ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Апелляционное определение № 2-2558/2021 от 13.04.2022 Иркутского областного суда (Иркутская область)

(УИД 38RS0031-01-2021-003441-67)

Судья: Недбаевская О.В.

Судья-докладчик Кислицына С.В.

по делу № 33-2823/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Жилкиной Е.М.,

судей Алсыковой Т.Д. и Кислицыной С.В.,

при секретаре Васильевой Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2558/2021 по иску Самариной АА к Дрожанову СА об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры

по апелляционной жалобе истца Самариной А.А.

на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 23 сентября 2021 года по данному делу

УСТАНОВИЛА:

в обоснование исковых требований указано, что с 24.07.2020 стороны вели переговоры о заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, назначение: жилое, общей площадью 54,2 кв.м., этаж 4, с кадастровым номером Номер изъят, ценой 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) руб. В результате переговоров все существенные условия договора были согласованы, что подтверждается предварительным договором купли-продажи квартиры от 24.07.2020.

30.07.2020 сторонами был подписан основной договор купли-продажи квартиры и передаточный акт к договору купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, без каких-либо существенных изменений. Порядок расчета по договору был определен следующим образом:

п. 5.2. - При подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от 24.07.2020 Покупатель выплатил Продавцу задаток в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) руб., который засчитывается в общую сумму расчетов за приобретаемую квартиру.

п 5.3 Стоимость квартиры в размере 4 450 000 (четыре миллиона четырестапятьдесят тысяч) руб. оплачивается Покупателем за счёт собственных средств, расчет производится с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет 30101810400000000225, БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель. Перечисление денежных средств Продавцу, в счет оплаты квартиры осуществляется ООО «ЦНС». Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости квартиры осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на квартиру, указанную в п. 1 Договора, к Покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оплата денежных средств по договору была произведена в полном объеме в день заключения договора купли-продажи 30.07.2020.

Регистрация права покупателя не произошла по причине наложения судебного ареста на продаваемую квартиру, вследствие судебного разбирательства, по факту раздела совместно нажитого имущества по исковому заявлению со стороны, бывшей супруги ответчика.

При этом в соответствии с п. 2 заключенного договора купли-продажи квартиры продавец нес следующие гарантии об отсутствии притязаний на квартиру и, что квартира не является совместным имуществом супругов. Продавец гарантирует, что квартира приобреталась без использования средств материнского капитала.

Учитывая вышесказанное, а так же принимая во внимание срок начала судебного разбирательства, (начало процесса апрель - март 2020 года), ответчик (продавец) не мог не знать о наличии имущественных споров по вышеуказанной квартире, целенаправленно скрыв данный факт от Покупателя, тем самым допустил недобросовестные действия со своей стороны.

Далее, но телефону, стороны по договору купли-продажи квартиры были уведомлены ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» о временной приостановке регистрационных действий, перехода права собственности на квартиру и дальнейшей возможности продолжения регистрации после снятия с продаваемой квартиры судебного ареста.

Ответчиком было озвучено нежелание возврата задатка по договору в двойном, размере, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи и одновременно им же было предложено дождаться окончания судебного процесса, с предоставлением доказательств о приобретении данного объекта на средства, не являющиеся совместно нажитым имуществом с бывшей супругой. Беря во внимания вышеуказанные обстоятельства, а так же учитывая тот факт, что денежные средства до момента регистрации права собственности оставались на счетах ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», истцом было принято решение о возможности завершения сделки по факту завершения судебного разбирательства, так как это было предложено ответчиком.

В феврале 2021 года, ответчиком было озвучено наличие положительного судебного решения и предложено осуществить снятие денежных средств со счетов ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» и передать их Продавцу (ответчику) в виде наличных средств после проведения регистрации перехода, права собственности, в связи с арестами его расчётных счетов по причине судебных споров.

Ответчик предложил заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи. 03.03.2021 дополнительное соглашение было подписано сторонами. На основании данного дополнительного соглашения, денежные средства со счетов ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» были возвращены истцу в присутствии ответчика 03.03.2021.

По своей природе данное дополнительное соглашение является предварительным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, назначение: жилое, общей площадью 54,2 кв. м, этаж 4, с кадастровым номером 38:36:0000027:20360, поскольку полностью отвечает требованиям ст. 429 ГК РФ.

Через несколько дней после заключения дополнительного соглашения, ответчик (Продавец) уведомил истца (Покупателя) о том, что судебное решение уходит на апелляционное обжалование в Иркутский областной суд, по заявлению его бывшей супруги. Таким образом, дата сделки сдвигается до рассмотрения апелляционной жалобы Иркутским областным судом.

24.05.2021 Иркутским областным судом решение суда первой инстанции оставлено в силе. Таким образом, в настоящий момент основания, препятствующие заключению и регистрации основного договора купли-продажи, отпали, но ответчик уклоняется от его заключения, требуя изменения цены по договору в большую сторону, в связи с ростом цен на рынке недвижимости за время судебных разбирательств, либо требует аннулирование заключенного договора.

Истец просил обязать заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, назначение: жилое, обшей площадью 54,2 кв. м, этаж 4, с кадастровым номером 38:36:0000027:20360 на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 03.03.2021.

Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апеллянт указывает, что суд первой инстанции не дал правовую оценку пункту 1.2 Дополнительного соглашения от 03.03.2021, согласно которому ответчик принял на себя обязательство о продаже спорной квартиры истцу.

Также, суд не принял во внимание, что договор купли-продажи от 30.07.2020 не прошел государственную регистрацию по вине ответчика, который на момент подписания данного договора знал об обеспечительных мерах, действующих в отношении спорной квартиры, но скрыл данный факт от истца.

Полагает, что исходя из прямого толкования п.1.2 дополнительного соглашения от 03.03.2021, намерения именно ответчика продать спорную квартиру, того факта, что данное помещение уже передано Самариной А.А. по передаточному акту от 30.07.2020, отсутствие до настоящего времени требований от Дрожанова С.А. о возврате спорной квартиры, принятие задатка в размере 50 000 руб. ответчиком, имеются все основания считать дополнительное соглашение от 03.03.2021 предварительным договором купли-продажи квартиры.

В возражениях на апелляционную жалобу Дрожанов С.А. просил жалобу возвратить в адрес заявителя, в связи с несоблюдением положений ст.321-324 ГПК РФ.

Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Судом апелляционной инстанции апелляционная жалоба истца Самариной А.А. принята к производству в порядке ст. 327 ГПК РФ о чем вынесено определение от 17 марта 2022г. и назначении судебного разбирательства.

Заслушав доклад по делу, выслушав объяснения истца Самариной А.А. и ее представителя Федотовой Е.В, поддержавших доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 24.07.2020 между Дрожановым С.А. (Продавец) и Самариной А.А. (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязуются в срок до 31.07.2020 заключить договор купли-продажи (т.е. подписать договор купли-продажи и подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Иркутской области), в соответствии с которым Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, назначение: жилое, обшей площадью 54,2 кв. м, этаж 4, с кадастровым номером Номер изъят (п. 1 Предварительного договора).

Квартира будет продана Продавцом Покупателю за 4 500 000 руб. (п. 3 Предварительного договора).

В целях обеспечения обязательств по покупке квартиры, Покупатель выплачивает Продавцу при подписании настоящего договора задаток в сумме 50 000 руб., который при окончательном расчете, при подписании договора купли-продажи, засчитывается в общую сумму расчетов за приобретенную квартиру (п. 4 Предварительного договора).

Стоимость квартиры в размере 4 450 000 руб. будет оплачена Покупателем за счет собственных средств с использованием аккредитива (п. 5 Предварительного договора).

В исполнение условий Предварительного договора Самарина А.А. передала Дрожанову С.А. денежную сумму в размере 50 000 руб., что подтверждается распиской от 24.07.2020.

30.07.2020 между сторонами был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Квартира была передана Продавцом Покупателю, что подтверждается передаточным актом от 30.07.2020.

Осуществление действий по государственной регистрации права было приостановлено в связи с необходимостью представления дополнительных документов, что подтверждается соответствующим Уведомлением Управления Росреестра по Иркутской области от 11.08.2020.

20.02.2021 Управлением Росреестра по Иркутской области в адрес Самариной А.А. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права со ссылкой на поступление в орган регистрации судебного акта о наложении запрета на недвижимое имущество, запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

03.03.2021 Дрожановым С.А. и Самариной А.А. подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 30.07.2020, согласно которому стороны договорились и не возражают расторгнуть договор купли-продажи от 30.07.2020, путем подачи заявления в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС») о прекращении регистрационных действий перехода права собственности к Покупателю и возврата денежных средств Покупателю в размере 4 450 000 (четыре миллиона четыреста пятьдесят тысяч) руб. с номинального счета открытый на имя Продавца (п. 1.1. Дополнительного соглашения).

Продавец обязуется продать в дальнейшем Покупателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, назначение: жилое, общая площадь 54,2 кв.м, этаж 4, кадастровый Номер изъят, за ту же цену и на условиях по договоренности Сторон, достигнутых ранее, указанных в договоре купли-продажи квартиры от 30.07.2020. Продавец обязуется заключить договор купли-продажи квартиры с Покупателем после вывода вышеуказанной квартиры из состава совместно нажитого имущества и снятия судебного ограничения отчуждения вышеуказанной квартиры (п. 1.2. Дополнительного соглашения).

С учетом заключенного между сторонами Дополнительного соглашения 03.03.2021 Дрожановым С.А., Самариной А.А. были поданы заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи от 30.07.2020по адресу: <адрес изъят>.

Расценивая заключенное между сторонами Дополнительное соглашение от 03.03.2021 как предварительный договор купли-продажи, Самарина А.А. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований обоснованно пришел к выводу, что стороны свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора недопустимо. В данном случае действие предварительного договора купли-продажи квартиры от 24.07.2021 было прекращено в силу закона в связи с заключением между сторонами 30.07.2021 договора купли-продажи квартиры, который государственную регистрацию не прошел и впоследствии был расторгнут по соглашению сторон от 03.03.2021, что не противоречит требованиям действующего законодательства.

Оснований полагать, что дополнительное соглашение от 03.03.2021 является предварительным договором купли-продажи, у суда не имелось, учитывая, что в силу положений ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Вместе с тем, представленное в материалы дела Дополнительное соглашение от 03.03.2021 содержит ссылку на ранее заключенный между сторонами договор купли-продажи от 30.07.2020, который расторгнут по соглашению сторон, в связи с чем обязательства сторон, вытекающие из данного Договора, прекратились в силу положений ч. 3 ст. 453 ГК РФ.

Как правильно расценено судом первой инстанции Дополнительное соглашение не содержит существенных условий, позволяющих расценивать его как предварительный договор купли-продажи, таких как срок заключения основного договора, цена договора.

Ссылку истца на положения ст. 445 ГК РФ суд нашел несостоятельной, основанной на неверном толковании норм материального права. Договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть заключен путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ). Следовательно, ни для истца, ни для ответчика заключение договора купли-продажи принадлежащего им имущества не является обязательным в смысле статьи 445 ГК РФ, соответственно понуждение к заключению такого договора не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Доводы истца о невозврате Дрожановым С.А. денежной суммы в размере 50 000 руб., уплаченной во исполнение условий предварительного договора купли-продажи от 24.07.2020 в качестве задатка, правового значения для разрешения заявленных в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела исковых требований не имеют.

Доводы апелляционной жалобы о неправильной оценке судом пункта 1.2 Дополнительного соглашения, по которому ответчик принял на себя обязательство по продаже в дальнейшем квартиры истцу, отклоняются судебной коллегией, поскольку являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции.

Так, суд первой инстанции обоснованно указал, что дополнительное соглашение от 03.03.2021 в своей совокупности не может быть признано предварительным договором купли-продажи, поскольку не соответствует ст. 429 ГК РФ.

Пункт 1.2 дополнительного соглашения исходя из его прямого толкования, вопреки позиции истца, самостоятельных условий по купли-продажи спорной квартиры не имеет, отсылает на договоренность сторон по договору от 30 июля 2020г., расторгнутый по условиям этого же соглашения этими же сторонами, соответственно обязательства сторон по договору от 30.07.2020 прекратились полностью.

В связи с тем, что Дополнительное соглашение не содержит существенных условий, таких как срок заключения основного договора, цену договора, позволяющих расценивать его как предварительный договор купли-продажи недвижимости, суд пришел к правильному выводу о том, что по условиям указанного соглашения обязать заключить основной договор купли-продажи недвижимости правовых оснований не имеется.

Вопреки доводам представителя истца, приведенным в суде апелляционной инстанции, судом первой инстанции, в соответствии с положениями ст. 144 ГПК РФ на отмену ранее принятых мер по обеспечению иска по собственной инициативе, одновременно с принятием решения по делу, суд, с учетом результата принятого решения обоснованно отменил ранее принятые в рамках рассмотрения дела определением судьи 25.06.2021 меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Иркутской области производить любые регистрационные действия со спорным объектом недвижимости - квартирой по адресу: <адрес изъят>, назначение: жилое, общей площадью 54,2 кв.м., этаж 4, с кадастровым номером 38:36:0000027:20360.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, сводятся к повторению правовой позиции истца, изложенной в суде первой инстанции, являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на иное толкование закона, на иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, оснований для их удовлетворения не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Иркутского районного суда Иркутской области от 23 сентября 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий Е.М. Жилкина

Судьи Т.Д. Алсыкова

С.В. Кислицына

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.04.2022.