Гражданский кодекс часть 1

Признать недействительными договор купли-продажи от <Дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО2, зарегистрированный <Дата>, № государственной регистрации права №, дополнительное соглашение к нему от <Дата>, договор купли-продажи от <Дата>, заключенный между <данные изъяты> и ФИО3, зарегистрированный <Дата>, № государственной регистрации права № в части отчуждения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (предыдущий адрес: <адрес>) с кадастровым номером № (предыдущий №), с переходом права собственности на него в единоличную собственность покупателей ФИО3, ФИО2

Применить последствия недействительности сделки, указав о переходе права собственности на указанный земельный участок к покупателям ФИО3, ФИО2, пропорционально площади приобретаемого помещения – первого и второго этажей нежилого здания с кадастровым номером №, в размере 2/3 доли.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Заслушав доклад судьи Кузнецовой О.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском, ссылаясь на следующее.

Истец является собственником гаража по адресу: <адрес>, который находится в цокольном этаже здания, пристроенного к жилому многоквартирному дому. Изначально земельный участок по договору купли-продажи в <Дата> приобрела <данные изъяты> для строительства гаража. На публичной карте <адрес> указано разрешенное использование - для эксплуатации гаража. После строительства гаража <данные изъяты> получено разрешение на строительство и ввод нежилой надстройки над гаражом, которая в настоящее время является магазином. В эксплуатацию всё здание, включая гараж, введено одновременно – <Дата> Позднее помещениям 1 и 2 этажей и земельному участку присвоен адрес: помещение № в <адрес>, при этом адрес гаража остался прежним. <Дата> произведено отчуждение гаража, а в <Дата> проданы помещения 1 и 2 этажей вместе с земельным участком. Гараж был продан ФИО3, которая произвела отчуждение помещения в пользу <данные изъяты>», следующим собственником помещения был Ж., который продал гараж ФИО1 Здание пристройки и земельный участок после <данные изъяты> также принадлежали ФИО3, которая <Дата> произвела отчуждение имущества ФИО2 Истец просил признать недействительными договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о правах в отношении данного участка; передать земельный участок в собственность городского поселения «Могочинское»; присвоить нежилому помещению – гаражу с кадастровым номером № адрес: <адрес> (л.д. 3-6). В ходе рассмотрения дела исковые требования дополнил, просил погасить регистрационную запись о договоре аренды нежилого помещения от <Дата> и соглашения к договору аренды от <Дата>; признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка, заключенные между ФИО3 и <данные изъяты> между <данные изъяты> и администрацией муниципального района «Могочинский район»; внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о переходе права в отношении земельного участка; изъять земельный участок из собственности ФИО2; передать право собственности на участок городскому поселению «Могочинское» (т. 1 л.д. 91, 187).

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «СИЯЗАН», в качестве третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (т. 1 л.д. 90), в качестве третьего лица ООО УК «Могоча» (т. 1 л.д. 142).

Судом постановлено приведенное выше решение (т. 1 л.д. 198-202).

Не согласившись с решением, истец ФИО1 в апелляционной жалобе просит полностью удовлетворить его исковые требования. Указывает на то, что решение суда не содержит каких-либо выводов в отношении договора между <данные изъяты> и администрацией муниципального района «Могочинский район». Решением суда определена судьба 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, решение по оставшейся 1/3 доле не принято. В связи с определенным назначением земельного участка его кадастровая стоимость рассчитана по пониженному коэффициенту, таким образом ответчик ФИО2 уходит от налогов на имущество. Первоначально земельный участок был предоставлен для строительства гаража, сейчас разрешенное использование - для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности обороны, безопасности и иного специального назначения, используется участок для коммерческих целей – под магазин. В материалах дела отсутствует регистрационное дело на пристройку нежилого помещения, нет разрешения на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию пристройки над гаражом. В решении указано, что первоначально право собственности было зарегистрировано за ООО фирмой «Ремсервис», однако судом не установлено основания возникновения этого права ввиду отсутствия разрешения на строительство и на ввод. Истец ходатайствовал о запросе регистрационного дела на спорный земельный участок (т. 1 л.д. 215-216).

Ответчики ФИО2, администрация муниципального района «Могочинский район», администрация городского поселения «Могочинское», третьи лица ФИО3, ООО Управляющая компания «Могоча», ООО «Сиязан», Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще. В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего передать в его собственность 1/3 долю в праве собственности на земельный участок, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. №13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, если в апелляционных жалобе, представлении имеется ссылка на дополнительные (новые) доказательства, судья-докладчик, исходя из требований абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, излагает их содержание и ставит на обсуждение вопрос о принятии дополнительных (новых) доказательств с учетом мнения лиц, участвующих в деле. В соответствии с абз. 2 ст. 327 указанного кодекса суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.

Принятие дополнительных (новых) доказательств в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ оформляется вынесением определения с указанием в нем мотивов, по которым суд апелляционной инстанции пришел к выводу о невозможности представления этих доказательств в суд первой инстанции по причинам, признанным уважительными, а также об относимости и допустимости данных доказательств (абз. 1 п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. № 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В обоснование иска в суде первой инстанции истец просил запросить документы, на основании которых произведено строительство пристройки к зданию многоквартирного жилого дома, судом данное ходатайство было удовлетворено, был направлен запрос на предоставление копии регистрационного дела (т. 1 л.д. 8), вместе с тем, документы по запросу суда представлены не были. По запросу судебной коллегии в суд апелляционной инстанции представлены документы, на основании которых происходила регистрация прав на земельный участок и пристройку к зданию многоквартирного жилого дома.

Данные документы судебная коллегия считает необходимым приобщить к материалам дела, поскольку они направлены на установление юридически значимых для дела обстоятельств, вопрос о предоставлении которых, был поставлен судом первой инстанции, однако до разрешения спора документы судом получены не были.

Из дела следует, что по адресу: <адрес>, расположено кирпичное здание многоквартирного пятиэтажного жилого дома, кадастровый №, построенное в <Дата>. (т. 1 л.д. 176, 179).

<Дата> по договору купли-продажи муниципальное образование Могочинский район продало <данные изъяты> нежилое помещение в пятиэтажном жилом доме в цокольном этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 53), право собственности покупателя зарегистрировано <Дата> (т. 2 л.д. 53, оборот).

Решением директора <данные изъяты> помещение цокольного этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м. разделено на 4 объекта: помещение №, магазин, площадью <данные изъяты> кв.м.; помещение №, гостиница, площадью <данные изъяты> кв.м.; помещение №, офис, площадью <данные изъяты> кв.м.; гараж, площадью <данные изъяты> кв.м. (в настоящее время названный гараж принадлежит истцу) (т. 2 л.д. 54).

Постановлением № от <Дата> главы муниципального района «Могочинский район» <данные изъяты> предоставлен в собственность земельный участок на платной основе из земель поселения площадью <данные изъяты> кв.м. для целей - эксплуатация и обслуживание гаража в цокольном этаже по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 243). На основании названного постановления <Дата> заключен договор купли-продажи земельного участка между муниципальным районом «Могочинский район» и <данные изъяты> по цене 2 144,20 руб. (т. 2 л.д. 10-11, 36-37), зарегистрировано право собственности <данные изъяты> (т. 2 л.д. 9).

<Дата> отделом архитектуры и градостроительства муниципального района «Могочинский район» фирме ООО «Ремсервис» разрешено строительство нежилого помещения - административного здания (пристройки к 5-ти этажному жилому дому), двухэтажное, стены кирпич перекрытие – ж/б, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 8).

Согласно содержанию технического паспорта, по состоянию на <Дата> и на <Дата> 2-этажное здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоит из помещений 1 и 2 этажа (т. 1 л.д. 244-250, т. 2 л.д. 1-7, 23-31).

<Дата> отделом архитектуры и градостроительства введен в эксплуатацию объект капитального строительства – нежилое помещение – административное здание (пристройка к 5-этажному жилому дому), расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (т. 1 л.д. 241-242, т. 2 л.д. 45-47).

<Дата><данные изъяты> продало ФИО3 нежилое помещение гараж, в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, назначение административное, по цене 61 154 руб. (т. 2 л.д. 55-56), Право собственности покупателя зарегистрировано <Дата> (т. 2 л.д. 55, оборот).

<Дата> ФИО3 по договору купли-продажи нежилого помещения продала <данные изъяты> нежилое помещение – гараж, в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, за 1 013 147 руб. (т. 2 л.д. 57). Право собственности покупателя зарегистрировано <Дата> (т. 2 л.д. 57, оборот).

<Дата><данные изъяты> продало ФИО3 земельный участок, расположенный <адрес>, кадастровый №, по цене 2 500 руб. (т. 2 л.д. 38), регистрация права произведена <Дата> (т. 2 л.д. 38).

Также <Дата><данные изъяты> продало ФИО3 недвижимое имущество – административное здание (пристройка к 5-этажному жилому дому), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> назначение административное (т. 2 л.д. 48-49), регистрация права произведена <Дата> (т. 2 л.д. 48, оборот).

По договору купли-продажи от <Дата> и дополнительному соглашению к нему от <Дата> о залоге от ФИО3 к ФИО2 перешло право собственности на недвижимое имущество – административное здание (пристройка к 5-этажному жилому дому), общей площадью <данные изъяты> кв.м., двухэтажное, по адресу: <адрес>, назначение административное; и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, назначение для эксплуатации и обслуживания гаража. Продажная цена здания 1 760 000 руб., земельного участка 40 000 руб. (т. 1 л.д. 68, 69, т. 2 л.д. 40-42, 49-52). Государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки произведены <Дата> ( т. 1 л.д. 70, т. 2 л.д. 43).

<Дата><данные изъяты>» по договору купли-продажи продало Ж. гараж, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в цокольном этаже административного здания по адресу: <адрес>, по цене 300 340 руб. (т. 2 л.д. 59, 62), право собственности покупателя зарегистрировано <Дата> (т. 2 л.д. 60).

Истец является собственником нежилого помещения – гаража, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи, дата регистрации в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю <Дата> (т. 1 л.д. 9, 33-36).

Согласно выписке из публичной кадастровой карты, выписок из единого государственного реестра недвижимости, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, ранее присвоены (предыдущий) условный номер участка №, площадь <данные изъяты> кв.м., относится к землям населенных пунктов, видами разрешенного использования является размещение иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения комической деятельсности, обороны, безопасности и иного специального назначения, право разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания гаража (т. 1 л.д. 15, 18-21, 28-32,57-61,65-66,175).

Собственником земельного участка является ответчик ФИО2 (т. 1 л.д. 64).

Владельцем нежилого помещения административного здания, 1 и 2 этажа, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, также является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН на нежилое помещение (т. 1 л.д. 25-27, 37-42), копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 67).

В материалах дела имеются фотографии пристройки с прилегающим жилым домом (т. 1 л.д. 13, 14,16,17, т.2 л.д. 32), из содержания которых следует, что к зданию жилого дома пристроено здание, состоящее из гаража (цокольный этаж), и 2-х этажной пристройки (1,2 этаж).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края гражданка ФИО3 признана банкротом с 26 июня 2019 г. (т. 1 л.д. 133-136).

<данные изъяты> ликвидировано в 2010 году, ООО «Сиязан» находится в стадии ликвидации с 5 июля 2018 г. что подтверждается соответствующими выписками из единого государственного реестра юридических лиц (т. 1 л.д. 104-109).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался ст. 1, 35, 36 Земельного Кодекса Российской Федерации, ст. 131, 166-168, 244, 273, 553 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального Закона РФ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации), ст. 14 Федерального Закона РФ №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ», Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Суд установил, что здание пристройки к многоквартирному жилому дому, состоящее из цокольного этажа площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего истцу, и 1 и 2 этажей, общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего ответчику ФИО2, расположено на одном земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащем ответчику ФИО2

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, суд пришел к выводу о том, что договоры купли-продажи земельного участка между ФИО3 и ФИО2, а также между <данные изъяты> и ФИО3, не учитывающие права истца как владельца недвижимости, расположенной на земельном участке, являются недействительными. Сделав вывод о недействительности договоров, суд применил последствия недействительности сделок, указав о переходе к ФИО2 права собственности на земельный участок под зданием пропорционально его доле в праве собственности на здание – 2/3.

В удовлетворении остальной части исковых требований, в том числе в требованиях о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от <Дата> между администрацией муниципального района «Могочинский район» и <данные изъяты> суд отказал, указав, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на учет, права на него не оформлены, в то время как земельный участок под нежилым зданием сформирован в 2007 г., в отношении него осуществлен кадастровый учет.

С выводами суда об отсутствии оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от <Дата> между администрацией муниципального района «Могочинский район» и <данные изъяты> судебная коллегия соглашается. Вопреки доводам истца, решение содержит выводы об отсутствии оснований для признания договора недействительным.

Договор купли-продажи земельного участка заключен на основании Постановления № от <Дата> главы муниципального района «Могочинский район». Законность предоставления земельного участка Постановлением № от <Дата> главы муниципального района «Могочинский район» истцом не оспаривается. Не оспаривается истцом и основание возникновения права на земельный участок у <данные изъяты> Напротив, именно на данное обстоятельство истец указывает как на основание принадлежности земельного участка ему, поскольку он является владельцем объекта недвижимости - гаража, для обслуживания которого и был предоставлен земельный участок.

<данные изъяты> являвшееся первоначальным владельцем пристройки (цокольного и 1,2 этажей), являлось также и собственником земельного участка. Именно ООО <данные изъяты><Дата> совершило отчуждение в пользу ФИО3 недвижимого имущества – гаража без соответствующей доли в праве собственности на земельный участок, чем нарушило принцип единства судьбы земельного участка и здания.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от <Дата> между администрацией муниципального района «Могочинский район» и ООО фирма «Ремсервис», в соответствии с которым судьба пристройки к дому следовала судьбе соответствующего земельного участка.

При этом то обстоятельство, что пристройка, по существу, является частью многоквартирного жилого дома, поскольку имеет с многоквартирным жилым домом общую стену и технические коммуникации, что следует из содержания технического паспорта на пристройку (централизованное отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация – т. 1 л.д. 249), по мнению судебной коллегии, выводов суда не опровергает, поскольку земельный участок под зданием пристройки в установленном порядке сформирован в 2007 г. и его формирование не оспаривается.

Ссылки жалобы о том, что ответчик ФИО2 неправильно оплачивает налог на имущество, не имеют отношения к существу спора и не влияют на выводы суда о недействительности сделок.

В то же время судебная коллегия усматривает основания для изменения решения и необходимость дополнить решение.

Так, в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права.

Согласно положений ст. 166, п. 2,3 ст. 167 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Из содержания решения суда первой инстанции следует, что суд применил последствия недействительности сделок в виде признания за владельцами земельного участка (существующими на момент рассмотрения спора) долей, соответствующих их долям в праве собственности на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

При этом судом признано право на 2/3 доли только за одним из собственников – ФИО2, и не разрешена судьба 1/3 доли земельного участка.

Истец является владельцем 1/3 доли в праве на строение, что следует из размера как общей площади пристройки (<данные изъяты> кв.м.), так и из размера площадей цокольного (<данные изъяты> кв.м.), первого (<данные изъяты> кв.м.), второго (<данные изъяты> кв.м.) этажа, являющихся практически равными.

Возврат участка ООО <данные изъяты> невозможен в связи с ликвидацией названной организации в 2010 г.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции истец заявил о необходимости передачи ему доли в праве собственности на земельный участок в размере 1/3.

Таким образом, 1/3 доля в праве собственности на земельный участок подлежит передаче истцу.

Также с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежит взысканию стоимость земельного участка, оплаченная ФИО2 при приобретении земельного участка во избежание неосновательного обогащения со стороны истца.

Из договора купли-продажи следует, что ФИО2 приобрел земельный участок по цене 40 000 руб.

Соответственно, компенсация стоимости 1/3 доли земельного участка составляет 13 333, 33 руб. (40 000/3).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

на решение Могочинского районного суда Забайкальского края от 11 ноября 2019 г. изменить и дополнить в части применения последствий недействительности сделок.

Передать ФИО1 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, (предыдущий адрес: <адрес>) с кадастровым номером № (предыдущий №).

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 компенсацию стоимости 1/3 доли земельного участка в размере 13 333, 33 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционую жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись.

Судьи: подписи.

Копия верна. Судья Забайкальского краевого суда Кузнецова О.А.