Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом г. Снежинска» на решение Снежинского городского суда Челябинской области от 26 апреля 2021 года по иску Шалапа Ольги Алексеевны, Черкасовой Ирины Алексеевны к муниципальному образованию «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения ««Комитет по управлению имуществом г. Снежинска» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, расторжении договора аренды, по встречному иску муниципального образования «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом г. Снежинска» к Шалапа Ольги Алексеевны, Черкасовой Ирины Алексеевны о внесении изменений в договор аренды.

Заслушав доклад судьи Онориной Н.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца по встречному иску и ответчика по основному иску муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом г. Снежинска» по доверенности Коляды В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истцов по основному иску Шалапа О.А., Черкасовой И.А. по доверенности Шамардина И.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Шалапа О.А. и Черкасова И.А. обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Снежинск» в лице Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» (далее по тексту МКУ «КУИ г. Снежинска») о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, расторжении договора аренды, указав в обоснование, что они на основании договора дарения являются собственниками по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г. Снежинск <адрес>, кадастровый №. Между МКУ «КУИ г. Снежинска» и бывшим собственником дома ФИО2 04.12.2018 был заключен договор аренды № земельного участка по результатам торгов для индивидуального жилищного строительства, с установленной годовой арендной платой в размере 146 850,0 руб. Поскольку истцы являются собственниками жилого дома, расположенного на арендованном земельном участке, то у них возникло исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов путем заключения договора аренды земельного участка в целях эксплуатации принадлежащего им индивидуального жилого дома. Однако МКУ «КУИ г. Снежинска» отказало им в удовлетворении заявления, в связи с чем, они обратились в суд с настоящим иском. Кроме того просят расторгнуть договор аренды земельного участка № от 04.12.2018 ( т.1 л.д.5-7).

Ответчик МКУ «КУИ г. Снежинска» обратилось в суд со встречным иском к Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. о внесении изменений в договор аренды земельного участка, ссылаясь на то, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

До настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись об обременении земельного участка с кадастровым номером <адрес> правом аренды ФИО2.

Комитет по управлению имуществом письмом № К-8-17/167-22 от 12.10.2020 предложил Шалапе О.А. и Черкасовой И.А. заключить к договору дополнительное соглашение, фиксирующее факт вступления их в договор аренды, однако от заключения дополнительного соглашения они уклонились.

Просят внести в договор аренды № от 04.12.2018 (далее – Договор) земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером <адрес>, площадью 1297 кв. м., местоположение: <адрес> (далее – Участок №), для индивидуального жилого дома с приусадебным участком следующие изменения:

1) В связи с переходом права на индивидуальный жилой дом, площадью 228,9 кв.м, с кадастровым номером <адрес> от ФИО2 к Шалапа О.А. (номер государственной регистрации № от 04.08.2020) и Черкасовой И.А. (номер государственной регистрации № от 04.08.2020), включить Шалапа О.А. (Арендатор 1) и Черкасову И.А. (Арендатор 2) в число арендаторов по Договору на оставшийся срок Договора, а именно по 03.12.2038.

Право Арендатора 1 в праве аренды земельного участка составляет 1\2 часть.

Право Арендатора 2 в праве аренды земельного участка составляет 1\2 часть.

Исключить из числа арендаторов ФИО2.

2.) Пункт 2.2. Договора изложить в следующей редакции:

2.2. Участок предназначен для размещения индивидуального жилого дома с приусадебным участком, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

3.) Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции:

3.1. Использование участка ограничено видом его разрешенного использования.

4) Дополнить пункт 6.3 Договора подпунктом 6.3.5 следующего содержания:

6.3.5. использовать участок для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещения индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Истцы (по первоначальному иску) Шалапа О.А. и Черкасова И.А. извещены о времени и месте рассмотрения дела ( т.1 л.д. 118).

Представитель истцов (ответчиков по встречному иску) Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. - Шамардин Н.В., действующий на основании доверенности от 19.11.2020 ( т.1 л.д.26), в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении по доводам, изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования не признал на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) МКУ «КУИ г. Снежинска» Коляда В.В., действующий на основании доверенности от 04.09.2018 (т.1 л.д.78), в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, на удовлетворении исковых требований по встречному иску настаивал.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2 извещен о времени и месте рассмотрения дела ( т.1 л.д. 118), в судебное заседание не явился, свое отношение по первоначальному и встречному иску не выразил.

Решением суда исковые требования Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. к МКУ «КУИ г. Снежинска» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов удовлетворены частично. На МКУ «КУИ г. Снежинска» возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. проект договора аренды земельного участка без проведения торгов с кадастровым номером <адрес> площадью 1297 кв.м. в г. Снежинске <адрес> с видом разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома. В удовлетворении остальных исковых требований Шалапа О.А. и Черкасовой И.А., а также в удовлетворении исковых требований по встречному иску отказано.

Определением судьи Снежинского городского суда Челябинской области от 07 мая 2021 года в резолютивной части решения суда исправлена описка в имени ФИО2 на «ФИО2», следует читать ФИО2.

В апелляционной жалобе МКУ «КУИ г. Снежинска» просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. о возложении обязанности на МКУ «КУИ г. Снежинска» обязанности заключить договор аренды отказать, исковые требования Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. о возложении обязанности на МКУ «КУИ г. Снежинска» о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения; исковые требования по встречному иску удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы представитель ответчика ссылается на то, что истцы не обращались в суд с административным иском о признании незаконным решения об отказе в заключении договора, а обратились сразу в суд в порядке гражданского судопроизводства с требованием о возложении на МКУ «КУИ г. Снежинска» обязанности заключить договор аренды, судом требование рассмотрено по нормам гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, истцами не заявлялось требование о направлении в адрес истцов проекта договора аренды, вынося в этой части решение, суд вышел за пределы исковых требований.

Суд в нарушение положений п.42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» не указал в резолютивной части решения условия договора аренды, который стороны должны заключить.

Не согласны с выводом суда о том, что с даты регистрации права собственности на жилой дом на истцов, договор аренды земельного участка, на котором возведен жилой дом, заключенный между МКУ «КУИ г. Снежинска» и ФИО2 является расторгнутым и обязательства сторон по нему в силу ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращены. Исходя из положений ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации истцы с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом вступили в договор аренды земельного участка на стороне арендатора, в связи с чем, указанный договор аренды не мог быть расторгнутым, а обязательства сторон прекращены. Обращаясь с требованием о расторжении договора истцы должны были соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, однако с предложением о расторжении договора истцы к ответчику не обращались. Считают, что поскольку право аренды на земельный участок у истцов уже приобретено на основании действующего договора аренды, заключение еще одного договора аренды на этот же земельный участок с истцами, не предусмотрено положениями действующего законодательства. МКУ «КУИ г. Снежинска» было предложено истцам заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды от чего истцы отказались. Полагает, что суд необоснованно не дал оценки заявлению представителя МКУ «КУИ г. Снежинска» о злоупотреблении истцами своим правом. Целью истцов является не возникновение правоотношений по аренде земельного участка, а изменение установленного действующим договором аренды порядка расчета арендной платы. Истцы пытаются изменить размер арендной платы с аукционной на регулируемую. По существу, истцы ссылаясь на подп.9 п.2 ст.39.6 и ст.39.20 Земельного кодекса РФ, фактически заявляют требование об изменении условий аренды земельного участка, заключенного на срок до 03.10.2038 года исключительно в части арендной платы, что не предусмотрено в соответствии со ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Завершение строительства и регистрация права собственности на объекты недвижимости, возведенные на земельном участке, не являются основаниями к изменению арендной платы определенной по итогам аукциона на регулируемую арендную плату в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Не согласен с решением суда в части возложения на ответчика обязанности направить истцам проект договора аренды земельного участка с измененным видом использования – для эксплуатации жилого дома, поскольку в соответствии с п.35 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок. Спорный земельный участок был образован в период действия классификатора видов разрешенного использования, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 года №540. Земельный участок был образован на основании постановления администрации Снежинского городского округа от 31 мая 2017 года №716 во время действия Правил землепользования и застройки Снежинского городского округа, утвержденных решением Собрания депутатов г. Снежинска от 14.07.2010 года №118, в ред. от 22.12.2016 года. Градостроительный регламент зоны Ж-1,устанавливал основной вид использования - индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Решением Собрания депутатов Снежинского городского округа от 13.12.2018 года №132 были внесены изменения в Правила землепользования и застройки Снежинского городского округа, основной вид разрешенного использования в зоне Ж1 стал – для индивидуального жилищного строительства. В данной зоне разрешено размещение жилого дома, выращивание сельскохозяйственных культур, размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек. Арендаторы вправе в любое время обратиться в управление градостроительства г. Снежинска с заявлением об установлении соответствия разрешенного вида использования земельных участков. В течение месяца будет установлено соответствие разрешенного вида использования «для индивидуального жилого дома с приусадебным участком, в целях индивидуального жилищного строительства» виду «для индивидуального жилищного строительства». Вид разрешенного использования «для эксплуатации жилого дома не существует». Суд первой инстанции не дал оценки доводам МКУ «КУИ г. Снежинска» о мнимости сделки дарения.

Истцы Шалапа О.А. и Черкасова И.А., третье лицо ФИО2 в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца по встречному иску и ответчика по основному иску МКУ «КУИ г. Снежинска» по доверенности Коляды В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истцов по основному иску Шалапа О.А., Черкасовой И.А. по доверенности Шамардина И.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 04.12.2018 между ФИО2 и МКУ «КУИ г. Снежинска» по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка Лот №2 (годового размера арендной платы за пользование земельным участком), проведенного 23.11.2018), 04.12.2018 заключен договор аренды № земельного участка, площадью 1297,0 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, <адрес>, для индивидуального жилого дома с приусадебным участком, в целях индивидуального жилищного строительства в границах, сроком аренды на 20 лет (с 04.12.2018 по 02.12.2038), с ежегодной арендной платой в соответствии с начальной ценой предмета аукциона в сумме 146 850,0 руб. ( т.1 л.д.38-43).

Строительство индивидуального жилого дома ФИО2 было окончено до истечения срока действия договора аренды ( т.1 л.д.57).

Сторонами не оспаривается, что ФИО2 и ФИО10 являются родителями Шалапа О.А. и Черкасовой И.А..

01.08.2020 между дарителями ФИО2 и ФИО10 с одной стороны и одаряемыми Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. с другой стороны, был заключен договор дарения двухэтажного индивидуального жилого дома, общей площадью 228,9 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Снежинский городской округ, <адрес>, предназначенного для проживания граждан (п.1.2) ( т.1 л.д.57-58). Указанный жилой дом расположен на земельном участке, находящемся у Дарителей на основании договора аренды земельного участка №№ от 04.12.2018 (п.1.5). Пунктом 1.6 договора дарения предусмотрено, что в доме имеют право проживать ФИО2 и ФИО10

Право собственности на указанный жилой дом зарегистрировано за истцами Шалапа О.А. и Черкасовой И.А., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.8-11) и материалами реестрового дела ( т.1 л.д.49-62).

Разделом 8 договора аренды предусмотрен порядок изменения и расторжения договора. Согласно достигнутых сторонами договоренностей изменения договора оформляются в той же форме, что и договор. Расторжение договора возможно по соглашению сторон, за исключением размера арендной платы в соответствии с п.5.6 Договора ( т.1 л.д.40).

Данным разделом предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке только по инициативе Арендодателя ( т.1 п.8.2-8.3).

03.06.2020 ФИО2 обратился в МКУ «КУИ г. Снежинска» с заявлением о расторжении договора аренды данного земельного участка и заключении с ним договора аренды этого участка без проведения торгов в целях эксплуатации жилого дома, ссылаясь на то, что цель заключенного договора аренды была достигнута, индивидуальный жилой дом построен и введен в эксплуатацию, обосновывая требования условий, предусмотренных ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ( т.1 л.д.96-97).

Письмом МКУ «КУИ г. Снежинск» №К-8-17/80-22 от 15.06.2020 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды ( т.1 л.д.98-99).

Обращаясь в МКУ «КУИ г. Снежинска» с заявлением о заключении нового договора аренды данного земельного участка без проведения торгов в целях эксплуатации жилого дома, Шалапа О.А. и Черкасова И.А. ссылались также на то, что цель заключенного договора аренды была достигнута, индивидуальный жилой дом построен и введен в эксплуатацию. Письмом МКУ «КУИ г. Снежинск» №К-8-17/167-22 от 12.10.2020 Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. отказано в заключении договора аренды ( т.1 л.д.14-17).

Установив, что истцы Шалапа О.А. и Черкасова И.А. на основании договора дарения жилого дома от 01.08.2020 приняли в дар возведенный на земельном участке, предоставленном в аренду по результатам торгов, указанный жилой дом, суд пришел к выводу о том, что переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены стороны в обязательстве по договору аренды и иск о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с прежним собственником жилого дома, не подлежит удовлетворению, поскольку при переходе права собственности на объект недвижимости пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает другие последствия в отношении аренды участка, отличные от расторжения договора в судебном порядке. С даты регистрации права собственности Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. на указанный жилой дом, договор аренды земельного участка, заключенный между ФИО2 (арендатор) и МКУ «КУИ г. Снежинска», является расторгнутым и обязательства сторон по нему, в силу положений статьи 453 Гражданского кодекса РФ, прекращены. Прекративший свое действие договор не может быть расторгнут по смыслу статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования Шалапа О.А., Черкасовой И.А. о возложении на МКУ «КУИ г. Снежинска» обязанности в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить им проект договора аренды земельного участка (без проведения торгов) с кадастровым номером <адрес>, площадью 1297 кв.м., местоположение: Челябинская область, г. Снежинск, <адрес>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации жилого дома, и отказывая в удовлетворении искового требования МКУ «КУИ г. Снежинска» по встречному иску о внесении изменений в договор аренды, суд руководствуясь положениями п.1 ст.35, п.1 ст.39.6, подп.9 п.1 ст.39.20, ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Цель использования земельного участка достигнута, дом возведен, сохранение договора до 03.12.2038 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон, истцы в силу подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеют право на заключение нового договора аренды, как собственники жилого дома, расположенного на земельном участке.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о возложении на МКУ «КУИ г. Снежинска» обязанности заключить с Шалапа О.А., Черкасовой И.А. договор аренды земельного участка с разрешенным видом использования для эксплуатации жилого дома, а также с выводом суда о том, что с переходом права пользования земельным участком на условиях аренды, договор аренды считается расторгнутым, а обязательства по нему прекращенными, в виду следующего.

Договор аренды № от 04.12.2018 года заключен на 20 лет и не предусматривает основания для его досрочного расторжения или прекращения по инициативе арендатора.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу норм ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Основания, предусмотренные ст. ст. 310, 450, 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации для досрочного расторжения настоящего договора аренды, отсутствуют. Право на досрочный отказ от исполнения договора аренды истцам законом не предоставлено (ст. 450.1 ГК РФ, параграф 1 главы 34 ГК РФ ( часть вторая).

Поскольку ни закон, ни договор аренды не предусматривают прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае отчуждения арендатором другому лицу возведенного на данном участке объекта недвижимости, то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Согласно п.1 ст. 35 Земельного кодекса российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п.1,п.3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли -продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования; покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" ( п.25) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть первая статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Следовательно, со дня государственной регистрации права собственности Шалапа О.А., Черкасовой И.А. на жилой дом, возведенный на земельном участке, находящемся в аренде у ФИО2, к Шалапа О.А., Черкасовой И.А. перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды № от 04.12.2018 года, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничение таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно п.2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 14, п. 5 ч. 1, п.2 ч.3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, и необходимых документов.

Правила ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) предусмотрены ст.ст. 7-13 Закона № 218-ФЗ.

Согласно ч.7 ст.7 Закона № 218-ФЗ порядок ведения ЕГРН устанавливается органом нормативно-правового регулирования..

Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 03.12.2019) утвержден Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости ( далее Порядок № 943 ).

Согласно п.60, п.61 Порядка № 943 в записи реестра прав на недвижимость об ограничении прав и обременении объекта недвижимости указываются, в том числе, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости, и лицах, права которых ограничиваются и обременяются; вид зарегистрированного ограничения права и обременения недвижимого имущества.

При государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся записи о сделке - государственной регистрации договора аренды, и об ограничении права и обременении объекта недвижимости ( п.93 Порядка № 943).

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.( п.99 Порядка № 943).

Согласно п. 100 Порядка № 943 в целях государственной регистрации уступки прав по договору аренды в реестр прав на недвижимость вносятся записи о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав по договору аренды и об ограничении (обременении) - государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой в пользу лица, которому были переданы права по договору аренды. В новую запись об ограничении (обременении), за исключением сведений об арендаторе, вносятся сведения, аналогичные содержащимся в записи об ограничении (обременении), в которой был указан первоначальный арендатор (то есть лицо, уступившее свои права по договору аренды). В новую запись об ограничении (обременении) вносятся сведения о новом арендаторе в соответствии с пунктом 50 Порядка, а в отношении документов-оснований дополнительно указываются основания внесения этих сведений - реквизиты сделки об уступке прав по договору аренды, номер и дата ее регистрации. Одновременно запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации аренды в отношении первоначального арендатора погашается.

Исходя из того, что гражданско-правовые обязательства по аренде земельного участка в связи с переменой арендатора не прекратились, как и ограничения (обременения) правами аренды, сведения о которых были внесены при государственной регистрации договора аренды; ФИО2 (первоначальный арендатор) в силу закона с 04.08.2020 года выбыл из обязательств по аренде земельного участка с кадастровым номером <адрес> ; учитывая во взаимосвязи положения ч. ч. 1 и 2 ст. 14, п. 5 ч. 1, п.2 ч.3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ, п.п. 60,61,93,99,100 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (№ 943), судебная коллегия приходит к выводу, что запись об ограничении (обременении) в пользу ФИО2 погашается одновременно с внесением записи об ограничении (обременении) в пользу нового арендатора Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. на основании заявления собственника объекта недвижимости и (или) лица.

Таким образом, договор аренды № от 04.12.2018 является действующим, основания для его расторжения отсутствуют, в связи с чем, отсутствуют основания и для заключения нового договора, решение суда в части возложения обязанности на МКУ «КУИ г. Снежинска» заключить с Шалапа О.А. и Черкасовой И.А. договор аренды земельного участка без проведения торгов подлежит отмене с вынесением в этой части решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

По этим же основания судебная коллегия соглашается с выводом суда в части отказа в удовлетворении исковых требований по встречному иску об изменений условий договора договор аренды № от 04.12.2018 в части состава арендатора и вида разрешенного использования.

Земельный участок с кадастровым номером <адрес> был образован в период действия классификатора видов разрешенного использования, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 года №540. Земельный участок был образован на основании постановления администрации Снежинского городского округа от 31 мая 2017 года №716 во время действия Правил землепользования и застройки Снежинского городского округа, утвержденных решением Собрания депутатов г. Снежинска от 14.07.2010 года №, в ред. от 22.12.2016 года. Градостроительный регламент зоны Ж-1,устанавливал основной вид использования - индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Решением Собрания депутатов Снежинского городского округа от 13.12.2018 года №132 были внесены изменения в Правила землепользования и застройки Снежинского городского округа, основной вид разрешенного использования в зоне Ж1 стал – для индивидуального жилищного строительства. В данной зоне разрешено размещение жилого дома, выращивание сельскохозяйственных культур, размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек. Ни классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 года №540, ни классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 вид разрешенного использования «для эксплуатации жилого дома» не содержат. По сути, вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" и вид "для эксплуатации жилого дома" соотносятся как общее с частным.

Вывод суда о заключении без проведения торгов с истцами договора аренды земельного участка в связи с достижением цели договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно возведением жилого дома, противоречит условиям договора аренды, а именно п.5.7, согласно которому завершение строительства, регистрация права собственности на объекты недвижимости, возведенные на земельном участке, не являются основаниями для изменения арендной платы, определенной по итогам аукциона на регулируемую в пределах срок действия договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценки доводам МКУ «КУИ г. Снежинска» о мнимости сделки дарения не влекут отмену решения суда, поскольку требования об оспаривании данной сделки в соответствии с п.2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено не было.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Снежинского городского суда Челябинской области от 26 апреля 2021 года с учетом определения судьи Снежинского городского суда Челябинской области от 07 мая 2021 года в части удовлетворения исковых требований Шалапа Ольги Алексеевны и Черкасовой Ирины Алексеевны к МО «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов в части возложения на МО «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» обязанности в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить Шалапа Ольге Алексеевне и Черкасовой Ирине Алексеевне проект договора аренды земельного участка без проведения торгов с кадастровым номером <адрес> площадью 1297 кв.м. в г. Снежинске по ул. Южная 18А с видом разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома отменить, вынести в отмененной части новое решение, которым

В удовлетворении исковых требований Шалапа Ольги Алексеевны и Черкасовой Ирины Алексеевны к МО «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» о возложении обязанности без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <адрес> площадью 1297 кв.м. в г. Снежинске <адрес> с видом разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома на основании подп.9 п.2 ст.39.6 и п.1 и п.2 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации отказать.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 июля 2021 года.