Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 21 января 2020 года дело по апелляционной жалобе Тофилло О.А. на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 24 сентября 2019 г., которым постановлено: «Исковые требования Тофилло Ольги Александровны к Чередникову Анатолию Викторовичу, Дыкову Ивану Владимировичу о признании недействительными результатов торгов, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мащенко Е.В., объяснения представителя ответчика Чередникова А.В. – Шестакову О.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Тофилло О.А. обратилась в суд с иском Чередникову А.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, а также с иском к Дыкову И.В., Чередникову А.А. о признании недействительными торгов по реализации имущества и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ Тофилло О.А. (продавец) и Чередниковым А.В. (покупатель) подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Полагая, что в договоре не согласован предмет - неверно указан кадастровый номер квартиры, отсутствуют сведения об обременении - проживании в квартире недееспособного В.А.С., ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику уведомление об отказе от исполнения договора и предложение о его расторжении. Решением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ Тофилло О.А. признана банкротом, отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Дыков И.В. В ходе инвентаризации финансовым управляющим выявлено имущество должника - квартира по адресу: <адрес>, находившаяся в залоге у конкурсного кредитора - ПАО «МТС- Банк». По результатам торгов ДД.ММ.ГГГГ с Чередниковым А.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Истец полагает, что торги проведены с нарушениями закона, поскольку дата окончания приема заявок установлена до ДД.ММ.ГГГГ, фактически квартира продана ранее названного срока, в извещении о проведении торгов не указан порядок подачи заявок, заключение договора с единственным участником несостоявшихся торгов не соответствует требованиям закона. Также истец ссылается на то, что в извещении о проведении торгов не указана информация об обременении квартиры правом безвозмездного пользования и проживания третьего лица, неверно указан кадастровый номер квартиры.

В исковых требованиях Тофилло О.А. к Дыкову И.В., Чередникову А.В. о признании недействительными торгов по реализации имущества и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки, истица указала, что торги проведены с нарушениями закона, поскольку дата окончания заявок установлена до ДД.ММ.ГГГГ, фактически квартира продана ранее названного срока, в извещении о проведении торгов не указан порядок подачи заявок, заключение договора с единственным участником несостоявшихся торгов не соответствует требованиям закона. Также истец ссылается на то, что в извещении о проведении торгов не указана информация об обременении квартиры правом безвозмездного пользования и проживания третьего лица, неверно указан кадастровый номер квартиры.

Определением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по указанным искам гражданские дела объединены в одно производство. Как видно из материалов дела, истица неоднократно изменяла исковые требования, уточняя ранее заявленные требования (л.д.33 то3; (л.д. 54 т. 3). В измененном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просила считать верной просительную часть искового заявления в следующей редакции:

-Признать недействительными результаты торгов по продаже <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес>, проведенных ответчиком Дыковым И.В. ДД.ММ.ГГГГ недействительными,

-Признать договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным (л.д. 97 т. 3).

Суд первой инстанции, принимая во внимание пояснения истца Тофилло О.А. и ее представителя Г.А.С о том, что исковые требования по трем исковым заявлениям, поданным в суд, истец поддерживает требования в редакции заявления от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрел иски Тофилло О.А. в редакции указанного иска (л.д. 97 т. 3).

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым Тофилло О.А. не согласна, прост решение суда отменить и принять новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что в оспариваемом договоре купли – продажи отсутствуют существенные условия (право пользования и проживания третьего лица В.А.С., который ДД.ММ.ГГГГ был признан недееспособным), нерешены требования ст. 558 РФ. Чередников А.В. должен был знать о правах третьих лиц, не проявил должной осмотрительности.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что Дыковым И.В. были произведены все необходимые действия, также им допущены рад нарушений, как конкурсным управляющим и представителем Тофилло О.А. по делу о банкротстве.

Суд отнял право на жилище (пользование жилым помещением), установленное ст. 700 ГК РФ у социально не защищенного человека.

Кроме того, информация об обременении оспариваемого жилого помещения правами третьих лиц не была отражена в извещении о торгах ми в протоколе о результатах проведения торгов. Нарушены требования ст. 448 ГК РФ. Вопреки выводам суда, истцом в обоснование своих доводов были предоставлены доказательства о то, что по недостоверному кадастровому номеру спорной недвижимости, указанному извещении о торгах, данная недвижимость не определяется на публичной кадастра карте и найти ее невозможно, что способствует ограничению количества потенциальных участников в торгах и ограничивает круг потенциальных покупателей.

Судом первой инстанции был нарушен принцип состязательности и равноправия сторон ст. 12 ГПК РФ.

Согласно извещению о проведении торгов, опубликованного в газете ДД.ММ.ГГГГ, в нем не указан порядок подачи заявки на участие в торгах. Заключение договора с единственным участником несостоявшихся торгов не соответствует требованиям гражданского законодательства, а также противоречит существу самих торгов.

Дыков И.В. провел торги с нарушением ст. 448 ГК РФ, п.1 ст. 449 ГК РФ, ч. 20 ст. 18.1, ч. 3.1 ст. 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О защите конкуренции», п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве, ответчик Ч.И.В. также не проверил всю информацию о спорной недвижимости и не проявил должной осмотрительности, а суд первой инстанции не дал оценку или исследовал или не качественно исследовал все заявленные истцом нарушения закона и материального права истца.

Истец Тофилло О.А., ответчики Чередников А.В,. Дыков И.В. в судебное заседание не явились, извещены судом апелляционной инстанции о дате, месте и времени рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ повестками и телефонограммами, а также путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Новосибирского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Ходатайство адвоката Г.А.С, представлявшего интересы Тофилло О.А. в суде первой инстанции на основании устного заявления, об отложении данного судебного заседания на более позднюю дату, в связи его занятностью в ином судебном процессе, рассмотрено судом апелляционной инстанции, в удовлетворении отказано. Учитывая положения ст. 35 ГПК РФ, предусматривающей обязанность сторон добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами, а также, то обстоятельство, что приняты все необходимые меры по извещению истца и ответчиков, судебная коллегия находит их неявку не уважительной и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика Чередникова А.В. – Ш.О.А., возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца, без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 61.1 Закона «О банкротстве», сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Организация и порядок проведения торгов, в том числе публичных, а также заключения договора на торгах установлены ст. ст. 447 и 448 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 16 данного Кодекса.

Перечень оснований недействительности торгов, приведенный в названной норме, является открытым.В силу ст. 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, определенных ст.ст. 110,111 указанного Закона – путем проведения открытых торгов. Особенности продажи имущества посредством публичного предложения установлены в п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Тофилло О.А. признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Дыков И.В.

ДД.ММ.ГГГГ в газете «Коммерсантъ» опубликованы сведения о введении в отношении должника процедуры банкротства – реализации имущества гражданина. Аналогичные сведения включены в единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Сумма требований кредиторов, включенных в реестр, составила 979.468,16 руб. (третья очередь удовлетворения).

В ходе инвентаризации финансовым управляющим выявлено имущество должника – двухкомнатная <адрес> в <адрес>, находящаяся в залоге у конкурсного кредитора ПАО «МТС-Банк».

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге ПАО «МТС-Банк», а также установлена начальная цена продажи имущества должника в размере 3.240.000 руб.

Финансовым управляющим были организованы торги в форме аукциона с использованием открытой формы представления предложений о цене имущества на электронной площадке ЗАО «Сбербанк АСТ» для реализации принадлежащей должнику квартиры.

Торги, назначенные на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ не состоялись по причине того, что в установленный для подачи заявок для участия в торгах срок, ни одной заявки не было подано.

ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим организовано проведение торгов в форме публичного предложения с открытой формой предоставления предложений о цене на электронной площадке ЗАО «Сбербанк АСТ», с начальной продажной ценой имущества в размере 2.916.000 руб., дата начала приема заявок ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ единственная заявка на участие в торгах была подана Чередниковым А.В., предложение по цене составило 2.500.000 руб., торги были признаны не состоявшимися, договор купли – продажи квартиры был заключен с единственным участником торгов Чередниковым А.В. ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, исходил из того, что представленные доказательства не подтверждают факт проведения с нарушением установленного порядка оспариваемых торгов, в силу чего они не могут быть признаны недействительными.

Также, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца в части признания договора купли – продажи квартиры незаключенным.

Судебная коллегия находит данные выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они постановлены с учетом правильного применения и толкования действующего законодательства, а также основаны на полном и всестороннем исследовании доказательств по делу, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ.

Доводы подателя жалобы о наличии оснований для признания недействительными торгов по реализации спорного имущества, по мотиву существенного нарушения порядка проведения торгов, выразившегося в реализации имущества единственному участнику торгов, а также не указания как при проведении торгов, так и при заключении договора купли - продажи о наличии обременения квартиры правом проживания в ней недееспособного В.А.С., опекуном которого является Тофилло О.А., фактически являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции, суд обоснованно отклонил данные доводы, приведя мотивы принятого решения, с чем соглашается судебная коллегия.

Согласно п. 4 ст. 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли – продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли – продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными ст. 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов (п.4 ст. 139 названного Закона).

Из материалов дела следует, что торги проведены в виде публичного предложения, начальная продажная цена установлена в размере 2 916 000 руб. со снижением на 5% каждые 3 дня.

Из протокола о результатах проведения торгов в форме открытого публичного предложения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор заключен на основании заявки, поступившей в четвертом периоде, начальная продажная цена в периоде поступления заявки составляла 2.478.600 руб., дата окончания предоставления заявок в четвертом периоде – ДД.ММ.ГГГГ (14:00 МСК), предложение о цене единственного участника торгов Чередникова А.В. – 2.500.000 руб., поступило ДД.ММ.ГГГГ в 10:40.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что заключение договора с Чередниковым А.В., первым представившим в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, соответствует требованиям закона.

Ссылка автора жалобы на отсутствие сведений об обременении квартиры, что является существенным условием договора, судебной коллегией отклоняется исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи квартиры является перечень лишь тех лиц, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением в соответствии с законом.

Из материалов дела следует, и не оспаривалось истцом, что как на день размещения объявления о торгах, так и на день подписания договора в спорном жилом помещении В.А.С. не был зарегистрирован по месту жительства.

Законом не предусмотрена возможность сохранения за недееспособным, опекуном которого является бывший собственник квартиры право пользования этим жилым помещением после его отчуждения.

Кроме того, учитывая положения ст. 20 ГК РФ, при изменении места жительства опекуна Тофилло О.А., изменяется и место жительства находящегося под опекой В.А.С., то есть право пользования спорной квартирой после заключения договора купли – продажи за ним не сохраняется.

Таким образом, как при проведении торгов, так и при заключении договора купли – продажи, права недееспособного В.А.В. нарушены не были.

Также не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что предмет договора купли – продажи не был определен, поскольку в договоре неверно указан кадастровый номер квартиры.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора продажи влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих условиях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условиями о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, договор купли – продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Тофилло О.А. в лице финансового управляющего Дыкова И.В. и Чередниковым А.В. содержит необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно: адрес квартиры, количество комнат, общая и жилая площадь.

Указание в договоре неверного кадастрового номера квартиры не свидетельствует о несогласованности предмета договора, поскольку иных признаков недвижимого имущества, являющегося предметом договора достаточно для его идентификации.

Ссылки автора жалобы на то, что отсутствие на публичной кадастровой карте квартиры с кадастровым номером, указанным в объявлении о проведении торгов способствовало ограничению круга участников торгов, носят предположительный характер, доказательств в подтверждение указанных доводов стороной истца не представлено.

Иные доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку повторяют правовую позицию истца, выраженную последним в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 24 сентября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Тофилло О.А. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи