Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 9 марта 2022 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании прекращенным предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, иску ФИО1 к ФИО3 о выселении,

установила:

Истец обратился в суд с названным иском, указав, что между истцом и ФИО1 30.08.2021 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 обязуется продать жилой дом площадью 153,3кв.м., кадастровый № № и земельный участок площадью 803+-/20кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: (адрес). Стоимость объектов недвижимости определена сторонами в сумме ***., установлен следующий порядок оплаты - в день подписания предварительного договора покупателем передается продавцу задаток в размере ***. путем перечисления на счет, сумма задатка продавец обязался направить на полное погашение обязательства по кредитному договору от 05.04.2019. Оплата суммы в размере 2 400 000,00руб. производится посредством открытия покупателем аккредитива в течение 2-х рабочих дней с даты заключения основного договора, который надлежало заключить сторонами не позднее 01.11.2021. Истцом все обязательства исполнены надлежащим образом, 31.08.2019 перечислил денежные средства в размере 1 200 000,00руб., 20.09.2021 открыт аккредитив в ПАО «Сбербанк» на сумму 2 400 000,00руб. Ответчик ФИО1 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, для составления сделки в МФЦ не является, на телефонные звонки не отвечает, письменные извещения оставляет без внимания.

ФИО2 просил обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес). на условиях, указанных в предварительном договоре от 30.08.2021; взыскать сумму госпошлины в размере 300,00руб.

Встречными требованиями ФИО1 просит признать прекращенным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.08.2021 ввиду наступления условий прекращения обязательств по указанному договору.

ФИО1 обратилась с исковым требованием к ФИО3, в обоснование указав, что является собственником жилого дома общей площадью153,3кв.м. кадастровый № и земельного участка площадью 803+-/20кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: (адрес). Приняв решение продать указанные объекты недвижимости, ФИО1 заключила 30.08.2021 соответствующий предварительный договор с ФИО2 Основной договор между сторонами не заключался. Условия предварительного договора от 30.08.2021 ФИО2 не выполнил, сумму в размере 2400000руб. не выплатил. В настоящее время без законных на то оснований в доме проживает отец ФИО2 ФИО3, доступ собственнику к имуществу перекрыт, замки в жилом доме сменены. О факте совершения правонарушения ФИО3, выразившимся в лишении доступа к дому, хищении документов ФИО1 было инициировано обращение в правоохранительные органы. На основании данных обстоятельств, с учетом уточнения своих требований выселить ФИО3 из жилого дома, принадлежащего ФИО1

Определением суда дела объединены в одно производство.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 9 марта 2022 года иск ФИО2 удовлетворен.

Суд обязал ФИО1 заключить с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома площадью 153,3кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 803+-/20кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: (адрес) на условиях предварительного договора купли-продажи от 30.08.2021.

В удовлетворении исков ФИО1 отказал.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенный о месте и времени его проведения, не присутствовали, в связи с чем, судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, в отсутствие указанного лица.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав доклад судьи Жуковой О.С., заключение прокурора Бессоновой В.В., полагавшей, что решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы необоснованными, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 2).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого дома, площадью 153,3кв.м., кадастровый № и земельного участка, площадью 803+-/20кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: (адрес).

В отношении объекта недвижимости имеется ограничение (обременение) права, а именно ипотека (залог) в пользу Банк ВТБ (ПАО), на основании кредитного договора от 05.04.2019 №.

30 августа 2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи указанных дома и земельного участка.

Согласно п.2.1 договора, стоимость жилого дома и земельного участка определена в размере *** рублей: стоимость дома составляет 3 372 000 рублей, стоимость земельного участка – 228 000 рублей. Указанная цена установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.2 предварительного договора, оплата осуществляется в следующем порядке: в день подписания настоящего договора покупатель передает продавцу задаток в размере *** рублей путем перечисления со счета покупателя на счет продавца, открытый в филиале № ВТБ (ПАО) в г.Самаре номер №.

Сумму задатка продавец обязуется направить на полное погашение обязательств по кредитному договору №, заключенному между филиалом № 6318 Банк ВТБ (ПАО) в г. Самаре и ФИО1, а также принять меры к погашению записи об ипотеке дома № от 11.04.2019, а также записи об ипотеке участка № от 11.04.2019. Оплата суммы в размере *** руб. производится посредством открытия аккредитива. Покупатель в течение 2-х рабочих дней с даты заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка открывает аккредитив в Оренбургском отделении № 8623 Сбербанка. Денежные средства будут перечислены продавцу после предъявления в банк документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности за покупателем.

Стороны обязались заключить основной договор не позднее 01 ноября 2021 года (п.3.1 договора).

В судебном заседании установлено и материалами подтверждается факт перечисления ФИО2 ФИО1 денежных средств в сумме ***. (ПКО от 31.08.2021 №).

20.09.2021 ФИО2 в ПАО Сбербанк открыт аккредитив на сумму ***. сроком действия до 05.11.2021 (т.1 л.д.16).

Установлено, что в указанный срок сделка не состоялась, несмотря на предложения ФИО2, направленные в адрес ФИО1, заключить основной договор (т.1 л.д.17-19).

Анализируя имеющие по данному делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 421, ст. 131, ст. 309, ст.310, п.1 ст. 429, ч. 4 ст. 429, ст. 190, п. 6 ст. 429 ГК РФ, п. п. 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска ФИО2, поскольку установил, что истцом были понесены расходы и совершены действия, направленные на исполнение обязательств по предварительному договору, а ответчик уклонилась от сделки, в связи с чем возложил на ФИО1 обязанность заключить с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома площадью 153,3кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 803+-/20кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: (адрес) на условиях предварительного договора купли-продажи от 30.08.2021.При этом, поскольку исковые требования ФИО2 удовлетворены, суд первой инстанции в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказал, ввиду того, что оснований считать обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными не имеется.

Требования ФИО1 о выселении ФИО3 из спорного жилого помещения судом первой инстанции также оставлены без удовлетворения, поскольку ответчик факт постоянного проживания в спорном жилом помещении не признает, а заявитель не представил достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих об обратном.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, верно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, и предусмотренные, и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, сторона данного договора тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что спорный предварительный договор купли-продажи содержит в себе все существенные условия соответствующего основного договора, ФИО2 обращался к ответчику с письменной просьбой о заключении основного договора, что свидетельствует о неутрате его интереса в оговоренной сделке, после отказа ФИО1 заключить договор купли-продажи ФИО2 обратился в суд с требованием о понуждении к его заключению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что с банковского аккредитива на сумму 2 400 000 рублей апеллянт не смогла бы получить указанную сумму, раскрытия аккредитива не было, денежные средства на ее счет не поступали, отклоняются судебной коллегией ввиду следующего.

В соответствии со ст.867 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Безотзывный аккредитив не может быть изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств. Для изменения или отмены безотзывного аккредитива по поручению плательщика банк-эмитент должен направить получателю средств соответствующее уведомление. Аккредитив считается отмененным или измененным с момента получения банком-эмитентом согласия получателя средств (ст.869 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст.871 Гражданского кодекса Российской Федерации, для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты.

Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства.

Проверка представленных документов осуществляется банком по внешним признакам.

Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк вправе не исполнять аккредитив.

В п.6.21 Положения Банка России от 29.06.2021 N 762-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 25.08.2021 N 64765) разъяснено, что при установлении в представленных документах по аккредитиву документов с расхождениями исполняющий банк вправе отказать в исполнении аккредитива, уведомив об этом получателя средств и указав на все расхождения, являющиеся причиной отказа. Исполняющий банк вправе по просьбе получателя средств или при условии его уведомления самостоятельно запросить банк-эмитент о согласии принять документы с расхождениями. Исполняющий банк вправе в любой момент до получения ответа банка-эмитента и указаний получателя средств возвратить документы с расхождениями получателю средств.

Доводы апелляционной жалобы, касающиеся нарушения ФИО2 правил открытия аккредитива, изложенным нормативным положениям не соответствуют.

Предварительным договором установлено, что оплата суммы в размере ***. производится посредством открытия аккредитива. Денежные средства будут перечислены продавцу после предъявления в банк документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности за покупателем (п. 2.2 предварительного договора). Тем самым стороны сами выбрали именно такой способ платежа, что законодательству не противоречит.

20 сентября 2021 года ФИО2 оформил в ПАО Сбербанк покрытый (депонированный) безотзывный аккредитив №, назначение платежа: оплата по договору купли-продажи № от 16 сентября 2021 года по приобретению жилого дома площадью 153,3кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 803+-/20кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: (адрес).

Срок действия аккредитива – 05 ноября 2021 года.

Форма и содержание документа полностью соответствует законодательству. Для получения денежных средств по аккредитиву получателю средств достаточно предоставить один из 2 указанных в аккредитиве документов - договор купли-продажи от 16.09.2021г. на жилой дом и земельный участок, или оригинал выписки из ЕГРН о праве собственности ФИО2 на приобретенное им спорное имущество.

Согласно п. 4 дополнительных условий аккредитива № от 20 сентября 2021 года, срок представления документов в исполняющий банк: в течение срока действия аккредитива.

В случае выявления расхождений при проверке документов по аккредитиву банк направляет плательщику заключение о проверке документов для проставления согласия/несогласия на оплату документов с расхождениями (п.6 дополнительных условий аккредитива).

В соответствии с п.7 дополнительных условий аккредитива, банк уполномочен самостоятельно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости по поручению получателя средств по аккредитиву (при необходимости).

Анализируя указанные условия, судебная коллегия приходит к выводу, что получение денежных средств по аккредитиву, вопреки доводам апеллянта, не было обусловлено исключительно предоставлением договора купли-продажи от 16.09.2021г., предусматривалась не только возможность подачи иных документов, но и согласование выплаты денежных средств при наличии документов с расхождениями, а также запрос банком необходимых документов самостоятельно, в связи с чем довод апелляционной жалобы о невозможности получения средств по приложенному аккредитиву основан на неверном толковании норм материального права, на субъективной оценке и предположениях апеллянта, не опровергает сделанные судом выводы при рассмотрении спора, а поэтому отклоняется судебной коллегией.

Указание апеллянта на то, что истцом при открытии аккредитива представлен сфальсифицированный основной договор купли-продажи, который она не подписывала, носит предположительный характер, т.к. доказательств представления в банк подписанного кем-либо договора от 16.09.2021г. в материалах дела не имеется.

Тот факт, что основной договор не был подписан в указанную дату, никем в ходе разбирательства дела не оспаривался, и для рассмотрения настоящего спора юридического значения не имеет, т.к. противоречит самим требованиям истца ФИО2, который просит понудить ФИО1 заключить основной договор купли-продажи.

Выводы суда, оспариваемые в апелляционной жалобе, об уклонении ФИО1 от заключения основного договора купли-продажи, сомнений в правильности не вызывают, учитывая отказ явиться для заключения договора дважды по вызовам посредством телеграмм, а также невыполнение возложенных на ответчика по первоначальному иску предварительным договором обязанностей - погасить после получения задатка задолженность по кредитному договору и обеспечить снятие ограничительных мер. Как видно из материалов дела, основной договор купли-продажи должен был заключаться на условиях предварительного, и отсутствовали какие-либо основания полагать включение в основной договор иных, не соответствующих намерениям ФИО1, выраженным в предварительном договоре, условий. На момент окончания срока заключения основного договора ограничительные меры в представленной по запросу суда выписке из ЕГРН по спорному имуществу сохранены (выписка от 28.12.2021г.).

Ссылка апеллянта на факт направления в адрес истца основного договора купли-продажи отклоняется, поскольку ответчиком в материалы дела в соответствии с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств уклонения ФИО2 от заключения основного договора купли-продажи, а также исполнения самой ФИО1 обязательств, возложенных на нее предварительным договором.

При таких обстоятельствах, указание апеллянта о прекращении действия предварительного договора купли-продажи признается необоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о перекрытии доступа ФИО1 к спорному дому судебная коллегия находит подлежащими отклонению, т.к. каких-либо доказательств, обосновывающих позицию ответчика, в материалы дела не представлено.

Довод жалобы о том, что не дана оценка показаниям свидетеля ФИО4, не может служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия отмечает, что представленные по делу доказательства, в том числе показания всех свидетелей, суд первой инстанции исследовал и оценил в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом требований об относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности. Положения статей 55 - 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при оценке доказательств судом не нарушены. Оснований для иной оценки доказательств не имеется. Приведенные в апелляционной жалобе доводы таковых оснований не содержат.

Иных доводов, способных повлиять на обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не приведено.

Таким образом, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно, нарушений норм материального, процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 9 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 22.06.2022г.