Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиНикулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца - Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – НО «ГЖФ при Президенте РТ») – ФИО1 на решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 19 апреля 2021 года, которым постановлено:

иск НО «ГЖФ при Президенте РТ» к ФИО2 и ФИО3 Закиевичу о расторжении договора социальной ипотеки, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, возложении обязанности возвратить жилое помещение в надлежащем техническом состоянии, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО4 в пользу НО «ГЖФ при Президенте РТ» задолженность, обеспечивающую право использования жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, - в размере 471 295 рублей 67 копеек и расходы на оплату государственной пошлины в размере 7 912 рублей 96 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца ФИО5, поддержавшую жалобу, ответчицу, которая возражала против её удовлетворения и просила отсрочить исполнения решения в части выселения, заключение прокурора, который полагал жалобу обоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

НО «ГЖФ при Президенте РТ» обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора социальной ипотеки, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, возложении обязанности возвратить жилое помещение в надлежащем техническом состоянии, взыскании денежных средств.

В обоснование своих требований истец указал, что 19 декабря 2005 между ним и ответчиками ФИО6, ФИО7, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО8, был заключён договор социальной ипотеки ...., во исполнение которого истец передал ответчикам жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, - на условиях выкупа. 24 июля 2006 года сторонами был подписан Протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры. 27 февраля 2008 года из учётного дела семьи были исключены ФИО11

Истец своё обязательство перед ответчиками исполнил, передав им квартиру в надлежащем техническом состоянии. Ответчики не исполняют свою обязанность по внесению платежей в счёт выкупа неоплаченных квадратных метров в соответствии с условиями договора. Заочным решением Азнакаевского городского суда от 15 марта 2012 года по гражданскому делу № 2 - 388/2012 с ответчиков в пользу истца была взыскана задолженность по договору социальной ипотеки в размере 456 337 рублей 73 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 71 245 рублей 73 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 8 475 рублей 83 копейки. По состоянию на 11 декабря 2019 за ответчиками числилась задолженность в размере 1 365 167 рублей 5 копеек. Истцом в адрес ответчиков 16 декабря 2019 года было направлено уведомление о расторжении договора с требованием о погашении задолженности в указанной сумме и освобождении квартиры. Ответчиками претензия оставлена без ответа, задолженность не погашена, квартира истцу не передана. По состоянию на 9 октября 2020 года задолженность ответчиков по договору составляет 1 536 113 рублей 64 копейки. Ссылаясь на перечисленные выше обстоятельства, истец обратился в суд и просил расторгнуть договор социальной ипотеки .... от 19 декабря 2005 года; признать ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселить их из квартиры; возложить на ответчиков обязанность возвратить жилое помещение по акту приёма-передачи в надлежащем техническом состоянии; взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность, обеспечивающую право использования жилого помещения, в размере 471 295 рублей 67 копеек; взыскать с ответчиков 209 рублей 65 копеек за каждый день использования спорного жилого помещения, начиная с 13 октября 2020 года, и до дня исполнения решения суда в части выселения и возврата квартиры истцу; взыскать с ответчиков судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 13 913 рублей.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истца участия не принимал, заявив в иске ходатайство о проведении судебного разбирательства в его отсутствие.

Ответчики признали иск в части взыскания задолженности по договору и не согласились с требованием о выселении.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

Прокурор Давлетшина Г. Х. полагала подлежащим отклонению требование истца о выселении ответчиков.

Суд иск удовлетворил частично и постановил решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель истца просит отменить решение в части отказа в удовлетворении иска и принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объёме, настаивая на своём праве на одностороннее расторжение договора социальной ипотеки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по внесению платежей ответчиками, а также указывая на то, что взыскание задолженности по оплате права пользования невыкупленными квадратными метрами взаимосвязано с расторжением договора и является производным от него требованием.

Ответчиками решение не обжаловано.

Согласно статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ):

1. Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления…

2. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части…

Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В статье 421 ГК РФ указано следующее:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной…

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 1 статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

По делу установлено, что 19 декабря 2005 года между истцом в лице Потребительского кооператива «Строим будущее» и ответчицей, а также ФИО12, ФИО7, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО8 был заключён договор социальной ипотеки ...., согласно которому истец на возмездной основе передаёт ответчикам свои права пользования, оформления права собственности на инвестированную специализированной некоммерческой организацией «будущую собственную квартиру». Переход права на оформление права собственности осуществляется после внесения 100% «задатка» за квартиру. Договор обеспечивает право гражданина, заключившего его, выбрать свою «будущую собственную квартиру», использовать её после выбора.

24 июля 2006 года ответчицей и другими участниками договора был подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к договору социальной ипотеки, согласно которому участникам по итогам выбора определено и передано жилое помещение, общей площадью 91,1 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Первоначальная стоимость 1 кв. м условиями договора была определена в размере 15 000 рублей.

27 февраля 2008 года из учётного дела семьи были исключены ФИО11

Согласно пункту 2.9 договора социальной ипотеки «задаток» - это сумма денежных средств, вносимая гражданином с целью обеспечения участия в «выборе», приобретения права использования выбранной «будущей собственной квартиры» и права оформления «будущей собственной квартиры» в собственность. Часть «задатка» в форме предварительного накопления и первоначального взноса участвует в «выборе будущих собственных квартир» и учитывается при подведении итогов «выбора». Общая сумма «задатка» соответствует стоимости «будущей собственной квартиры».

В соответствии с пунктом 3.1.7 договора социальной ипотеки ответчики приняли на себя обязательство ежемесячно увеличивать сумму «задатка» до полной оплаты «неоплаченных квадратных метров» путём равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров» суммы в течение периода рассрочки с целью приобретения права на оформление права собственности будущей квартиры.

Согласно условиям договора социальной ипотеки и протокола участия обязанностью ответчиков является ежемесячная оплата 0,34603937 кв. м, исходя из стоимости 1 кв. м с учётом изменения стоимости неоплаченных квадратных метров выбранной будущей собственной квартиры.

Пунктом 2.6 протокола участия определён размер ежемесячного «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров выбранной «будущей собственной квартиры» на дату подведения итогов, который составляет 7% годовых. Указанный размер изменяется решением Кабинета Министров Республики Татарстан. При осуществлении расчётов по внесению сумм задатка применяется действующий на дату внесения задатка размер изменения стоимости неоплаченных квадратных метров выбранной будущей собственной квартиры.

Подписав договор социальной ипотеки и протокол участия, участники тем самым приняли все указанные в них условия и согласились исполнять свои договорные обязательства в том виде, как они были определены условиями соглашения. На день рассмотрения судом первой инстанции требований истца и на день рассмотрения судебной коллегией апелляционной жалобы условия договора социальной ипотеки и протокола участия не изменены, они не признаны недействительными, договор социальной ипотеки не расторгнут и не прекращён.

Заочным решением Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 15 марта 2012 года с ответчиков ФИО9 солидарно в пользу истца был взыскан текущий долг по платежам по состоянию на 23 января 2012 года в размере 456 337 рублей 73 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 71 245 рублей 73 копеек, а также судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 475 рублей 83 копеек.

По состоянию на 9 октября 2020 года задолженность ответчиков по договору составляла 1 536 113 рублей 64 копейки. На день рассмотрения судебной коллегией апелляционной жалобы задолженность ответчиками полностью не погашена, а из пояснений ответчицы установлено, что возможности погасить её единовременно либо уменьшить до 500 000 рублей, вносить платежи в соответствии с графиком у неё и второго ответчика не имеется.

Согласно справке с места жительства .... от 29 января 2021 года в спорной квартире зарегистрированы ответчики. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение, являющееся предметом договора, отсутствуют; сведения о правах ответчицы на имеющиеся (имевшиеся) у неё объекты недвижимости отсутствуют; ответчику принадлежит на праве собственности квартира по адресу: <адрес>.

Предъявляя требования о расторжении договора социальной ипотеки, выселении ответчиков из спорной квартиры и взыскании задолженности по платежам за пользование невыкупленными квадратными метрами, истец ссылался на предоставленное ему условиями договора право одностороннего расторжения сделки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения участниками обязанности по внесению платежей.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции применил к правоотношениям сторон положения ЖК РФ о договоре социального найма и указал, что действий, которые являются основанием для расторжения договора по требованию наймодателя, ответчики не совершали. Кроме того, суд отметил, что выселение является крайней мерой ответственности, ответчики выразили намерение погашать сумму долга и исполнять свои обязательства по договору, не отказываются от использования спорного жилого помещения по назначению, у них в настоящее время отсутствует иное пригодное для постоянного проживания жильё.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора, признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и их выселения, а также оснований для взыскания ежедневного платежа за пользование квартирой вплоть до её возврата истцу по акту приёма-передачи согласиться не может.

Судом первой инстанции было установлено, и этот факт не оспаривается ответчицей как участником и стороной договора, что она надлежащим образом не исполняет свои обязательства по нему в течение длительного периода времени, и возможности исполнять их у ответчицы не имеется. Задолженность по платежам за невыкупленные квадратные метры по состоянию на 9 октября 2020 года составляла 1 536 113 рублей 64 копейки и не погашена до настоящего времени. Подобное нарушение условий договора, заключённого с истцом, является существенным и по смыслу пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, а также пункта 3.3.2 договора даёт истцу право расторгнуть сделку в одностороннем порядке. Положения жилищного законодательства о договоре социального найма, в том числе об основаниях его расторжения по требованию наймодателя, к спорным правоотношениям не применимы, поскольку они регулируются специальным законодательством Республики Татарстан, а договор социальной ипотеки не равнозначен договору социального найма. Выводы суда, основанные на этих положениях, являются ошибочными и сделаны при неверном применении норм материального права, а принятое им решение в этой части подлежит отмене.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для расторжения договора социальной ипотеки по мотиву существенного нарушения его условий участником, это является основанием для признания ФИО2 утратившей право пользования спорной квартирой, а ФИО10 – не приобретшим это право, поскольку он не является участником договора, и его право на жилое помещение производно от права стороны, заключившей сделку и подписавшей протокол. Как следствие перечисленных выше юридически значимых обстоятельств, являются обоснованными требования истца о выселении ответчиков из спорного жилого помещения, о возложении на ответчицу как участницу договора обязанности передать истцу по акту приёма-передачи находившуюся в пользовании квартиру и о взыскании с ответчиков 209 рублей 65 копеек за каждый день использования спорного жилого помещения, начиная с 13 октября 2020 года, и до дня исполнения решения суда в части выселения и возврата квартиры истцу.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене в той части, в которой в удовлетворении иска было отказано с вынесением нового решения об удовлетворении требований истца.

В связи с удовлетворением иска и апелляционной жалобы с ответчиков подлежат взысканию понесённые истцом расходы на оплату государственной пошлины в оставшейся сумме 6 000 рублей 04 копейки за подачу иска и в сумме 3 000 рублей за подачу апелляционной жалобы, то есть в общем размере 9 000 рублей 04 копейки, по 4 500 рублей 02 копейки с каждого ответчика.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 19 апреля 2021 года по данному делу в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить и принять в этой части новое решение об удовлетворении иска.

Расторгнуть договор социальной ипотеки .... от 19 декабря 2005 года, заключённый между Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и ФИО2.

Признать ФИО2 утратившей право пользования, а ФИО10 не приобретшим право пользования квартирой .... в <адрес>.

Выселить ФИО2 и ФИО3 Закиевича из <адрес>.

Возложить на ФИО2 обязанность возвратить Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» указанное выше жилое помещение по акту приёма-передачи в надлежащем техническом состоянии.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 Закиевича в пользу Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» 209 (двести девять) рублей 65 копеек за каждый день использования жилого помещения, начиная с 13 октября 2020 года, и до дня исполнения решения суда в части выселения и возврата квартиры.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 Закиевича в пользу Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» судебные расходы на оплату государственной пошлины по 4 500 (четыре тысячи пятьсот) рублей 02 копейки с каждого.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 1 февраля 2022 года.

Председательствующий:

Судьи:

Определение03.02.2022