Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Титова А.Н., ООО «Прогресс-Н», Алексеевой Ю.А., апелляционному представлению прокуратуры Железнодорожного района г.Самары на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 20 апреля 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования Титова <данные изъяты> удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Алексеевой <данные изъяты> на жилое помещение –квартиру площадью 61,90 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>.

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи <данные изъяты> от 25.06.2020 о регистрации права собственности Алексеевой <данные изъяты> на жилое помещение - квартиру площадью 61,9 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>.

Признать за Титовым <данные изъяты> право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру площадью 61,9 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части требований Титову А.Н. отказать.

Встречные исковые требования Алексеевой <данные изъяты> к Титову <данные изъяты> о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения.»,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Головиной Е.А.,

УСТАНОВИЛА:

Титов А.Н. обратился в суд с иском к ООО «Прогресс-Н», Алексеевой Ю.А. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, признании права собственности. Требования мотивированы тем, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Монтэк», определением Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2011 № А55-19659/2009 удовлетворено его требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» в виде двухкомнатной квартиры строительный №, общей площадью 62,50 кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на 8 этаже дома по <адрес>. При рассмотрении требований Арбитражным судом Самарской области установлено, что между ООО «Монтэк» (застройщик) и Титовым А.Н. (участник) заключен договор № 1 от 24.06.2008г. о переуступке прав в строительстве жилья к договору № 43/3-кв «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>» от 07.07.2007, по условиям которого застройщик обязался передать, а участник принять и инвестировать стоимость строительства однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью 62,50 кв.м с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5 на 8 этаже дома по <адрес>. Протоколом согласования объема инвестирования полная стоимость составляет 2 187 500 руб. Обязанность по оплате доли Титовым А.Н. исполнена в полном объеме, обязанность по исполнению договора ООО «Монтэк» не исполнена. В связи с признанием ООО «Монтэк» несостоятельным (банкротом), 26.01.2015г. ООО «Прогресс-Н» получило право на завершение строительства жилого дома с обязанностью удовлетворения требований 144 участников долевого строительства, включенных Министерством строительства Самарской области в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк». Между Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о.Самара и ООО «Прогресс-Н» заключено соглашение о сотрудничестве в целях решения социальных вопросов и завершения строительством проблемных объектов, в соответствии с которым ООО «Прогресс-Н» обеспечивает за счет собственных (или привлеченных, заемных) средств удовлетворение прав обманутых дольщиков в соответствии с итогами конкурса и протоколом. ООО «Прогресс-Н» строительство жилого дома завершено, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: <адрес> дом прошел техническую инвентаризацию и поставлен на кадастровый учет. Квартира, являющаяся предметом договора, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>. Несмотря на это, ООО «Прогресс-Н» действий по передаче ему квартиры не совершило. Более того, из выписки из ЕГРН ему стало известно, что собственником квартиры является Алексеева Ю.А. Полагает, что отчуждение квартиры осуществлено на основании договора долевого участия в строительстве, при том, что ООО «Прогресс-Н» было известно, что квартира обременена преимущественным правом Титоова А.Н. Проведя анализ и обозрение документов, по мнению истца можно установить и прийти к выводу о том, что квартира, на которую претендует истец, расположена в <данные изъяты> и ей присвоен №, а также она поставлена на кадастровый учет под номером <данные изъяты>.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений, просил суд признать недействительными цепочку сделок: по заключению договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 21.09.2017г.; по заключению договора займа от 26.09.2017г., Прекратить право собственности Алексеевой <данные изъяты> на жилое помещение –квартиру площадью 61,90 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <данные изъяты>. Признать за Титовым <данные изъяты> право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру площадью 61,9 кв.м, кадастровый <данные изъяты>. Обязать Алексееву Ю.А. устранить и не чинить препятствий Титову А.Н. во вселении и пользовании двухкомнатной квартирой общей площадью 61,90 кв.м, <данные изъяты>, путем передачи комплекта ключей.

От Алексеевой Ю.А. поступило встречное исковое заявление, в котором она указывает, что ею совместно с ООО «Прогресс-Н» было принято решение о приобретении спорной квартиры. После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, осмотра квартиры Алексеева Ю.А. подписала договор долевого участия спорной квартиры с ООО «Прогресс-Н». Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. Алексеева Ю.А. считает, что проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем: сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости, что подтверждается договором долевого участия <данные изъяты> от 21.09.2017г., согласно которому цена сделки составила 2 437 500 руб., денежные средства ООО «Прогресс-Н» были получены в полном объеме, спорная квартира была полностью оплачена. С момента регистрации договора долевого участия спорной квартиры, а также подписания акта приема-передачи квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение Алексеевой Ю.А., что не оспаривается истцом. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени Алексеева Ю.А. продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные услуги. На момент сделки квартира находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользования продавца ООО «Прогресс-Н», что также подтверждалось внесением записи о правах покупателя Алексеевой Ю.А. (добросовестного приобретателя) в ЕГРП. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец Алексеева Ю.А. является добросовестным покупателем спорного недвижимого имущества.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Алексеева Ю.А. просила признать ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> отказать в удовлетворении исковых требований Титову А.Н. в признании недействительным договора права собственности Алексеевой Ю.А. <данные изъяты>, а также признать недействительность (ничтожность) сделок: договор долевого участия <данные изъяты> от 21.09.2017г., заключенного между Алексеевой Ю.А и ООО «Прогресс-Н», договор займа от 26.09.2017г., заключенное соглашение о зачете взаимных требований от 02.10.2017г.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

Прокурор Железнодорожного района г. Самары в апелляционном представлении просит решение суда отменить как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применении норм материального права, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Титова А.Н. отказать, встречные исковые требования Алексеевой Ю.А. удовлетворить.

Алексеева Ю.А. в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить как постановленное при несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, принять по делу новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Прогресс-Н» просит решение суда отменить как постановленное при неправильном применении норм материального права, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Титов А.Н. в своей апелляционной жалобе просит решение суда изменить. Удовлетворить требования Титова А.Н. в части. Признать недействительными на основании ст. 10, ст. 168 ГК РФ цепочку сделок: по заключению Договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 21.09.2017; по заключению Договора займа от 26.09.2017; по заключению соглашения о зачете взаимных требований от 02.10.2017. Обязать Алексееву Ю.А. устранить и не чинить препятствий Титову А.Н. во вселении и пользовании двухкомнатной квартирой, общей площадью 61,9 кв.м, <данные изъяты>, путем передачи комплекта ключей.

В заседании судебной коллегии истец Титов А.Н. и его представитель по доверенности Челнаков С.С. доводы своей апелляционной жалобы поддержали, возражали против доводов апелляционных жалоб ООО «Прогресс-Н», Алексеевой Ю.А., прокурора Железнодорожного района г. Самары. Фактически в настоящее время обязательство по передаче Титову А.Н. жилого помещения не исполнено, хотя дом уже введен в эксплуатацию. В ООО «Прогресс-Н» Титов А.Н. звонил, говорил о намерении заключить с ними договор, считает, что ООО «Прогресс-Н» и Алексеева Ю.А. не могут считаться добросовестными лицами, они действовали в целях причинения вреда. Алексеева Ю.А. не проявила должную осмотрительность при сделке, злоупотребляя правом. Совокупность всех обстоятельств свидетельствует о том, что сторона ответчика не являлась добросовестной.

В заседании судебной коллегии Алексеева Ю.А. и ее представитель по доверенности Мокров В.И. просили решение суда отменить, принять новое которым в иске Титова А.Н. отказать, а встречный иск удовлетворить. Поддержали доводы своей апелляционной жалобы и апелляционных жалоб ООО «Прогресс-Н», прокурора. Действующее законодательство не обязывает покупателя производить действия, которые озвучивает сторона истца, достаточно получить выписку из ЕГРН и убедиться о правах продавца и отсутствие обременения, что было сделано Алексеевой Ю.А. Считают, что у Титова А.Н. было достаточно времени для того, чтобы воспользоваться правом и заключить договор с ООО «Прогресс-Н», однако он им не воспользовался, считает, что это отговорки, что он созванивался, с 2017г. можно было прейти в ООО «Прогресс-Н» и заключить договор. Сейчас Алексеева Ю.А. уже сделала ремонт в квартире, проживает в ней, другого жилья она не имеет, несет расходы по ее содержанию.

Представитель Министерства строительства Самарской области по доверенности Лобанкова М.В. поддержала представление прокурора, и апелляционные жалобы ООО «Прогресс-Н», Алексеевой Ю.А., указав, что права Титова А.Н. могут быть защищены в рамках Закона Самарской области 84-ГД, а вот Алексеева Ю.А. под критерии этого закона не подпадает.

Помощник прокурора Семдянова Я.Ю.поддержала апелляционное представление, указав, что между ООО «Прогресс-Н» и Алексеевой Ю.А. заключен договор, который прошел процедуру регистрации, квартира передана во владение Алексеевой Ю.А. Первичный договор с Титовым А.Н. не регистрировался. Спорное жилое помещение фактически передано Алексеевой Ю.А. до обращения Титова А.Н. с настоящим иском.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В силу ст. 330 ГПК РФ, Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3)

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2).

Согласно п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2009 г. возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО «Монтэк».

07.06.2007 между ООО «Монтэк» (застройщик) и ФИО15 (участник) заключен договор №-кв о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>, предметом которого является двухкомнатная квартира в <данные изъяты>, общей площадью 62,50 кв.м (с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом «05»). (т.1, л.д.18-20)

24.06.2008 между ООО «Монтэк» (застройщик), ФИО15, (дольщик) и Титовым А.Н. (новый дольщик) заключен договор о переуступке прав к договору №-кв от 07.06.2007 г., в соответствии с которым дольщик переуступил на возмездной основе новому дольщику свою долю в строительстве многоэтажного жилого дома по <данные изъяты>, общей площадью 62,50 кв.м (с учетом лоджий, балконов, застекленных с коэффициентом 0,5). Стоимость переуступаемой доли 2187500 руб. произведена новым дольщиком дольщику в полном объеме. (т.1, л.д.22-23).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2014 г. ООО «Монтэк» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции по делу № А55-19659/2009 от 30.01.2014 г. установлено, что между ООО «Монтэк» и ООО «Инвестстрой-2000» заключены договоры от 17.01.2005 № 1 и от 24.10.2006 №1 о передаче функций заказчика-застройщика по строительству жилого дома переменной этажности на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>. Договоры, заключенные между ООО «Монтэк» и ООО «Инвестстрой-2000» от 17.01.2005 и 24.10.2006 о передаче функций заказчика-застройщика являются смешанными и к отношениям сторон должны применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых в них содержатся. Исходя из условий и правовой квалификации заключенных договоров, к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению как правила о договорах поручительства, так и положения, связанные с договорами простого товарищества, а также общие положения об исполнении обязательства. Обстоятельства дела, представленные доказательства и условия договоров подтверждают факт того, что заключение сделок было направлено на осуществление совместной деятельности ООО «Монтэк» и ООО «Инвестстрой-2000». В реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» по объекту: <адрес> уже включены требования участников долевого строительства. Согласно сведениям, размещенным в картотеке арбитражных дел на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судебные акты об исключении требований участников строительства спорных объектов из реестра требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» не принимались. В свою очередь, объект незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты> находится на балансе ООО «Монтэк». Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. (т.2, л.д.1-14)

В целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства Министерством строительства Самарской области в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013 г. № в период 2013-2015 г.г. проводились конкурсы по - отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов. Земельный участок, площадью 6 490,10 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> выставлен Министерством на конкурс.

По итогам конкурса от 26.01.2015 (лот №) ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность указанного земельного участка, а также обязанность по удовлетворению прав требований 143 участников долевого строительства на получение ими 135 жилых помещений, общей площадью 6028,66 кв.м проблемного объекта. Результаты конкурса оформлены протоколом от 26.01.2015 г. (т.1, л.д.155-162)

В соответствии с п. 2.4 протокола от 26.01.2015 г. по лоту № ООО «Прогресс-Н» предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного объекта.

Согласно п. 2.9 протокола от 26.01.2015 г. данный протокол является основанием для принятия решения о предоставлении ООО «Прогресс-Н» в собственность бесплатно земельного участка, площадью 6 490,10 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>.

Таким образом, ООО «Прогресс-Н» привлечено к завершению строительства объекта.

Перед проведением аукциона, Министерством публикуется в средствах массовой информации, а также размещается на официальном сайте все условия его проведения, конкурсная документация.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2011 г. № А55-19659/2009 удовлетворено требование Титова А.Н. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» в виде двухкомнатной квартиры строительный <данные изъяты>. (т.1, л.д.24-26)

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2018 г. завершено конкурсное производство в отношении ООО «Монтэк».

31.12.2019 г. жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, <данные изъяты> введен в эксплуатацию.

21.09.2017 между ООО «Прогресс-Н» (застройщик) и Алексеевой Ю.А. (дольщик) заключен договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве, в соответствии с которым, застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок построить жилой дом по строительному адресу: <данные изъяты>, общей площадью 60,95 кв.м (т.1, л.д.90-94).

Право собственности Алексеевой Ю.А. зарегистрировано 25.06.2020 г. Управлением Росреестра по Самарской области. (т.1, л.д.96 оборот,109-110).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО12 двухкомнатная квартира, предоставляемая Титову А.Н. по договору долевого участия № от 07.06.2007г. и договору о переуступке прав, расположенная на <данные изъяты>, после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет многоквартирного здания имеет №, общую площадь 61,9 кв.м., кадастровый №, располагается <данные изъяты> (л.д.52-65, т.1).

Кадастровый инженер ФИО12 будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, выводы изготовленного им заключения подтвердил в судебном заседании суде первой инстанции.

Указанное заключение обоснованно судом принято во внимание как допустимое доказательство, чему дана мотивированная оценка, представленная ООО «Прогресс-Н» рецензия, фактически отвергнута судом первой инстанции необоснованно как доказательство, однако по существу не опровергает выводы кадастрового инженера ФИО12 В связи с чем, как Титовым А.Н., так и Алексеевой Ю.А. заявлены права на один и тот же объект недвижимости – <адрес>А по <адрес>.

Удовлетворяя исковые требования Титова А.Н. и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Алексеевой Ю.А., суд первой инстанции исходил из того, что принимая на себя обязательство удовлетворить наибольшее количество дольщиков проблемного объекта в количестве 144, ООО «Прогресс-Н» не предприняло мер к выверке лиц и договоров, заключенных с обманутыми дольщиками, в том числе право требования которых на получение жилых помещений, было признано Арбитражным судом. Имея обязательства перед обманутыми дольщиками, ООО «Прогресс-Н» 21.09.2017г. заключил с Алексеевой А.Ю. договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты> на спорный объект недвижимости, т.е. повторно выставил на продажу спорную квартиру, изначально являющуюся предметом договора № 1 от 24.06.2008г. о переуступке прав в строительстве к договору № «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <данные изъяты>» от 07.06.2007г., заключенного с Титовым А.Н. На момент заключения договора с Алексеевой А.Ю., ООО «Прогресс-Н» достоверно было известно, что объект является проблемным, прежний застройщик признан банкротом, земельный участок обременен правами дольщиков, внесших оплату, следовательно, при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от ООО «Прогресс-Н» и Алексеевой А.Ю. при заключении договора с учетом данных обстоятельств, действуя разумно и добросовестно, в целях последующего исключения неблагоприятных для себя и третьих лиц последствий, имели возможность установить список обманутых дольщиков, включенных в реестр Министерством строительства, а также дольщиков, за которыми в рамках дела о банкротстве ООО «Монтэк» приняты решения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк», и дольщиков, за которыми признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Данная информация является общедоступной, однако ответчиками не проверена, в результате чего их действия повлекли невозможность реализации Титовым А.Н. его прав, а следовательно, действия ответчиков являются недобросовестными. Кроме того, обязательство Титова А.Н. возникло раньше (24.06.2008), нежели заключен договор между ООО «Прогресс-Н» и Алексеевой Ю.А. (21.09.2017).

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку в нарушение статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, формально сославшись на статью 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактически положения ее не применил, не установил юридически значимые обстоятельства для применения указанной нормы.

Так, пунктами 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или « ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в- хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуальноопределенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Также, в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, - вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли- продажи.

В настоящее время права Титова А.Н. на спорный основаны на договоре № от 24.06.2008г. о переуступке прав в строительстве к договору № «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <данные изъяты>» от 07.06.2007г., права Алексеевой Ю.А. – на основании договора от 21.09.2017г. <данные изъяты> участия в долевом строительстве, т.е. требования как Титова А.Н., так и Алексеевой Ю.А. вытекают из сделок в силу ст. 218 ГК РФ.

При решении вопроса о том, кому из конкурирующих между собой кредиторов принадлежит право на спорную квартиру, судебная коллегия полагает возможным исходить из положений статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом вышеприведенных актов ее толкования, в частности, фактической передачи спорного имущества во владение кому-либо из истцов.

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы Титова А.Н. о признании сделок, заключенных с Алексеевой Ю.А. недействительными, основаны на неправильном толковании норм материального права.

При этом, если спорное жилое помещение уже передано в собственность одному из участников долевого строительства, правило о преимуществе прав того кредитора, чье требование возникло раньше, не применяется. В подобных случаях пострадавший участник долевого строительства вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков.

Из материалов дела следует, что права на спорное жилое помещение по договору, заключенному между ООО «Прогресс-Н» и Алексеевой Ю.А., фактически переданы ей до обращения Титова А.Н. в суд с настоящим иском.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что права по договору № от 24.06.2008г. о переуступке прав в строительстве к договору № «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <данные изъяты>» от 07.06.2007г. регистрацию не проходил, Титову А.Н. квартира по акту приема-передачи фактически не передавалась, определением Арбитражного Суда Самарской области от 18.11.2011г. включено требование Титова А.Н. о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк», право собственности в рамках дела о банкротстве ООО «Монтэк» не признавалось, завершение строительства жилого дома произведено вне процедуры банкротства ООО «Прогресс-Н», к владению и пользованию спорным объектом Титов А.Н. не приступал, с исковыми требованиями о признании права собственности обратился только в ноябре 2020г. после приобретения квартиры Алексеевой Ю.А. Таким образом, лицом, владеющим спорным объектом недвижимого имущества, не является.

В то же время Алексеевой Ю.А. жилое помещение, приобретенное по договору от 21.09.2017г. <данные изъяты> участия в долевом строительстве у ООО «Прогресс-Н», зарегистрированному в Управлении Росреестра по Самарской области, передано ей по акту приема-передачи 17.06.2020г., 25.06.2020г. право ее собственности зарегистрировано, обязательства по оплате она выполнила в полном объеме, зарегистрировала переход права собственности в установленном законом порядке, фактически приступила к осуществлению прав собственника, произвела ремонт, оплачивает расходы по содержанию жилого помещения и коммунальные платежи, в настоящее время проживает в квартире.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что, по смыслу ст.398 ГК РФ, спорное жилое помещение фактически передано в собственность Алексеевой Ю.А., соответственно, Титов А.Н. не вправе требовать передачи ему указанной квартиры, а определение Арбитражного Суда Самарской области от 18.11.2011г. о включении требований в реестр в рамках процедуры банкротства ООО «Монтэк» при установленных выше обстоятельствах самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований Титова А.Н. являться не может.

Соответственно, оснований для удовлетворения исковых требований Титова А.Н. о признании права собственности на спорную квартиру, прекращении права собственности Алексеевой Ю.А. и производных требований об устранении препятствий во вселении и пользовании квартирой, обязании передать ключи не имеется.

При этом суд, отказывая в удовлетворении исковых требований Алексеевой Ю.А., усмотрел в ее действиях признаки недобросовестности, ссылаясь на следующее. Достоверно зная о том, что объект является проблемным, обременен правами обманутых дольщиков, а следовательно, при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от ООО «Прогресс-Н» и Алексеевой Ю.А. при заключении договора с учетом данных обстоятельств, действуя разумно и добросовестно, в целях последующего исключения неблагоприятных для себя и третьих лиц последствий, имели возможность установить список обманутых дольщиков, включенных в реестр Министерством строительства, а также дольщиков, за которыми в рамках дела о банкротстве ООО «Монтэк» были приняты решения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк», и дольщиков, за которыми признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Данная информация является общедоступной, однако ответчиками проверена не была, в результате чего их действия повлекли невозможность реализации Титовым А.Н. его прав, а следовательно, действия ответчика являются недобросовестными. Кроме того, Алексеева Ю.А. в судебном заседании подтвердила, что она знала о том, данный строительный объект в целом является проблемным, но в отношении спорной квартиры у нее сомнений в том, что она свободна от прав третьих лиц, посчитав достоверными сведения, предоставленные ей ООО «Прогресс-Н».

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г., в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 13).

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (п. 39).

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п. 45).

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Так, из материалов дела следует, что при передаче прав ООО «Прогресс-Н» по завершению строительства в реестре жилых помещений, переданных ООО «Прогресс-Н», значилось 144 дольщика. При этом в реестре отсутствуют конкретные номера жилых помещений, в т.ч. строительные, обремененные правами указанных дольщиков. Тождественность жилого помещения, являющегося объектом договора участия в долевом строительстве (строительный №), заключенного с Титовым А.Н. (с учетом переуступки права) и жилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано за Алексеевой Ю.А. (после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет) подтверждена только заключением кадастрового инженера в рамках рассматриваемого спора. При этом обязательства ООО «Прогресс-Н» по обеспечению удовлетворения прав требований 144 участников долевого строительства на получение ими 136 жилых помещений объекта долевого строительства при строительстве 220 квартир в жилом доме и сдаче их в эксплуатацию не ограничивали права ООО «Прогресс-Н» на распоряжение иными жилыми помещениями. Доказательства аффилированности Алексеевой Ю.А. с ООО «Прогресс-Н» в материалах дела отсутствуют. При изложенных обстоятельствах, оснований полагать, что Алексеевой Ю.А. было известно или должно было быть известно об обременении правами Титова А.Н. приобретаемого жилого помещения, не имеется.

Алексеева А.Ю. не имела доступа к документации по передаче прав на строительство объекта к ООО «Прогресс-Н», не имела возможности участвовать или каким-либо образом инициировать производство сверки списка дольщиков между Министерством строительства Самарской области и ООО «Прогресс-Н».

Факт того, что Алексеева А.Ю. знала о том, что объект является проблемным, не свидетельствует об осведомленности Алексеевой А.Ю., что именно данная квартира является предметом правопритязаний Титова А.Н. Из открытых источников известно, что всего 143 участника долевого строительства на получение ими 135 жилых помещений проблемного объекта, а также, что в спорном доме расположено 220 квартир. То есть, исходя из сведений открытых источников, ООО «Прогресс-Н» могло распоряжаться не менее чем 85 квартир.

Таким образом, на момент приобретения квартиры, Алексеева А.Ю. зная, что контроль за исполнением конкурсных обязательств (завершение строительства дома) осуществляется под контролем Правительства Самарской области в лице Министерства строительства, а так же о том, что помимо требований кредиторов имеется достаточное количество квартир необремененных требованиями, полагала на добросовестность действий продавца.

При таких обстоятельствах, оснований считать в действиях Алексеевой Ю.А. недобросовестность, судебной коллегией не усматривается. В силу чего, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о признании добросовестным приобретателем не имеется.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Титова А.Н. в полном объеме и удовлетворении встречных исковых требований Алексеевой Ю.А.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 20 апреля 2021 года отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования Титова А.Н. к ООО «Прогресс-Н», Алексеевой Ю.А. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, признании права собственности, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Алексеевой Ю.А. к Титову А.Н. о признании добросовестным приобретателем – удовлетворить.

Признать Алексееву Ю.А. добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

<данные изъяты>