Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2704/2021 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Стрижи Групп» о признании недействительным условия договора участи в долевом строительстве, признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «Стрижи Групп» на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 13 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Простовой С.В., судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Стрижи Групп» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, в обоснование иска ссылаясь на то, что 13.08.2019 между ним и ООО «Стрижи Групп» был заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, предметом которого является жилое помещения, расположенное на 8 этаже НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,90 кв.м, стоимостью 2 546 000 рублей.

ФИО1 обязался уплатить денежные средства в размере 2 546 000 рублей в порядке и в сроки, определенные графиком платежей к договору участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которым: сумма в размере 1 273 100 рублей уплачивается им в течение 5 дней, но не позднее 25.08.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.09.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.10.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.11.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.12.2019 года; сумма в размере 213 000 рублей уплачивается до 20.01.2020 года, сумма в размере 208 100 рублей уплачивается до 15.02.2020 года.

По устной договоренности с представителями ООО «СЗ «Стрижи групп» были оговорены иные условия внесения платежей, согласно которым ФИО1 была предоставлена рассрочка внесения платежей.

ФИО1 фактически в счет исполнения по заключенному с ответчиком Договору участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года произведены платежи на общую сумму 1 993 000 рублей в следующем порядке: 649 000 рублей - 11.09.2019 г.; 300 000 рублей - 27.09.2019 г.; 251 000 рублей - 27.09.2019г.; 140 000 рублей - 30.01.2020 г.; 260 000 рублей - 28.02.2020 г.; 100 000 рублей - 20.10.2020 г.; 97 000 рублей - 23.10.2020 г.; 196 000 рублей - 05.11.2020 г.

В сентябре 2020 года ФИО1 получил на телефон уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, так как им допущена просрочка платежей.

21.10.2020г. в адрес ООО «СЗ «Стрижи групп» почтовой корреспонденцией им направлено письмо с требованием о предоставлении суммы долга и пени, ответ на которое до настоящего времени истцом не получен.

ФИО1 31.10.2020г. в адрес ООО СЗ «Стрижи групп» почтовой корреспонденцией направлена досудебная претензия, а также повторное требование о предоставлении суммы долга и пени, ответ на которое также до настоящего времени не получен.

В ноябре 2020 года ФИО1 было получено предупреждение ответчика о необходимости оплаты полной стоимости квартиры, однако, по новой цене, из расчета 76 000 рублей за 1 кв.м, в то время как при заключении договора стоимость 1 кв.м была определена в размере 58 000 рублей.

По мнению истца, учитывая тот факт, что изначально сторонами договора были оговорены иные условия оплаты по договору, чем указаны в Графике платежей, что подтверждается отсутствием возражений по оплате Договора с момента заключения Договора участия в долевом строительстве до сентября 2020 года, то при таких обстоятельствах требование Застройщика о необходимости оплаты объекта долевого строительства по новой цене, как полагает истец, свидетельствует о недобросовестности последнего.

В связи с чем, считает, что п.3.9 Договора противоречит пунктам 3.1, 3.4 Договора, что указанными в п.3.9 Договора положениями Застройщик фактически установил право на одностороннее изменение условий о Цене при нарушении Участником долевого строительства обязательств по оплате Объекта долевого строительства, в то время, как мера ответственности Участника за нарушение срока внесения платежа в виде неустойки предусмотрена п. 3.6 Договора, и полагает, что содержащиеся в п.3.9 Договора положения подлежат признанию недействительными в соответствии с п.1 ст.16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

По состоянию на 27.11.2020 года истцом в полном объёме уплачены ответчику денежные средства в размере 2 546 000 рублей в счет указанной в договоре стоимости объекта долевого строительства, в связи с чем предусмотренные ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ основания для одностороннего отказа от исполнения заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года у ответчика отсутствуют.

Более того, ответчиком нарушен предусмотренный законом порядок расторжения договора в связи с односторонним отказа застройщика от исполнения заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года.

На основании изложенного, истец с учетом уточнённых исковых требований просил суд признать недействительным пункт 3.9 Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, признать незаконным односторонний отказ ООО «СЗ «Стрижи Групп» от исполнения договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, заключенного с ФИО1

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 января 2021 года исковые требование ФИО1 удовлетворены.

Суд признал недействительным пункт 3.9 Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, заключенного между ООО «СЗ «Стрижи Групп» и ФИО1 Судом признан незаконным односторонний отказ ООО «Стрижи Групп» от исполнения Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «СЗ «Стрижи Групп» и ФИО1

С ООО «СЗ «Стрижи Групп» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей.

В апелляционной жалобе ООО «СЗ «Стрижи Групп» указывает, что решение является незаконным, необоснованным и подлежит отмене как принятое с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Апеллянт ссылается на п.2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, указывает, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, поскольку в данном случае, стороны поставили изменение цены договора в зависимость от того, будет ли своевременно, в соответствии с условиями договора оплачена цена объекта недвижимости.

Апеллянт не соглашается с выводов суда о недопустимости внесения в договор участия в долевом строительстве, положения, допускающего возможность изменения цены договора в зависимости от своевременности внесения оплаты, поскольку истцом нарушен график внесения платежей.

ФИО1 поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание явились представитель ООО СЗ «Стрижи групп» по доверенности от 12.02.2021г ФИО2, который настаивал на удовлетворении жалобы и отмене решения суда.

ФИО1 просил оставить решение суда, без изменения, ссылаясь на свои возражения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с положениями ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и поданных на нее возражений, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела таких нарушений судом первой инстанции не допущено, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка всем представленным доказательствам в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции на основании анализа представленных доказательств, правильно установил фактические обстоятельства по делу, в связи с чем, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, пришел к обоснованному выводу об удовлетворения иска о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, приведя последовательные выводы и обоснование мотивов принятого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.08.2019 между ФИО1 и ООО «Стрижи Групп» заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлеченными силами построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику в собственность следующее жилое помещение в Объекте долевого строительства: двухкомнатная квартира, расположенная на восьмом этаже, имеющая НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с характеристиками, указанными в п. 2.2 Договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 Договора цену и принять Объект долевого строительства с характеристиками, указанными в п. 2.2 Договора по акуту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома (л.д. 15-26).

Согласно пункту 3.1. Договора, цена строительства (создания) Застройщиком Объекта долевого строительства составляет 2 546 200 рублей. Цена договора может быть изменена только в случае изменения общей площади квартиры и или (или) фактической площади лоджии (балкона), по результатам обмеров организации (предприятия), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Пунктом 3.2 Договора определено, что Участник осуществляет оплату стоимости долевого строительства, указанную в п. 3.1 настоящего Договора, путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика в банке в течение пяти дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, но не позднее десяти дней после указанной регистрации, в соответствии с Графиком платежей, указанных в Приложении № 3 к настоящему Договору.

Согласно графику платежей, участник обязуется произвести оплату по Договору долевого участия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года в размере 2 546 200 рублей в следующем порядке: 1 273 100 рублей – в течение пяти дней после регистрации настоящего договора, но не позднее 25.08.2019 года; 213 000 рублей – до 20.09.2019 года; 213 000 рублей – до 20.10.2019 года; 213 000 рублей – до 20.11.2019 года; 213 000 рублей – до 20.12.2019 года; 213 000 рублей – до 20.01.2020 года; 208 100 рублей – до 15.02.2020 года (л.д. 27).

Из материалов дела следует, что в счет исполнения обязательств по заключенному с ответчиком договору участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по оплате объекта долевого строительства истец ФИО1 произвел следующие платежи: 649 000 рублей - 11.09.2019 г.; 300 000 рублей - 27.09.2019 г.; 251 000 рублей - 27.09.2019г.; 140 000 рублей - 30.01.2020 г.; 260 000 рублей - 28.02.2020 г.; 100 000 рублей - 20.10.2020 г.; 97 000 рублей - 23.10.2020 г.; 196 000 рублей - 05.11.2020 г., 97 000 рублей – 10.11.2020 года; 132 000 рублей – 11.11.2020 года; 100 000 рублей – 20.11.2020 года; 204 000 рублей – 26.11.2020 года; 20 200 рублей – 27.11.2020 года, что подтверждается приобщенными к материалам дела доказательствами (л.д. 28-35, 74-77,83).

Факт оплаты истцом ФИО1 денежных средств в счет стоимости Объекта долевого строительства в размере 2 546 200 рублей в указанных выше размерах и в сроки подтвержден сведениями, указанными в составленном ответчиком в одностороннем порядке акте сверки взаимных расчетов (л.д. 94).

ООО «СЗ «Стрижи Групп» 01.09.2020 года направил в адрес истца ФИО1 уведомление исходящий НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о расторжении заключенного с ФИО1 в одностороннем порядке Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года на основании ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в связи с отсутствием оплаты стоимости Объекта долевого строительства в установленный договором срок до 15.02.2020 года и просрочкой платежа более чем на шесть месяцев, сообщив истцу ФИО1 о возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 1 600 000 рублей (л.д. 93).

ФИО1 21.10.2020 года направил в адрес ответчика ООО «СЗ «Стрижи Групп» заявление о предоставлении сведений о размере долга и неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате Объекта долевого строительства (л.д. 37, 38).

30.10.2020 года ООО «СЗ «Стрижи Групп» направил в адрес истца ФИО1 предупреждение о необходимости погашения задолженности, в котором, приводя ссылки на положения п. 3.9 заключенного с истцом Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, а также, указывая на нарушение истцом установленных договором сроков оплаты Объекта долевого строительства, ответчик привел расчет задолженности истца, исходя из новой цены договора в размере 3 336 400 рублей, рассчитанной от стоимости за 1 кв. м – 76 000 рублей, определив размер задолженности истца в 1 539 400 рублей, уведомив истца о расторжении заключенного с истцом Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года в одностороннем порядке, в случае отсутствия оплаты задолженности в течение пяти рабочих дней со дня получения истцом указанного предупреждения (л.д. 72-73).

ООО «СЗ «Стрижи Групп» 08.12.2020 года направил в адрес истца ФИО1 уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве на основании ч. 5 ст. 5, ч.3, ч. 4 ст. 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (л.д. 91-92).

Разрешая исковое требование ФИО1 о признании недействительным пункта 3.9 заключенного сторонами спора Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, суд правомерно указал, что согласно положениям п. 3.9 Договора, обязанность Участника по уплате цены Договора считается выполненной с момента полного зачисления денежной суммы, указанной в п. 3.1 Договора на расчётный счет Застройщика, указанный в договоре.

В случае несвоевременной оплаты стоимости Объекта в сроки, предусмотренные в п.3.3 Договора, стоимость объекта подлежит изменению. Новая стоимость объекта будет равна стоимости аналогичных объектов (квартир) на момент оплаты Участником задолженности по договору.

После увеличения стоимости объекта, сумма подлежащая оплате по договору, формируется исходя из процентного соотношения оплаченной суммы к общей стоимости объекта на момент заключения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора, к которому отсылает пункт 3.9 Договора, Участник принимает долевое участие в финансировании строительства Дома в объеме, установленном в договоре, и принимает по окончании строительства в собственность определенный в договоре Объект Квартиру и долю общего имущества в многоквартирном доме, а другая сторона – Застройщик, обязуется в предусмотренным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Объект - Квартиру в этом Доме Участнику и долю общего имущества в доме и земельном участке, креме встроенных помещений общественного и торгового назначения, подземной автостоянке.

Застройщик использует денежные средства, уплаченные Участником по настоящему договору для строительства им Дома и иных объектов недвижимости в соответствии с проектной декларацией и со ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Застройщик вправе направлять денежные средства, уплачиваемые Участником по настоящему договору, на погашение кредитов и займов, использованных на финансирование строительства Дома на всех этапах строительства, а также на уплату процентов за пользование указанных кредитов и займов

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно положениям ч.1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Таким образом, согласно положениям п. 3.1 заключенного сторонами спора Договора, цена строительства (создания) Застройщиком объекта долевого строительства составляет 2 546 200 рублей. Цена договора может быть изменена только в случае изменения общей площади квартиры и или (или) фактической площади лоджии (балкона), по результатам обмеров организации (предприятия), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

При этом, пунктом 3.13 Договора определено, что Цена договора, указанная в п.3.1 настоящего Договора устанавливается, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом площади балконов (лоджий), рассчитываемой с коэффициентом 0,3 (0,5) и денежных средств на оплату услуг Застройщика в размере, указанном в настоящем Договоре и всех установленных действующим законодательством налогов и сборов.

В соответствии с п.3.4 договора цена договора окончательная и изменению не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.10, 3.12 Договора.

Пунктом 3.10 Договора предусмотрено, что проектная величина общей площади объекта (как в целом, так и в ее составных частях) из-за технологических особенностей процесса строительства может отличаться от фактической величины по данным обмера организации, уполномоченной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Пунктом 3.12 Договора предусмотрено, что не является нарушением требованием к качеству в течение всего срока строительства изменение перепланировки квартиры, а также изменение площади какой-либо комнаты или вспомогательного помещения по сравнению с указанной в настоящем договоре проектной площади за счет обратного изменения площади другой комнаты или вспомогательного помещения, при условии, что общая площадь квартиры не изменилась или изменилась в допустимых пределах, кроме случая когда такое изменение площади отдельно комнаты или вспомогательного помещения превышает 8 % проектной площади.

Согласно положениям п. 3.14 Договора, изменение Цены Договора или порядка её оплаты, указанной в разделе 3 настоящего Договора, оформляется Сторонами путем подписания дополнительных соглашений.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Истолковав приведенные выше условия заключенного сторонами спора договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, изложенные в пунктах 3.1, 3.4, 3.10, 3.12, 3.13, 3.14 договора в их взаимосвязи с положениями норм ГК РФ и вышеуказанными нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд пришел к выводу, что стороны договора согласовали возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон только в случае изменения общей площади квартиры и или (или) фактической площади лоджии (балкона), по результатам обмеров организации (предприятия), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, изменение цены договора или порядка её оплаты, оформляется сторонами путем подписания дополнительных соглашений.

Таким образом, включение в пункт 3.9 Договора положений о том, что: в случае несвоевременной оплаты стоимости объекта в сроки, предусмотренные в п.3.3 договора, стоимость объекта подлежит изменению; новая стоимость объекта будет равна стоимости аналогичных объектов (квартир) на момент оплаты участником задолженности по договору; после увеличения стоимости объекта, сумма подлежащая оплате по договору, формируется исходя из процентного соотношения оплаченной суммы к общей стоимости объекта на момент заключения настоящего договора – противоречит как приведенным выше положениям Договора, изложенным в пунктах 3.1, 3.4, 3.10, 3.12, 3.13, 3.14 Договора, так и приведенным выше положениям ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ, и положениям пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, суд первой инстанции отметил, что согласно положениям п.3.6 договора, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником, договором предусмотрена ответственность дольщика в виде уплаты застройщику неустойку (пени) в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Пунктом 8.4 Договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона не исполнившая свои обязательства или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объёме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с положениями ст.10 Федерального закона от 30.12.2004N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

На основании части 6 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ прямо предусмотрена ответственность участника долевого строительства за нарушение предусмотренного договором срока внесения платежа в виде уплаты Застройщику предусмотренных названным федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Между тем, положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не предусматривают наличие у Застройщика права на увеличение стоимости Объекта долевого строительства равной стоимости аналогичных объектов (квартир) на момент оплаты участником задолженности по договору, в случае нарушения Участником долевого строительства установленного договором срока внесения платежа.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, суд правомерно сослался на п.1 ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей", и пришел к выводу, о наличии в данном деле предусмотренных законом оснований для признания оспариваемых истцом в данном деле положений пункта 3.9 Договора о том, что в случае несвоевременной оплаты стоимости объекта в сроки, предусмотренные в п. 3.3. Договора, стоимость объекта подлежит изменению; новая стоимость объекта будет равна стоимости аналогичных объектов (квартир) на момент оплаты участником задолженности по договору; после увеличения стоимости объекта, сумма подлежащая оплате по договору, формируется исходя из процентного соотношения оплаченной суммы к общей стоимости объекта на момент заключения настоящего договора – недействительными, поскольку указанные условия п. 3.9 Договора противоречат как приведенным выше положениям Договора, изложенным в пунктах 3.1, 3.4, 3.10, 3.12, 3.13, 3.14 Договора, так и приведенным выше положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и положениям пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ущемляют права истца.

Относительно требований ФИО1 о признании незаконным одностороннего отказа ответчика ООО «СЗ «Стрижи Групп» от исполнения Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, судом обоснованно указана, что согласно ч.5 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производится участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Порядок одностороннего расторжения договора в подобном случае, регламентирован статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии с ч. 5 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами спора ФИО1 производил оплату стоимости объекта долевого строительства с нарушением установленных договором размера и сроков платежей, указанных в графике платежей, подписанном сторонами спора (л.д. 27).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в счет исполнения обязательств по заключенному с ответчиком Договору участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года по оплате объекта долевого строительства истец ФИО1 произвел следующие платежи: 649 000 рублей - 11.09.2019 г.; 300 000 рублей - 27.09.2019 г.; 251 000 рублей - 27.09.2019г.; 140 000 рублей - 30.01.2020 г.; 260 000 рублей - 28.02.2020 г.; 100 000 рублей - 20.10.2020 г.; 97 000 рублей - 23.10.2020 г.; 196 000 рублей - 05.11.2020 г., 97 000 рублей – 10.11.2020 года; 132 000 рублей – 11.11.2020 года; 100 000 рублей – 20.11.2020 года; 204 000 рублей – 26.11.2020 года; 20 200 рублей – 27.11.2020 года, что подтверждается приобщенными к материалам дела доказательствами (л.д. 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 83, 74, 75, 76, 77).

Факт оплаты истцом ФИО1 денежных средств в счет стоимости объекта долевого строительства в размере 2 546 200 рублей в указанных выше размерах и сроки подтвержден также сведениями, указанными в составленном ответчиком в одностороннем порядке акте сверки взаимных расчетов (л.д. 94).

Таким образом, ФИО1 допустил просрочку оплаты объекта долевого строительства в размере и в сроки, установленные графиком платежей, с первого платежа, сроком оплаты до 25.08.2019 года, последний платеж, согласно графику, надлежало уплатить до 15.02.2020 года, между тем, последний платеж оплачен истцом 27.11.2020 года.

01.09.2020 года ООО «СЗ «Стрижи Групп» направило в адрес ФИО1 уведомление исходящий НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о расторжении заключенного с ФИО1 в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года на основании ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с отсутствием оплаты стоимости объекта долевого строительства в установленный договором срок до 15.02.2020 года и просрочкой платежа более чем на шесть месяцев, сообщив о возврате истцу ФИО1 о возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 1 600 000 рублей (л.д. 93).

Таким образом, суд правильно указал, что указанное уведомление НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.09.2020 года не соответствует приведенным выше положениям пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, так как не содержит предупреждения Участнику о необходимости погашения ФИО1 задолженности по уплате цены договора, размер и расчет задолженности, а также не содержит предупреждение о последствиях неисполнения такого требования.

На указанное уведомление ФИО1 21.10.2020 года направил в адрес ответчика ООО «СЗ «Стрижи Групп» заявление о предоставлении сведений о размере долга и неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате объекта долевого строительства (л.д. 37, 38).

30.10.2020 года ООО «СЗ «Стрижи Групп» направил в адрес ФИО1 предупреждение о необходимости погашения задолженности, в котором, приводя ссылки на положения п.3.9, заключенного с истцом Договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, указывая на нарушение истцом установленных договором сроков оплаты Объекта долевого строительства, ответчик привел расчет задолженности истца, исходя из новой цены договора в размере 3 336 400 рублей, рассчитанной от стоимости за 1 кв. м – 76 000 рублей, определив размер задолженности истца в 1 539 400 рублей, уведомив истца о расторжении заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года в одностороннем порядке, в случае отсутствия оплаты задолженности в течение пяти рабочих дней со дня получения истцом указанного предупреждения (л.д. 72-73).

Таким образом, не согласившись с позицией Застройщика ООО «СЗ «Стрижи Групп» о наличии предусмотренных п.3.9, заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года оснований для увеличения согласованной в договоре цены объекта долевого участия в строительстве, ФИО1 05.11.2020 года обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просил суд признать положения п. 3.9, заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года, недействительными.

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона N 214-ФЗ, предусмотрено право застройщика на расторжение договора в одностороннем порядке в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Поскольку ФИО1 не отказывался от исполнения обязанности по оплате объекта долевого строительства по указанной в договоре цене, напротив, как следует из представленных в материалы дела доказательств, истец, с момента направления ответчиком в его адрес предупреждения от 30.10.2020 года произвел оплату периодичными платежами за период с 05.11.2020 года по 27.11.2020 года в счет стоимости объекта долевого строительства денежных средств в размере 749 200 рублей, что свидетельствует о том, что истец в течение тридцати дней, как предусмотрено приведенными выше положениями ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, с момента направления в его адрес предупреждения произвел оплату полной стоимости объекта долевого строительства по указанной в договоре цене.

Позиция ответчика, основана на том, что согласно п.3.9 договора изменение цены договора в одностороннем порядке возможна в данном случае, однако как правильно указал суд, не свидетельствует о неисполнении ФИО1 обязанности по оплате объекта долевого строительства по согласованной сторонами договора цене.

Реализовал свое право на судебную защиту ФИО1, обратился в суд с иском о признании п.3.9 Договора недействительным, указанное поведение истца не свидетельствует о его уклонении от исполнения предусмотренной договором обязанности по оплате объекта долевого строительства.

08.12.2020 года ответчик ООО «СЗ «Стрижи Групп» направил в адрес ФИО1 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве на основании ч. 5 ст. 5, ч.3, ч. 4 ст. 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (л.д. 91-92).

Направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства, в данном случае ФИО1

Ссылаясь ст. ст. 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, суд правильно отметил, что ответчиком ООО «СЗ «Стрижи Групп» нарушен предусмотренный законом порядок расторжения заключенного с истцом ФИО1 договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года в связи с односторонним отказом от исполнения договора.

Согласно ч.4 ст.450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Суд отклонил доводы ООО «СЗ «Стрижи Групп» о том что, при разрешении вопроса о расторжении заключенного с ФИО1 договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.08.2019 года в связи с односторонним отказом от исполнения договора добросовестным, исходил из того, что истцом изначально допущена просрочка исполнения договора по оплате объекта долевого строительства, в порядке и сроки установленные Графиком платежей от 13.08.2019 года, о чем ответчику было известно, между тем, уведомление о возможном расторжении договора на основании ст. 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ было направлено в адрес истца 01.09.2020 года, то есть спустя практически год, после допущенной истцом просрочки исполнения обязательств. При этом, как было указано ранее, в данном уведомлении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.09.2020 года ответчик в нарушение ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, не указал размер задолженности истца по оплате стоимости объекта долевого строительства, не привел расчет задолженности, не предоставил истцу срок для оплаты задолженности и не предупредил истца о последствиях неисполнения такого требования.

Таким образом, выводы суда о том, что действия ответчика ООО «СЗ «Стрижи Групп» по увеличению цены договора в одностороннем порядке и определению задолженности истца на основании п. 3.9 Договора в размере 1 539 400 рублей, на что указано в направленном в адрес истца предупреждении от 30.10.2020 года, не соответствуют положениям заключенного сторонами спора Договора, изложенным в пунктах 3.1, 3.4, 3.10, 3.12, 3.13, 3.14 Договора, так и приведенным выше положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и положениям пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ущемляют права истца, как Участника долевого строительства, судебная коллегия признает правильными.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм материального права не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, исследовав все представленные доказательства в их совокупности, определил обстоятельства имеющие значение для разрешения спора, установил правоотношения сторон, правильно применил нормы материального права и постановил решение, соответствующее положениям ст. ст. 195, 196 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 13 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «Стрижи Групп» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.06.2021г.