Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 11 мая 2022 года по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным пункта соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Онориной Н.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, отзыва на неё, пояснения истца ФИО1 и её представителя по устному заявлению ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ИП ФИО2 по доверенности ФИО4, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ИП ФИО2) с учетом уточнения исковых требований просила признать недействительным условие п. 1.2 соглашения от 18 ноября 2021 года о расторжении договора купли-продажи об удержании с покупателя ФИО1 уплаченных денежных средств в размере рублей в пользу продавца ИП ФИО2 в счет погашения штрафа и задолженности перед третьими лицами по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ как несогласованное сторонами, не предусмотренное условиями договора купли-продажи, не соответствующее требованиям закона, взыскании с ИП ФИО2 денежных средств в размере ( л.д.47-49).

Истец ФИО1 в судебном заседании суда первой инстанции на удовлетворении исковых требований настаивала, с учетом их уточнения.

Представитель истца по устному соглашению ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении уточненного иска настаивала по изложенным в иске основаниям, указав, что ответчик неоднократно повышал стоимость договора купли-продажи в связи с чем, истец вынужден был расторгнуть этот договор.

Представитель ответчика ИП ФИО2 по доверенности ФИО4 в ходе рассмотрения дела исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, дополнительно пояснила, что истец дважды обращалась к ответчику с просьбой пересмотреть график платежей, соглашения об изменении стоимости земельного участка были заключены именно по инициативе ФИО1, которая не справлялась с принятыми на себя обязательствами по оплате.

Суд принял решение, которым исковые требования оставил без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. Выражает несогласие с выводом суда о том, что условиями договора купли-продажи, а именно п.4.2 предусмотрены штрафные санкции за нарушение покупателем сроков оплаты, поскольку данные штрафные санкции не связаны с расторжением договора. Полагает, что оснований к применению указанного пункта договора у сторон не было. Считает, что договор купли-продажи земельного участка от 30 июля 2021 года не содержит каких-либо специальных условий о расторжении настоящего договора и применении штрафных санкций к покупателю при расторжении договора сторонами в добровольном порядке. Указывает на то, что не давала никаких поручений ИП ФИО2 по оплате платежей Управляющей Компании, следовательно, задолженность погашена ИП ФИО2 исключительно по своей инициативе. Кроме того, в договоре купли-продажи земельного участка нет условий по удержанию платежей по договору в счет задолженности покупателя перед третьими лицами, а конкретно перед Управляющей Компанией. Считает, что отношения между ФИО1 и к договору купли-продажи земельного участка не имеют, и не могут быть предметом соглашения о расторжении договора купли-продажи. Ссылается на отсутствие доказательств о согласованности условий соглашения в части удержания Продавцом внесенной Покупателем суммы оплаты по договору купли-продажи в счет штрафа или задолженности перед третьими лицами. Выражает несогласие с выводом суда о том, что ФИО1 подписала справку и расписку, в которых указала, что денежные средства в сумме рублей ей не возвращаются, а удерживаются продавцом в счет погашения штрафа. Считает, что данные факты не влияют на согласованность сторонами условий п. 1.2 соглашения, поскольку никакого штрафа за расторжение договора купли-продажи условиями данного договора не предусмотрено. Положения п. 1.2 соглашения прямо отсылают стороны к условиям договора купли-продажи земельного участка. Просит учесть, что сторона истца являлась слабой стороной в отношениях с ИП ФИО2, поскольку уже готовые документы привозили ей на подпись.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО2 просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки не уведомил. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника процесса.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав доклад судьи Онориной Н.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения истца ФИО1 и её представителя по устному заявлению ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ИП ФИО2 по доверенности ФИО4, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 2,3,4,5 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка №. По условиям данного договора Продавец обязуется передать Покупателю в собственность земельный участок №, кадастровый номер расположенный по адресу: из состава поля № 10-я ОАО СПХ «Петровское»). Покупатель же обязался оплатить Продавцу цену указанного земельного участка в размере в рассрочку, в соответствии с согласованным между сторонами графиком платежей. Графиком платежей предусмотрено внесение аванса в размере и 20 числа каждого следующего месяца, начиная с августа 2021 года, внесение ежемесячных платежей по

Дополнительными соглашениями ДД.ММ.ГГГГ изменены цена земельного участка до . и график платежейДД.ММ.ГГГГ – дату заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка Покупателем была произведена оплата по договору в размере ., 100000 руб. из которых –аванс. Доказательств наличия задолженности Покупателя на 18 ноября 2021 года в материалы дела не представлено.

Согласно п. 4.2 договора купли продажи ДД.ММ.ГГГГ в случае отказа и просрочки оплаты по договору, Покупатель обязан будет уплатить Продавцу пеню в размере 0,1% стоимости участка за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ Продавец передал Покупателю вышеуказанный земельный участок.

Регистрация права собственности ФИО1 на приобретенный земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ с обременением в виде ипотеки по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка №ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ с п. 1.2 соглашения Покупатель обязуется передать в собственность Продавцу, земельный участок с кадастровым номером №, в сроки предусмотренные настоящим соглашением, а Продавец обязуется принять данный участок, при этом уплаченные Покупателем денежные средства в сумме рублей, не возвращаются, а удерживаются Продавцом в счет погашения штрафа и задолженности по Управляющей Компании, с Покупателя по договору ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи вышеуказанного земельного участка от ФИО1 ИП ФИО2 Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ

При этом 18 ноября 2021 года ФИО1 подписала справку № 41 (л.д. 41) и расписку (л.д. 42), в которых указала, что денежные средства в сумме ей не возвращаются, а удерживаются Продавцом в счет погашения штрафа.

Установив, что оспариваемое соглашение заключено между сторонами в надлежащей форме, зарегистрировано в установленном порядке, содержит условие о предмете, сторонах обязательства, условие об удержании Продавцом уплаченных Покупателем факт подписания сторонами соглашения не оспорен, никаких отсылок к иным соглашениям или договорам, которые бы определяли право Продавца удержать указанную сумму или штраф, оспариваемое соглашение не содержит, истцом не представлено доказательств, что оспариваемое условие соглашения противоречит требованиям закона, в том числе, положениям статей 434,427,429,429.1,452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда в части удержания Продавцом денежных средств, уплаченных за земельный участок в размере погашенной Продавцом задолженности перед Управляющей Компанией в виду следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между именуемым в дальнейшем Управляющая Компания, и ФИО1 был заключен договор управления, по условиям которого Управляющая Компания обязуется оказывать собственнику земельного участка услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества общего пользования поселка, на территории которого находится приобретенный истцом участок. Перечень оказываемых Управляющей Компанией работ по настоящему договору услуг и работ содержится в Приложении №3, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата предоставленных услуг производиться собственником ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

По условиям соглашения ДД.ММ.ГГГГ заключенного ИП ФИО2 (Продавец), ФИО1 (Покупатель) и (Управляющая Компания) Продавец обязуется при своевременной оплате Покупателем по договору № производить оплату счетов Управляющей Компании, выставленных на лицевой счет Покупателя, как собственника земельного участка, по 29 октября 2021 года (пункт 2). Сумма, подлежащая оплате за услуги Управляющей Компании за три месяца составляет руб. (пункт 3). В случае расторжения договора № обязательства Продавца, предусмотренные п.2 настоящего соглашения прекращаются, а денежные средства, уплаченные Продавцом по счетам Управляющей Компании за Покупателя, удерживаются из оплаченной стоимости земельного участка при возврате денежных средств Покупателю по соглашению о расторжении договора № (пункт 6).

Согласно справке ДД.ММ.ГГГГ на дату расторжения договора №ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО1 по оплате услуг Управляющей Компании по договору управления от 30 июля 2021 года составляла в настоящее время полностью погашена ИП ФИО2, за период с августа по 18 ноября 2021 года задолженность ФИО1 за услуги Управляющей Компании составила данная задолженность была погашена ИП ФИО2 и подлежит удержанию из суммы, внесенной в счет оплаты за земельный участок.

Таким образом, вывод суда в части законности условия соглашения о расторжении договора купли-продажи в части удержания Продавцом с Покупателя задолженности перед управляющей Компанией является правильным.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в части удержания в пользу Продавца уплаченной Покупателем денежной суммы в счет погашения штрафа по договору ДД.ММ.ГГГГ в виду следующего.

Исходя из смысла положений абз. 2 п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если по результатам расторжения или изменения договора создается ситуация, когда одна сторона остается с полученным от другой стороны имуществом или иным предоставлением, а свое встречное исполнение уже производить не обязана в силу прекращения этого обязательства, то образуется неэквивалентность имущественных предоставлений и неосновательное обогащение на стороне, которая остается с полученным от другой стороны.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 июня 2014 №35 «О последствиях расторжения договора» дано разъяснение о том, что если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений, вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что оспариваемый пункт соглашения заключен истцом добровольно, в установленной форме, не содержит отсылок к иным договорам и соглашениям, поскольку, во-первых, исходя из буквального толкования данного пункта следует, что удержание денежных средств Продавцом производится в счет погашения штрафа по договору купли-продажи №ДД.ММ.ГГГГ, однако каких-либо штрафных санкций, связанных с расторжением договора купли-продажи условия указанного договора не содержат. Кроме того, в оспариваемом пункте соглашения о расторжении договора отсутствует указание на то, что договор расторгается по вине какой-либо из сторон, в том числе, в связи с неоплатой по договору.

Во вторых, договор купли-продажи и соглашение о расторжении данного договора заключены между Продавцом ИП ФИО2, основным видом деятельности которого с 2011 года является строительство жилых и нежилых домов, одним из дополнительных- продажа земельных участков, и гражданином – ФИО1, которая при данных обстоятельствах является «слабой стороной», поскольку права Продавца условиями соглашения о расторжении договора восстановлены, земельный участок ему передан с восстановлением права собственности на него, тогда как исполнение оспариваемого условия соглашения для Покупателя влечет непомерно большие затраты, в связи с чем, возникает диспропорция.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что условие соглашения о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ об удержании Продавцом уплаченных Покупателем в счет штрафа является несправедливым.

В соответствии с п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (п.1 ст.1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что недобросовестное поведение Продавца ИП ФИО2 в связи с реализацией его права на расторжение договора купли-продажи, на получение в собственность земельного участка от Покупателя и удержание уплаченных Покупателем денежных средств в размере повлекло нарушение границ осуществления права Покупателя, то условие об удержании денежных средств в части штрафа по договору купли-продажи является недействительным, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения исковых требований истца в части признания недействительным условия соглашения о расторжении договора купли-продажи в части удержания Продавцом уплаченных покупателем денежных средств в размере в счет погашения штрафа по договору купли-продажи и взыскании данной суммы с ИП ФИО2 (№ в пользу ФИО1 (паспорт РФ №).

Возражения представителя ответчика ИП ФИО2 по доверенности ФИО4 о том, ., которые подлежат удержанию в пользу Продавца, являются убытками последнего, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку доказательств несения убытков в указанном размере в материалы дела не представлено.

В силу части 1 ст.88 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ИП ФИО2 (№) пропорционально удовлетворенных требований составит руб., из них в пользу ФИО1 (паспорт РФ №) с учетом оплаченной последней государственной пошлины в размере и частичным удовлетворением исковых требований. В остальной части подлежат взысканию с ИП ФИО2 в доход местного бюджета

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 11 мая 2022 года отменить, вынести новое решение, которым исковые требования

ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 1.2 соглашения ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи земельного участка №ДД.ММ.ГГГГ года в части того, что уплаченные покупателем ФИО1 денежные средства в размере копеек не возвращаются, а удерживаются индивидуальным предпринимателем ФИО2 в счет штрафа по договору купли-продажи №

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере

Взыскать с индивидуального предпринимателю ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2986 рублей 60 копеек.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 августа 2022 года.