Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области к Лену И.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 12.07.2021.

Заслушав доклад судьи Дороховой В.В., объяснения представителя ответчика ФИО2 – ФИО1, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области обратилась в суд с иском к Лену И.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, в обоснование указав, что (дата) с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: ..., ... категория- земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства». В (дата) году вид разрешённого использования земельного участка был изменен на «для организации автостоянки открытого типа общего пользования», изменения в договор аренды в указанной части не вносились. Изменение вида разрешенного использования повлекло за собой увеличение кадастровой стоимости земельного участка и, соответственно, увеличение стоимости арендной платы. Ставка арендной платы до (дата) составляла 5% от кадастровой стоимости земельного участка, с (дата) - 7% от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с условиями договора ответчик обязался ежеквартально вносить арендную плату равными долями до 20 числа последнего месяца квартала. Однако, свои обязательства надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за период с (дата) по (дата) образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 686989,26 рублей, а также начислены пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на (дата) в сумме 897754,38 рублей, а всего 1 584743,64 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика.

Истец Администрация муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик Лен И.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 заявленные исковые требования не признал, указав, что со стороны истца допущено злоупотребление правом и недобросовестное поведение, поскольку земельный участок предоставлен для ведения сельского хозяйства, впоследствии переведен в другую категорию, под строительство открытой автостоянки. На имя арендатора администрацией было выдано четыре разрешения на строительство автостоянки, арендатор приступил к строительству, зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости. Однако дальнейшее использование объектов недвижимого имущества и земельного участка стало невозможным в связи с указанием надзорных органов на нарушение градостроительного регламента, что не было учтено при выдаче разрешения на строительство со стороны Администрации муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 12.07.2021 с ФИО2 в пользу Администрации муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка за 2018-2020 годы в сумме 686989,26 рублей, пени в сумме 13 000 рублей, а также госпошлина в доход местного бюджета в сумме 10209,89 рублей.

Не согласившись с принятым решением, ответчик Лен И.В. подал апелляционную жалобу, в которой указывает, что после изменения категории арендуемого земельного участка администрацией было выдано разрешение на строительство, однако в ходе проверки департамента Смоленской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству было установлено, что разрешенный вид использования земельного участка (для организации автостоянки открытого типа общего пользования) не позволяет размещать на нем гостевые домики. Следовательно, с момента изменения категории арендуемого земельного участка арендатор не имел возможности его использовать по целевому назначению по независящим от него обстоятельствам и не должен за указанный период вносить арендную плату. Лен И.В. обращался к истцу с заявлением о расторжении договора аренды, однако ему было предложено сначала освободить земельный участок от незавершенного строительством объекта недвижимости, после чего повторно обратиться с заявлением о расторжении договора аренды. Ответчик полагает, что истцом допущено злоупотребление правом, что является основанием для отказа во взыскании арендной платы и пени.

В представленных дополнениях к апелляционной жалобе ответчик обращает внимание на то, что, несмотря на отсутствие в письменной форме изменений к договору аренды, он фактически был изменен сторонами в части целевого использования арендуемого земельного участка с ведения сельскохозяйственного производства на размещение объектов придорожного сервиса, так как были выданы разрешения на строительство. Однако использование земельного участка в соответствии с измененными условиями договора аренды невозможно ввиду допущенных арендодателем нарушений при выдаче разрешений на строительство. Использование земельного участка в целях ведения сельскохозяйственного производства также невозможно, так как законом закреплена обязанность использования земельного участка в соответствии с целевым назначением. Взыскание арендной платы в большем размере, чем определено договором аренды, незаконно, поскольку изменения в договор аренды в указанной части не вносились.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 – ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом ее дополнений, просил решение суда отменить и принять новое об отказе в иске в полном объеме.

В судебное заседание не явились представитель истца, ответчик, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще.

На основании ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что (дата) на основания постановления Администрации муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области № от (дата) между истцом (арендодатель) и ответчиком ФИО2 (арендатор) был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., общей площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, сроком с (дата) по (дата) (л.д. 9-10, 11, 12).

Согласно условиям договора, размер арендной платы за участок устанавливается ежегодно соглашением о расчете арендной платы и составляет неотъемлемую часть договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 20 числа последнего месяца квартала. В случае неуплаты арендной платы в установленные сроки начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки арендных платежей (п. 3.1., 3.2. договора аренды).

Арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором, при этом обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 4.3.1, 4.4.1., 4.4.2., 4.4.3.)

Договором предусмотрено, что все изменения и дополнения к нему оформляются сторонами в письменной форме (п.6.1)

(дата) арендатор принял земельный участок (л.д.12)

Из представленных истцом соглашений о расчете арендной платы видно, что в период с (дата) по (дата) кадастровая стоимость земельного участка с целевым назначением «для ведения сельскохозяйственного производства» составляла <данные изъяты> рублей, ставка арендной платы- 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д.3,4).

Постановлением Администрации Красновского сельского поселения Краснинского района Смоленской области от (дата) № № на основании заявления арендатора ФИО2 изменена категория предоставленного в аренду земельного участка на «земли населенного пункта П-2, зона промышленно-коммунальных объектов» согласно Генерального плана и правил землепользования и застройки Красновского сельского поселения Краснинского района Смоленской области (л.д. 100).

(дата) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области уведомило администрацию Краснинского района Смоленской области о внесении в ЕГРН изменений в отношении спорного земельного участка в части разрешенного использования с «для ведения сельскохозяйственного производства» на «для организации автостоянки открытого типа общего пользования» (л.д. 34, 39-45).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Смоленской области кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на (дата) составила <данные изъяты> рублей (л.д. 35).

С (дата) по (дата) в связи с изменением целевого назначения земельного участка его кадастровая стоимость составляла <данные изъяты> рублей, ставка арендной платы - 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; с (дата) по (дата) год кадастровая стоимость земельного участка составляла <данные изъяты> рублей, ставка арендной платы - 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в (дата) году кадастровая стоимость земельного участка не изменилась, но увеличилась ставка арендной платы до 7% от кадастровой стоимости земельного участка в связи с объединением сельских поселений с (дата) (л.д. 13-22).

Соглашения о расчете арендной платы после (дата) ответчиком не были подписаны.

В нарушение условий договора арендатор не производил оплату арендных платежей, в связи с чем у него образовалась задолженность, которая за период с (дата) по (дата) составила <данные изъяты> рублей, также Лену И.В. были начислены пени за период с (дата) по (дата) в сумме <данные изъяты> рублей (л.д.6, 7)

Истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования от (дата) №, от (дата) №, от (дата) №, от (дата) №, от (дата) №, от (дата) № об уплате задолженности по договору аренды, которые ответчиком добровольно исполнены не были (л.д. 23-33).

Из материалов дела также усматривается, что (дата) Администрация муниципального образования «Краснинский район» выдала Лену И.В. разрешения на строительство на арендуемом земельном участке автостоянки открытого типа, автостоянки открытого типа «Гостевой дом» («Мини-дом»), автостоянки открытого типа «Гостевой дом» («Мини-дом»), автостоянки открытого типа «Гостевой дом» («Мини-дом») (л.д. 101-102).

В (дата) году Департаментом Смоленской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству проведена внеплановая проверка Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области по вопросу соблюдения требований Градостроительного кодекса Российской Федерации при выдаче разрешений на строительство, а также вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства <данные изъяты>.

В ходе проверки было установлено, что администрацией были выданы разрешения на строительство: №- на объект капитального строительства «Автостоянка открытого типа», №№ – на объект капитального строительства «Автостоянка открытого типа «Гостевой дом» («Мини-дом»). Градостроительный план земельного участка не представлен. Материалы, содержащиеся в проектной документации, представлены не в полном объеме. Автостоянка открытого типа не является объектом капитального строительства, а относится к сооружениям вспомогательного использования и в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не требует получения разрешения на строительство.

Следовательно, разрешение на строительство от (дата) № объекта капитального строительства «Автостоянка открытого типа» выдано с нарушением ч.17 ст. 51 ГрК РФ. Согласно проектной документации на арендуемом земельном участке предполагается размещение гостевых домов, что не соответствует разрешенному использованию земельного участка. Согласно правилам землепользования и застройки Красновского сельского поселения видами разрешенного использования территориальной зоны П-2, в которой расположен арендуемый земельный участок, размещение гостевых домов не предусмотрено.

Установив это, Департамент пришел к выводу о том, что разрешения на строительство от (дата) № выданы при несоответствии размещаемых объектов виду разрешенного использования земельного участка, а также правилам землепользования и застройки Красновского сельского поселения; с нарушением требований ч.7 ст. 51 ГрК РФ при отсутствии необходимых документов.

В выданных разрешениях на строительство отсутствуют краткие проектные характеристики объекта капитального строительства, что является нарушением постановления Правительства Российской Федерации от (дата) № «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

По результатам проверки Департаментом вынесено предписание Главе муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области, предложено устранить нарушения и привести в соответствие с требованиями законодательства о градостроительной деятельности разрешения на строительство в отношении указанного земельного участка (л.д. 104-106).

В ответ на заявление арендатора ФИО2 о расторжении договора аренды, (дата) Администрация МО «Краснинский район» Смоленской области предложила ему освободить земельный участок от находящегося на нем объекта незавершенного строительства - автостоянки открытого типа «Гостевой дом («Мини дом») и повторно обратиться с заявлением о расторжении договора аренды (л.д. 103).

Разрешая заявленные требования, суд руководствовался ст.ст. 309, 333, 606, 610, 614, 620 ГК РФ, и, установив на основе исследованных доказательств, что начиная с (дата) ответчик надлежащим образом не исполнял обязательства по оплате арендных платежей, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с него задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 686989 рублей, а также пени за просрочку внесения платежей по указанному договору, снизив их размер на основании ст. 333 ГК РФ до 13000 рублей.

При этом суд отметил, что в случае невозможности использования земельного участка по назначению, и не достижения между сторонами соглашения об изменении договора, арендатор не лишен права на основании ст. 620 ГК РФ обратиться с заявлением о досрочном расторжении договора, однако таких требований в судебном порядке арендатором заявлено не было, в связи с чем он несет риск неблагоприятных последствий своего бездействия.

Проверяя решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ФИО2 задолженности по арендной плате.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как следует из пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Аналогичная позиция изложена в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в соответствии с которым, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса РФ), и в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Договор аренды между Администрацией и ФИО2 заключен на срок с (дата) по (дата) .

После истечения срока аренды арендатор не возвратил арендодателю арендуемый земельный участок, что сторонами не оспаривается, следовательно, Лен И.В. продолжил им пользоваться.

Доказательств того, что арендодатель предпринимал какие-либо меры, направленные на возврат арендатором арендуемого земельного участка, в материалах дела не имеется.

Учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих надлежащие исполнение ответчиком условий договора аренды по уплате арендных платежей, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ФИО2 задолженности по арендным платежам за период с (дата) по (дата) (за фактическое пользование имуществом после истечения срока действия договора аренды) в размере <данные изъяты> рублей.

Подробный расчет задолженности, составленный исходя из кадастровой стоимости земли, площади земельного участка, его целевого назначения и ставки арендной платы, представлен в материалы дела и не оспорен ответчиком, иного расчета не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что взыскание арендной платы в большем размере, чем определено соглашением сторон от (дата) о годовом размере арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей, незаконно ввиду отсутствия изменений в договор аренды в указанной части, судебная коллегия находит несостоятельными.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора аренды между истцом и ответчиком, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

Пунктом 2 Правил в редакции, действующей на момент заключения договора аренды земельного участка размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Решением Краснинской районной Думы муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области от (дата) №, с (дата) утверждены размеры ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов.

На земельные участки, отнесенные к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в землях населенных пунктов и предоставленные для сельскохозяйственного производства, ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) составила 0,1%, на земельные участки, предоставленные под автостоянки, парковки транспортных средств в сельских поселениях района составила 5%.

Из содержания договора аренды, а также соглашений о расчете арендной платы следует, что размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением базовой ставки арендной платы.

В связи с изменением категории и вида разрешенного использования арендуемого земельного участка была изменена его кадастровая стоимость.

На период с (дата) по (дата) и с (дата) по (дата) кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере <данные изъяты> рублей, начиная с (дата) кадастровая стоимость земельного участка составляла <данные изъяты> рублей и в дальнейшем не изменилась.

Исходя из установленных параметров, арендодателем был рассчитан размер арендной платы, подлежащей внесению арендатором в соответствующие периоды.

Соглашения о расчете арендной платы с (дата) года со стороны арендатора подписаны не были.

Между тем, арендатор перестал исполнять свои обязательства по внесению арендных платежей только с (дата) . Следовательно, Лен И.В. был осведомлен как об увеличении кадастровой стоимости земельного участка, так и об увеличении размера арендной платы за пользование земельным участком, и был согласен с ними.

Внося арендную плату в период с (дата) по (дата) , он фактически осуществил юридически значимые действия, подтверждающие принятие им договора аренды земельного участка на измененных условиях в части арендной платы.

Следовательно, отсутствие подписанных со стороны арендатора соглашений о расчете арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, отличной от кадастровой стоимости, определенной первоначальным соглашением от (дата) , не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере.

В своей апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что с момента изменения категории арендуемого земельного участка он не имел возможности его использования по целевому назначению по независящим от него обстоятельствам, в связи с чем не обязан за указанный период вносить арендную плату, поскольку в данном случае арендодателем не осуществляется какого-либо встречного предоставления, и тот теряет право на получение арендной платы.

Однако судебная коллегия отклоняет указанный довод, как несостоятельный.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2); если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению; если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение (п. 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с п. 1, пп. 1 и абз. 1 пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 данного Кодекса.

Согласно п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Данная позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053

Обосновывая свои доводы в апелляционной жалобе, ответчик Лен И.В. ссылается на необходимость применения при разрешении данного спора правовой позиции, отраженной в вышеуказанных Обзорах судебной практики Верховного Суда РФ и решениях вышестоящих судов.

Однако судебная коллегия считает, что в конкретном случае обстоятельства невозможности использования ответчиком земельного участка в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением земельного участка именно по вине Администрации, не установлены.

Из материалов дела следует, что заключенный договор аренды носил целевой характер. По условиям договора земельный участок был предоставлен в аренду для ведения сельскохозяйственного производства, однако по назначению и в целях, согласованных сторонами договора, арендатор его не использовал, а самостоятельно инициировал изменение категории земельного участка и вида разрешенного использования на «для организации автостоянки открытого типа».

Однако, такая цель использования арендуемого земельного участка с арендодателем не согласовывалось, соответствующие изменения в договор аренды земельного участка в указанной части не вносились.

Категория земельного участка была изменена не Администрацией муниципального образования «Краснинский район» Смоленской области, а администрацией Красновского сельского поселения Краснинского района Смоленской области, не являющейся стороной договора аренды.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 пояснил, что Лен И.В. не намеревался использовать арендуемый земельный участок по целевому назначению, согласованному в договоре, в связи с чем его целевое назначение было изменено.

Таким образом, неиспользование арендатором земельного участка по целевому назначению, указанному в договоре, вызвано исключительно его нежеланием, а не по вине арендодателя.

Доводы ответчика о том, что Администрация выдала разрешения на строительство, на основании которых арендатор приступил к строительству автостоянки с гостевыми домиками, а впоследствии выяснилось, что размещение гостевых домиков не предусмотрено видами разрешенного использования для территориальной зоны П-2, в которой находится участок, в связи с чем, именно по вине Администрации, выдавшей разрешения на строительство, ответчик не может пользоваться земельным участком, судебная коллегия отклоняет, как не состоятельные.

Выдача разрешений на строительство с нарушениями требований ч.7 ст. 51 ГрК РФ не подтверждает противоправность действий Администрации, в результате которых арендатор был лишен возможности использовать арендуемый земельный участок с целью «организации автостоянки открытого типа».

Как следует из вынесенного департаментом Смоленской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству предписания, для организации автостоянки открытого типа не требуется получение разрешения на строительство, поскольку автостоянка открытого типа не является объектом капитального строительства, а относится к сооружениям вспомогательного использования.

Таким образом, выдача разрешений в отсутствие для этого законных оснований, не препятствовала арендатору использовать земельный участок по измененному виду разрешенного использования.

Однако, ответчик полагает, что разрешения были выданы ему именно на строительство гостевых домиков, к возведению которых он приступил на земельном участке, и оформил право собственности на объект незавершенного строительства.

В подтверждение этому представил проектную документацию, согласно которой ООО «Третья линия» было дано техническое задание на проектирование на арендуемом земельном участке автостоянки открытого типа с асфальтобетонным покрытием, а также гостевых домиков, выполненных из клееного бруса, расположенных на монолитном фундаменте и имеющих скатную кровлю с покрытием из металлочерепицы. Обществом была подготовлена архитектурно-строительная часть автостоянки открытого типа «Гостевой дом» («Мини-дом»), согласно которой было спроектировано жилое одноэтажное здание из клееного бруса, расположенного на ленточном монолитном железобетонном фундаменте (л.д. 118-150).

Однако, судебная коллегия не может согласиться с предложенным доводом, поскольку из буквального толкования разрешений на строительство №№ следует, что они были выданы именно на строительство автостоянки открытого типа с наименованием «Гостевой дом» («Мини-дом»), в выданных разрешениях отсутствуют проектные характеристики объекта капитального строительства. Доказательств, позволяющих с достоверностью установить, что данные разрешения выданы для строительства гостевых домиков, как объектов капитального строительства, в материалы дела не представлено.

Указание наименования автостоянки открытого типа «Гостевой дом» (Мини-дом») не свидетельствует о том, что на основании таких разрешений ответчику было дозволено размещать на нем гостевые домики.

Представленная ответчиком проектная техническая документация на автостоянку открытого типа «Гостевой дом» («Мини-дом») сама по себе не является подтверждением разрешения строительства на участке объектов капитального строительства.

Кроме того, изменяя по своей инициативе вид разрешенного использования и категорию земельного участка с целью строительства на нем автостоянки открытого типа, ответчик должен был заблаговременно удостовериться в наличии не только технической, но и правовой возможности возведения на участке гостевых домиков, однако этого не сделал, следовательно, несет риск возникших неблагоприятных последствий.

Судом установлено, что до настоящего времени арендатор не использует по целевому назначению переданный ему в аренду земельный участок. Как пояснил представитель ответчика, организовывать автостоянку открытого типа без гостевых домиков, для арендатора нерентабельно.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что Администрация надлежащим образом исполнила свою встречную обязанность по предоставлению земельного участка арендатору для реализации цели аренды по договору от (дата) , следовательно, имеет право на получение от арендатора арендной платы за пользование имуществом.

Доказательств противоправных действий арендодателя, в результате которых арендатор не мог использовать в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением земельный участок, не имеется.

Доводы о том, что ответчик в связи с невозможностью использовать земельный участок обращался в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды, однако ему было предложено прежде освободить земельный участок от незавершенного строительством объекта недвижимости, что, по мнению ответчика, является незаконным, не могут являться основанием для отказа во взыскании задолженности по арендным платежам.

Из положений ст. 622 ГК РФ, а также условий договора аренды земельного участка (п. 6.2.) следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В момент заключения договора аренды земельный участок был свободен от каких-либо строений, следовательно, в таком же состоянии он должен быть возвращен арендатору.

В случае несогласия с отказом арендодателя в расторжении договора аренды, арендатор вправе обратиться в суд с соответствующим требованием о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 620 ГК РФ.

Однако, с такими требованиями Лен И.В. в судебном порядке не обращался.

Ссылки ответчика на п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, согласно которому в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанная правовая позиция сформирована по спору с иными фактическими обстоятельствами.

Кроме того, арендодатель не отказывался от договора аренды и не обращался к Лену И.В. с требованием об освобождении арендуемого земельного участка от находящегося на нем имущества арендатора.

С учетом изложенного, в действиях арендодателя злоупотребление правом не усматривается, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Таким образом, судебная коллегия считает, что вопреки доводам апелляционной жалобы суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 12.07.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: