судом вынесено решение о признании общества несостоятельным (банкротом), удовлетворения требований ФИО1 не исключает, поскольку иск покупателя - физического лица, основанный на положениях пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и предъявленный до возбуждения в отношении продавца дела о банкротстве подлежит принятию к производству суда общей юрисдикции и рассмотрению по существу (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.02.2019 N 4-КГ18-92).

Следует отметить также, что возможность удовлетворения данного требования с учетом установленных обстоятельств дела и их оценки не поставлена в зависимость от того, является ли банк добросовестным залогодержателем в смысле абзаца 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации. Названное обстоятельство в рассматриваемом случае имеет значение лишь при определении судьбы залога.

Таким образом, с учетом произведенной коллегией квалификации заявленных требований, наличия совокупности оснований для перехода права собственности, отсутствия к тому препятствий, решение суда подлежит изменению путем изложения его резолютивной части в иной редакции, с указанием на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное помещение от общества к ФИО1 вместо признания за истцом и прекращения у общества прав на данное имущество.

Разрешая вопрос о судьбе залогов, зарегистрированных в пользу банка на основании договоров ипотеки от 15.08.2018 и от 30.10.2018, коллегия приходит к следующему.

Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13.07.2021 N 35-П).

По смыслу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог является обременением имущества, обладает свойством следования и сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога, в том числе при перемене собственника. По общему правилу обеспечительная функция залога сохраняется независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам.

Залог прекращается в случаях, установленных законом или договором (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Перечень оснований прекращения залога является открытым (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2020 N 18-П).

В частности залог прекращается в случае признания залогодержателя недобросовестным, а договора залога - недействительным (абзац 2 пункта 2 статьи 335, подпункт 5 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в случае добросовестного возмездного приобретения заложенного имущества третьим лицом (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом разрешение вопроса о сохранении (прекращении) залога действующий правопорядок связывает в том числе с добросовестностью участников спорных отношений.

ФИО1, заключая сделку купли-продажи, не нарушила стандарт добросовестности, поскольку не только не знала, но и не могла знать о том, что причитающееся ей имущество впоследствии будет обременено ипотекой в пользу третьего лица.

Доводы, приводимые банком в подтверждение упречности поведения ФИО1 (необращение за регистрацией перехода права собственности в незамедлительном порядке и невнесение в ЕГРН сведений о наличии притязаний), подлежат отклонению, поскольку банк не обосновал, в силу чего ФИО1 должна была совершить названные действия.

ФИО1, в отличие от банка, не является профессиональным участником оборота, не вела дел с обществом и не была его кредитором. Разумно предвидеть, что после заключения сделки купли-продажи, профессиональные участники оборота (общество и банк), чьи добросовестность и разумность предполагаются в силу закона, решат судьбу проданного ФИО1 имущества, истец не могла.

Регистрации же перехода права собственности, предшествует согласно условиям договора купли-продажи, полная оплата ФИО1 спорного помещения в срок до 30.12.2018, а поскольку к этому моменту обременения были зарегистрированы, незамедлительное обращение в регистрирующий орган не могло повлиять на возникшие отношения.

Требуя от ФИО1 соблюдения повышенного стандарта осмотрительности, банк в свою очередь при заключении залоговой сделки такой осмотрительности не проявил.

Строительство жилого комплекса, в котором расположено спорное помещение, велось с привлечением кредитных средств банка под залог объектов строительства. Банк рефинансировал также ранее возникшие кредитные обязательства застройщика. О финансовых проблемах организаций, входящих в группу компаний "СМУ-3", банку как кредитору было известно. Объекты изначально строились с целью их продажи и продавались в том числе обремененные ипотекой в пользу банка, как правило, с его согласия и под его контролем. Для этих целей в практику сторон было введено ведение реестров проданных и планируемых к продаже объектов. Банк давал предварительное согласие на отчуждение имущества и - в случае поступления денежных средств от приобретателя помещения и соответствующих расчетов с банком - принимал решение о снятии обременения. В ряде случаев, о чем банку также было известно, объекты были проданы без его согласия (напр., определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 30.03.2021 N 88-4677/2021).

В рассматриваемом случае, заключая залоговые сделки, банк ограничился изучением сведений ЕГРН и исходил из отсутствия в них информации об отчуждении спорного помещения. Банк полагает предпринятые им меры достаточными, ссылаясь на правовую позицию, сформированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2007 N 9822/07, согласно которой передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано, может повлечь гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

Таким образом, принимая спорное помещение в залог, зная о том, что объекты строительства активно реализуются на рынке, в том числе с целью оперативного возврата взятых кредитов, банк тем не менее посчитал не имеющей правового значения возможность наличия у залогодателя ранее возникшего обязательства передать предмет залога в собственность другого лица, не проверил это, поскольку не усмотрел в такой ситуации угрозы для залога, в связи с чем не придал значения возможным последствиям своего бездействия (в том числе для иных добросовестных лиц) и не запросил у залогодателя дополнительных сведений (напр., вышеупомянутых реестров проданных объектов, данных о поступлениях денежных средств и их основаниях и т.п.), хотя мог и должен был это сделать, то есть повел себя неосмотрительно и неразумно.

Доводы о том, что дополнительная проверка в отношении контрагента по сделке, вероятно, не привела бы к значимому результату, отклоняются, поскольку судить о результате действий, которые не были совершены, невозможно. Следует учитывать, что любой банк является профессиональным участником правоотношений, связанных с залогом. Принимая решение о заключении договора залога, банк, действуя разумно и осмотрительно, должен изучить потенциального должника, залогодателя, выяснить обстоятельства приобретения имущества, передаваемого в залог, убедиться в отсутствии обременений на такое имущество, прояснить спорные моменты относительно предмета залога и т.п.

В данном случае банк как кредитор располагал сведениями о финансовых проблемах группы компаний, куда входило общество, их неисправности, приведших в итоге к банкротству, следовательно, как профессиональный участник оборота, действующий на свой риск, должен был проявить разумную в такой ситуации осторожность и осмотрительность, однако не сделал этого. Сознательно допущенное банком бездействие не соответствует критериям добросовестности, разумности, осмотрительности, которые требовались от него, вследствие чего неблагоприятные риски такого бездействия относятся именно на профессионального участника спорных правоотношений и не могут быть переложены на слабую сторону.

Занятый банком подход о безусловном сохранении залога в случае, когда залогодатель ранее обязался передать вещь третьему лицу свободной от обременений, но вместо этого отдал в залог, является ошибочным, поскольку не порочит залоговую сделку и тогда, когда залогодержатель заведомо знал о притязаниях третьего лица, но вступил в отношения, игнорируя чужие интересы, в целях извлечения для себя преимуществ и выгод, то есть реализовал собственное притязание в ущерб другим. Между тем, поощрение такого поведения из закона не следует, подобные действия квалифицируются как злоупотребление правом.

Приведенная выше правовая позиция, на которую ссылается банк, обоснованность его доводов не подтверждает, поскольку была высказана до реформы гражданского законодательства в сфере залога (Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ), в ходе которой в закон введены фигуры добросовестного залогодержателя и добросовестного приобретателя заложенного имущества и предусмотрены соответствующие основания сохранения и прекращения залога, и до того, как в 2008г. Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации был сформирован правовой подход о возможности признания недействительными (ничтожными) сделок по мотиву недобросовестного поведения их сторон (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении договоров ипотеки с недобросовестным лицом (обществом), игнорирующим интересы контрагентов и допустившим обременение проданного имущества с целью получения денежных средств и от покупателя, и от банка, самим банком также не соблюден вышеуказанный стандарт добросовестности, что влечет предусмотренные законом последствия.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в пунктах 1, 7 постановления Пленума N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 78 постановления Пленума N 25, признание сделки ничтожной и применение последствий ее недействительности по иску лица, не являющегося стороной сделки, возможно при одновременном соблюдении следующих условий: сделка нарушает требования закона или иного правового акта; посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; законом не установлено, что такая сделка оспорима, и не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договоры ипотеки, заключенные в отношении спорного помещения между обществом и банком, нарушают требования закона (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), посягают на право лица, не участвовавшего в сделке (ФИО1), на получение в собственность имущества, не обремененного правами третьих лиц, как предусмотрено договором купли-продажи, следовательно являются ничтожными, поскольку иных последствий законом не предусмотрено.

В случае признания договора залога недействительным залог прекращается (подпункт 5 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражения банка против вывода о нарушении прав ФИО1 с указанием на имеющуюся у нее возможность потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата оплаты, включив ее в реестр требований кредиторов продавца и передав спорное помещение в конкурсную массу, не могут быть приняты во внимание. Иначе можно прийти к выводу о том, что интересы банка, задолженность перед которым также включена в реестр требований к банкроту-застройщику, не затрагиваются потерей залогового обеспечения, что не соответствует действительному положению дел.

Доводы апелляционной жалобы о том, что занятый судом подход может быть в дальнейшем использован в "мошеннических" схемах против добросовестных банков, подлежат отклонению в силу их несостоятельности, поскольку в рассматриваемом случае основанием для удовлетворения иска послужил установленный факт неразумного и недобросовестного поведения самого банка в конкретной ситуации.

Иные доводы апелляционной жалобы с учетом изложенных выше обстоятельств и их оценки коллегией правового значения не имеют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 19.05.2021 в части признания прекращенным права собственности общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СМУ-3" и признания права собственности ФИО1 изменить на:

зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение <№>, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 23,4 кв.м, кадастровый <№>, по договору купли-продажи от 02.08.2018 N ТА011В от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СМУ-3" к ФИО1.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Альфа-Банк" – без удовлетворения.

Председательствующий:	Некрасова А.С.
Судьи:	Олькова А.А.
	Тяжова Т.А.