Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.М.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании договора о намерении купли продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме строящегося многоквартирного дома заключенным согласно закону об участии в долевом строительстве, признании участником долевого строительства, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельного участка, освобождении объекта от обременения в виде залога и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации права собственности

по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ.

Установила:

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная Компания Потенциал» (далее Общество) и Т.М.М. был заключен о намерении купли продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее – Предварительный договор), по условиям которого Общество обязуется передать в собственность Т.М.М. квартиру, находящуюся в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Согласно изложенным в Предварительном договоре условиям, предметом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером 87/1 общей площадью 97,91 кв.м. (далее – Квартира), расположенная на 10 этаже в 3 корпусе 6-ти секционного 10-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

По условиям договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, расположенную на 10 этаже (проектный №), общей проектной площадью 97,91 кв. м., блок 3, в доме по адресу: <адрес>.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 9 773 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

В результате изменения ответчиком проектной документации застройки жилого комплекса «Премьера» сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительно соглашение к договору (далее по тексту — «дополнительное соглашение»), при котором пунктом 1 дополнительного соглашения изменена редакция пункта 1.1, а именно: 1.1) квартира в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме, расположенном по адресу: <адрес> ЖК «Премьера», имеет следующие характеристики: квартира, проектный №, блок 3, этаж 10, кол-во живых комнат 3, общая проектная площадь (кв.м.) 97,91, цена за 1 кв. м. 32 683 рублей.

Пунктом 2. дополнительного соглашения изменена редакция подпункта 1.1.1 договора, а именно строительство 6-ти секционного 10-ти этажного дома ведется на земельном участке, имеющем общую площадь 7429 кв. м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: многоэтажная застройка, расположенном по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н, принадлежащем продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственность №

Строительство 6-ти секционного 10-ти этажного дома ведется на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного местной администрацией г.о. Нальчик.

Пунктом 3 дополнительного соглашения изменена редакция абз. 2 пункта 1.2 договора, в том числе изменен срок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости в собственность - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 3200000 руб. передается Обществу до подписания договора. В день подписания договора Т.М.М. оплатила полную стоимость квартиры, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств.

Указывая, что обязательства по договору ею были исполнены в полном объеме, а ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче ей в собственность квартиры не исполняет, чем нарушает ее права и законные интересы, что по существу между сторонами сделки был заключён договор долевого участия в строительстве жилья, Т.М.М. обратилась в Нальчикский городской суд КБР с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором с учетом уточнения исковых требований просит:

- признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово- Строительная компания Потенциал» и Т.М.М., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации;

- признать за Т.М.М. право собственности на долю (размер доли - 0,422252%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> в виде жилого помещения (квартиры), общей фактической площадью 88,2 кв. м., расположенного на 10 этаже, корпус (блок) 3, а также земельного участка общей площадью 7429 кв. м., категории земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

- освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога – долю (размер доли - 0,422252%) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде помещения (квартиры), расположенного на 10 этаже, корпус (блок) 3, (проектный №), общей проектной площадью 88,2 кв. м., которое заложено в составе общего помещения площадью 188,72 кв. м. по договору залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между ПАО «Сбербанк России» и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал»;

- возложить обязанность на ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» предоставить Т.М.М., необходимые документы для государственной регистрации договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме и государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Надлежаще извещенный о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без ее участия. Исковые требования поддерживает и просит суд удовлетворить их.

Директор Общества обратился к суду с заявлением о признании иска в полном объеме.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия не явившихся в судебное заседание лиц.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ заявленный иск удовлетворен.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Сбербанк подал на решение суда апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указано, что истцом не представлено надлежащее доказательство оплаты договора. Денежные средства ответчиком не были оприходованы, они на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены. Т.М.М. не представлен оригинал документа об оплате и не представлены доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату по договору о намерении купли-продажи в размере 3200 000 руб. (НДФЛ, выписка по счетам и т.д.).

Вместе с тем, определением Арбитражного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ заявление Банка о признании застройщика ООО «ФСК Потенциал» несостоятельным (банкротом) принято судом, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Поскольку заявитель ссылается на передачу застройщику наличных денежных средств, суду необходимо помимо прочего установить обстоятельства, связанные с наличием у заявителя наличных денежных средств для их внесения в кассу Общества в размере, не меньшем, чем переданные суммы. В связи с нахождением ООО «ФСК Потенциал» в процедуре банкротства судом надлежит применение повышенных стандартов доказывания.

В жалобе также указано, что указанный договор не может быть признан договором участия в долевом строительстве жилья, так как прекратил свое действие. Согласно части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации если в предварительном договоре срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поскольку по предварительному договору до настоящего времени между сторонами не заключен основной договор с учетом положения части 6 статьи 429 и статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные условиями предварительного договора, прекращены в силу закона.

В предварительном договоре не указан срок заключения основного договора. Таким образом, в силу части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, а с иск в суд обратилась ДД.ММ.ГГГГ, за пределами сроков исковой давности.

На момент заключения Предварительного договора все нереализованные объекты долевого строительства находились в залоге у Банка. Банк, профинансировав строительство дома, выдав кредит, согласия на привлечение денежных средств и заключение с истцом договора участия в долевом строительстве не давал.

ДД.ММ.ГГГГ Банк и Общество заключили Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № (далее «Кредитный договор»), в соответствии с которым под 11,55% годовых Банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в 143 000 000 руб. для финансирования строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по ДД.ММ.ГГГГ. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

1. Договор залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, (с учетом Дополнительных соглашений № от 29 июня и № от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю возникающее в будущем у залогодателя имущественные права, то есть передал в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

2. Договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- Земельный участок общей площадью 1 641.00 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №;

- земельный участок общей площадью 702,0 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №;

- земельный участок общей площадью 7 429,00 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №.

В нарушение заключенных договоров - пункта 12.1. Кредитного договора, пункта 2.28.1 Договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, пункта 4.1.1. Договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ Общество привлекло денежные средства Т.М.М. без письменного согласия Банка.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие согласия Банка как залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с Т.М.М. договора участия в строительстве. Т.М.М. как истец недобросовестно осуществляет свои права, поскольку при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась при заключении договора о намерении купли-продажи, не была лишена возможности и должна была общедоступными способами проверить наличие либо отсутствие обременений либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание истца Т.М.М. ответчика ООО ФСК «Потенциал» и остальных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в пределах, как это установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и Т.М.М. хотя и поименованным договором о намерении купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, предусмотрена обязанность ответчика передать Т.М.М. в собственность квартиру в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес> со следующими характеристиками: трехкомнатная квартира, проектный №, корпус 3, этаж 10, общая проектная площадь 97,91 кв.м.

Также условиями договора предусмотрена обязанность Т.М.М. в полном объеме внести полную стоимость квартиры в размере 3 200 000 руб. при подписания договора, (пункт 2.1 договора, л.д.9).

Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является договором о намерении купли-продажи жилого помещения по смыслу, придаваемому подобным договорам статьёй 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с часть. 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный «договором о намерении купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор купли-продажи - квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенной в договоре квартиры, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами Предварительного договора фактически сложились отношения по участию Т.М.М. в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в котором ей после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию должна быть предотавлена индивидуально определённая квартира, о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а договор о намерении купли-продажи жилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» и Т.М.М. является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно не указания в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и непредставления доказательств оплаты договора, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Т.М.М. оплатила полную стоимость квартиры в размере 3 200 000 руб. директору ООО «ФСК Потенциал».

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим, в Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Судебная коллегия находит, что эти доводы не могут служить основанием для отмены решения суда и для нарушения тем самым прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя. В нём указано, что в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд правомерно удовлетворил исковые требования Т.М.М. в части признания договора о намерении купли-продажи жилого помещения Договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, подлежащем государственной регистрации и возложение обязанности в предоставлении документов для государственной регистрации договора о намерении купли-продажи.

Однако, апелляционная жалоба относительно неправомерности удовлетворения остальных исковых требований – требований о признании за Т.М.М. права собственности на долю (размер доли - 0,42252 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в виде квартиры (проектный номер квартиры 87/1) общей площадью 88,2 кв. м, расположенной на 10-этаже, корпус-3, а также земельного участка общей площадью 7 429 кв. м. с кадастровым номером № впоследствии измененного на №, об освобождении от обременений в виде залога (ипотеки) части предмета залога - доли (размер доли - 0,42252 %) в праве на земельный участок общей площадью 7 429 кв. м., по Договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал»; освобождении от обременений в виде залога части предмета залога - доли (размер доли - 0,42252 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> в виде квартиры (проектный номер квартиры 87/1) общей площадью 88,2 кв. м, которая заложена в составе общего помещения по Договору залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал».

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из содержания искового заявления, истица просит признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, и земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, заключающиеся в оплаченной ею квартире и части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года (далее - Обзор от 04.12.2013 года), отмечается, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 (далее – Обзор от 12.07.2017 года), участник долевого строительства, надлежащим образом, исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком, вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Отдельного требования о признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме, как предусмотрено пунктом 16 Обзора от 04.12.2013 года, так и требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры, которые в силу пункта 3 Обзора от 12.07.2017 года должны быть заявлены наряду с требованием об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора от 04.12.2013 года и в пункте 3 Обзора от 12.07.2017 года следует, что требования о признании за застройщиком права собственности на долю в объекте незавершённого строительства многоквартирного дома и на жилое помещение в нём подлежат удовлетворению лишь при отсутствии правопритязаний иных лиц в отношении указанного истцом объекта строительства. В рассматриваемом случае правопритязания на объект строительства имеет ПАО «Сбербанк России», иные лица, участники долевого строительства, а также лица, на основании иных сделок претендующие на помещения в многоквартирном доме.

Следовательно, решение суда в части признания за Т.М.М. права собственности на долю в многоквартирном жилом доме и в земельном участке, в части признания за ней права собственности на трехкомнатную квартиру площадь. 88,2 кв.м. с проектным номером 87/1 и возложении на Общество обязанности по передаче ей документов для государственной регистрации права собственности на квартиру, подлежит отмене с принятием в этой части решения об отказе в иске.

Судебная коллегия находит подлежащим отмене и решение суда в части удовлетворения требований истца об освобождении от обременений в виде залога части предмета залога и квартиры в целом, поскольку Т.М.М. не доказала незаконность данных обременений. Не являясь собственником доли многоквартирного жилого дома и квартиры, собственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, она является ненадлежащим истцом по заявленному в этой части требованию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ в части признания за Т.М.М. права собственности на долю (размер доли - 0,422252 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в виде квартиры (проектный номер <адрес>) общей площадью 88,2кв. м, расположенной на 10-этаже, корпус-3, а также земельного участка общей площадью 7 429 кв. м., категории земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования; освобождения от обременений в виде залога (ипотеки) части предмета залога - доли (размер доли - 0,422252 %) в праве на земельный участок общей площадью 7 429 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, б/н по Договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал»; освобождения от обременений в виде залога части предмета залога - доли (размер доли - 0,422252 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> в виде квартиры (проектный номер <адрес>) общей площадью 88,2 кв. м, расположенной на 10-этаже, корпус-3, которая заложена в составе общего помещения по Договору залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал», отменить и этой части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В остальном решение Нальчикского городского суда КБР от 27 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» оставить - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Р.Х. Шомахов.

Судьи: З.У. Савкуев.

М.М. Тогузаев