Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бижоевой М.М. гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Финансово – Строительная компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России» о признании предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома договором об участии в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, признании права собственности, прекращении залога, возложении обязанности совершить определенные действия,

по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» (далее - ООО «ФСК Потенциал») и ПАО «Сбербанк России», в котором, с учетом последующего уточнения исковых требований, просила:

- признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «ФСК Потенциал», заключенным согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- признать ФИО1 участником долевого строительства 10-тиэтажного жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, впоследствии измененным на №, по адресу: <адрес>н, с объектом долевого строительства - квартира, блок - № этаж - №, проектный номер <адрес> даты заключения Предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать за ФИО1 право собственности на долю (размер доли - 0,7705 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, б/н, в виде квартиры общей площадью 160,95 кв.м., расположенной на 9-10 этаже, блок-3, а также земельный участок общей площадью 7429 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, впоследствии измененным на №, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования;

- освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли - 0,7705 %) в праве на земельный участок общей площадью 7429 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, впоследствии измененным на №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, б/н, по Договору ипотеки № от 07.08.2019г., заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал»;

- освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли - 0,7705 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, б/н, в виде квартиры общей площадью 160,95 кв.м., расположенной на <адрес>-этаже, блок-№ которое заложено по Договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал»;

- обязать ООО «ФСК Потенциал» предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ФСК Потенциал» заключен договор, поименованный как Предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома.

Несмотря на обращения истца к ООО «ФСК Потенциал», договор не прошел государственную регистрацию.

В соответствии с п. 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта долевого строительства (квартиры), указанного в разделе 2 договора, составляет 4023750 рублей.

В соответствии с п. 3.2. указанного договора истец в полном объеме оплатила стоимость предмета сделки – квартиры (условный номер <адрес>) общей площадью 160,95 кв.м., расположенной на 9- 10-этаже, блок-3 в строящемся многоквартирном доме, расположенном на земельном участке общей площадью 9773 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес><адрес>, б/н, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.4 договора срок передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства 4-й квартал 2020 года включительно.

Строительство жилого дома, в котором находится помещение, по адресу: <адрес>, б/н, не завершено, жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истец не обладает специальными познаниями в области юриспруденции, и при подписании договора полагала, что действия продавца соответствуют действующему законодательству и подпадают под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Квартиру, являющуюся предметом договора, истица приобретала для личных и семейных нужд.

Позднее, истцу стало известно, что земельный участок, на котором ведется строительство, был изменен путем межевания, вследствие чего общая площадь земельного участка сократилась до 7429 кв. м., также изменился его кадастровый номер (актуальный кадастровый номер №).

Также из общения с другими участниками долевого строительства истцу стало известно, что между ООО «ФСК Потенциал» и ПАО «Сбербанк России» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № «Об открытии невозобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств общества по которому между строительной компанией и банком был заключен договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ№/<адрес>.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ общество просило банк освободить часть предмета залога согласно приложению к письму в связи с частичным погашением задолженности по кредитному договору.

Вышеуказанная квартира является предметом залога в составе общего помещения площадью 279,35 кв.м., что подтверждается договором залога и письмом от ответчика от ДД.ММ.ГГГГ. При этом квартира истицы общей площадью 160,95 кв.м. обособленная, имеет стены, перегородки и отдельный вход, что подтверждается техническим планом, изготовленным кадастровым инженером.

Однако ответа на указанное выше письмо (от ДД.ММ.ГГГГ) от банка не последовало, напротив банком в Нальчикский городской суд КБР было подано исковое заявление, в том числе с требованиями об обращении взыскания на заложенное по договору залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. имущество, в составе которого числится также и квартира истицы.

С учетом отсутствия регистрации договора долевого участия органом Росреестра по КБР и заявленных банком требований в рамках гражданского дела №, к участию в котором истец не привлечена, имеется реальная опасность нарушения ее прав и охраняемых законом интересов в отношении вышеназванной квартиры, являющейся предметом предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец полагает, что заключенная между истцом и обществом сделка с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, и его заключение состоялось после ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктами 16 и 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04.12.2013г. (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) гражданин вправе подать иск о признании права собственности на квартиру, даже несмотря на то, что он заключил не договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах истец полагает, что исполнив надлежащим образом свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО Финансово-Строительная Компания «Потенциал», а при неисполнении обязательства обществом вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Потенциал», заключенным согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Признать ФИО1 участником долевого строительства 10-тиэтажного жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, впоследствии измененного на №, по адресу: <адрес>, <адрес> б/н, с объектом долевого строительства - квартира, блок - 3, этаж - 9-10, проектный номер <адрес> даты заключения Предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1 право собственности на долю (размер доли - 0,7705 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу<адрес>, <адрес>, б/н, в виде квартиры общей площадью 160,95кв.м, расположенной на 9-10 этаже, блок-3, а также земельного участка общей площадью 7429кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, впоследствии измененным на №, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли - 0,7705 %) в праве на земельный участок общей площадью 7429 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, впоследствии измененным на №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, б/н, по Договору ипотеки № от 07.08.2019г., заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал».

Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли - 0,7705 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, б/н, в виде квартиры общей площадью 160,95кв.м, расположенной на 9-10-этаже, блок-3, которое заложено по Договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал».

Обязать ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Взыскать с ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» в доход бюджета г.о. Нальчик государственную пошлину в размере 44780 рублей.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Предварительный договор не подлежал признанию договором долевого участия в строительстве, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены на основании п. 4 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в предварительном договоре условия о сроке заключения основного договора. Указанное согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-КГ14-173.

В жалобе также указано, что на момент заключения предварительного договора предмет сделки находился в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных ДД.ММ.ГГГГ.

В отсутствие согласия ПАО «Сбербанк России» на заключение договора в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залог сохраняется, а потому оснований для удовлетворения исковых требований о его прекращении у суда не имелось.

Заслушав доклад судьи Бижоевой М.М., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и ФИО1, хотя и поименованным предварительным договором долевого участия строящегося многоквартирного дома, предусмотрена обязанность ответчика передать ФИО1 в собственность квартиру в строящемся 10-этажном доме, расположенном по <адрес>, б/н в <адрес>, со следующими характеристиками: пятикомнатная квартира, условный №, блок 3, этаж 9-10, общая проектная площадь 160,95 кв.м. (л.д.12-15)

Также условиями договора предусмотрена обязанность ФИО1 внести стоимость квартиры в размере 2900 000 рублей при подписании договора, оставшуюся сумму 1123750 рублей покупатель оплачивает не позднее одного месяца после сдачи объекта (пункт 3.2 договора).

Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором по смыслу, придаваемому подобным договорам статьёй 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный «предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор участия в долевом строительстве жилья - квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенной в договоре квартиры, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами Предварительного договора фактически сложились отношения по участию ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в котором ей после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию должна быть предоставлена индивидуально определённая квартира, о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО1, является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно неуказания в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и непредставления доказательств оплаты договора, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 оплатила часть стоимости квартиры в размере 2900 000 рублей директору ООО «ФСК Потенциал» (л.д. 16), а также Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 оплатила оставшуюся части стоимости квартиры в размере 1123750 рублей директору ООО «ФСК Потенциал» (л.д. 17).

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим в Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Судебная коллегия находит, что эти доводы не могут служить основанием для отмены решения суда и для нарушения тем самым прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя. В нём указано, что в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы суд правомерно удовлетворил исковые требования ФИО1 в части признания предварительного договора Договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, подлежащем государственной регистрации.

Однако, апелляционная жалоба относительно неправомерности удовлетворения остальных исковых требований – требований о признании за ФИО1 права собственности на долю (размер доли - 0,7705 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, б/н, в виде квартиры общей площадью 160,95 кв. м, расположенной на 9-10этаже, блок-3, а также земельного участка общей площадью 7 429 кв. м. с кадастровым номером №, впоследствии измененным на №, об освобождении от обременений в виде залога (ипотеки) части предмета залога - доли (размер доли - 0,7705 %) в праве на земельный участок общей площадью 7 429 кв. м., по Договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал»; освобождении от обременений в виде залога части предмета залога - доли (размер доли - 0,7705 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, б/н, в виде квартиры общей площадью 160,95 кв. м, которая заложена в составе общего помещения по Договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал»; о возложении на ООО «ФСК Потенциал» обязанности предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, заслуживает внимания и подлежит удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О судебном решении», согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из содержания искового заявления, ФИО1 просит признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, и земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, заключающиеся в оплаченной ею квартире и части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (далее - Обзор от ДД.ММ.ГГГГ), отмечается, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (далее – Обзор от ДД.ММ.ГГГГ), участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Отдельное требование о признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме, как предусмотрено пунктом 16 Обзора от ДД.ММ.ГГГГ, так и требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры, которые в силу пункта 3 Обзора от ДД.ММ.ГГГГ должны быть заявлены наряду с требованием об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора от ДД.ММ.ГГГГ и в пункте 3 Обзора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что требования о признании за застройщиком права собственности на долю в объекте незавершённого строительства многоквартирного дома и на жилое помещение в нём подлежат удовлетворению лишь при отсутствии правопритязаний иных лиц в отношении указанного истцом объекта строительства. В рассматриваемом случае правопритязания на объект строительства имеет ПАО «Сбербанк России», иные лица, участники долевого строительства, а также лица, на основании иных сделок претендующие на помещения в многоквартирном доме.

Следовательно, решение суда в части признания за ФИО1 права собственности на долю в многоквартирном жилом доме и в земельном участке в части признания за ней права собственности на квартиру общей площадью 160,95 кв.м. и возложении на Общество обязанности по передаче ей документов для государственной регистрации права собственности на квартиру подлежит отмене с принятием в этой части решения об отказе в иске.

Судебная коллегия находит подлежащим отмене и решение суда в части удовлетворения требований ФИО1 об освобождении от обременений в виде залога части предмета залога и квартиры в целом, поскольку ФИО1 не доказала незаконность данных обременений. Не являясь собственником доли многоквартирного жилого дома и квартиры, собственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, она является ненадлежащим истцом по заявленному в этой части требованию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить частично.

Решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ в части признания за ФИО1 права собственности на долю (размер доли - 0,7705 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, б/н, в виде квартиры общей площадью 160,95 кв. м, расположенной на 9-10 этаже, блок-3, а также земельного участка общей площадью 7 429 кв. м., категории земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, впоследствии измененным на №, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования; освобождения от обременений в виде залога (ипотеки) части предмета залога - доли (размер доли - 0,7705 %) в праве на земельный участок общей площадью 7 429 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, впоследствии измененным на №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, б/н по Договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал»; освобождения от обременений в виде залога части предмета залога - доли (размер доли - 0,7705 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес><адрес>, б/н в виде квартиры общей площадью 160,95 кв. м, расположенной на 9-10 этаже, блок-3, которая заложена в составе общего помещения по Договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал» - отменить и в удовлетворении иска в этой части отказать.

В остальной части решение Нальчикского городского суда КБР от 03 июля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» оставить без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

судьи Т.Х. Сохроков

М.М. Бижоева