Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ», финансового управляющего Луканова Сергея Михайловича – Барыкиной Ларисы Армиловны, КБ «Энерготрансбанк» на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 29 мая 2023 года по иску Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к Луканову Сергею Михайловичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды.

Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя Администрации МО «Светлогорский городской округ» Султанбековой Р.Р., объяснения представителя АО КБ «Энерготрансбанк» Мироновой И.В., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО «Светлогорский городской округ» обратилась в суд с иском к Луканову С.М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды, указав, что в соответствии с договором №16-2012 от 19.11.2012 г. передала в аренду ФИО1. на срок 49 лет земельный участок КН № площадью 12400 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – под эксплуатацию базы отдыха.

На основании соглашения от 12 декабря 2012 г. права и обязанности по договору аренды №16-2012 от 19.11.2012 перешли к Луканову С.М. В дальнейшем Луканов С.М. передал права и обязанности по договору аренды Лукановой М.С., которая в свою очередь передала их Гербачаускас К.С., а последний – ООО «Экобалт».

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 14 января 2019 г. Луканов С.М. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утверждена Барыкина Лариса Армиловна.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 10 июля 2020 г., вступившим в законную силу 5 ноября 2020 г., были признаны недействительными сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды, совершенные между названными выше лицами, и применены последствия их недействительности – в виде возврата прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к Луканову С.М.

Однако, начиная с 6 ноября 2020 г. Луканов С.М. обязательства по внесению арендной платы за земельный участок не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с 06.11.2020 по 31.12.2021 в размере 392 568, 33 руб., а также за период с 6.11.2020 г. по 12.04.2022 г. начислены пени в размере 236971, 30 руб., всего – 628539, 73 руб.

Данная задолженность согласно ст. 5 Федерального закона о банкротстве является текущей, возникшей после возбуждения процедуры банкротства в отношении Луканова С.М. и подлежит погашению вне очереди за счет конкурсной массы должника.

19 апреля 2022 г. составлен акт осмотра земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок не огорожен, территория заросла, на участке находится двухэтажное полуразрушенное капитальное строение без окон, дверей, с поврежденными стенами и кровлей. Поскольку земельный участок предоставлялся для эксплуатации базы отдыха, однако последней на нем не имеется, то земельный участок используется не в соответствии с разрешенным использованием, в связи с чем к арендной плате подлежит применению дополнительный коэффициент К4 равный 2.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, неоднократно дополняя исковые требования, истец окончательно просил взыскать с Луканова С.М. задолженность по арендной плате за земельный участок с КН № по договору №16-2012 от 19.11.2012 за период с 06.11.2020 по 31.12.2022 в размере 863 650,33 руб., пени в размере 269 440,93 руб., а всего 1 133 091,26 руб.; расторгнуть с Лукановым С.М. договор аренды № 16-2012 от 19.11.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 29 мая 2023 года исковые требования администрации МО «Светлогорский ГО» удовлетворены частично.

С Луканова Сергея Михайловича в пользу администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» ОГРН 1023902054967 взыскана задолженность по договору аренды земельного участка № 16-2012 от 19.11.2012 с кадастровый номер № за период с 06.11.2020 по 31.12.2022 в размере 863 650,33 руб., пени в размере 269 440,93 руб., а всего 1 133 091 руб. 26 коп.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка отказано.

С Луканова Сергея Михайловича, в пользу местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 13 865,46 руб.

В апелляционной жалобе администрация МО «Светлогорский ГО» просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении с Лукановым С.М. договора аренды № 16-2012 от 19.11.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, не соглашаясь с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора. Продолжает настаивать на том, что Луканов С.М. существенным образом нарушил условия договора, так как имеет задолженность за период с 01.01. 2014 г. по 18.09.2016 г. и за период с 06.11.2020 г. по 31.12.2021 г., то есть не внес арендную плату более 9 раз подряд. Кроме того, Луканов С.М. не использовал земельный участок по целевому назначению более 10 лет, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что эксплуатация базы отдыха будет осуществлена в ближайшее время. Таким образом, имеются предусмотренные п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ и п.п.1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ основания для расторжения договора аренды. Кроме того, введение в отношении должника процедуры банкротства, на что сослался суд, обосновывая невозможность использования ответчиком земельного участка по целевому назначению, не может являться основанием для отказа собственнику в возврате принадлежащего ему имущества – спорного земельного участка. Обращает внимание, что полуразрушенное не эксплуатируемое здание имеет площадь 442, 9 кв.м, при этом земельный участок имеет площадь 12400 кв.м, что существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации здания. Таким образом, имеется возможность образования земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, после расторжения договора аренды.

В апелляционной жалобе финансовый управляющий Луканова С.М. - Барыкина Л.А. просит решение суда отменить в части взыскания с Луканова С.М. задолженности по арендной плате за период с 06.11.2020 по 31.12.2022 г., ссылаясь на то, что п. 3.1 Положения «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденного решением окружного совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» № 90 от 24.12.2018, предусмотрено, что в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды от одного лица другому, платежи за землю новому арендатору начисляются с момента государственной регистрации соглашения. Поскольку государственная регистрация права аренды Луканова С.М. была произведена 2 ноября 2021 г., то правовых оснований для взыскания задолженности за период с 6.11.2020 г. до 2.11.2021 г., у суда не имелось. Аналогичным образом, не имелось оснований и для начисления неустойки за период до 11 июня 2022 г. Не соглашается с применением двойного коэффициента к ставке арендной платы, так как акт осмотра земельного участка был составлен только 19 апреля 2022 г., соответственно оснований полагать, что земельный участок использовался не по целевому назначению и с нарушением условий договора аренды до указанной даты, не имеется. Не соглашается с отказом суда в применении ст. 333 ГК РФ к размеру неустойки, поскольку возникновение задолженности по арендной плате явилось следствием банкротства Луканова С.М., при этом взысканная судом неустойка повлечет увеличение кредиторской задолженности в деле о банкротстве.

В апелляционной жалобе КБ «Энерготрансбанк» просит решение суда отменить в части удовлетворения требований о взыскании с Луканова С.М. задолженности по договору аренды, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для применения повышающего коэффициента к размеру арендной платы за период с 6.11.2020 г. по 19.04.2022 г, поскольку в соответствии с п. 2.4 Порядка определения размера арендной платы № 90 от 24.12.2018 повышающий коэффициент подлежит применению только при установлении в ходе проведения земельного контроля факта его использования с нарушением условий договора или не в соответствии с видом разрешенного использования. Поскольку такой факт был установлен 19 апреля 2022 г., то до указанной даты начисление арендной платы по двойной ставке является необоснованным. В этой связи приводит в жалобе свой расчет арендной платы, согласно которому с учетом произведенных банком оплат за Луканова С.М. задолженность должна составить 342002, 69 руб. Кроме того, обращает внимание, что в течении всего период банкротства, Луканов С.М. не имел возможности эксплуатировать земельный участок по назначению (как базу отдыха) в связи с отсутствием полномочий. Считает, что судом неправильно определен момент, с которого подлежит начислению арендная плата, так как право собственности Луканова С.М. на здание было зарегистрировано в ЕГРН только 7 февраля 2022 г., соответственно, не ранее данной даты у Луканова С.М. могли возникнуть права аренды на земельный участок. Настаивает на том, что сам по себе факт вступления определения арбитражного суда в законную силу не влечет автоматического возврата имущества по недействительным сделкам во владение ответчика. Обращает внимание, что арендная плата, начисленная истцом за период с 06.11.2020 по 31.12.2022 г. в однократном размере составляет 733109, 53 руб., а учитывая, что 26 апреля 2022 г. банк оплатил за Луканова С.М. 628539, 73 руб., то задолженность по арендной плате не должна превышать 104569, 89 руб. Кроме того, судом не учтено действие с период времени с 1 апреля по 1 октября 2022 г. Постановления Правительства РФ от 28 марта 2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», запрещающее начисление штрафных санкций лицам, в отношении которых поданы заявления о признании их банкротами. Судом неверно определен период начисления неустойки и произведен ее расчет, так как неустойка подлежит начислению с 11 июня 2021 г., при этом исключению подлежит период моратория. Не соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для применении ст. 333 ГК РФ к размеру неустойки.

КБ «Энерготрансбанк» и финансовый управляющий Барыкина Л.А. представили письменные возражения на апелляционную жалобу администрации МО «Светлогорский ГО», в которых полагают приведенные в ней доводы несостоятельными, усматривая в действиях истца злоупотребление правом, направленное на изъятие права аренды из конкурсной массы должника и нарушение прав кредиторов.

В судебное заседание ответчик Луконав С.М., третьи лица финансовый управляющий Барыкина Лариса Армиловна, Луканова Ольга Павловна, Вольман Анастасия Васильевна, Зимина Елена Васильевна, Нефедов Игорь Александрович, АО «ВЭБ-Лизинг», Карзова Татьяна Николаевна, УФНС России по Калининградской области, ПАО «Сбербанк», ООО «Экострой» не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

Финансовый управляющий Луканова С.М. - Барыкина Л.А. обратилась с заявлением об отложении судебного заседания, ссылаясь на занятость в иных процессах, назначенных в арбитражном суде.

Иные участвующие в деле лица с ходатайствами об отложении судебного заседания не обращались.

Обсудив заявленное ходатайство, судебная коллегия не усматривает оснований для его удовлетворения, полагая причину неявки неуважительной, в связи с чем, руководствуясь с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части размера взысканной неустойки в связи с нарушением норм материального права, а в остальной части подлежащим оставлению без изменения.

Согласно п. 1, 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Абзацем 6 статьи 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы за передаваемые в аренду земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», из земель населенных пунктов, находящихся в муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденным Решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 24.12.2018 № 90.

В соответствии с п. 3.1 указанного Положения для физических лиц установлены сроки внесения арендной платы за земельные участки, переданные в аренду – двумя равными частями 10 июня и 10 октября.

Из материалов дела следует, что 19 ноября 2012 года между администрацией муниципального образования «Светлогорский район» и Венским Г.И. заключен договор аренды земельного участка № 16-2012, согласно которому последнему передан земельный участок обшей площадью 12 400 кв.м, расположенный в г. Светлогорск, пос. Приморье, Балтийский проспект, д. 11, разрешенное использование - эксплуатация базы отдыха, в аренду на срок 49 лет.

В соответствии с п.5.2. договора аренды земельного участка, за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

12 декабря 2012 г. между ФИО2. и Лукановым С.М. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по указанному выше договору аренды.

В дальнейшем Луканов С.М. передал права и обязанности по договору аренды Лукановой М.С., которая в свою очередь передала их Гербачаускас К.С., а последний – ООО «Экобалт».

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 27 июня 2018 г. в отношении Луканова С.М. введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утверждена Барыкина Лариса Армиловна.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 10 июля 2020 года по делу № А21-10438-9/2017 признаны недействительными:

1) договор купли-продажи нежилого строения от 10.06.2016, покупатель Луканов С.М, - здание площадью 442,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>

2) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 16-2012 от 19.11.2012 аренды земельного участка и соглашения к нему от 12.12.2012, от 10.06.2016 заключенные между Лукановым С.М. и Лукановой М.С. в отношении передачи права аренды земельного участка площадью 12 400 кв.м, кадастровый номер №;

3) договор купли-продажи нежилого строения от 10.06.2016 (продавец Лукакнова М.С., покупатель Гербачаускас К.С.) здание площадью 442,9, кв.м кадастровый номер №;

4) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 16-2012 от 19.11.2012 аренды земельного участка и соглашения к нему от 12.12.2012, от 10.06.2016, заключенных между Лукановой М.С. и Гербачаускас К.С. от 10.06.2016 в отношении передачи права аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер №;

5) договор купли-продажи нежилого здания от 11.01.2018 (продавец Гербачаускас К.С., покупатель ООО «Экобалт») здание площадью 442,9, кв.м кадастровый номер №;

6) соглашение о передаче о передаче прав и обязанностей по договору № 16-2012 от 19.11.2012 аренды земельного участка и соглашения к нему от 12.12.2012, от 10.06.2016 заключенные между Гербачаускас К.С. и ООО «Экобалт» от 11.01.2018 в отношении передачи права аренды земельного участка площадью 12 400 кв.м, кадастровый номер №;

Применены последствия недействительности сделки в виде возврата имущества: здание площадью 442,9, кв.м кадастровый номер №; расположенный по адресу: <адрес> в конкурсную массу должника.

Также постановлено: Аннулировать записи о государственной регистрации права собственности предыдущих владельцев, внести записи о праве собственности Луканова С.М.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2020 г. вышеуказанное определение оставлено без изменения.

Согласно выписке из ЕГРН право аренды Луканова С.М. на земельный участок КН № площадью 12 400 кв.м по адресу: <адрес> зарегистрировано 2 ноября 2021 г. на основании следующих документов: договор аренды № 16-2012 от 19 ноября 2012 года; соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12 декабря 2012 г; Определения Арбитражного суда Калининградской области от 10 июля 2020 года; Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 апреля 2021 г.

Таким образом, вне зависимости от того, что указанная выше запись в ЕГРН внесена 2 ноября 2021 г., основанием для ее внесения явилось вступившее в законную силу 5 ноября 2020 г. определение Арбитражного суда Калининградской области от 10 июля 2020 года.

15 апреля 2022 г. истец обратился в суд с настоящим иском, в котором первоначально просил взыскать задолженность по арендой плате за земельный участок с Луканова С.М. за период с 6 ноября 2020 г. по 31 декабря 2021 г. в размере 392568, 33 руб. и пени за период с 11 июля 2020 г. по 12 апреля 2022 г. в размере 235971, 40 руб., а всего – 628539, 73 руб. (л.д. 14-15 т. 1).

26 апреля 2022 г. КБ «Энерготрансбанк» погасил вышеуказанную задолженность в полном объеме за Луканова С.М., что подтверждается платежными поручениями № 474414 на сумму 392568, 33 руб. и № 474423 на сумму 235 971,40 руб. (л.д. 76-77 т. 1 ).

8 июня 2022 г. истец обратился с уточненным иском, в котором указал, что 19 апреля 2022 г. им составлен акт № 60 осмотра земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок КН № не огорожен, территория ЗУ не ухожена, заросла травой, мелким кустарником, в южной части земельного участка расположен объект капитального строительства: двухэтажное, полуразрушенное здание с мансардой, нежилое, отсутствуют входные узлы, окна, повреждены поверхности стен фасада здания, кровля (л.д. 82-84 т.1).

В соответствии с п. 2.1. Положения в случае не использования земельного участка или его использования не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды, применяется доп. коэффициент К4=2.

В этой связи истцом представлен расчет арендной платы за тот же период с 6 ноября 2020 г. по 31 декабря 2021 г., но уже с применением двойного коэффициента (К4=2), и соответственно расчет пени за тот же период с 20 июля 2020 г. по 12 апреля 2022 г., но уже с учетом поступившей от КБ «Энерготрансбанк» суммы, в связи с чем задолженность по арендной плате составила 392568, 33 руб., по пене – 13929, 08 руб., всего – 406497, 41 руб. (л.д.78-79 т. 1).

В этом же уточненном иске заявлено требование о расторжении договора аренды со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате и использование земельного участка не в соответствии с установленным договором аренды разрешенным использованием.

21 апреля 2023 г. истец увеличил исковые требования, указав, что за 2022 г. арендные платежи от Луканова С.М. не поступали, в связи с чем просил взыскать задолженность за период с 6 ноября 2020 г. по 31 декабря 2022 г. с применением двойного коэффициента по арендной плате в размере 863650, 33 руб., пени за период с 11 октября 2020 г. по 21 апреля 2023 г. на общую сумму 269440, 93 руб., а всего - 1133091, 26 руб. (л.д. 92-97 т.2).

Вопреки доводу представителя КБ «Энерготрансбанк» в суде апелляционной инстанции, названные выше действия истца не свидетельствуют об одновременном изменении основания и предмета иска, а фактически представляют собой увеличение исковых требований в части размера задолженности по арендной плате, а также дополнение новым требованием о расторжении договора аренды, имеющие один и тот же предмет и основание иска – нарушение арендатором обязательств по договору аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах нарушений норм процессуального права в части принятия и рассмотрения по существу указанных выше уточнений и дополнений исковых требований судом не допущено.

Разрешая спор, суд, руководствуясь приведенными выше нормами, обоснованно исходил из того, что поскольку в порядке применения последствий недействительности сделки Луканову С.М. возвращены права и обязанности по договору аренды, то начиная с даты вступления определения арбитражного суда в законную силу, то есть с 6 ноября 2020 г., ответчик обязан уплачивать арендные платежи, а учитывая, что земельный участок не используется под базу отдыха, то арендные платежи подлежат уплате в двойном размере, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 6 ноября 2020 г. по 31 декабря 2022 г. в размере 863650, 33 руб., пени за период с 11 октября 2020 г. по 21 апреля 2023 г. в размере 269440, 93 руб., а всего - 1133091, 26 руб.

Доводы апелляционных жалоб финансового управляющего и банка о том, что за период до внесения записи о государственной регистрации права аренды за Лукановым С.М., то есть за период до 2 ноября 2021 г., арендная плата не подлежит начислению, со ссылкой на п. 3.1 названного выше Положения № 90 от 24.12.2018, являются несостоятельными.

Так, определяя момент, с которого подлежит начислению арендная плата за земельный участок, суд обоснованно исходил из того, поскольку в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, при этом арбитражный суд, применяя последствия недействительности заключенных сделок, вернул в конкурсную массу должника здание и право аренды, указав на аннулирование записей о государственной регистрации прав предыдущих владельцев, то данные правовые последствия для сторон (участников) сделки наступают с момента вступления в законную силу судебного акта, что полностью согласуется с положениями ст. 167 ГК РФ, ст. 61.6 Закона о банкротстве, регулирующих применение последствий недействительных сделок.

Действительно п. 3.1 Положения предусмотрено, что в случае передачи в течении года прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от одного плательщика арендной платы к другому платежи за землю исчисляются и предъявляются к оплате прежнему арендатору с 1 января этого года до даты государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, новому – начиная с даты государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Между тем, приведенные выше положения к спорным правоотношениям не подлежат применению, поскольку возникновение у Луканова С.М. прав и обязанностей со договору аренды явилось следствием не заключенного между ним и иными лицами соглашения о передаче таких прав и обязанностей, а последствием применения недействительности заключенных сделок на основании судебного акта, то есть по сути восстановления его прав, которые он получил от Венского Г.И. по соглашению от 12 декабря 2012 г, а в последующем передал по соглашению от 10 июня 2016 г. своей дочери Лукановой М.С., а последняя иным лицам.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом правильно определен период, за который истцом предъявлена к взысканию задолженность по арендной плате, а именно с 6 ноября 2020 г.

Несогласие финансового управляющего и КБ «Энерготрансбанк» с применением двойного коэффициента к арендной плате, начиная с 6 ноября 2020 г., а не с 20 апреля 2022 г., после того, как был составлен акт осмотра земельного участка, со ссылкой на п. 2.4 Положения, нельзя признать обоснованным.

Согласно п. 2.4 Положения за земельные участки, используемые не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также используемые с нарушением условий, определенных договором аренды, арендная плата устанавливается в повышенном размере при наличии одного из следующих обстоятельств: в случае непредоставления в администрацию МО «Светлогорский городской округ» документов, подтверждающих его использование; при установлении в ходе проведения земельного контроля факта его неиспользования, использования не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также использования с нарушением условий, определенных договором аренды.

Между тем, приведенной выше нормой предусмотрены основания для применения повышающего коэффициента, однако прямо не регламентированы порядок и сроки его начисления.

Принимая во внимание содержание акта осмотра земельного участка и фототаблицы к нему, отражающих заброшенное состояние земельного участка и разрушенное состояние находящегося на нем здания, с очевидностью свидетельствующих о том, что никакой базы отдыха на указанном земельном участке не было, сомнений в том, что участок не использовался для эксплуатации базы отдыха долгие годы, в том числе и с 6 ноября 2020 г., не возникает, в связи с чем суд пришел к верному выводу об обоснованности применения повышающего коэффициента с момента восстановления прав и обязанностей арендатора Луканова С.М. в порядке применения последствий недействительности сделки, а не с момента, когда истец зафиксировал состояние земельного участка в акте осмотра от 19 апреля 2022 г.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с обоснованностью применения повышающего коэффициента и правильностью размера задолженности по арендной плате, взысканного судом с ответчика в пользу истца за период с 6 ноября 2020 г. по 31 декабря 2022 г. в сумме 863650, 33 руб.

Вместе с тем, доводы жалоб, касающиеся необоснованного начисления неустойки за период, начиная с 11 октября 2020 г., заслуживают внимания.

Как указано выше, право аренды Луканову С.М. возвращено 6 ноября 2020 г., срок внесения арендных платежей установлен 10 октября и 10 июня, следовательно, обязанность по внесению арендного платежа у ответчика не могла наступить 10 октября 2020 г., соответственно, и неустойка не подлежала начислению с 11 октября 2020 г.

При таких обстоятельствах неустойка за невнесение арендного платежа за 2020 г. подлежала начислению с 11 июня 2021 г.

Кроме того, судом не было учтено, что истцом предъявлена к взысканию неустойка за период с 11 октября 2020 г. по 21 апреля 2023 г., в течении которого действовал мораторий.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении включенных в соответствующие перечни организаций, в частности в перечень системообразующих организаций российской экономики. Данный мораторий введен на 6 месяцев со дня официального опубликования постановления, то есть с 1 апреля 2022 года по 1 октября 2022 года.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что целью введения моратория, предусмотренного указанной статьей, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам.

Как разъяснено в пункте 7 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что с 1 апреля 2022 года на 6 месяцев прекращается начисление неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория, в том числе в отношении физических лиц в отсутствие заявления о признании их банкротом.

Между тем, как указано выше, ответчик Луканов С.М. признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что период с 1 апреля 2022 года по 1 октября 2022 года подлежит исключению из расчета неустойки.

С учетом изложенного неустойка подлежит начислению за период с 11 июня 2021 г. по 31 марта 2022 г. и за период с 2 октября 2022 г. по 21 апреля 2023 г. исходя из следующего расчета:

- неустойка за просрочку уплаты арендной платы за 2020 г. - 104054, 26 руб. за период с 11.06.2021 г. по 31.03.2022 составит (104054, 26 руб. х, 0, 1% х 290 дней = 30175, 73 руб. ; погашено 26.04.2022 г. – 52027, 13 руб. (104054, 26 руб. – 52027, 13 руб. =52027, 13 руб.); на остаток 52027, 13 руб. подлежит начислению неустойка с 02.10.2022 по 21.04.2023 и составит ( 52027, 13 руб. х 0, 1% х 199 дней = 10353, 39 руб.), общий размер неустойки составит 40529, 12 руб. ( 30175, 73 руб. + 10353, 39 руб. = 40529, 12 руб.);

- неустойка за просрочку арендной платы за 2021 г. - 681082,40 руб., которая подлежала уплате двумя платежами по 340541,20 руб. (до 10 июня 2021 г. и до 10 октября 2021 г.) рассчитывается в следующем порядке: 1) за период с 11.06.2021 г по 31.03.2022 г. составит (40541,20 руб. х 0, 1% х 290 дней = 98756, 94 руб.); погашено 26.04.2022 г. – 170270, 60 руб. (340541, 20 руб. - 170270, 60 руб. = 170270, 60 руб.); на остаток 170270, 60 руб. подлежит начислению неустойка с 02.10.2022 по 21.04.2023 и составит ( 170270, 60 руб. х 0, 1% х 199 дней = 33883, 84 руб.); 2) на второй платеж 340541, 20 руб. неустойка составит за период с 11.10.2021 г. по 31.03.2022 г. ( 340541, 20 руб. х 0, 1% х 170 дней = 57892 руб.), 26 апреля 2022 г. погашено – 170270, 60 руб. (340541, 20 руб. - 170270, 60 руб. = 170270, 60 руб.); на остаток 170270, 60 руб. подлежит начислению неустойка с 02.10.2022 по 21.04.2023 и составит ( 170270, 60 руб. х 0, 1% х 199 дней = 33883, 84 руб.); общий размер неустойки составит 224416, 62 руб. (98756, 94 руб. +33883, 84 руб. +57892, руб. + 33883, 84 руб. = 224416, 62 руб.);

- неустойка за просрочку арендной платы за 2022 г. – 681082,40 руб., также подлежавшей уплате двумя платежами по 340541,20 руб. до 10 июня 2022 г. и до 10 октября 2022 г. рассчитывается в следующем порядке: за период с 02.10 2022 г. по 21.04.2023 составит (340541, 20 х 0, 1 х 199 дней = 67767, 69 руб.); за период с 11.10.2022 г. по 13.01.2023 г. (340541, 20 х 0, 1% х 95 дней = 32351, 41 руб.), 13 января 2023 г. погашено 210000, 40 руб. (340541, 20 – 210000, 80 руб.= 130540, 80 руб.), на остаток 130540, 80 руб. за период с 14.01.2023 г. по 21.04.2023 г. подлежит начислению неустойка (130540, 80 х 0, 1% х 98 дней = 12793 руб.); общий размер неустойки 112912, 10 руб. (67767, 69 руб. + 32351, 41 руб. +12793 руб. = 112912, 10 руб.)

Исходя из приведенного выше расчета неустойка за период с 11 июня 2021 г. по 21 апреля 2023 г. (с исключением периода моратория) составит 377857, 84 руб.

(40529, 12 руб. + 224416, 62 руб. + 112912, 10 руб. = 377857, 84 руб.).

Истцом представлен расчет неустойки на сумму 528722, 38 руб., при этом указано, что за ответчика КБ «Энерготрансбанк» произвел оплату неустойки платежным поручением от 26.04.2022 г. на сумму 235971 руб. и платежным поручением от 13 января 2023 г. на сумму 23310, 05 руб., то есть всего уплачено пени - 259281, 05 руб., в связи с чем к взысканию истцом предъявлено пени на сумму 269440, 93 руб. (л.д. 97 т. 2).

Поскольку истцом необоснованно была начислена пеня за период моратория, а также неверно было определено начало периода начисления неустойки (10 октября 2020 г.), судебная коллегия, учитывая внесенные ранее в погашение задолженности по пени платежи, считает необходимым снизить размер подлежащей взысканию неустойки с ответчика в пользу истца до 118576, 79 руб. из расчета (377857, 84 руб. - 259281, 05 руб. = 118576, 79 руб.)

Доводы жалобы о несоразмерности неустойки и необходимости ее снижения на основании ст. 333 ГК РФ и п. 6.4 Положения не могут быть признаны состоятельными.

Согласно п. 6.4. Положения в случае погашения всей возникшей просроченной задолженности по арендным платежам на основании письма арендатора ранее начисленные пени (до даты погашения задолженности по арендной плате) могут быть пересчитаны исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России на дату пересчета.

Между тем, как указано выше, задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, более того, его финансовым управляющим и третьим лицом КБ «Энерготрансбанк» оспаривается правомерность начисления арендной платы как по периоду, так и по размеру (с применением повышающего коэффициента), в связи с чем оснований для применения приведенных выше положений п. 6.4 к спорным отношениям не имеется.

Принимая во внимание определенный судебной коллегией к взысканию размер неустойки - 118576, 79 руб., учитывая, что размер ставки 0, 1% для начисления данной неустойки сопоставим с размерам неустойки – 0, 1% за каждый день просрочки, установленной ч. 21 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", и сопоставляя его со сроком нарушения обязательства, длящегося более двух лет (с 11.02.2021 г. по 21.04.2023 г.), а также с размером задолженности по арендной плате - 863 650,33 руб., судебная коллегия приходит к выводу о том, что такой размер неустойки не является чрезмерным и не приведет к неосновательному обогащению кредитора, напротив, соответствует характеру, последствиям допущенного ответчиком нарушения, а также принципам разумности и справедливости и не нарушает баланс интересов сторон, в связи с чем указанных в ст. 333 ГК РФ оснований для его снижения не усматривает.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды, суд исходил из того, что, несмотря на неисполнение ответчиком обязательства по уплате арендной платы, такие его действия с учетом введенной в отношении него процедуры банкротства, носят объективный характер, при этом кредиторами ответчика приняты меры по погашению задолженности по арендной плате и пени, а наличие образовавшейся задолженности и предъявленной к взысканию в настоящем иске, обусловлено несогласием финансового управляющего и кредиторов Луканова С.М. с применением повышающего коэффициента для начисления арендной платы, периодом ее начисления, а также размером неустойки, в связи с чем, учитывая специфику процедуры банкротства, последними принято решение о погашении задолженности на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Вопреки доводам жалобы истца, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 указанной статьи).

В соответствии с п. 4.1 договора аренды № 16-2012 от 19.11.2012 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор использует земельный участок с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает участок, использует его способами, приводящими к порче; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату в полном объеме и на условиях, указанных в договоре.

Согласно п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ, а также в случаях, указанных в п. 4.1 договора, и в случае отчуждения недвижимости, принадлежащей арендатору на праве собственности и находящейся на земельном участке, указанном в п. 1.1. договора.

Как указано выше, действительно, ответчиком не были внесены платежи за три периода ( с ноября 2020 г., и весь 2021 г.), что послужило основанием для предъявления в апреле 2022 г. настоящего иска. Третьим лицом (КБ «Энерготрансбанк») была погашена задолженность в первоначально заявленном размере. Однако ввиду действий истца по начислению повышающего коэффициента вновь образовалась задолженность за данный период, а также и за 2022 г., поскольку финансовым управляющим оспаривалась законность таких действий, и было выражено намерение ее погасить после вступления решения суда в законную силу.

Принимая во внимание, указанные выше фактические обстоятельства, учитывая, что начисление спорной задолженности являлось следствием действий самого истца, и было произведено уже после погашения первоначально предъявленной к взысканию задолженности, спорный характер заявленных требований, в том числе их необоснованность в части неустойки, судебная коллегия полагает, что при таком положении указанные в ст. 619 ГК РФ основания для расторжения договора в самостоятельном порядке применены быть не могут.

Ссылка истца на использование земельного участка в течении длительного времени (10 лет) с нарушением условий договора аренды как на самостоятельное основание для расторжения договора аренды ввиду нарушения существенных условий договора (п. 4.1), не может быть признана состоятельной, поскольку право аренды возвращено ответчику только в ноябре 2020 г., осмотр участка истцом проведен в 19 апреля 2022 г., то есть до указанной даты истец, бездействуя, не осуществлял контроль за исполнением договора аренды и не проявлял никакого интереса к судьбе земельного участка. Действия истца по спорному договору аренды сводились только к взысканию задолженности по арендной плате с арендаторов, в том числе и с ответчика (за 2014, 2015, 2016 г), при этом несмотря на это обстоятельство, требований о расторжении договора аренды в течении 10 лет (с 2012 по 2022 г.) самим истцом ни к одному из арендаторов не предъявлялось.

Такое длительное бездействие истца свидетельствует об отсутствии у него интереса к фактическому использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, в связи с чем его доводы о существенном нарушении условий договора данным обстоятельством, являются несостоятельными.

Кроме того, соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды, судебная коллегия учитывает, что признавая сделки купли-продажи здания и соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором оно расположено, и применяя последствия их недействительности путем возвращения Луканову С.М. прав на недвижимое имущество, то есть в конкурсную массу должника, арбитражный суд исходил из единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом (п. 5 ст. 287.3 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из материалов дела следует, что возвращенные в конкурсную массу должника Луканова С.М. объекты : здание площадью 442, 9 кв.м и право аренды по договору №16-2012 от 19.11.2012 г. земельного участка КН № площадью 12400 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, финансовым управляющим переданы на реализацию с торгов в интересах всех кредиторов, в число которых входит и истец, так как включен в реестр кредиторов с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки на общую сумму 1429830, 54 руб., взысканную с Луканова С.М. решениями Светлогорского городского суда Калининградской области от 15.01.2015 г., от 18.02.2016 г., от 18.09.2016 г.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды приведет не только к выбытию из конкурсной массы права аренды, как имущественного права должника, подлежащего реализации, но и приведет к невозможности продажи здания, что противоречит приведенным выше нормам закона, а также нарушает права как самого должника Луканова С.М., так и его кредиторов.

Приводимый истцом довод о том, что площадь земельного участка существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации здания, в связи с чем имеется возможность образования земельного участка меньшей площади для данных целей, не имеет правового значения для настоящего спора, так как не является основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что отказ в досрочном расторжении договора аренды земельного участка с Лукановым С.М. не нарушает прав истца, как собственника муниципального имущества, в том числе права на образование из него новых земельных участков с соблюдением установленной законом процедуры.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда в части отказа в досрочном расторжении договора аренды.

Между тем, как указано выше, решение подлежит изменению в части взысканной неустойки со снижением ее размера до 118576, 79 руб., а общего размера взысканной задолженности по договору аренды - до 982227, 12 руб. (863 650,33 руб. + 118576, 79 руб. = 982227, 12 руб.).

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ перерасчету подлежит взысканная с ответчика в доход бюджета госпошлина (982227, 12 – 200000) х1% + 5200 = 13022, 27 ), в связи с чем решение суда в части взыскания с Луканова С.М. в доход бюджета госпошлины подлежит изменению со снижением ее размера до 13022, 27 руб.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 29 мая 2023 г. изменить в части размера взысканной с Луканова Сергея Михайловича в пользу администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» неустойки, снизив ее размер до 118576, 79 руб., а общий размер взысканной задолженности - до 982227, 12 руб.

То же решение в части взыскания с Луканова Сергея Михайловича в доход бюджета муниципального образования «Светлогорский городской округ» госпошлины изменить, снизив ее размер до 13022, 27 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Апелляционное определение составлено в окончательной форме 23 ноября 2023 г.

Председательствующий

Судьи