Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 03 февраля 2022 года гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление 4» и обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Краснообск.Монтажспецстрой» о признании незаконным расторжение договора, обязании передать объект долевого строительства

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 28 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Коваленко В.В., объяснения ФИО1 и его представителя – ФИО2, представителя общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление 4» - ФИО3, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление 4» (далее – ООО «СМУ 4») и обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Краснообск.Монтажспецстрой» (далее – ООО СЗ «КМС»), в котором, с учетом уточнения исковых требований, просил: признать незаконным расторжение договора №№ участия в долевом строительстве от 06.11.2020 г., заключенного между ООО СЗ «КМС» и ФИО1; обязать ООО СЗ «КМС» и ООО «СМУ 4» передать ФИО1 объект долевого строительства – трехкомнатную <адрес>, площадью 89,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что 06.11.2020 г. между ООО «Перспектива+» и ФИО1 был заключен договор №ЛО уступки прав (цессии), по условиям которого ФИО1 принял право требования долга к ООО «СМУ 4», возникшего из договора поставки от 12.08.2020 г. и спецификации № 2 к договору поставки, а именно в части п. 4 спецификации, из которого вытекает право требования заключения договора долевого участия на строительство <адрес>, площадью 89,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, 11 этаж.

06 ноября 2020 г. должник был уведомлен о состоявшейся уступке и был согласен на уступку права требования. Обязательства по договору ФИО1 исполнены, однако до настоящего времени, ООО «СМУ 4» квартиру истцу не передало, поскольку ООО «Перспектива+» не был оплачен объект долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве от 06.11.2020 г., заключенный между ООО СЗ «КМС» и ФИО1, расторгнут, квартира продана другим лицам несмотря на то, что определением суда были наложены обеспечительные меры на указанный объект. Истец в настоящее время готов оплатить стоимость указанного объекта.

Решением Калининского районного суда г. Новосибирска от 28 сентября 2021 года ФИО1 отказано в иске к ООО «СМУ 4», ООО СЗ «КМС» о признании незаконным расторжение договора, обязании передать объект долевого строительства. Меры, принятые по обеспечению иска, в виде запрета Управлению Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области производить любые регистрационные действия в отношении объекта долевого строительства – трехкомнатной <адрес>, площадью 89,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты> и переход права собственности на нее к другим лицам, отменены.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить и принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы указывает на несогласие с выводами суда об отказе в удовлетворении иска по мотиву неоплаты им договора участия в долевом строительстве. Как утверждает ФИО1, о том, что ООО «СМУ 4» имеет задолженность перед ООО «Перспектива+» в размере 5 399 400 рублей, ему стало известно при рассмотрении настоящего дела. В связи с этим, по мнению апеллянта, выводы о законности расторжения договора долевого участия не могут быть положены в основу решения суда.

Также апеллянт указывает, что регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве произведена в период действия обеспечительных мер, принятых на основании определения суда от 04.05.2020 г., указанные действия являются незаконными.

Кроме того, судом не было учтено того обстоятельства, что истец готов произвести оплату за объект долевого участия в строительстве. Полагает, что в действиях ответчика имеет место недобросовестное поведение. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, судом не дана оценка обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствия такого отказа действующему законодательству.

Рассмотрев дело в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12.08.2020 г. между ООО «Перспектива+» (Поставщик), ООО СЗ «КМС» (Плательщик) и ООО «СМУ 4» (Покупатель) был заключен договор поставки №, по условиям которого Поставщик обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить кирпич марки М-100 в количестве и цене, согласно условиям настоящего договора и Приложение к нему (л.д. 13-16).

Спецификацией № 2 от 19.10.2020 г., являющейся Приложением к договору поставки № 8/12 от 12.08.2020 г. (л.д. 159), установлено, что Поставщик предлагает Покупателю товар общей стоимостью 10 798 800 рублей (п. 1); оплата производится в рублях путем перечисления денежных средств на расчетный счет Поставщика в размере 50% стоимости месячной партии в виде авансовых платежей (п. 2); денежные средства в размере 5 399 400 рублей Плательщик перечисляет на расчетный счет Поставщика после перечисления денежных средств Поставщиком на расчетный счет Плательщика в счет оплаты договора участия в долевом строительстве (п. 3); Плательщик и Поставщик заключают договор долевого участия на строительство следующей квартиры: <адрес>, площадь 89,99 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, 11 этаж, стоимость 5 399 400 рублей, с правом Поставщика передать права по договору участия в долевом строительстве третьим лицам после полной оплаты по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве (п. 4).

03 ноября 2020 г. ООО «Перспектива+» направило ООО СЗ «КМС» письмо, в котором просило оформить договор долевого участия, согласно спецификации № 2 к договору поставки от 12.08.2020 г., на ФИО1 (л.д. 114).

06 ноября 2020 г. между ООО «Перспектива+» (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) был заключен договор № уступки прав (цессии) по условиям которого Цедент уступает, а Цессионарий принимает права (требования) долга к ООО «СМУ 4», возникшего по договору поставки № от 12.08.2020 г. и спецификации № от 19.10.2020 г. к вышеуказанному договору поставки, а именно в части п. 4 спецификации, из которого вытекает право требования заключения договора долевого участия на строительство квартиры: №, площадью 89,99 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, 11 этаж; сумма долга, уступаемого в соответствии с п. 1.1 настоящего договора, составляет 5 399 400 рублей, согласно спецификации № от 19.10.2020 г. к договору поставки 8/12 от 12.08.2020 г., заключенных между ООО «Перспектива+» и ООО «СМУ 4» (л.д. 11-12).

В этот же день, 06.11.2020 г., между ООО СЗ «КМС» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор № 110 О2 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построитель многоквартирный многоэтажный <адрес> (по генплану) – II этап строительства, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства – трехкомнатную <адрес>, имеющую проектную общую площадь 89,99 кв.м, Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства. Цена договора составила 5 399 400 рублей, которые Участник долевого строительства обязался оплатить в течение трех дней с момента государственной регистрации договора в органах государственной регистрации, но не позднее 30.03.2021 г. (л.д.115-120).

18 ноября 2020 г. Управлением Росреестра по Новосибирской области была произведена государственная регистрация указанного договора участия в долевом строительстве.

31 марта и 17 мая 2021 г. ООО СЗ «КМС» направило ФИО1 письма, в которых в срок соответственно до 10.04.2021 г. и 31.05.20201 г. предлагало погасить задолженность по договору участия долевого строительства № № от 06.11.2020 г. и уведомило, что в случае неоплаты договора, он будет расторгнут Застройщиком в одностороннем порядке.

21 июня 2021 г., на основании соответствующего заявления ООО СЗ «КМС», Управлением Росреестра по Новосибирской области была произведена государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве №№ от 06.11.2020 г., заключенного между ООО СЗ «КМС» и ФИО1 (л.д. 192-193).

10 августа 2021 г. между ООО СЗ «КМС» с одной стороны, ФИО4 и ФИО5 – с другой, был заключен договор участия в долевом строительство в отношении спорной квартиры (л.д. 185-186).

Разрешая настоящий спор и отказывая ФИО1 в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ООО СЗ «КМС» был соблюден установленный законом порядок для одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве с ФИО1 При этом, имели место правовые основания для расторжения этого договора, в частности, не осуществление истцом оплаты по договору в течение более чем два месяца.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, как соответствующими закону и обстоятельствам дела.

В соответствии с ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции ФИО1 не оспаривал того, что оплату по договору участия в долевом строительстве он не вносил. При этом, из материалов дела также следует, что у ООО «СМУ 4» отсутствует перед ООО «Перспектива+» задолженность по договору поставки, которую можно было бы зачесть в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве, заключенном с ФИО1

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что одностороннее расторжение ООО СЗ «КМС» договора участия в долевом строительстве, заключенного с ФИО1, отвечает вышеуказанным положения закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что о наличии задолженности ФИО1 узнал только в ходе рассмотрения настоящего дела, а также о его готовности оплатить цену договора участия в долевом строительстве, не могут быть приняты во внимание.

Как правильно указал суд первой инстанции, условиями спецификации № от 19.10.2020 г. к договору участия в долевом строительстве №№ от 06.11.2020 г. было установлено, что ООО «Перспектива+» должно было перечислить на расчетный счет ООО СЗ «КМС» плату по договору участия в долевом строительстве. Доказательств такой оплаты ООО «Перспектива+» ни ФИО1, ни в суд не представило. При этом, договором участия в долевом строительстве была прямо установлена обязанность ФИО1 произвести оплату по этому договору на расчетный счет застройщика - ООО СЗ «КМС».

Более того, ФИО1 28.05.2021 г. было получено уведомление о наличии задолженности и о предстоящем расторжении договора. Таким образом, до расторжения договора он имел возможность погасить свою задолженность.

Доводы апелляционной жалобы о том, что одностороннее расторжение ООО СЗ «КМС» договора участия в долевом строительстве имело место в период действия обеспечительных мер, не влияют на законность принятого судом первой инстанции решения, поскольку наличие таких мер не свидетельствует об отсутствии у застройщика установленных Законом об участии в долевом строительстве оснований для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, основания для отмены решения суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 28 сентября 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи