Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ФИО1, ФИО2 к администрации МО «Светлогорский городской округ», ФИО3, ФИО4, третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании договора передачи в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе ФИО1 и Лила С.И. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 12 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения ФИО1, ее представителя ФИО8, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя администрации МО «Светлогорский городской округ» Калининградской области ФИО9, ФИО10, ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, Лила С.И. обратились в суд с иском, в котором указали, что 30.10.2020 они приобрели по ? в праве на квартиру № №, которая расположена на первом этаже дома , 1945 года постройки, который эксплуатируется как многоквартирный жилой дом с размещением в нем 4-х квартир, имеет два этажа (в том числе мансардный этаж).

В настоящее время истцы, как собственники квартиры № №, не имеют возможности пользоваться лестницей и чердаком многоквартирного жилого дома, поскольку квартира № №, которую занимают ответчики ФИО3 и ФИО4, была оформлена в собственность в 2008 г. на основании договора приватизации с нарушением прав других лиц.

Полагают, что договор передачи квартиры в собственность и договор приватизации указанной квартиры недействительны, так как на момент заключения данных договоров ответчиками самовольно, в отсутствие законных оснований, была произведена реконструкция, перепланировка и переоборудование жилого помещения с освоением чердачного пространства и оборудованием там ванной комнаты.

При передаче квартиры в собственность в площадь квартиры включены помещения: лестница (4,4 кв.м), которая ведет на второй этаж и совмещенный санузел (2.3 кв.м), обустроенный на чердаке. Указанные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, находятся в общем пользовании всех жильцов.

О нарушенном праве истцам стало известно в 2021 году.

Решений об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем присоединения к квартире ответчиков спорных помещений: лестницы и чердака собственниками дома не принималось, доказательств обратного не представлено.

Исключение имущества из состава общего путем присоединения его к квартире № 2 нарушает права истцов, лишая возможности владеть и пользоваться таким имуществом.

На основании изложенного истцы просили признать недействительным договор приватизации от 2008 г., заключенный между ФИО3, ФИО4 и администрацией МО «Светлогорский городской округ» в части включения в общую площадью квартиры помещений, площадью 2,3 кв.м, то есть совмещенного санузла, обустроенного на чердаке, а также помещения площадью 4,4 кв.м, то есть лестницы. Применить последствия недействительности сделки в виде признания помещений: площадью 2,3 кв.м и 4,4 кв.м, расположенных в доме местами общего пользования. Признать право общей совместной собственности на указанные помещения.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7, постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, иск удовлетворить. Оспаривают вывод суда об отсутствии чердака в доме, которым они вправе пользоваться, однако не имеют туда доступа.

Также указывают, что судом оставлены без внимания их доводы о том, что площадь квартиры ответчиков безосновательно изменялась с 36.1 кв.м на 45,2 кв.м, с включением в ее площадь спорных помещений санузла и лестницы. Обращают внимание на разночтения в площади квартиры ответчиков, указанной копии лицевого счета и поквартирной карты.

Настаивают на том, что приватизация чердачного помещения и его перепланировка не должны ущемлять права собственников других квартир в доме, препятствовать доступу к вентканалам на чердаке.

Не согласны с выводом суда о пропуске срока исковой давности, поскольку направляли ответчика претензию ответ, на которую получили 12.05.2021 года, что, по мнению авторов жалобы, приостанавливает течение срока исковой давности. Кроме того, полагают, что к данной ситуации применимы положения п.1 ст. 181 ГК РФ о том, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года, и исчисляется с момента, когда лицо, не являющееся стороной сделки узнало или должно было узнать о нарушении права.

Ответчиками ФИО3, ФИО4, администрацией МО «Светлогорский городской округ» поданы возражения на апелляционную жалобу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились Лила С.И., ФИО5, ФИО6, ФИО7, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались. В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Как следует из материалов дела, многоквартирный двухэтажный жилой дом с КН № общей площадью , 1945 года постройки, поставлен на кадастровый учет 17.11.2008,, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 07.04.2021, в котором расположены четыре квартиры (л.д. 17).

Собственником квартиры № № вышеуказанного дома, общей площадью на основании договора дарения от 09.07.2018 является ФИО7 (л.д. 99).

По сведениям ЕГРН жилое помещение № №, общей площадью на основании договора приватизации с 28.06.2005 находится в общей долевой собственности (по ? доли в праве) ФИО5 и ФИО6 (л.д. 177).

Собственниками квартиры № №, общей площадью на основании договора купли-продажи от 30.10.2020 являются Лила С.И. и ФИО1 (общая долевая собственность в равных долях) (л.д. 117).

Жилое помещение – квартира № № на основании постановления главы Светлогорского городского округа от 28.10.2008 № 1596 и договора приватизации от 28.10.2008, на праве долевой собственности (по ? доли в праве) принадлежит ФИО3 и ФИО4 (л.д. 66, 128).

Согласно передаточному акту от 28.10.2008 ФИО3 и ФИО4 получили в порядке приватизации в долевую собственность квартиру № № общей площадью , в том числе жилой площадью , расположенную на мансарде (л.д. 68).

При этом из копии типового договора социального найма жилого помещения от 25.09.2007 следует, что администрация Светлогорского городского округа передала ФИО3 в пользование вышеуказанное жилое помещение, находящееся на тот момент в муниципальной собственности, состоящее из 2-х комнат в двухкомнатной квартире общей площадью для проживания в нем. Совестно с нанимателем в жилое помещение вселились члены семьи.

Судом установлено, что в соответствии с техническим паспортом БТИ (по состоянию на 21.03.1988) данный жилой дом состоит из 4-х квартир с КН №, №, №, №, восьми жилых комнат общей площадью

При этом в двух квартирах 4 жилые комнаты расположены в мансарде.

По ранее имевшимся записям (по состоянию на 18.05.1977) жилой дом № № учитывался как одноэтажный жилой дом с мансардой, подвалом, крыльцом, приямками.

В ходе инвентаризации, произведенной в 1988 году, дом учитывается как двухэтажный, а также к объемам основным частей строения прибавляется объем веранды (л.д. 22).

Согласно экспликации внутренних помещений на первом этаже дома расположены квартира № № и № №.

Квартира № № состоит из коридора 4.0 кв.м, шкафа 0.4 кв.м, ванной комнаты 4.1. кв.м, кухни 9.0 кв.м, жилых комнат 15 кв.м и 14.3 кв.м, общей площадью 46.8 кв.м (впоследствии и веранды 10.2 кв.м.).

Квартира № № состоит из коридора 4.2 кв.м, шкафа 0.4 кв.м, ванной- 4 кв.м, кухни 8.9 кв.м, жилых комнат 14.9 кв.м и 14.2 кв.м, общей площадью 14.6 кв.м.

В мансарде расположены квартира № № и № №.

Квартира № № состоит из коридора 4.7 кв.м, кухни 9.0 кв.м, жилых комнат 11.1 кв.м и 12.9 кв.м, итого 37.7 кв.м.

Квартира № № состоит из лестницы- 4.4 кв.м, коридора 4.7 кв.м, совмещенного санузла -2,3 кв.м, кухни – 9.5 кв.м, жилых комнат 12.8 кв.м и 11.5 кв. м. Общая площадь квартира – 45.2 кв.м. ( л.д. 27).

Таким образом, судом сделан обоснованный вывод о том, что жилой дом сторон имеет мансардный этаж, в котором расположены спорные помещения, однако данными помещениями пользовались только ответчики, вход в них имеется только из их квартиры.

Также из установленных судом обстоятельств и пояснений сторон следует, что дом имеет технический чердак, доступ в который желают получить истцы путем признания спорных помещений общим имуществом дома, ссылаясь на необходимость ремонта вентиляционных каналов.

Согласно ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Проанализировав техническую документацию дома, представленные по делу доказательства, суд пришел к обоснованному выводу, что спорные помещения санузла и лестницы входят в состав квартиры ответчиков, не являются помещениями общего имущества дома, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в ст. 36 ЖК РФ, содержащей перечень имущества, относящегося к общему имуществу дома.

Поскольку данные помещения были учтены и сформированы в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, фактически в качестве общего имущества собственниками квартир в доме не использовались, согласно экспликации внутренних помещений квартиры, являющейся частью технического паспорта на жилой дом, включены в площадь квартиры ответчиков, а иной технической документации, свидетельствующей об учете данных помещений в составе общего имущества дома не имеется, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности утверждений истцов.

При этом собранными по делу доказательствами подтверждено, что первичное право муниципальной собственности на квартиру № № в состав которой входила лестница и санузел, возникло в соответствии с требованиями законодательных актов Российской Федерации и принятых на их основе актов органов законодательной и исполнительной власти муниципального образования (л.д. 203-213 т.1), в связи с чем последующий переход этого права в порядке приватизации муниципальной собственности к ответчикам на основании договора в 2008 году также основан на законе.

Суд правомерно указал, что размещение санузла на мансарде, наличие лестницы на нее, сами по себе не относят данные помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку они были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных исключительно с обслуживанием жилого дома, а только квартиры № №

Также из материалов дела следует, что спорные помещения квартиры № 2 расположены в мансарде, а не на техническом чердаке, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о наличии препятствий в пользовании общим имуществом – чердаком, не имеется.

Вопреки доводам иска, и апелляционной жалобы техническая документация по состоянию на 2008 год в отношении квартиры № № содержит сведения о площади квартиры с холодными помещениями (л.д.80-84 т.1). То обстоятельство, что при инвентаризации в жилого дома в 1988 году ( л.д. 26 т.1) часть мансарды учтена в качестве чердака, при том, что спорные помещения всегда предназначалось только для обслуживания квартиры № №, доступ в них имелся только из данной квартиры, и с 2004 года данные помещения учитываются в составе квартиры № 2 и в таком составе включены в реестр муниципальной собственности, основанием для признания договора приватизации недействительным не является. Признаками общих помещений дома спорные помещения не обладают.

Более того, из пояснений истца следует, что им необходим доступ через квартиру ответчиков (через спорные помещения) на технический чердак для ремонта вентканалов. Между тем, доказательств наличия препятствий со стороны ответчиков в доступе специализированным службам для ремонта общего имущества дома, в том числе на крыше и в пространстве технического этажа по делу не имеется.

Также несостоятельны доводы апелляционной жалобы о неверном исчислении судом срока исковой давности.

Абзацем 2 ст. 8 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Как разъяснено в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 05.12.2008 за третий квартал 2008 года, срок исковой давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации) в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договор передачи квартиры в собственность граждан является оспоримой сделкой.

В соответствии с ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В суд с настоящими требованиями истцы обратились 15 ноября 2021 года. Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, заключая договор купли-продажи от 30.10.2020 и регистрируя его 02.11.2020 года, истцам, при должной степени заботливости и осмотрительности должно быть известно о расположении квартир в жилом доме, в частности и квартиры № 2, а также о наличии или отсутствии общего имущества МКД.

Таким образом, как верно отметил суд, с настоящими требованиями истцы имели возможность обратиться до 02.11.2021, однако обратились в суд 03.11.2021 года, с пропуском указанного срока исковой давности, о чем заявлено ответчиками.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Указание в апелляционной жалобе о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку в адрес ответчиков направлялась претензия, а в силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ при разрешении спора во внесудебном порядке и соблюдение обязательного претензионного порядка течение срока исковой давности приостанавливается, не могут быть приняты во внимание как ошибочные, поскольку нормами действующего законодательства по требованиям об оспаривании недействительной сделки обязательный досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы на правильность принятого решения не влияют.

Оснований для переоценки доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела и спор по существу разрешен верно.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 12 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 августа 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: