Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратилась в суд с вышеобозначенным иском (впоследствии уточненным) в обоснование которого указала, что между ООО «Новый Век» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020 г. Предметом договора является финансирование объекта капитального строительства - жилого дома квартирного типа по улице …….. в городе Ставрополе.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязался передать истцу в собственность квартиру №114, общей площадью без учета лоджии 89,8 кв. м., площадь лоджии 3,8 кв.м.

Дополнительным соглашением № 1 от 24.08.2020г. к договору участия долевого строительства от 04.03.2020 г. стороны внесли изменения в п. 1 договора в части нумерации квартиры, а именно застройщик передает в собственность участнику долевого строительства, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, квартиру № 129, общей площадью без учета лоджии 89,8 кв. м., площадь лоджии 3,8 кв.м.

Истцом в полном объеме были исполнены обязательства в части оплаты объекта долевого строительства. Денежные средства в размере 4118400 рублей, из которых 3498400 рублей - кредитные средства.

Договор был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации 30.03.2020 г.

В соответствии с п. 2.9.2 Договора № 114 от 04.03.2020 г. застройщик берет на себя обстоятельства в части выполнения отделочных работ в квартире «...потолки - штукатурка..».

При передаче ключей и осмотре помещения кв. 129, состоявшегося 10.12.2020, установлено, что застройщиком не был исполнен в полном объеме п. 2.9.2 договора № 114 от 04.03.2020 г., а именно в части выполнения отделочных работ не произведено оштукатуриванию потолков, данные нарушения условий договора были зафиксированы и указаны, непосредственно в акте приема-передачи от 10.12.2020 г. Данный документ по факту является техническим актом - приема передачи квартиры, так как он не соответствует п. 1.1. договора и на момент его составления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствовало.

Согласно условиям п 2.9.1 договора № 114 от 04.03.2020 г. качество квартиры,

которая будет передана застройщиком дольщику по настоящему договору, должно соответствовать проектно-сметной документации на дом, СНиПам, ГОСТам и иным, обязательным требованиям в области строительства.

Таким образом, объект долевого строительства - квартира 129, не соответствует условиям договора и имеет недостатки, снижающие его стоимость.

17.05.2021 г. многоквартирный жилой дом №…. … введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно, выводов заключения экспертов № 64-Г/2022 от 04.05.2022 г. средняя стоимость ремонтных работ по оштукатуриванию потолков в помещениях квартиры № 129 расположенной по адресу …..составляет:

сухими гипсовыми смесями 61076 рублей,

цементно-песчаными смесями 60076 рублей.

Пункт 2.9.2 договора предусмотрено, что оштукатуривание производится в цементно-песчаной штукатуркой и высококачественным материалом.

Таким образом, истец полагает, что стоимость работ по оштукатуриванию потолков в квартире 129 дома ….. с учетом экспертизы цементно-песчаными смесями составляет 60076 руб., которые подлежат возмещению ответчиком дольщику.

Также из 1.1. договора следует, что общая площадь квартиры без учета лоджии составляет 89,8 кв.м., а площадь лоджии составляет 3,8 кв.м. В соответствии с п.4.1., 4.7. договора №114 от 04.03.2020 г. стоимость 1 кв.м. составляет 44000 рублей. Цена договора может быть изменена в случае изменения площади объекта с учетом лоджии. При этом к расчету стоимости 1 кв.м. лоджии применяется понижающий коэффициент.

Таким образом, договором долевого участия предусмотрена обязанность ответчика применить понижающий коэффициент при окончательном расчете и вернуть излишне уплаченные денежные средства дольщику.

В квартире истца отсутствует лоджия, вместо нее застройщиком выполнен балкон.

Согласно п. 3.2 СП 54.13330.2016. «Свод правил. Здания жилые многоквартирные». «Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» балкон: выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Согласно п. 3.15 СП 54.13330.2016. «Свод правил. Здания жилые многоквартирные». «Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» лоджия: помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Таким образом, переданные в составе квартиры помещение является не лоджией, а балконом, что является невыполнением условий договора №114.

Согласно приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/нр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.. .» цена договора долевого участия в строительстве может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми Минстроем России.

Согласно утвержденному Приказу понижающий коэффициент принимается равным: для лоджий - 0,5; для балконов - 0,3.

Согласно акту от 05.03.2022 общая площадь квартиры без учета балкона составляет 90,8 кв.м.. Из указанной площади подлежит вычитанию площадь балкона, примыкающая к кухне 3,5 кв.м. Соответственно общая площадь квартиры составляет 90,8-3,5 (балкон)=87,3 кв.м.

87,3 кв.м.*44000 руб. (стоимость 1 кв.м.) -3841200 руб. - стоимость квартиры.

Площадь балкона, примыкающего к кухне 3,5 кв.м. должна рассчитываться по цене 44000 руб. с применением коэффициента 0,3. Соответственно стоимость площади балкона должна составлять (3.5 кв.м.*0.3)*44000 руб=46200 руб.

Стоимость балкона со стороны жилой комнаты, согласно Акта от 05.03.2022 г. площадью 4,4 кв.м. составляет 58080 руб. исходя из расчета 4,4 кв.м.*0,3 (коэф.)*44000 руб. = 58080 руб.

Таким образом цена договора долевого участия в строительстве составляет 3841200 руб.+58080 руб.+46200 руб.=3945480 руб.

Согласно договору дольщик оплатил 4118400 руб., таким образом, разница составляет 4118400 руб. - 3945480 руб.=172920 руб., которую просила взыскать с ответчика в счет уменьшения цены объекта долевого строительства.

Кроме того, в соответствии с п. 2.9.2 Договора № 114 от 04.03.2020 г. отопление, горячее водоснабжение осуществляется от двухконтурного котла с разводкой из металлополимерных труб и теплыми полами.

В квартире № 129 в помещении кухни установлен двухконтурный котел с грубым нарушением, поскольку установка газовых отопителей допускается только при наличии соответствующей системы дымоотведения и вентиляции в квартире, также должно быть установлено приточно-вытяжное устройство, с пропускной способностью не мене трехкратного воздухообмена помещения в час. Кроме того приточная вентиляция, должна быть отдельной.

Согласно п. 6.1.1 СП 60.13330.2020 Теплоснабжение зданий может осуществляться: от индивидуальных теплогенераторов децентрализованной системы теплоснабжения.

В силу п.6.2.3 СНиП 41-01-2003 в квартирах теплогенераторы общей теплопроизводительностью до 35 кВт можно устанавливать в кухнях, коридорах, в нежилых помещениях, а во встроенных помещениях общественного назначения - в помещениях без постоянного пребывания людей.

Пункт 6.2.4 Строительных норм и правил РФ СНиП 41-01-2003 "Отопление, вентиляция и кондиционирование" (принятые постановлением Госстроя РФ от 26 июня 2003 г. N 115) предусматривает, что забор воздуха для горения должен осуществляться:

- для теплогенераторов с закрытыми камерами сгорания - воздуховодами непосредственно снаружи здания.

В помещении отсутствует приточная вентиляция, забор кислорода котлом осуществляется непосредственно из кухни. Однако, для обеспечения горения газа обязательна вентиляция не менее 8 кв.м. на 1 кВт мощности котла для обеспечения продуктов горения и подачи воздуха в котел, таким образом для обеспечения работы котла необходим воздухозабор непосредственно снаружи здания.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Согласно п. 2.7. Договора № 114 от 04.03.2020 г. гарантийный срок на объект заставляет 5 лет с момента передачи квартир.

В связи с чем, считает возможным просить суд обязать ответчика устранить недостатки монтажа газового котла в квартире 129 дома …… в соответствии с требованиями проектной документации.

Претензия, направленная ранее в адрес ответчика, оставлена без внимания, в добровольном порядке требования потребителя не удовлетворены.

В связи с чем, с учетом положений пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя просит взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 25 мая 2022 года исковые требования ФИО2 к ООО «Новый век» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве - удовлетворены.

Суд постановил:

Взыскать с ООО «Новый век» в пользу ФИО2 в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия №114 от 04.03.2020 г. стоимость отделочных работ по оштукатуриванию потолков в размере 60076 рублей.

Взыскать с ООО «Новый век» в пользу ФИО2 в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия №114 от 04.03.2020 г. 172920 рублей.

Возложить обязанность на ООО «Новый век» устранить недостатки монтажа газового котла в квартире 129 дома ……., в соответствии с требованиями проектной документации.

Взыскать с ООО «Новый век» в пользу ФИО2 штраф за не соблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 116498 рублей.

Взыскать с ООО «Новый век» в бюджет муниципального образования г. Ставрополя государственную пошлину в размере 5530 руб.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «Новый век» в лице директора ФИО1 просит отменить решение Промышленного районного суда города Ставрополя от 25 мая 2022 года, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Подчеркивает, что выводы суда является преждевременными, поскольку дом на момент подачи иска и рассмотрения дела в суде, находился в стадии строительства, сроки сдачи объекта в эксплуатацию установлены подписанными сторонами договорами- не позднее 07 марта 2022 года. Указывает на отсутствие необходимости в проведении по делу судебной экспертизы, о чем сторона ответчика заявляла в судебном заседании. Считает, что судом перед экспертами поставлены правовые вопросы, что не относится к компетенции экспертного учреждения. Кроме того, поставленные перед экспертами вопросы, полагает апеллянт, не разрешают сущность спора о соответствии или не соответствии передаваемого объекта долевого участия условиям заключенных договоров, проектно- сметной документации на многоквартирный дом и техническому описанию основных характеристик, утвержденных сторонами в приложении №2, в том числе по применяемым материалам с учетом того качества квартир, подлежащих передаче дольщикам, которые определены сторонами в п. 2.9.1 договорах долевого участия. Оценивая представленное экспертное заключение №4-Э/22 от 03 марта 2022 года нельзя принимать в качестве доказательств по настоящему делу. Ссылаясь на правовые источники, указывает, что на дату заключения договора долевого участия №114 от 04.03.2020 сторонами была определена итоговая цена договора в размере 4118400, 00, 00 рублей, состоящей из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии с применением понижающего коэффициента 0,5. В рассматриваемом случае экспертам необходимо было установить стоимость одного квадратного метра при заключении ДДУ №114 от 04.03.2020 из расчета итоговой цены договора, состоящей из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии с применением понижающего коэффициента 0.5, а не производить математический расчет путем деления суммы договора на размер квартиры без учета (лоджии или балкона). Неверное определение стоимости 1 кв.м привело к неверным расчетам в дальнейшем при определении величины уменьшения цены по договору долевого участия.

В возражениях на апелляционную жалобу сторона истца просила решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещались Ставропольским краевым судом о дне судебного заседания надлежащим образом и своевременно.

Информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда в сети Интернет (http://kraevoy.stv.sudrf.ru).

Принимая во внимание вышеизложенное, а так же то, что информация о дне судебного заседания в соответствии с ч.7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Далее ГПК РФ) размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о рассмотрении настоящего гражданского дела при установленной явке.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание представителя ответчика ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО4, возражавшую против удовлетворения доводов жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела, и не оспаривалось сторонами, что 04.03.2020 г. между ООО «Новый Век» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве квартиры № 114 в многоквартирном жилом доме …….

Согласно условиям договора после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязался передать истцу в собственность квартиру №114, общей площадью без учета лоджии 89,8 кв. м., площадь лоджии 3,8 кв.м.

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации 30.03.2020 г.

В соответствии с п. 2.9.2 Договора № 114 от 04.03.2020 г. застройщик берет на себя обстоятельства в части выполнения отделочных работ в квартире, а именно оштукатуривание потолков.

10 декабря 2020 г. застройщик передал ФИО2 квартиру, в том числе и ключи от нее, однако акт приема-передачи до настоящего времени в установленном законом порядке не подписан сторонами. При принятии квартиры 10 декабря 2020 г. ФИО2 составлен односторонний акт, в котором отмечено отсутствие оштукатуривание потолков. 13 октября 2021 г. в адрес застройщика направлялась претензия (РПО 35502964023881), которая осталась без ответа. Лишь 22 декабря 2021 г., то есть через месяц после предъявления иска в суд, ООО «Новый век» в адрес истицы направил уведомление о необходимости предоставить доступ в помещение для осмотра и выполнению работ по оштукатуриванию потолков и для осмотра и проверки газового оборудования, системы вентиляции, установленных в квартире.

Из материалов дела следует, что квартира фактически была передана дольщику еще в декабре 2020 г. вместе с ключами от нее. Недостатки были выявлены сразу после передачи. Потребитель уведомлял о наличии недостатков - отсутствии штукатурки. Претензии потребителя оставались без удовлетворения.

Разрешая исковые требования о взыскании с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия на стоимость отделочных работ по оштукатуриванию потолков, суд первой инстанции, установив, что допущенные при строительстве квартиры недостатки со стороны застройщика длительное время не были устранены, взыскал стоимость работ по оштукатуриванию потолков.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального права и правильно установленных обстоятельств по делу, имеющих значение для разрешения спора.

По условиям заключенного сторонами договора (п. 2.9.2 Договора № 114 от 04.03.2020 г.) застройщик берет на себя обстоятельства в части выполнения отделочных работ в квартире, а именно оштукатуривание потолков.

Согласно условиям п 2.9.1 договора № 114 от 04.03.2020 г. качество квартиры, которая будет передана застройщиком дольщику по настоящему договору, должно соответствовать проектно-сметной документации на дом, СНиПам, ГОСТам и иным, обязательным требованиям в области строительства.

Данное условие соответствует требованиям ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Данное обстоятельство (отсутствие штукатурки на потолках при передаче квартиры) не оспаривалось ответчиком. При этом доводы ответчика о том, что иск предъявлен еще до истечения срока передачи квартиры, то есть в ноябре 2021 г. в то время как срок передачи квартиры договором установлен не позднее 07 марта 2022 г. и у застройщика имелась возможность устранить недостатки, что не было выполнено лишь ввиду противодействия истца, суд обоснованно нашел несостоятельным, поскольку квартира фактически была передана дольщику еще в декабре 2020 г. вместе с ключами от нее. Недостатки были выявлены сразу после передачи. Потребитель уведомлял о наличии недостатков - отсутствии штукатурки. Претензии потребителя оставались без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 20 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 11.06.2021) "О защите прав потребителей" (который в том числе распространяется и на правоотношения в долевом участии в строительстве) если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

В силу ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно ч. 2 ст. 7 этого же закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Поскольку объект договора долевого участия ответчиком построен с отступлением от условий договора, постольку истец вправе была избрать один из перечисленных способов защиты права в виде соразмерного уменьшения цены договора.

Поскольку в договоре долевого участия в строительстве не указан объем работ по оштукатуриванию потолков, конкретные материалы или отдельная стоимость указанных работ, суд первой инстанции для определения соразмерного уменьшения цены договора обоснованно назначил судебную экспертизу.

Согласно выводам заключения эксперта №64-Г/2022 от 04 мая 2022 г. АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» среднерыночная стоимость ремонтных работ по оштукатуриванию потолка в квартире 129 дома ….. на дату проведения исследования составила: сухими смесями - 61076 руб.; цементно-песчаными смесями - 60076 руб.

Поскольку в договоре прямо не предусмотрены конкретные отделочные материалы, суд первой инстанции взыскал с ответчика наименьшую стоимость данных отделочных работ.

Доводам стороны ответчика относительно возможности удовлетворения требований исходя из локального сметного расчета №02-01-02, дана надлежащая оценка, и данные доводы обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку соразмерное уменьшение цены должно отражать стоимость устранения недостатков товара именно потребителем, который может действовать только в условиях свободного рынка, а не как профессиональный участник правоотношений, а не размер расчетных затрат застройщика, который своевременно не исполнил своего обязательства. Именно с учетом данного обстоятельства экспертом определена среднерыночная стоимость работ и, соответственно, уменьшение стоимости товара, которую суд нашел обоснованной.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка, соответствующая положениям ст. 67 ГПК РФ, указанному выше экспертному заключению, как доказательству, оснований не согласиться с которой у судебной коллегии не имеется.

Доводы стороны ответчика относительно необоснованного применения затратного подхода к определению рыночной стоимости работ по оштукатуриванию судебная коллегия находит не состоятельными, поскольку экспертом в заключении приведено обоснование отказа в применении сравнительного и доходного подхода.

По изложенным мотивам решение суда в этой части является законным и обоснованным, оснований к его отмене в этой части судебная коллегия не усматривает.

Разрешая требования истца о понуждении ответчика ООО «Новый век» устранить недостатки монтажа газового котла в квартире 129 дома №40а по ул. …… в соответствии с требованиями проектной документации, суд первой инстанции, установив наличие таких недостатков, обоснованно возложил на ответчика соответствующую обязанность.

Как следует из материалов дела, п. 2.9.2 Договора № 114 от 04.03.2020 г. предусмотрено, что отопление, горячее водоснабжение осуществляется от двухконтурного котла с разводкой из металлополимерных труб и теплыми полами.

- для теплогенераторов с закрытыми камерами сгорания - воздуховодами

непосредственно снаружи здания.

Согласно доводам истца система отопления и нагрева воды, установленная в ее квартире не отвечает указанным параметрам, поскольку забор воздуха в камеру сгорания осуществляется непосредственно из кухни, а не снаружи здания.

С целью определения наличия нарушений при установке газового оборудования, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза и перед экспертами был поставлен вопрос о соответствии обязательным нормам и правилам установки котла в квартире 129 дома …….

На указанный вопрос экспертом в заключении №4-Э/22 АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» от 03.03.2022 г. сделан вывод: «В соответствии с требованиями п.2.7. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» при строительстве жилых домов предусматривается и обеспечивается наличие инженерных сетей, в т.ч. отопления. Установка котла определена условиями п. 2.9.2 договора участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020. Фактически подача воздуха на горение осуществляется из помещения кухни кв. № 129, что не соответствует проектной документации Раздел 5, подраздел 4 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети» Шифр 20/17-К4-ИОС4, проектной документации Раздел 5, подраздел 6 «Система газоснабжения», шифр 17-К4-ИОС6 и требованиям, изложенным в п.п. 4.1, 7.3.10 СП 54.13330.2016, п. 7.4 Л 282.1325800.2016, в т.ч Руководству по установке и техническому обслуживанию (технический паспорт) настенный газовый котел ARISTON HS X FF в части подключения дымохода/воздуховода л.д. 130-131.

Для устранения выявленного недостатка в части отсутствия устройства забора воздуха снаружи помещения, необходимо привести его в соответствии с проектом, а также руководством по установке и техническому обслуживанию котла ARISTON HS FF.

В ходе опроса эксперта в судебном заседании эксперт дополнительно пояснил, что конструкция данного котла предусматривает возможность забора воздуха из жилой комнаты, однако в указанном случае приточное отверстие (забор воздуха) должно быть смонтировано в другом помещении. В рассматриваемом случае, приточное отверстие находится в этой же комнате, то есть в той ее части, которая фактически по конструктивным свойствам является балконом. В случае наличия перегородки между кухней и балконом такой вариант исполнения мог бы соответствовать требованиям, изложенным документации на котел. В том виде как существует сейчас, установка газового котла не соответствует вышеприведенным требованиям.

Согласно п. 2.1. и п. 2.9.1 договора от 04.03.2020, требований ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участия в долевом строительстве № 114 устранение данного недостатка выполняется застройщиком.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно посчитал данные заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Разрешая данные требования, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значения для дела, правильно применил нормы права, дал надлежащую правовую оценку доказательствам, в том числе и экспертному заключению, обоснованно удовлетворил данное исковое требование о возложении на ответчика соответствующей обязанности. Оснований для отмены решения суда в указанной части не имеется.

Разрешая исковые требования истца о соразмерном уменьшении цены договора вследствие изменения площади квартиры, суд первой инстанции сослался на положения ст. 5 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, исходил из того, что в спорной квартире ответчиком возведен балкон, а не лоджия, как предусмотрено договором участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020, часть кухни, площадью 3,5 кв.м., также является балконом, произвел перерасчет стоимости спорной квартиры в целях соразмерного уменьшения цены и исходил из стоимости 1 кв.м в 44000 руб., применяя также понижающий коэффициент 0,3, определил цену договора долевого участия в строительстве в размере 3945480 руб., взыскав с ответчика разницу между первоначально уплаченной суммой в 4118400 руб. – 3945480 = 172920 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для взыскания с ООО «Новый век» в пользу истца денежных средств в счет уменьшения цены договора долевого участия № 114 от 04.03.2020.

Вместе с тем, анализируя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не может согласиться с размером взысканных с ответчика в пользу истца денежных средств, по следующим основаниям.

Как следует из п. 1.1 договора долевого участия № 114 от 04.03.2020, участник долевого строительства инвестируют объект в части трехкомнатной квартиры № 114(129), находящейся на 3 этаже, 4 подъезд, 1 блок-секция, общей площадью без учета лоджии 89,80 кв.м., площадь лоджий составляет 3,80 кв.м. в строящемся объекте по вышеуказанному адресу и принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 14).

В соответствии с п. 4.1 договора участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020, цена договора на дату заключения договора составляет 4118 400 рублей. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон, а также в случае изменения площади объекта долевого строительства с учетом лоджии, по результатам обмеров организации (предприятия), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. Цена договора определена в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (т. 1 л.д. 16-17).

Согласно п. 4.4 договора участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020 окончательный расчет между сторонами определяется исходя из общей приведенной площади объекта долевого строительства, подлежащего оформлению в собственность участника долевого строительства (л.д. 16).

Согласно п. 4.5 договора участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020, если общая приведенная площадь квартиры, передаваемой в собственность участника долевого строительства, по результатам обмеров ПТИ окажется более той, что указана в п. 1.1 данного договора, участник долевого строительства обязуется осуществить соответствующую доплату за увеличение площади в течение десяти дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика (т. 1 л.д. 17).

Согласно п. 4.6 договора участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020, если общая приведенная площадь квартиры, передаваемой в собственность участника долевого строительства, по результатам обмеров ПТИ окажется менее той, что указана в п. 1.1 данного договора, застройщик обязуется вернуть участнику долевого строительства излишне уплаченные средства в течение десяти дней с момента получения соответствующих экспликаций на квартиру из органов ПТИ (т. 1 л.д. 18).

Пунктом 4.7 договора участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020 установлено, что стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные в п.4.5,4.6. настоящего договора производятся из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры в размере 44000 руб.. К расчету стоимости одного квадратного метра лоджии применяется понижающий коэффициент ( т.1 л.д. 18).

Таким образом, из приведенных пунктов 4.5,4.6,4.7 договора № 114 от 04.03.2020 следует, что стоимость одного квадратного метра в размере 44000 руб. применяется при расчетах в случае увеличения или уменьшения площади объекта строительства – квартиры.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст. 5 Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. (п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

На момент заключения сторонами договора участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020, положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ действовали в редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 29-ФЗ и предусматривали, что площади лоджии, веранды, балкона, террасы учитываются с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона.

Во исполнение ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ с 01.01.2017 вступил в силу Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», согласно которому с 01.01.2017 при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для лоджий 0,5.

Таким образом, понижающий коэффициент 0,5 для лоджии введен для обязательного применения с 01.01.2017, и должен был быть учтен застройщиком при заключении договора участия в долевом строительстве.

В связи с чем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что на дату заключения договора долевого участия № 114 от 04.03.2020 сторонами определена цена жилого помещения в размере 4118 400 рублей, рассчитанная исходя из общей площади жилого помещения 89,80 кв.м и площади лоджии 3,70 кв.м., с применением понижающего коэффициента 0,5.

Вместе с тем, определяя стоимость 1 квадратного метра общей площади квартиры в размере 44000 рублей, суд первой инстанции исходил из п. 4.7 договора участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020.

Однако, исходя из буквального толкования п. 4.7 договора участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020, усматривается, что стороны определили фиксируемую стоимость одного квадратного метра в размере 44 000 рублей только для дополнительных расчетов при наступлении обстоятельств в будущем, после ввода дома в эксплуатацию (п.п. 4.5, 4.6 увеличение либо уменьшений площади объекта долевого участия при строительстве).

Неверное определение судом первой инстанции стоимости 1 кв.м. привели к неверным расчетам величины уменьшения цены по договору долевого участия, поскольку уменьшение цены объекта договора - жилого помещения, предусмотренной договором участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020 в размере 4118 400 рублей, возможно только при изменении изначально примененного понижающего коэффициента для лоджии 0,5 на понижающий коэффициент для балкона 0,3 с учетом площади неотапливаемого помещения установленное договором долевого участия на момент его заключения.

Проверив представленный ООО «Новый Век» расчет применения понижающего коэффициента для балкона, расчет определения цены договора имеющийся в материалах дела (т.4 л.д. 140) судебной коллегией признается арифметически правильным в указанной части. Однако в части расчета размера уменьшения цены договора, судебная коллегия согласиться не может, поскольку не учтен тот факт, что частью кухни является балкон в 3,5 кв.м.

Определяя размер уменьшения цены договора, судебная коллегия приходит к следующему.

Тук, согласно договору участия в долевом строительстве № 114 от 04.03.2020 цена договора составляет 4118400 руб., площадь квартиры без учета лоджии 89,80 кв.м. Площадь лоджии составляет 3,80 кв.м.

С учетом коэффициента 0,5 и в расчет стоимости включается 1,9 кв.м. ( 3,8 кв.м. х 0,5 = 1,9 кв.м.)

89,80 кв.м. площадь квартиры без лоджии + 1,9 кв.м. уменьшенная площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента =91,7 кв.м.

4118400 руб. \ 91,7 кв.м. = 44911 руб. 67 коп.

Стоимость за квадратный метр лоджии с понижающим коэффициентом составляет 44911,67 руб. х 0,5 = 22455 руб. 83 коп. за 1 кв.м. лоджии.

Таким образом: (89,80 кв.м. (площадь без лоджии) х 44911,67 руб.) + (3,80 кв.м. х 22455,83 руб.)= 4033067,97 руб. + 85332,15 руб. = 4118400,12 руб.

Согласно выводам заключения эксперта №4-Э/22 АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» от 03.03.2022 г. примыкающий к квартире объект, площадью 3,8 кв.м. в квартире 129 дома ……, согласно требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» и представленной на исследование проектной документации, раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения», шифр 20/17-К4-КР является балконом.

Часть отапливаемого помещения, примыкающего к кухне, площадью 3,5 кв.м., остекленная с трех сторон в квартире 129 дома № 40А по ул. ……, согласно требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01- 2003» и представленной на исследование проектной документации, Раздел 4 Конструктивные и объемно- планировочные решения», шифр 20/17-К4-КР является балконом.

Исходя из того, что вместо лоджии, ответчиком возведен балкон и часть кухни включает в себя также балкон.

Стоимость 1 кв м. балкона составляет с применением понижающего коэффициента 0,3 : 44911,67 руб. х 0,3 = 13473.50 руб.

Стоимость балкона (лоджии) площадью по договору : 3,80 кв.м. х 13473,50 руб. = 51199,30 руб.

Стоимость балкона (кухни) 3,5 кв.м. х 13473,50 =47157,25 руб.

Площадь квартиры без площади балкона кухни составляет 89,80 – 3,5 кв.м =86,3 кв.м.

Стоимость квартиры с учетом понижающих коэффициентов 0,3 к балконам (86,3 кв.м. х 44911,67 руб.) + 51199,30 (балкон (лоджия) + 47157,25 руб. (балкон кухня) =( 3875877,12руб.) + 51199,30 (балкон лоджия) + 47157,25 руб.(балкон кухня) = 3974233,67 руб.

Таким образом, цена квартиры на момент заключения договора долевого участия должна была составлять 3974233,67 руб.

Согласно акту от 05.03.2022 после обмера общая площадь квартиры без учета балкона составляет 90,8 кв.м, данная площадь подтверждается и сведениями в ЕГРП на спорный объект.

Из указанной площади подлежит вычитанию площадь балкона, примыкающего к кухни (балкон кухни). Соответственно общая площадь квартиры составляет 90,8- 3,5 (балкон кухни) = 87,3 кв.м.

87,3 кв.м. – 86,3 кв.м. = 1 кв.м., произошло увеличение площади квартиры на 1 кв.м. В соответствии с п.4.5 и 4.7 договора № 114 от 04.03.2020 дополнительный расчет производится исходя стоимости одного квадратного метра в 44000 руб. – истец должна доплатить ответчику за увеличение площади квартиры.

Площадь балкона (лоджии) со стороны комнаты предусмотрена договором в 3,8 кв.м, по факту составила 4,4 кв.м., разница 4,4 кв.м. – 3,8 кв.м =0,6 кв.м.

Стоимость увеличения площади балкона (лоджии) со стороны комнаты с учетом понижающего коэффициента и в соответствии с пунктами 4.5 и 4.7 договора № 114 от 04.03.2020 составляет: 44000 руб.х03 = 13200 руб. за 1 кв.м балкона; 13200 руб. х0,6 кв.м = 7920 руб. и- истец должна доплатить ответчику за увеличение площади балкона.

Таким образом, к возврату сумма составляет (4118400 руб. - 3974233,67) руб. – 44000 руб. – 7920 руб. = 144166,33 руб. – 44000 руб. – 7920 руб. = 92246 руб. 33 коп. – сумма, подлежащая взысканию с ответчика в счет уменьшения цены объекта долевого строительства.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в указанной части, и взыскании с ответчика в пользу истца в счет уменьшения цены договора долевого участия № 114 от 04.03.2020 денежных средств в размере 92246 руб. 33 коп.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об изменения размера взыскиваемых с ответчика денежных средств, то подлежит изменению и размер штрафа, предусмотренный положениями п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», который составит: 92246,33 руб. + 60076 руб. = 152322,33 руб. х50% = 76161,16 руб.

Также решение суда первой инстанции подлежит изменению и в части взыскания государственной пошлины, размер которой составит 4246 руб. 44 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда города Ставрополя от 25 мая 2022 года в части размера взыскания в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия №114 от 04.03.2020 г. 172920 рублей, размера штраф и государственной пошлины изменить, апелляционную жалобу удовлетворить в части.

Взыскать с ООО «Новый век» ОГРН <***>, ИНН <***> в пользу ФИО2 паспорт ……. в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия №114 от 04.03.2020 г. 92 246 руб. 33 коп., в остальной части размера этого требования отказать.

Взыскать с ООО «Новый век» ОГРН <***>, ИНН <***> в пользу ФИО2 паспорт ……. штраф за не соблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 76161 руб. 16 коп.

Взыскать с ООО «Новый век» ОГРН <***>, ИНН <***> в бюджет муниципального образования г. Ставрополя государственную пошлину в размере 4 246 руб. 44 коп.

В остальной части это же решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 10.08.2022.